Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 25 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 25 OCTOBRE 2022



N° 2022/331 













Rôle N° RG 19/02171 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BDX55







S.C.I. SOLEMIO





C/



[N] [B] [X] veuve [M]

[F], [K], [R] [M]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ 

Me Annabelle BOUSQUET













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 08 Octobre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05727.







APPELANTE



S.C.I. SOLEMIO, Immatriculée au RCS de Marseille n° 511 981 417, dont le siège social se situe [Adresse 4] - [Localité 1]

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège



représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et 

Me Lionel ROUX de la SELARL PACTA JURIS, avocat au barreau de MARSEILLE,











INTIMES

INTERVENANT EN REPRISE D INSTANCE





Monsieur [F], [K], [R] [M], né le 20 septembre 1975 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5] [Localité 3]

intervenant en sa qualité d'héritier de Mme [N] [X] veuve [M], décédée le 13 septembre 2021, prise en sa qualité d'héritière de M. [P] [M] décédé le 11 janvier 2021, lui même légataire universel de Mme [C] [Y] née [M] décédée le 7/12/17.

né le 20 Septembre 1975 à [Localité 8] ([Localité 8]), demeurant [Adresse 5] - [Localité 3]



représenté par Me Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Marie YSCHARD, avocat au barreau de ROUEN





*-*-*-*-*



















COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 20 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Danielle DEMONT, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2022.





ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2022,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique du 10 février 2015 [D] [M] veuve [Y], alors âgée de 99 ans, pour être née le 6 avril 1915, a vendu en viager à la SCI Solemio un bien immobilier à usage d'habitation sis à [Localité 7] moyennant le paiement d'un bouquet d'un montant de 50'000 € à verser hors la comptabilité du notaire par 16 paiements trimestriels effectués à partir du mois de janvier 2015, et le versement à compter de l'acte d'une rente indexée d'un montant de 5050 € par mois.

L'acte ajoute que dans l'hypothèse où le crédit rentier quitterait de manière définitive le bien vendu, la rente viagère en cours à la date de la libération des lieux serait majorée de 15 %.



Le 14 janvier 2016 [D] [M] veuve [Y] a été placée en EPHAD, et par jugement du 18 novembre 2016 elle a été placée sous la tutelle de [P] [M], son neveu, qu'elle avait précédemment désigné comme légataire universel de ses biens.



Par ordonnance de référé en date du 20 septembre 2017 devenue définitive, la SCI Solemio a été condamnée à payer à la crédit-rentière la somme provisionnelle de 159'259, 71 €, au titre de l'arriéré de rentes.















Le 25 octobre 2017 [D] [M] veuve [Y], toujours représentée par son tuteur, a fait vainement délivrer à la SCI Solemio un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer le montant total de 161'316,77 € en principal avant le 26 novembre 2017.



La crédit-rentière est décédée le 7 décembre 2017, laissant pour lui succéder [P] [M] en sa qualité de légataire universel.



Par exploit du 22 mai 2018, celui-ci a fait assigner au fond la SCI Solemio en résolution de la vente et en paiement de la clause pénale outre le versement de divers dommages-intérêts.



Par jugement réputé contradictoire en date du 8 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Marseille a :

' constaté la résolution du contrat de vente conclue le 10 février 2015 entre [D] [M] veuve [Y] et la SCI Solemio portant sur le bien immobilier sis [Adresse 6] [Localité 2] ;

' ordonné la publication du jugement au service de la conservation des hypothèques;

' dit que [P] [M] pourra conserver la somme de 50'000 € versée par la SCI au titre du bouquet et la somme de 20'196 € versée par la SCI au titre des arrérages perçus à titre d'indemnité ;

' condamné la SCI Solemio à verser à [P] [M] la somme de 173'624,83 € avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 22 mai 2018 ;



' rejeté la demande formée par M. [M] relative à la fixation de la clause pénale à la somme de 110'000 €, celle au titre du complément de la clause pénale, et celle au titre du préjudice moral subi par Mme [D] [M] veuve [Y] ;

' condamné la SCI Solemio aux dépens et à payer à [P] [M] la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' et ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Le 6 février 2019, la SCI Solemio a relevé appel de cette décision.



Par dernières conclusions du 19 septembre 2022, elle demande à la cour :

' d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

' de prononcer l'irrecevabilité de l'action de feu [P] [M] en sa qualité de légataire de [G] [D] [M] veuve [Y] [H] ès qualités de légataire, et par voie de conséquence celle de M. [F] [M] en sa qualité d'héritier de Mme [N] [B] [X] veuve [M] prise en sa qualité d'héritière de [P] [M] pris en sa qualité de légataire de [G] [D] [M] veuve [Y] ;

' de débouter M. [F] [M] de toutes ses demandes, et de dire n'y avoir lieu à résolution de la vente viagère du 10 février 2015 ;



À titre principal

 ' de déclarer nul le commandement de payer délivrer de 23 octobre 2017 en ce qu'il n'a pas été établi à la demande d'une personne ayant capacité de le faire ; 

' de prononcer l'irrecevabilité de l'action de M. [F] [M] en sa qualité d'héritier de la crédit-rentière en résolution de la vente pour défaut de paiement de la rente ;

' de dire n'y avoir lieu de constater le jeu de la clause résolutoire ;

' de dire que [D] [M] veuve [Y] n'a pas manifesté de son vivant la volonté de délivrer un commandement de payer, et encore moins celle de se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire ; 

















' de rejeter la demande de M. [F] [M], pris en sa qualité d'héritier de Mme [N] [B] [X] veuve [M] prise en sa qualité d'héritière de [P] [M] pris en sa qualité de légataire de [G] [D] [M] veuve [Y], de sa demande de constatation, ou à titre subsidiaire, de sa demande de résolution de la vente viagère ;

' de dire n'y avoir lieu à constater ou à prononcer la résolution de la vente en date du 10 février 2015 ;

' de rejeter toute autre demande ;



À titre très subsidiaire

' d'infirmer le jugement attaqué et de dire n'y avoir lieu à condamnation de la SCI Solemio à payer les arrérages échus et non réglés soit la somme de 173 624,83 € avec intérêts capitalisés au taux légal à compter du 22 mai 2018, au titre des arrérages non perçus selon décompte de l'intimée ; 

' de condamner M. [F] [M] en sa qualité d'héritier de [G] [N] [B] 

veuve [M] ès qualités d'héritière de feu [P] [M] ès qualités de légataire de [G] [D] M. [M] veuve [Y] à rembourser à la SCI Solemio la somme de 50 000 € versée par la SCI Solemio au titre de bouquet et la somme de 20 196 € au titre des arrérages perçus selon décompte de l'intimé ; 

' de condamner M. [F] [M] ès qualités à lui rembourser les taxes foncières des années 2018, 2019, 2020 et 2021 et taxes sur les locaux vacants des années 2020 et 2021 sur sa présentation des quittances ; 

' de dire que le décompte communiqué par M. [M] n'est pas sincère et ne peut servir de fondement à aucune condamnation, dans la mesure où il se contredit lui-même ;

' de le condamner ès qualités à restituer à la SCI concluante les sommes versées à ce jour en exécution de l'acte de vente ; 

' et en toute hypothèse, de le condamner ès qualités à lui payer la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.



Par dernières conclusions du 15 septembre 2022, M. [F] [M], intervenant volontaire en sa qualité d'héritier de [N] [X] veuve [M], décédée le 4 septembre 2021, héritière de [P] [M] pris en sa qualité de légataire universel de [D] [M] veuve [Y], demande à la cour :

À titre principal

' de déclarer recevable son intervention volontaire pour reprendre l'instance ;

' de débouter la SCI Solemio de toutes ses demandes ;

' de confirmer le jugement entrepris qui a constaté la résolution du contrat de vente du 10 février 2015 ;

À titre subsidiaire

' de prononcer la résolution de la vente ;

' de dire que les sommes de 50'000 € et 20'196 € demeureront acquises à M. [M] en sa qualité d'héritier de [N] [X] veuve [M], héritière de [P] [M], légataire universel de Mme [Y]; 

' de condamner la SCI Solemio à lui payer ès qualités la somme de 173'124,83 € à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation introductive d'instance, avec capitalisation annuelle des intérêts ;

À titre très subsidiaire

' de condamner la SCI Solemio à lui payer la somme de 173'124,83 € au titre des arrérages échus et non perçus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance avec capitalisation annuelle des intérêts ;



' et en tout état de cause, de condamner l'appelante à lui payer la somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.













La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.





Motifs



Sur la qualité à agir



Attendu que la SCI Solemio appelante soutient :

' qu'elle n'a pas reçu la signification du commandement de payer du 25 octobre 2017 (commandement de payer avant le 26 novembre 2017) ; qu'à la date du décès le 7 décembre 2017, la résolution de la vente n'était pas prononcée ; que le service de la rente viagère constitue un droit personnel au profit du crédit rentier qui s'éteint à son décès et qui est intransmissible ; 

' que le commandement visant la clause résolutoire est un acte de disposition qui nécessite l'accord du juge des tutelles dont M. [P] [M] ne justifie pas ; qu'il a occupé le bien sans titre ; qu'il ne disposait pas du pouvoir de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, le jugement le désignant faisant défaut pour la période considérée ; qu'il s'agissait d'un acte de disposition, et non d'un acte de gestion ; que [P] [M] a agi dans son intérêt personnel, et non au nom de la majeure protégée ; que sa tante était parfaitement lucide à l'époque de l'acte authentique de vente en viager dressé devant notaire ; qu'elle-même, de son vivant, n'a manifesté aucune volonté de délivrer un commandement de payer et encore moins celle de se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire, ce qui ôte tout fondement à l'action de l'héritier de la crédit-rentière en résolution de la vente pour défaut de paiement de la rente ; 

' qu'en application de l'article 1229 du code civil, la résolution du contrat entraîne les restitutions réciproques ; que dès lors le tribunal ne pouvait pas en application de la clause résolutoire prononcer la condamnation de la société Solemio à payer des arrérages non perçus et prononcer également la résolution de la vente ; qu'en application de la clause résolutoire, le tribunal pouvait seulement juger que les arrérages perçus par le crédit rentier lui demeuraient en l'état de la résolution, acquis « à titre de dommages-intérêts et d'indemnités forfaitairement fixées » et/ou « (') la partie du prix payé au comptant acquise au crédit rentier à titre d'indemnité forfaitaire », lesdites indemnités s'analysant en des clauses pénales susceptibles d'être modulées ; et que la somme de 173'624,83 €, calculée au jour du décès, correspond à des arrérages non perçus que la SCI Solemio ne peut être condamnée à payer en cas de résolution de la vente ;



Mais attendu que M. [F] [M], l'héritier de l'héritière du tuteur, feu [P] [M] répond exactement que la délivrance d'un commandement de payer qui tend à faire entrer dans le patrimoine de la majeure protégée des sommes qui reviennent à celle-ci, et à défaut, par le jeu de la clause résolutoire, à faire revenir un bien immobilier dans son patrimoine, est un acte conservatoire et d'administration, pour lequel le tuteur « agit seul en justice pour faire valoir les droits patrimoniaux de la personne protégée », en application des articles, 504, 496 du code civil et du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 ; 



Attendu que feu [P] [M] avait donc qualité pour délivrer commandement visant la clause résolutoire, ayant été nommé tuteur par jugement du 18 novembre 2016, avec mission de représenter la majeure protégée dans les cates de la vie civile et qu'il n'avait pas à solliciter l'autorisation du juge des tutelles, ni davantage à recueillir le consentement de [D] [M] veuve [Y], l'acte étant destiné non pas à disposer d'un bien, mais au contraire à préserver et accroître le patrimoine de la majeure protégée ; 













Attendu que le commandement de payer délivré au siège social de la société le 25 octobre 2017, par acte déposé à l'étude et non retiré par la SCI Solemio, a donc régulièrement produit ses effets et que la résolution de la vente viagère est acquise depuis le 26 novembre 2017, avant le décès de la crédit rentière survenu le 7 décembre 2017, faute pour la SCI Solemio d'avoir déféré au commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 octobre 2017 ; 



Attendu que si que la Cour de cassation retient que le droit d'agir en résiliation du crédit- rentier décédé est transmis à ses successeurs dés lors que le crédit-rentier a exprimé de son vivant la volonté de s'en prévaloir et que la condition à laquelle est subordonné l'exercice de cette action s'est réalisée avant son décès, il convient de relever que la crédit- rentière, au cas d'espèce, âgée de 102 ans au moment de la délivrance du commandement, était sous tutelle aux biens et à la personne depuis le 18 novembre 2016 , et hors d'état d'exprimer valablement sa volonté; 



Qu'il y a lieu d'observer par ailleurs que la SCI Solemio qui allègue une malveillance du légataire-tuteur dans la délivrance du commandement, ne justifie pas par des pièce probantes du paiement régulier de la rente viagère, laquelle aurait été versée, selon elle, pour partie en espèces ou par des tiers, ce qui l'exposait au mécanisme de la résolution de plein droit, la bonne ou mauvaise foi prétendue du tuteur-légataire étant inopérante à cet égard ;



Attendu qu'en suite, en sa qualité de légataire universel, feu [P] [M] était habile à délivrer l'assignation au fond du 28 mai 2018 pour demander la résolution de la vente viagère après le décès de la crédit rentière, ce droit de nature patrimoniale étant passé dans son propre patrimoine ; 





Sur les effets de la résolution de la vente

 

Attendu que l'acte de vente du 10 février 2015 comporte une clause résolutoire en page 6 aux termes de laquelle :



« Par dérogation aux dispositions de l'article 1978 du code civil [ 'Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise pas celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages'.], il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'un seul terme de la rente présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédit rentier de son intention d'user du bénéfice de la présente clause.



Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le crédit rentier et tous les embellissements et améliorations apportées au bien vendu seront de plein droit et définitivement acquises au crédit rentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, et ce à titre de dommages-intérêts et d'indemnités forfaitairement fixées.

La partie du prix payée comptant sera acquise au crédit rentier à titre d'indemnité forfaitaire sans recours contre lui de ce chef. » [Nous soulignons]



Attendu en conséquence que le débirentier plaide utilement que la résolution de la vente n'entraîne pas le paiement des arrérages non perçus, la clause résolutoire ne le prévoyant pas ; 











Attendu qu'il s'ensuit la réformation du jugement déféré de ce chef, tous les arrérages perçus par le crédit-rentier, demeurant en revanche acquis à ce dernier à titre de dommages intérêts et d'indemnités forfaitairement fixées, ainsi que la partie du prix payé comptant ; 



Attendu que M. [F] [M] ès qualités devra en conséquence la restitution de la somme de 173'624,83 € que le débit rentier a été condamné à verser à titre de dommages et intérêts provisionnels par le premier juge, et qui excède la pénalité contractuellement prévue ; 



Attendu que la SCI Solemio conteste le décompte de M. [F] [M], tout en admettant dans ses écritures que « selon les écritures et décomptes communiqués par l'intimé le capital et les arrérages versés seraient de 50'000 € et 20'196 € ; qu'il a été versé en réalité bien plus, ce que l'appelante n'est pas en mesure de justifier » ; 



Attendu qu'elle fait toutefois valoir qu'elle s'est acquittée depuis 2018, soit depuis quatre ans du montant des taxes foncières et depuis 2019, des taxes sur les locaux vacants ; que M. [F] [M] ès qualités, devenant rétroactivement propriétaire du bien immobilier à compter de la résolution du 26 novembre 2017, doit le remboursement à la SCI Solemio des taxes liées à cette qualité, sur présentation des justificatifs de ce qu'elle les a acquittés en ses lieu et place ;



Attendu que la société Solemio appelante succombant, en définitive, encore pour large part, devra supporter la charge des dépens d'appel ;







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Rejette la fin de non-recevoir soulevée,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI Solemio à verser à [P] [M] la somme de 173'624,83 €, avec intérêts capitalisés calculés au taux légal, à compter du 22 mai 2018,



Statuant à nouveau du chef infirmé,



Déboute M. [M] de cette demande,



Confirme le jugement déféré pour le surplus,



Y ajoutant

 

Ordonne le remboursement par M. [F] [M] ès qualités à la SCI Solemio du montant des taxes foncières et taxes sur les logements vacants dont celle-ci se serait acquittée depuis

l'année 2019 sur présentation par celle-ci des justificatifs,



Condamne la SCI Solemio aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 





















 

Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte. 



 



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT