Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 25 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 25 OCTOBRE 2022



N° RG 22/00130 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U54P



AFFAIRE :



S.A. IMMOBILIERE 3F





C/



Mme [X] [D]

 ...



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Novembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection d'ASNIERES SUR SEINE





N° RG : 1120000889



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 25/10/22

à : 



Me Jeanine HALIMI







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. IMMOBILIERE 3F

N° SIRET : 552 141 533 RCS Paris

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397



APPELANTE

****************



Madame [X] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Assignée à personne



Madame [N] [V] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Assignée tiers présent à domicile





INTIMEES DEFAILLANTS



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 21 juin 2000, la société d'HLM Aedificat a donné à bail à Madame [X] [D], pour une durée de trois ans renouvelable, un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] (92), moyennant un loyer mensuel de 2 437 francs, outre les charges locatives et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant égal à celui du loyer.



Le 9 mars 2020, Me [Y] [W], Huissier de justice, a dressé un procès-verbal issu de ses constatations sur le site internet de la société Airbnb.



Le 19 juin 2020, une sommation interpellative a été délivrée à Mme [X] [D] et Mme [N] [V] [D], sa fille. 



En vertu d'une ordonnance du 30 juillet 2020, Me [U] [I] a dressé le 24 août 2020 un procès-verbal de constat des conditions d'occupation et d'habitation dudit appartement. 



Par actes séparés délivrés le 10 août 2020, la société immobilière 3F, venant aux droits de la société Aedificat, a assigné Mmes [X] et [N] [V] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine aux fins d'obtenir notamment la résiliation judiciaire du bail. 



Par jugement contradictoire du 3 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine a : 

- débouté la société immobilière 3F de l'intégralité de sa demande de résiliation judiciaire,

- dit les demandes subséquentes sans objet,

- débouté la société immobilière 3F de sa demande accessoire fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société immobilière 3F aux dépens,

- rappelé que la décision était de droit exécutoire par provision. 



Par déclaration reçue au greffe le 7 janvier 2022, la société immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 février 2022, elle demande à la cour : 

- d'annuler le jugement rendu par le tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine le 3 novembre 2021,

- de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [X] [D],

- de constater que Mme [N] [D] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 2], dont Mme [X] [D] est locataire en titre,

- d'ordonner l'expulsion de Mme [X] [D] ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, et notamment Mme [N] [D], du logement sis [Adresse 2], dont seule Mme [X] [D] est locataire en titre,

- de dire qu'à défaut pour Mme [X] [D] d'avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, et notamment Mme [N] [D] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin,

- de prononcer la suppression du délai de deux mois postérieurs à la délivrance du commandement de quitter les lieux,

- de dire que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à une somme égale au montant du loyer majoré des charges et condamner in solidum Mme [X] [D] et Mme [N] [V] [D] à lui payer cette somme à compter du mois de juillet 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- de condamner Mme [X] [D] au versement d'une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour sous-location abusive sans autorisation du bailleur, et toutes les sommes perçues dans le cadre de la sous-location via la plate-forme Airbnb,

- de condamner Mme [X] [D] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- de condamner Mme [X] [D], au visa de l'article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens de première instance et d'appel au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Mme [X] [D] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 14 février 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par remise à personne physique. 



Mme [N] [V] [D] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 14 février 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par remise à tiers présent à domicile. 



La clôture de l'instruction sera prononcée le 8 septembre 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. 



Sur l'appel de la société immobilière 3F. 



- Sur la résiliation du bail. 



Au soutien de son appel, la société immobilière 3F reproche au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande de résiliation de bail formée à l'encontre de Mme [D], alors même qu'elle a contrevenu à ses obligations contractuelles puisqu'elle n'a pas occupé personnellement le logement, objet du bail, en le laissant à la disposition de sa fille et son gendre, sa fille l'ayant par ailleurs partiellement sous-loué à des tiers de passage dans la région parisienne. 



Sur ce, 



L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ' le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au m² de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. (....)'. 



L'article 5 des conditions générales du contrat de location conclu entre la société bailleresse et Mme [D] dispose que 'le locataire utilisera les lieux loués à usage d'habitation. Il ne pourra y exercer une profession artisanale, commerciale ou libérale sans autorisation expresse ou écrite de la société d'HLM. 

Le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire. 

La sous-location en tout ou partie et le prêt du logement sont interdits dans les immeubles HLM locatifs'. 



De même aux termes de l'article 2 de la loi susvisée 'la résidence principale est entendue comme logement occupé au moins huit mois par an'. 



En l'espèce, la société immobilière 3F produit aux débats l'avis d'impôt 2019 sur les revenus de l'année 2018 de Mme [D] duquel il ressort qu'elle est domiciliée à [Adresse 5] ainsi que l'avis d'impôt 2019 sur les revenus de l'année 2018 de sa fille, Mme [N] [V] [D] mentionnant que cette dernière est domiciliée à [Adresse 2], adresse des lieux loués. 



Il suit de là qu'au cours des années 2018 et 2019, Mme [X] [D] n'occupait pas personnellement les lieux loués, ce qui est corroboré par le fait que sa fille, Mme [N] [D] s'y est domiciliée dans son avis d'impôt 2019. 



Le fait pour Mme [X] [D] d'avoir laissé l'appartement donné à bail par la société Immobilière 3F à la disposition de sa fille, Mme [N] [V] [D], sans avoir préalablement sollicité l'autorisation de la bailleresse, constitue un manquement à son obligation de résidence principale et à l'interdiction de sous-louer et constitue un manquement suffisamment grave pour justifier, à lui seul, la résiliation du contrat de location, quand bien même ce manquement de Mme [X] [D] à son obligation de résider à titre principal à l'adresse des lieux loués et à l'interdiction de sous-louer est passé et terminé car exiger la persistance du manquement au jour où le juge statuer serait ajouter à la loi. 



Bien plus, il ressort d'autres éléments du dossier et notamment d'un procès-verbal de constat dressé le 19 mars 2020 par Me [W], Huissier de justice à [Localité 6], requis par la société immobilière 3 F (qui s'est aperçue que le logement avait été sous-loué via la plate-forme payant de location et de réservation de logements de particuliers AirBNB), qu'une des chambres de l'appartement était mise à disposition par une certaine '[N] [V]' au sein d'un logement situé à [Localité 4], location ayant reçu 42 commentaires positifs de locataires mentionnés ayant déjà séjourné au sein de l'appartement. Lors des débats à l'audience devant le premier juge, Mme [N] [D] n'a pas contesté la sous-location et a même proposé de restituer les sommes perçues à ce titre, ainsi que mentionné dans le jugement dont appel. 



En conséquence, il convient d'infirmer le jugement rendu le 3 novembre 2021 par la juridiction de proximité d'Asnières-sur-Seine en ce qu'il a débouté la société Immobilière 3 F de l'ensemble de ses demandes et statuant à nouveau, de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre la société Immobilière 3 F et Mme [X] [D] aux torts exclusifs de la locataire, de prononcer son expulsion selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt, de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer dû, outre les charges, si le bail s'était poursuivi et de condamner in solidum Mmes [X] et [N] [D] au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. 



- Sur la demande de dommages-intérêts. 



La société Immobilière 3 F sollicite l'allocation de la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour sous-location abusive sans autorisation préalable du bailleur et ainsi que toutes les sommes perçues dans le cadre de la sous location via la plate-forme AirBNB. 



Le préjudice incontestablement subi par la société Immobilière 3 F du fait de la sous-location sans autorisation sera suffisamment indemnisé par l'octroi de la somme de 3 000 euros. 



En revanche, la société bailleresse doit être déboutée de sa demande tendant à voir condamner Mme [X] [D] à la restitution des sommes perçues au titre de la sous-location via le site AirBNB, en ce qu'elle est non chiffrée et indéterminable par la cour au vu des pièces versées aux débats. 



Sur les mesures accessoires. 



Mme [X] [D] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et cause d'appel en condamnant Mme [X] [D] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Mme [X] [D] doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel pouvant être recouvrés par la SELARL Jeanine Halimi, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement rendu le 3 novembre 2021 par la juridiction de proximité d'Asnières sur Seine en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau, 



Prononce la résiliation du bail conclu le 21 juin 2000 entre la société d'HLM Aedificat aux droits se trouve actuellement la société immobilière 3 F et Mme [X] [D], aux torts exclusifs de la locataire, 



A défaut de départ volontaire, ordonne l'expulsion de Mme [X] [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef et notamment Mme [N] [V] [D], des lieux sis à [Adresse 2], avec le cas échéant, le concours de la force publique, 



Rappelle que, par application de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, 



Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992, 



Condamne in solidum Mmes [X] et [N] [V] [D] à verser à la société immobilière 3 F, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés, 



Condamne Mme [X] [D] à verser à la société Immobilière 3 F la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, 



Condamne Mme [X] [D] à verser à la société Immobilière 3 F, la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Condamne Mme [X] [D] aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel pouvant être recouvrés par la SELARL Jeanine Halimi, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,