Cour d'Appel · Chambre commerciale — 26 octobre 2022

Arrêt N°22/

SP



R.G : N° RG 21/00701 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FRIW 















[P]





C/



[P]

S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH

S.E.L.A.R.L. HIROU



























COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS





ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2022



Chambre commerciale





Appel d'une ordonnance rendue par le JUGE COMMISSAIRE DE SAINT-PIERRE en date du 07 AVRIL 2021 suivant déclaration d'appel en date du 23 AVRIL 2021 rg n°: 21/403





APPELANT :



Monsieur [N] [L] [S] [P]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : Me Jacques HOARAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIMEES :



Madame [X] [K] [P]

[Adresse 1]

[Localité 6]



S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH es qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [P] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Me Eric LEBIHAN de la SAS G&P LEGAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



S.E.L.A.R.L. HIROU es qualité de liquidateur de Madame [X] [K] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]





DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience en chambre du conseil du 20 avril 2022 devant la cour composée de :



Président :Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller :Madame Magali ISSAD, Conseillère



Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.





A l'issue des débats, la présidente a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 14 septembre 2022 prorogé par avis au 26 octobre 2022.



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le  26 octobre 2022. 



Greffiere lors débats : Madame Nathalie TORSIELLO, Greffière.



Greffiere lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.



* * * * *



LA COUR



Par jugement en date du 14 septembre 2010, le tribunal mixte de commerce de Saint Pierre de la Réunion a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de M. [N] [L] [S] [P] et désigné la SELARL Franklin Bach, en qualité de liquidateur de M. [P].



Suivant ordonnance en date du 10 mars 2020, le juge commissaire près le tribunal mixte de commerce de Saint Pierre de la Réunion a :

-autorisé la vente de gré à gré du bien immobilier dépendant de la liquidation judiciaire de M. [P] cadastré [Cadastre 8] sis [Adresse 1]

-dit que la mise en vente de ce bien fera l'objet d'une publicité dans les annonces légales de l'un des quotidiens locaux Journal de l'île de la Réunion ou Le Quotidien et qu'elle sera diffusée sur le site internet du conseil national des administrateurs et mandataires judiciaire

-autorisé la SELARL Franklin Bach à conclure un ou plusieurs mandats en vue de la vente de la parcelle [Cadastre 8] sis [Adresse 1] moyennant le prix net vendeur minimal de 330.000 euros

-dit qu'il appartiendra à la SELARL Franklin Bach de ressaisir le juge-commissaire afin de se voir autoriser à signer l'acte de vente une fois aboutie la recherche d'un acquéreur

-ordonné la notification par le greffe de cette ordonnance par lettre recommandée avec avis de réception à M. [P], Mme [P] et dit qu'il en sera donné avis aux SELARL Bach et Hirou.



La liquidation judiciaire étant totalement impécunieuse, vu la requête de vente de gré à gré du liquidateur déposée au greffe le 16 février 2021, le rapport d'expertise de Mme [O] du 14 août 2017 et l'offre d'achat de M. [R] [F] du 26 novembre 2020, par ordonnance en date du 7 avril 2021, le juge commissaire près le tribunal mixte de commerce de Saint Pierre de la Réunion a :

Statuant en application de l'article L642-18 et R642-37-1 du code de commerce

-autorisé la vente de gré à gré, moyennant le prix net vendeur de 164.078 euros, du bien immobilier dont M. [P] [N] [L] [S] et Mme [X] [K] [T] épouse [P] sont propriétaires, cadastré [Cadastre 8] sis [Adresse 1]) au profit de M. [R] [F]

-dit que l'acquéreur devra prendre l'immeuble dans l'état où il se trouvera le jour de la vente et qu'il renonce tout recours cet égard l'encontre du liquidateur et du notaire rédacteur de l'acte

-dit que la vente se fera aux conditions ordinaires et celles de droit en pareille matière

-dit que le transfert de propriété et l'entrée en jouissance auront lieu le jour de la signature de l'acte de vente

-dit que le prix de vente sera payable comptant le jour de la signature de l'acte de vente

-dit que les frais de la vente, ainsi que les droits et taxes y afférents, seront la charge de l'acquéreur

-dit que l'acquéreur devra faire son affaire personnelle de l'exécution d'un éventuel cahier des charges de lotissement, de l'achèvement de la construction et plus généralement de la situation d'urbanisme

-dit qu'il devra s'acquitter de toutes les charges relatives aux biens et droits immobiliers compter de la vente

-donné acte aux parties de ce qu'elles n'ont pas évoqué l'existence de liens de parenté ou d'affaires entre elles

-dit que l'acquéreur devra consigner le prix de vente, les frais notariés et les droits et taxes quand le dossier de vente du notaire chargé de recevoir l'acte sera prêt et signer Pacte à la première demande

-dit qu'en cas de carence de l'acquéreur, le liquidateur pourra en tirer toutes conséquences de droit

-dit que le prix de vente devra être remis le jour de la signature de l'acte de vente au liquidateur, qui procédera aux répartitions au profit des créanciers conformément aux dispositions légales

-dit que la présente décision sera notifiée par les soins du Greffier aux parties par LRAR

-ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure.



Par déclaration au greffe en date du 23 avril 2021, M. [P] a interjeté appel de cette décision.



L'affaire a été fixée à bref délai selon avis en date du 25 mai 2021.



L'appelant a signifié la déclaration d'appel aux SELARL Franklin Bach et Hirou par acte du 3 juin 2021 (remise à personne morale).



M. [P] a déposé ses premières conclusions d'appel par RPVA le 24 juin 2021.



La SELARL Franklin Bach s'est constituée par acte du 8 septembre 2021.



La SELARL Franklin Bach a déposé ses conclusions d'intimée par RPVA le 16 novembre 2021.



La SELARL Hirou ainsi que Mme [P] n'ont pas constitué avocat.



Dans ses conclusions transmises par voie électronique le 24 juin 2021, M. [P] demande à la cour de :

-infirmer l'ordonnance entreprise

-juger que la vente du bien immobilier sis au numéro [Adresse 1], au profit de M. [R] [F] est faite pour vil prix.

-annuler la vente de gré à gré de l'immeuble indivis ordonnée au profit de M. [F] pour le prix de 164.078 euros

-juger que la SELARL Franklin Bach, es qualité, mal fondée en ses moyens et l'inviter à recueillir de nouvelles offres ou à faire procéder à la vente du bien par l'intermédiaire de divers mandataires ou à défaut de procéder par voie de saisie immobilière

-juger que l'acquéreur devra prendre l'immeuble dans l'état où il se trouvera le jour de la vente et qu'il renonce à tout recours à cet égard à l'encontre du liquidateur et du notaire rédacteur de l'acte

-juger que la vente se fera aux conditions ordinaires et celles de droit en pareille matière

-juger que le transfert de propriété et l'entrée en jouissance auront lieu le jour de la signature de l'acte de vente

-juger que le prix de vente sera payable comptant le jour de la signature de l'acte de vente

-juger que les frais de la vente, ainsi que les droits et taxes y afférents, seront à la charge de l'acquéreur

-juger que l'acquéreur devra faire son affaire personnelle de l'exécution d'un éventuel cahier des charges de lotissement, et de l'achèvement de la construction et plus généralement de la situation d'urbanisme

-juger qu'il devra s'acquitter de toutes charges relatives aux biens et droits immobiliers de la vente

-juger que l'acquéreur devra consigner le prix de vente, les frais notariés et les droits et taxes quand le dossier de vente du notaire chargé de recevoir l'acte sera prêt et signer l'acte à la première demande

-juger qu'en cas de carence de l'acquéreur, le liquidateur pourra en tirer toutes conséquences de droit

-juger que le prix de vente devra être remise le jour de la signature de l'acte de vente au liquidateur qui procédera aux répartitions au profit des créanciers conformément aux dispositions légales.



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 novembre 2021, la SELARL Franklin Bach demande à la cour, au visa des articles L642-18, R642-38 et L642-22 du code de commerce, de :

-dire l'intimée recevable et bien fondée en ses demandes

-débouter par conséquent l'appelant de l'intégralité de ses demandes

-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

-condamner l'appelant au paiement au profit de l'intimé de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de l'Avocat aux offres de droit.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 avril 2022 et l'affaire a reçu fixation pour être plaidée à l'audience circuit court du 20 avril 2022. Le prononcé de l'arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au 14 septembre 2022 prorogé au 26 octobre 2022.





SUR CE, LA COUR



A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'donner acte' ou encore 'considérer que' voire 'dire et juger que' et la cour n'a dès lors pas à y répondre.



M. [P] soutient en substance que le prix de vente ne correspond pas à la valeur marchande du bien, or, le juge-commissaire ne peut autoriser la vente amiable d'un bien du débiteur placé en liquidation judiciaire qu'au prix réel de ce bien.



La SELARL Franklin Bach es qualité fait valoir pour l'essentiel que, d'une part, la procédure a été parfaitement respectée et que, d'autre part, l'appelant ne démontre ni même n'offre de démontrer en quoi la cession de gré à gré autorisée par le juge commissaire l'aurait été « à vil prix ». Elle rappelle que la cession est intervenue dans un contexte particulier : refus de l'occupant de laisser visiter le bien, état réel de la villa et de ses annexes, absence de bail et de paiement d'un loyer, obtention du paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ (+/- 5 années) et nécessité d'engager des procédures à son encontre et des frais y afférents. Elle ajoute que la vente a été publiée sur le site du CNAJMJ ainsi que dans les annonces légales du journal de l'île et que si elle n'a pas pu paraître sur le site des notaires, ce n'est qu'en raison de l'opposition systématique de l'occupante de laisser visiter la villa en question.



Sur quoi,



Aux termes de l'article L642-18 du code de commerce dans sa rédaction applicable au litige (modifié par l'ordonnance n°2014-326 du 12 mars 2014) :

« Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L322-5 à L322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L322-6 et L322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L322-7, L322-8 à L322-11 et L322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien.

Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution.

En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale.

Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'État. »



L'article L642-19 du même code (modifié par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016) précise :

« Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci. Lorsque la vente a lieu aux enchères publiques, il y est procédé dans les conditions prévues, selon le cas, au second alinéa de l'article L. 322-2 ou aux articles L322-4 ou L322-7.

Le juge-commissaire peut demander que le projet de vente amiable lui soit soumis afin de vérifier si les conditions qu'il a fixées ont été respectées. »

 

La vente sans ordonnance préalable du juge-commissaire est atteinte d'une nullité absolue, que tout intéressé peut faire prononcer, sans qu'il ait à justifier d'un grief, peu important que l'autorisation ait été donnée postérieurement.



Le juge-commissaire doit motiver son ordonnance par la considération que la consistance des biens, leur emplacement ou des offres reçues permettent une cession dans les meilleures conditions que la vente sur saisie immobilière qui est le principe.



Il appartient au juge-commissaire de déterminer la forme de la vente. La vente des immeubles ou des meubles peut intervenir aux enchères publiques ou de gré à gré.



Aux termes de l'article L642-3 du même code (modifié par l'ordonnance n°2010-1512 du 9 décembre 2010 ) :

« Ni le débiteur, au titre de l'un quelconque de ses patrimoines, ni les dirigeants de droit ou de fait de la personne morale en liquidation judiciaire, ni les parents ou alliés jusqu'au deuxième degré inclusivement de ces dirigeants ou du débiteur personne physique, ni les personnes ayant ou ayant eu la qualité de contrôleur au cours de la procédure ne sont admis, directement ou par personne interposée, à présenter une offre. De même, il est fait interdiction à ces personnes d'acquérir, dans les cinq années suivant la cession, tout ou partie des biens compris dans cette cession, directement ou indirectement, ainsi que d'acquérir des parts ou titres de capital de toute société ayant dans son patrimoine, directement ou indirectement, tout ou partie de ces biens, ainsi que des valeurs mobilières donnant accès, dans le même délai, au capital de cette société.

Toutefois, lorsqu'il s'agit d'une exploitation agricole, le tribunal peut déroger à ces interdictions et autoriser la cession à l'une des personnes visées au premier alinéa, à l'exception des contrôleurs et du débiteur au titre de l'un quelconque de ses patrimoines. Dans les autres cas et sous réserve des mêmes exceptions, le tribunal, sur requête du ministère public, peut autoriser la cession à l'une des personnes visées au premier alinéa par un jugement spécialement motivé, après avoir demandé l'avis des contrôleurs.

Tout acte passé en violation du présent article est annulé à la demande de tout intéressé ou du ministère public, présentée dans un délai de trois ans à compter de la conclusion de l'acte. Lorsque l'acte est soumis à publicité, le délai court à compter de celle-ci. »



En l'espèce, M. [F] n'entre pas dans les interdictions de l'article L642-3.



L'article L642-22 du même code dispose (créé par la loi n°2005-845 du 26 juillet 2005) que « Toute cession d'entreprise et toute réalisation d'actif doivent être précédées d'une publicité dont les modalités sont déterminées par un décret en Conseil d'État en fonction de la taille de l'entreprise et de la nature des actifs à vendre. »



L'article R642-40 précisant :

« En application de l'article L642-22, la publicité des cessions d'entreprises et des réalisations d'actifs est faite par les mandataires de justice au moyen d'un service informatique accessible par l'internet.

Toute cession d'entreprise fait l'objet d'une publicité par voie de presse. Son étendue est définie par le juge-commissaire. Le juge-commissaire détermine s'il y a lieu d'effectuer une publicité par voie de presse pour les actifs de faible valeur.

Le liquidateur, ou l'administrateur lorsqu'il en a été désigné, communique au greffe les caractéristiques essentielles de l'entreprise ou de la ou des branches d'activité susceptibles d'être cédées. Tout intéressé peut prendre connaissance de ces informations au greffe. »



À peine de nullité de l'ordonnance autorisant la vente d'actifs du débiteur, le juge-commissaire doit entendre le débiteur avant d'autoriser la vente de ses actifs conformément aux dispositions de l'article R642-36-1 du code de commerce. Le conjoint du débiteur doit être entendu ou, à tout le moins convoqué par le juge-commissaire, avant toute décision autorisant la vente des biens de la communauté en vertu de l'article R624-12, alinéa 1er du code de commerce, dans la procédure de sauvegarde, applicable en redressement (article R631-30 al. 1er) et en liquidation judiciaire (article R641-30 al. 1er).



L'ordonnance autorisant la vente d'actifs du débiteur lui est notifiée par le greffe, quel que soit le type de biens dont la réalisation est envisagée, en application des articles R642-23 et R642-37-3 du code de commerce.

Par application de l'article R662-1, 2°, du code de commerce, les notifications des décisions auxquelles procède le greffe sont faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. En l'absence de notification de l'ordonnance au débiteur, le délai de recours à l'encontre de l'ordonnance n'est pas purgé. L'ordonnance du juge-commissaire ne peut acquérir force de chose jugée. Il en est tiré la conséquence que l'acquéreur, qui refuse de signer les actes de cession, ne peut engager sa responsabilité, faute pour l'ordonnance d'être définitive.



Le débiteur peut, malgré son dessaisissement, contester seul les décisions du juge-commissaire autorisant la vente de biens lui appartenant. Il a là un droit propre. Les autres personnes, auxquelles l'ordonnance doit être notifiée (à l'exception du contrôleur) dans la mesure où elle affecte leurs droits, peuvent également la frapper d'un recours.



En l'espèce, M. [P] verse aux débats deux pièces, à savoir le rapport du cabinet d'expertise [O] du 14 août 2017 et l'ordonnance du juge-commissaire du 10 mars 2020.



Il ressort du rapport d' « expertise en valeur vénale » établi le 14 août 2017 par Mme [M] [O] [Z] à la demande de la SELARL Franklin Bach que le bien litigieux a été estimé la somme de 336.292 euros arrondi à 337.000 euros ; il est relevé que la maison est occupée et l'expert retient un taux de vétusté de 21 %.



La SELARL verse aux débats, la liste des créances établies en application de l'article L624-1 du code de commerce, la publication de l'annonce sur le site de la CNAJMJ et dans le JIR, les courriers du service immobilier des notaires des 5 novembre 2020 et 2 février 2021, l'offre de M. [F] et l'accord de levée d'hypothèque de la SOFIDER, principal créancier de la liquidation judiciaire.



Pour estimer que l'offre de M. [F] est conforme au prix du marché, le juge-commissaire relève qu'elle tient compte à la fois de la vétusté de l'immeuble et de son occupation par Mme [X] [K] [P] qui refuse de quitter les lieux, ce qui n'est pas démenti par M. [P], ni par l'expertise de Mme [O] [Z] réalisée en août 2017, soit près de quatre ans avant l'ordonnance querellée.



Le premier juge relève encore à bon droit que la liquidation du débiteur a été ouverte le 9 novembre 2010 et n'est pas clôturée à ce jour du fait de l'absence de réalisation de l'actif commun avec Mme [X] [K] [P].



Enfin, M. [P] ne justifie pas davantage à hauteur de cour avoir un acquéreur pour une somme supérieure à 164.078 euros.



Le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.



Aucun élément de la cause tiré de l'équité ou de la situation économique des parties ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [P] qui succombe à l'instance, supportera les dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut en dernier ressort, en matière commerciale, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;





CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 7 avril 2021 par le juge-commissaire près le tribunal mixte de commerce de Saint Pierre de la Réunion ;



Y ajoutant



DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [N] [L] [S] [P] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le présent arrêt a été signé par Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRESIGNE LA PRÉSIDENTE