Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 27 octobre 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



 DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 OCTOBRE 2022







N° RG 21/05782 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-ML4W









SCCV LES JARDINS D'[Localité 4]





c/



Monsieur [K] [J] [B]



























Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 12 octobre 2021 (R.G. 20/05273) par le Juge de la mise en état de la 5ème chambre civile du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 21 octobre 2021



APPELANTE :



La SCCV LES JARDINS D'[Localité 4], Société Civile de Construction Vente inscrite sous le numéro 813 013 653 du Registre du Commerce et des Sociétés de [Localité 5], dont le siège social se trouve [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Nicolas SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX



INTIMÉ :



[K] [J] [B]

né le 22 Juillet 1954 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me PASQUET substituant Me Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 septembre 2022 en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, 

Madame Rémi FIGEROU, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte authentique du 22 février 2018, M. [K] [B] a fait l'acquisition auprès de la société civile de construction vente Les Jardins d'[Localité 4] (la SCCV Les Jardins d'[Localité 4]), pour un montant de 172 000 euros, des lots de copropriété n°1 et 67, au sein d'un ensemble immobilier situé au numéro [Adresse 2], consistant en un appartement de type T2 et un parking.



Le délai prévisionnel d'exécution des ouvrages a été fixé au 30 mars 2019.



Le 22 mars 2018, la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] a informé M. [B] de la défaillance de l'entreprise de gros 'uvre placée en liquidation judiciaire et du report de la date de livraison au 4ème trimestre 2019.



Le 14 décembre 2018, la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] a informé l'acquéreur que 82 jours d'arrêt de travaux avaient affecté le chantier selon décompte du maître d''uvre, de sorte que la livraison ne pourrait pas intervenir avant le 1er trimestre 2020. 



Par acte authentique du 28 janvier 2020, les parties ont révoqué la vente d'un commun accord.



Suivant un acte d'huissier du 26 juin, M. [B] a assigné la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin d'obtenir, au visa des articles 1217, 1229 et 1230 du code civil, sa condamnation au paiement des indemnités suivantes : 

- 3 700 euros au titre de la restitution intégrale des sommes dues à la suite de la résolution ;

- 4 000 euros au titre des loyers versés pour la location de son logement saisonnier ;

- 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- 15 000 euros au titre du préjudice psychologique ; 

- 17 200 euros au titre de la clause pénale.



Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 12 janvier 2021, la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] a soulevé l'irrecevabilité de l'action intentée à son encontre pour défaut d'intérêt et de qualité pour agir de M. [B], outre sa condamnation au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'ordonnance rendue le 12 octobre 2021 par le conseiller de la mise en état a :



- déclaré recevable la demande de M. [K] [J] [B],

- renvoyé l'affaire la mise en état continu du 15 décembre 2021, en invitant la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] à conclure au fond, 

- condamné la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] à payer à M. [B] une somme de 1 000 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] aux dépens de l'incident.



Par déclaration électronique en date du 21 octobre 2021, la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] a relevé appel de l'ensemble de l'ordonnance.



La SCCV Les Jardins d'[Localité 4], dans ses dernières conclusions d'appelant du 4 mars 2022, demande à la cour, au visa des articles 2044 et 2052 du code civil, 31 et 32 du code de procédure civile de :



- réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 

Statuant à nouveau : 

- déclarer irrecevable l'action de M. [B] ; 

- débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- condamner M. [B] à lui la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



M. [B], dans ses dernières conclusions d'intimé en date du 24 juin 2022, demande à la cour, au visa des articles 122 code de procédure civile, 2052 et 1229 du code civil, de :



- débouter la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] de son appel, 

- confirmer en tout point l'ordonnance entreprise, 

En conséquence 

- dire et juger qu'il a intérêt et qualité à agir, 

-déclarer recevable son action à l'encontre de la SCCV Les Jardins d'[Localité 4], 

- débouter la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] de l'ensemble de ses demandes, plus amples et contraires,

 

Y Ajouter, 

- condamner la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 outre les entiers dépens. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 août 2022.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Aux termes de l'article 2044 du code civil, 'La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.'. 



Par application de l'article 2052 du code civil, 'La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet'. 



Dans son assignation introductive d'instance, M. [B] a réclamé à la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] le versement des sommes suivantes :



- 3 700 € au titre de la prétendue restitution intégrale des sommes dues à la suite de la résolution ; 

- 4 000 € au titre des loyers versés pour la location de son logement saisonnier ; 

- 5 000 € au titre du préjudice de jouissance ; 

- 15 000 € au titre d'un préjudice psychologique (moral) ;

- 17 200 € au titre de la clause pénale. 



En réponse, celle-ci a soulevé l'absence d'intérêt à agir de M. [B].



Le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir au motif que l'acte de résolution amiable du 28 janvier 2020 ne précise pas qu'il vaut transaction mais qu'il se limite simplement à la restitution du prix d'acquisition.



L'appelante sollicite la réformation de l'ordonnance attaquée en se prévalant de la clause contenue dans l'acte de résolution amiable rédigée en ces termes 'Les parties ont entrepris de se rapprocher et ont décidé, conformément aux dispositions de l'article 2052 du code civil, de résoudre à l'amiable le litige les opposants en procédant d'un commun accord à la RÉSOLUTION AMIABLE DE L'ACTE DE VENTE EN ETAT FUTUR D'ACHÈVEMENT régularisé le 1er mars 2018". Elle soutient que l'acte notarié constitue une transaction définie par l'article 2044 du code civil. Elle ajoute que la référence expresse à l'article 2052 du même code ne laisse en outre aucun doute sur la volonté des parties de s'interdire d'introduire une action en justice en lien avec leur litige. Elle estime que, par application de l'article 1188 du code civil, il convient d'interpréter cet acte dans le sens d'une volonté réciproque de mettre un terme à leur conflit. Par ailleurs, la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] soutient que l'acceptation par l'intimé de résoudre la vente d'un commun accord sans réclamer le paiement de la clause pénale démontre qu'aucune partie n'a commis d'acte fautif qui aurait pu permettre à l'autre de réclamer une indemnisation. Enfin, elle rappelle qu'il s'agit d'un problème d'intérêt pour agir dans la mesure où M. [B] réclame le remboursement de sommes qui ont été versées au notaire instrumentaire, prétention que est extérieure à l'objet du présent litige.



Sollicitant la confirmation de l'ordonnance, M. [B] prétend que l'acte litigieux ne saurait s'analyser comme un protocole aux termes duquel il aurait renoncé à solliciter l'indemnisation de ses préjudices. Il soutient plus précisément que le litige n'est pas exposé dans l'acte, qu'aucune concession réciproque n'y a été consentie et qu'aucune clause n'interdit une partie à agir contre l'autre aux fins d'être indemnisée, de sorte que les parties n'ont jamais entendu mettre fin à leur litige mais uniquement convenu de procéder à la résolution amiable de la vente. Il en conclut qu'il est recevable à solliciter l'indemnisation de ses préjudices, disposant bien de la qualité à agir. 



Il est établi qu'un litige est survenu entre la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] et M. [B] à la suite des courriers des 22 mars et 14 décembre 2018 émanant du vendeur du bien en l'état futur d'achèvement qui informait l'acquéreur du report du délai de livraison.



Au mois de mai 2019, M. [B] était avisé d'un nouveau retard en raison de contraintes administratives.



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 octobre 2019 rédigé par le conseil de M. [B], la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] était mise en demeure sous quinzaine de parvenir à un accord sur l'annulation de la vente et qu'une assignation en justice lui serait délivrée à défaut de réponse favorable. Il lui était également demandé de prendre en charge tous les frais d'annulation, notamment notariés, mais également de 'tout le préjudice qu'il subit' évalué à la somme forfaitaire de 35 000 euros (...) correspondant à la vente de son immeuble, frais d'avocat, préjudices de jouissance et moral ainsi qu'à la clôture d'un compte rémunéré à des conditions exceptionnelles'. Il enjoignait enfin son vendeur d'acquitter une indemnité de 10% du prix de vente. 



Ces éléments permettent de déterminer l'étendue du litige qui opposait les deux parties.



Contrairement à l'affirmation de M. [B], l'acte notarié du 28 janvier 2020 doit être qualifié de transaction et ce bien que son en-tête ne le mentionne pas. 



En effet, il fait d'une part expressément référence aux dispositions de l'article 2052 du code civil précité tout en précisant être dressé afin 'de résoudre à l'amiable le litige les (les parties) opposant'. 



Des concessions réciproques ont d'autre part effectivement été effectuées par chaque partie. Ainsi, La SCCV Les Jardins d'[Localité 4] a accepté de ne pas poursuivre l'exécution du contrat et de percevoir en conséquence le montant total de la vente, accepté de rembourser les sommes déjà perçues ainsi que des frais de mise en copropriété. Pour sa part, M. [B] a renoncé à acquérir les lots de copropriété n°1 et 67 et à ses demandes indemnitaires telles qu'exposées dans sa correspondance du 22 octobre 2019.



L'absence du conseil de M. [B] lors de la rédaction de la transaction est une situation qui ne peut être reprochée à l'appelante ni à l'officier ministériel. Il doit être observé que dans ses dernières conclusions, l'intimé ne remet pas en cause la validité de l'acte notarié du 28 janvier 2020, qualifiant même son consentement de parfait (p11).



Dès lors, en application de l'article 2052 du code civil, les demandes présentées par M. [B] à l'encontre de la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] doivent être déclarées irrecevables. La décision déférée sera donc infirmée sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Au regard de l'infirmation de l'ordonnance du juge de la mise en état, il y a lieu de rejeter les demandes des parties présentées au stade de la première instance. En revanche, il convient en cause d'appel de condamner M. [B] à verser à la SCCV Les Jardins d'[Localité 4] une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef. 



PAR CES MOTIFS



- Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 12 octobre 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux et, statuant à nouveau :



- Déclare irrecevable les demandes présentées par M. [K] [B] tendant à obtenir la condamnation de la société civile de construction vente Les Jardins d'[Localité 4] au paiement de diverses sommes au titre de la restitution intégrale des sommes dues à la suite de la résolution de la vente, des loyers versés pour la location d'un hébergement saisonnier, de préjudices de jouissance et psychologique ainsi que de la clause pénale ;



- Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne M. [K] [B] au paiement des dépens de première instance ;



Y ajoutant ;



- Condamne M. [K] [B] à verser à la société civile de construction vente Les Jardins d'[Localité 4] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;



- Condamne M. [K] [B] au paiement des dépens d'appel.



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE