Cour d'Appel · CHAMBRE EXPROPRIATIONS — 27 octobre 2022

ARRET RENDU PAR LA



COUR D'APPEL DE BORDEAUX



--------------------------







Le : 27 Octobre 2022





CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS



N° de rôle : N° RG 19/05504 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LIXZ









SCI DU [Adresse 6]



c/



Société d'Economie Mixte URBALYS HABITAT

M. Le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

















Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



à :





Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.



Le 27 Octobre 2022



Par Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente 

La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l'affaire opposant :



SCI DU [Adresse 6]

[Adresse 2]



assistée de Maître Olivier ENYENGE ESSOMBE, avocat au barreau de PERIGUEUX, avocat postulant et de Maître Cécile ANNOOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, 



Appelante d'un jugement rendu le 17 septembre 2019 par le juge de l'expropriation du département de la Dordogne suivant déclaration d'appel en date du 16 octobre 2019,



à :



M. Le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Régionale des Finances Publiques - Pôle d'évaluation domaniale - [Adresse 13]



Comparant en la personne de Monsieur [B] [K], inspecteur divisionnaire des finances publiques.





Société d'Economie Mixte URBALYS HABITAT, es qualité de mandataire représentant la COMMUNE DE [Localité 24]

Les jardins Gambetta - Tour 2 - [Adresse 18]



assistée de Maître Claire LE BARAZER de la SCP CLAIRE LE BARAZER & LAURÈNE D'AMIENS, avocat au barreau de BORDEAUX







Intimés,









Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 21 septembre 2022 devant :



Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente

Monsieur Jean-François BOUGON, Magistrat honoraire ayant des fonctions juridictionnelles,

Madame Elisabeth FABRY, Conseillère



Greffier lors des débats : François CHARTAUD

 

en présence de Monsieur [B] [K], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,



et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.



FAITS ET PROCÉDURE



La Sci du [Adresse 6] est propriétaire sur la commune [Localité 24] des lots 2 et 3 du bâtiment A d'un ensemble immobilier comportant trois bâtiments. Ces biens se situent sur l'emprise cadastrée section ES n°[Cadastre 8] qui est d'une contenance totale de 910 m².



Le préfet de la Dordogne par arrêtés du 17 février 2015 :

- déclare insalubre à titre remédiable le bâtiment A (à l'exception des lots 2 &3) situé à [Adresse 4], sur la parcelle cadastrée section ES n°[Cadastre 16] ;

- déclare insalubre à titre irrémédiable le bâtiment B, lot 10, situé à [Localité 24] [Adresse 7] et [Adresse 11], sur la parcelle cadastrée section ES n°[Cadastre 8] sur laquelle se trouve les biens appartenant à la SCI du [Adresse 6] ; 

- déclare insalubre à titre remédiable le bâtiment C lot n°11 situé commune [Localité 24], [Localité 1] et [Adresse 11], sur la parcelle cadastrée section ES n°[Cadastre 8] ;

*

Par délibération de son conseil municipal du 7 juillet 2016, la commune de [Localité 24] confie à la société Urbalys Habitat l'opération de résorption de l'habitat insalubre et de renouvellement urbain de l'îlot Berggren.

*

Par arrêtés préfectoraux des 7 et 25 juillet 2017, l'acquisition par voie d'expropriation de tous les immeubles de l'îlot Berggren est déclarée d'utilité publique au profit de la société Urbalys Habitat. Sont concernés, bâtiment A :

- le lot n°3 (comprenant un appartement de deux pièces, situé au premier étage d'une surface de 35 m²),

- le lot n°2 situé au niveau des combles (fraction d'un grand studio, pour une surface au sol de 27 m²).

*

Le juge de l'expropriation du département de la Dordogne prononce par décision du 17 septembre 2019. Il fixe l'indemnité devant revenir à la Sci du 13, de la rue de Berggren comme suit :

- 27.900 € au titre de l'indemnité principale,

- 4.647,50 € au titre de l'indemnité de remploi,

- 5.000 € au titre des travaux de restructuration de la surface du lot 2. Il déboute la Sci de ses autres réclamations indemnitaires et de sa demande de condamnation de l'expropriant, sous astreinte, à régulariser la situation auprès de l'administration fiscale concernant l'impôt foncier. Il dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

*

La Sci du [Adresse 6] relève appel de cette décision dont elle poursuit l'annulation. Au terme de son mémoire n°3, elle demande à la cour de fixer l'indemnité d'expropriation comme suit :

- au titre de l'indemnité principale :

1.- 34.398 € pour le lot n°2,

2.- 44.590 € pour le lot n°3,

3.- 26.880€ pour le lot n°6,

4.- 17.640 € pour le lot n°8,

5.- à défaut d'indemnisation de la surface des cours, elle réclame au titre de la perte de jouissance une somme de 278.633 € ;



- au titre de l'indemnité de remploi :

1.- 6.879,60 € pour le lot n°2,

2.- 8.918 € pour le lot n°3,

3.- 5.370 € pour le lot n°6,

4.- 3.528 € pour le lot n°8,



La Sci du [Adresse 6] réclame en outre diverses indemnités :

5.- 33.635 € au titre des travaux de restructuration de la surface du lot n°2,

6.- 5.468 € au titre de la terrasse détruite,

7.- 29.383 € au titre du mur privatif détruit,

8.- 3.000 € pour les arbres détruits,

9.- 29.986 € au titre de divers travaux de démolition,

10.-17.779 € pour l'obligation d'isolation de la façade arrière,

11.- 11.664 € au titre de la perte de loyers du lot n°2 exproprié,

12.- 15.120 € au titre de la perte de loyer du lot n°3 exproprié,

13.- 228.905 € au titre de la dévalorisation de la perte de loyer des lots non louables jusqu'en 2024, au moins, 

14.- 307.733 € au titre de la dévalorisation du loyer des appartements du rdc privés de cour, actualisée sur 50 ans, 

15.- 2.112 € au titre de l'impôt foncier qu'aurait dû supporter Urbalys,

16.- 5.153 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères attachée aux locaux non expropriés pendant la période durant laquelle ils ne pourront être loués,

Elle voudrait que la société Urbalys publie son acquisition au fichier de la publicité foncière sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir. 

Enfin, elle sollicite 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



*



La société Urbalys conclut au débouté des demandes de la Sci du [Adresse 6], à la confirmation de la décision déférée qui a fixé l'indemnité d'expropriation à payer ou à consigner dans les conditions de l'article R 323 et suivants du code de l'expropriation aux sommes de : 

- 27.000 € au titre de l'indemnité principale,

- 4.647,50 € au titre de l'indemnité de remploi,

- 5.000 € au titre des travaux de restructuration de la surface du lot n°2. Enfin, elle sollicite 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et poursuit la condamnation de la Sci du [Adresse 6] aux entiers dépens.

La société Urbalys explique que la Sci du [Adresse 6] est propriétaire dans le bâtiment A deux petits appartements, lots n°2 et 3 de la copropriété. Ces deux appartements, comme le reste l'immeuble sont inhabitables et inhabités. A la date de référence, ils sont situés en zone UA du PLU de la commune de [Localité 24]. Il s'agit d'un immeuble bâti, les surfaces expropriées doivent être valorisées comme telle, terrain intégré.

La société Urbalys propose de retenir comme pertinents les éléments de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement et retenus par le premier juge.

La cour administrative d'appel, dans son arrêt du 22 décembre 2021 ayant retenu le caractère privatif des cours, pour l'indemnisation de l'expropriation de la surface de la cour attachée au lot n° 6, la société Urbalys propose la fixation d'une indemnité de 6.240 € (160 m² x 39 €/m²) outre indemnité de remploi de 1.186 € et pour celle attachée au n°8 une indemnité de 4095 € (105 m² x 39€/m²), outre indemnité de remploi de 849 €. Elle admet également le principe de l'indemnisation pour restructuration du n°2 mais souligne à cet égard que l'expropriée ne justifie pas de sa demande.

La société Urbalys explique les autres demandes sont soit nouvelles soit non fondées.

*

Le commissaire du gouvernement, intimé, forme un appel incident.

Au terme de son mémoire, il propose l'indemnisation suivante :

- 27.900 € au titre de l'indemnité principale,

- 3.790 € au titre de l'indemnité de remploi,

- 5.000 € au titre des travaux de rescindement du lot n°2.

Après avoir rappelé la nature de l'opération et l'état de la procédure et notamment :

- les conditions dans lesquelles l'expropriant a consigné le montant de l'indemnité provisionnelle telle que fixée par l'administration des domaines,

- les ordonnances du 12 octobre 2017 autorisant l'expropriation immédiate de différents immeubles et parties d'immeubles, dont les lots 2 et 3, propriétés de la Sci appelante,

- la procédure suivie devant le premier juge et sa décision, le commissaire de gouvernement propose de déclarer l'appel recevable en la forme. Puis, il explique que le bâtiment au sein duquel sont situés les lots appartenant à la Sci du [Adresse 6] n'a pas été déclaré insalubre mais que l'acquisition d'une partie des lots de la Sci a été rendue nécessaire pour permettre la réalisation de la résorption de l'habitat insalubre en application des dispositions de l'article L511-1 al 3 du code de l'expropriation, d'où la nécessité d'une division parcellaire. C'est ainsi que, par arrêté du 7 juillet 2017, a été déclarée immédiatement cessible la parcelle ES [Cadastre 8] à concurrence de 910 m² à retirer de la propriété initiale conformément au dispositions de l'article L132-2 du code de l'expropriation.

Il rappelle qu'au sein du bâtiment A, ne sont concernés par l'opération d'expropriation que les seuls lots 2 et 3, propriété de Sci du [Adresse 6] et que les conséquences de l'expropriation sur ces deux lots sont les suivantes :

* le lot n° 2 est un studio d'une surface au sol de 49 m² et d'une surface habitable utile de 24 m² qui se trouve amputé d'une surface au sol de 22 m² 

* le lot n°3, situé au 1er étage est un appartement de 35 m² qui est totalement exproprié.

Les lots concernés, très vétustes, sont inoccupés et rien ne permet de justifier d'une occupation à la date de référence fixée au 27/12/2016 (date à laquelle le plus récent des actes du PLU ou une de ses modifications est devenue opposable aux tiers). Ces biens se situent en zone UA du PLU (centre historique de la ville de [Localité 24]).

Le commissaire du gouvernement propose d'approcher la valeur de ces biens par comparaison.

De l'analyse des termes de comparaison proposés par les parties en première instance et en appel, il lui apparaît qu'un bien en état d'usage peut-être valorisé entre 1.154 € et 1.175 €/m². Il propose de retrancher un coût de rénovation de 700 €/m² et d'ajouter une indemnité pour le rescindement du lot n°2.

Enfin, il conclut au débouté des demandes relatives aux lots n°6 et 8 qui ne sont pas concernés par la procédure, pour la quote-part de terrain de la copropriété, pour les millièmes détenus par la Sci, qui ne peut demander une double indemnisation, pour la perte de la terrasse, de la destruction des arbres et du mur de la cour ou des dégâts liés à la démolition, toutes réclamations qui ne concernent pas les lots 2 et 3. Il conclut également au débouté des demandes pour des pertes locatives alors qu'il n'est pas justifié de baux à la date de référence, ou encore pour des pertes de revenus locatifs relatives à des lots non expropriés sans lien avec l'expropriation des lots n°2 & 3. 

Il fait valoir que la taxe foncière incombe au propriétaire au 1er janvier et que s'il a été imposé pour une période postérieure au transfert de propriété, il lui appartient de se rapprocher de l'administration fiscale. Enfin, il propose de confirmer la décision prise par le premier qui a accordé une indemnité pour le rescindement du lot n°2. 

Le commissaire du gouvernement, qui n'a pas conclu sur les dernières écritures des autres parties, convient à l'audience qu'ensuite de l'arrêt rendu par la cour administrative d'appel le 22 décembre 2021, la Sci appelante est fondée à réclamer une indemnisation pour l'expropriation des cours attenantes aux lots 6 & 8.



SUR CE



L'article 321-1 du code de l'expropriation prévoit que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

L'article 322-1 du même code, précise que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (ordonnance du 12 octobre 2017) sauf le cas des améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête d'utilité publique de l'article L1 du code de l'expropriation.



L'article 322-2 du code de l'expropriation vient préciser que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, ici au 17 septembre 2019, en considération de leur usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête d'utilité publique.



L'expropriant et le commissaire du gouvernement conviennent que la Sci du [Adresse 6] est fondée à demander une indemnisation pour l'expropriation du lot n°3, l'expropriation partielle du lot n°2 et les cours attenantes aux lots 6 & 8.



La date de référence.

Le bâtiment A de la copropriété dans lequel se trouvent les lots 2,3,6 et 8, se trouve concernée par les arrêtés préfectoraux des 7 et 25 juillet 2017 rendant d'utilité publique leur acquisition notamment par voie d'expropriation pour permettre la résorption de l'habitat insalubre de l'îlot Berggren. Par ordonnances du 12 octobre 2017, le juge de l'expropriation [Localité 24] a ordonné l'expropriation immédiate pour cause d'utilité publique au profit d'Urbalys des immeubles et parties d'immeubles appartenant à la Sci du [Adresse 6] dont les biens objets de la présente procédure d'indemnisation. 

Sont expropriés : 

Le lot n° 2, des combles aménagés à usage de studio. Cet espace situé au deuxième étage de l'immeuble est d'une surface au sol de 49 m² et d'une surface utile habitable de 24 m² (hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m). Il est composé d'une entrée, une cuisine, une salle de séjour avec coin nuit, une salle d'eau avec lavabo, douche et C. L'ensemble est éclairé en toiture par des baies type vélux. La partie détachée, 27 m² au sol, correspond à la salle de séjour avec coin nuit.

Le lot n°3, un appartement de 45 m² situé au premier étage de l'immeuble composé d'une salle de séjour, une chambre, une cuisine, une salle d'eau avec lavabo, douche et C.



Les cours, lot n°6, 160 m², et lot n°8, 105 m².

La date de référence. 

Il n'est pas discuté que la date à prendre en considération, en application des dispositions de l'article L213-4 du code de l'urbanisme est le 27 décembre 2016 (date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien considéré). A cette date, le bâtiment dont s'agit se situait en zone UA du PLU.

Etat des biens.

Le transport sur les lieux, les constats d'huissier des 86 et 22 juin 2018, le rapport [F] et les photos versées aux débats par les parties, permettent de vérifier que les biens expropriés dans un état très moyen, sont situés dans un immeuble vétuste nécessitant de gros travaux de réhabilitation. A la date de l'ordonnance d'expropriation, il n'est pas justifié que les biens expropriés bénéficiaient de contrats de location.



Les indemnités d'expropriation.

Concernant les lots 2 et 3, il s'agit de trouver des termes de comparaison pertinents.

Les termes de comparaison proposés par les parties sont les suivants : 



 A) La Sci Berggren (références précisées par le commissaire du gouvernement)







n°



adresse/ [Localité 24]



date



nature, surface, prix de vente



prix/m²





1



[Adresse 12]



28/02/2014



T2 /52,39 m²/ 85.000 €



1.622 €





2



[Adresse 12]



24/06/2015



T3 /60,18 m²/ 72.350 €



1.202 €





3



[Adresse 21]



01/09/2015



30,23 m²/ 33.000 €



1.092 €





4



[Adresse 14]



22/09/2017



T2/ 40,08m²/ 49.500 €



1.235 €





5



[Adresse 14]



25/06/2018



T2/ 49,62m²/ 54.900 €



1.106 €





6



[Adresse 10]



08/08/2019



(3T1)

90,35m² / 141.000 €



1.561 €





prix moyen



1.300 €







 B) Urbalys







n°



adresse



date



nature & surface



prix/m²





7



[Adresse 17]



28/12/2017



4 pièces / 69 m² / 45.000 €



654 €





8



[Adresse 23]



08/12/2016



35 m²/ 30.000 €



857 €





9



[Adresse 20]



22/11/2016



79 m²/ 32.000 €



405 €





10



[Adresse 17]



24/12/2015



3 pièces/ 69 m²/ 42.500



618 €





prix moyen



634 €







C1) Commissaire du gouvernement de première instance,







n°



adresse



date



nature & surface



prix/m²





11



[Adresse 15]



11/07/2018



90 m² /48.000 



800,00 €





12



[Adresse 3]



24/05/2016



27 m²/19.048 €



705,48 €





13



[Adresse 22]



14/11/2015



80 m² / 38.000 €



475,00 €





14



[Adresse 9]



25/05/2018



20 m² /25.650 €



 855,00 €





15



[Adresse 23]



08/12/2016



44 m² / 30.000 €



681,82 €





16



[Adresse 5]



25/06/2016



46 m² / 34.000 €



739,13 €





moyenne



709,40 €





C2 ) Commissaire du gouvernement devant la cour d'appel .







n°



adresse



date



nature & surface



prix/m²





17



[Adresse 19]



20/03/2019



T1/ 26 m²/ 40.630 €

bien en meilleur état que le bien de référence / bien loué au moment de la vente



1.557 €





18



[Adresse 4]



30/01/2019



T2/ 79m² /28.810 €

maison d'habitation cédée par la commune à Urbalys.



365 €





moyenne



pas significative







Discussion des termes de comparaison : 



Concernant les termes de comparaison proposés par l'expropriée, il conviendra de retenir comme pertinents les termes 2 à 5. Le premier est trop ancien et la consistance du 6 ne correspond pas à celle du bien de référence. On observera que les éléments retenus sont en bien meilleur état que le bien de référence (cf. les photos versées aux débats par le commissaire du gouvernement, p.12 de son mémoire) et que le n° 4 a été vendu avec grenier et deux caves. 

Les termes proposés par Urbalys et le commissaire du gouvernement en première instance, pour être localisés de l'autre côté de la Dordogne dans un quartier qui ne présente pas les mêmes caractéristiques que celui dans lequel se trouve le bien de référence seront écartés.

Le commissaire du gouvernement, à hauteur de cour, propose deux nouvelles références. L'une, la n°18, pour l'écarter immédiatement, qui est une transaction entre la commune de [Localité 24] et Urbalys dont le prix s'écarte par trop des autres références pour être pertinente dans le cadre de la présente instance. L'autre n°17, localisé à proximité immédiate du bien de référence qui en plus-value est dans un état incomparablement supérieur [Adresse 6] et en moins-value porte sur un bien loué.

La moyenne de valeur des biens de comparaison qui sont finalement retenus (2,3,4,5,17) est de 1.238,50 € (1.240 €).

Toutefois, comme le suggère le commissaire du gouvernement, en raison de l'état des biens de référence, il convient de diminuer le coût unitaire d'un coût unitaire de rénovation qui ne peut être inférieur à 700 €. En conséquence, la valeur unitaire des lots 2 & 3 est de 500 €.

Pour le lot n°2, il convient d'ajouter le coût de la restructuration du lot pour un montant qui sera arbitré à 7.000 €.



Indemnisation des lots 2 et 3

- indemnité principale, [(27 m² + 35 m²) x 500 € ] = 31.000 €,

- indemnité de remploi selon le calcul habituel, 4.100 €,

- restructuration du lot n°2, 7.000 €.



Indemnisation des cours accessoires des lots 6 et 8 du bâtiment A.

Ces surfaces ne peuvent être considérées comme des terrains à bâtir, mais bien seulement comme des jardins d'agrément. La valeur unitaire de 39 € proposée par l'expropriant est satisfactoire. L'indemnité de ce chef sera de :

Indemnité principale, [(160 m² + 105 m²) x 39 € ] = 10.335 €,

Indemnité de remploi : 1.825 €.



Les demandes de l'expropriée listées 6 à 9 dans le rappel des réclamations de l'appelante sont sans lien avec l'expropriation des lots 2 & 3 ou des cours des lots 6 & 8.

L'appelante ne justifiant d'aucun bail à la date l'ordonnance d'expropriation ne peut réclamer des pertes de loyers. Elle sera déboutée de ses réclamations listées

11 à 14. 

La réclamation n°15 est sans lien avec l'expropriation. 

La réclamation n°16 qui n'est pas directement lié à l'expropriation poursuivie est de plus hypothétique. Elle ne peut-être prise en considération dans le cadre de la présente instance.

Enfin, il n'y a pas lieu à frais irrépétibles et chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.



PAR CES MOTIFS



Déclare l'appel recevable en la forme,



Infirme la décision déférée et statuant à nouveau,



Fixe l'indemnité d'expropriation due à la SCI du [Adresse 6] pour l'expropriation des lots 2 & 3 et des surfaces de cours des lots 6 & 8 à la somme totale de 54.260 € suivant décompte suivant :



1. Indemnisation des lots 2 et 3 :

- indemnité principale, 31.000 €,

- indemnité de remploi, 4.100 €,

- restructuration du lot n°2, 7.000 €,



2. Indemnisation des cours accessoires des lots 6 et 8 :

 - indemnité principale, 10.335 €,

 - indemnité de remploi : 1.825 €,



Déboute la Sci du [Adresse 6] du surplus de ses réclamations,



Dit n'y avoir lieu à frais irrépétibles,



Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens,



L'arrêt a été signé par Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.



Le greffier La présidente