Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 25 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 25 OCTOBRE 2022



N° RG 21/01238 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UK5H



AFFAIRE :



[O] [K]

et autre



C/

SDC DE LA [Adresse 6] REPRÉSENTÉ par son syndic la société FONCIA MANAGO







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Janvier 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° Chambre : 1

N° Section : 

N° RG : 19/03658



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Philippe ILLOUZ, 



Me Bruno ADANI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [O] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Me Philippe ILLOUZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 162





Madame [X] [C] épouse [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Me Philippe ILLOUZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 162







APPELANTS

****************





SDC DE LA [Adresse 6] REPRÉSENTÉ par son syndic la société FONCIA MANAGO, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son établissement secondaire FONCIA GIS, dont le siège est sis [Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentant : Me Bruno ADANI de la SELARL ADANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 183







INTIMÉ

****************































Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président et Madame Pascale CARIOU, conseiller chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,







***





Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a : 

- Condamné solidairement M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 4] les sommes suivantes :

- 41.365,83 euros au titre des charges arrêtées au 11mars 2020, 1er trimestre 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2019 ;

- 500 euros au titre de dommages et intérêts ;

- 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté pour le surplus ;

- Ordonné l'exécution provisoire ;

- Condamné in solidum M. et Mme [K] aux dépens dont distraction.



Les époux [K] ont interjeté appel suivant déclaration du 24 février 2021 à l'encontre du syndicat des copropriétaires.



Ils demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 22 mai 2021, au visa de l'article 1343-5 du code civil, de : 

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a débouté de leur demande de délai ;

- Leur accorder un report de 24 mois pour régler les sommes dues afin de leur permettre de vendre leur bien immobilier au meilleur prix ;

- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il les a condamnés à payer 500 euros à titre de dommages et intérêts et 1 000 euros sur le fondement de l'art 700 du code de procédure civile ;

- Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles de l'instance ;

- Statuer ce que de droit quant aux dépens.



Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour, par ses dernières conclusions signifiées le 19 septembre 2022 de :



Confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande de paiement au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 du syndicat des copropriétaires et fixé les dommages et intérêts à la somme de 500 euros ;



En conséquence,



Condamner solidairement les époux [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de : 

- 2 995,56 euros au titre des frais nécessaires visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par l'article 90 de la loi du 13 juillet 2006, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de la date de l'assignation, au jour du parfait paiement ;

- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût de l'inscription d'hypothèque, dont distraction.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.



SUR CE LA COUR



Sur les demandes du syndicat des copropriétaires 



Le jugement n'est pas critiqué en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires au titre des charges stricto sensu, hors frais nécessaires, la somme de 41.365,83 euros au titre des charges arrêtées au 11 mars 2020, 1er trimestre 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2019.



En revanche, le syndicat conteste le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



C'est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que les frais facturés suivants ne pouvaient pas être imputés aux copropriétaires défaillants: provision et solde honoraires, avancement provision, suivi gestion procédure, dossier procédure avocat, frais de pré état daté 

(seul l'état daté est dû), suivi dossier avocat, frais d'assignation.



Par ailleurs, la sommation de payer du 5 juin 2019 n'est pas justifiée.



Il n'est pas non plus justifié d'une prise d'hypothèque, étant rappelé qu'aux termes de l'article 10-1 les frais y afférents sont des frais nécessaires et non des dépens.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires.





Sur la demande de dommages et intérêts



L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et expose le syndicat à devoir régler des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées.



En outre, les impayés fragilisent la situation financière de la copropriété et l'absence récurrente de paiement grève sérieusement le budget de la copropriété et désorganise la trésorerie du syndicat.



En l'espèce, M. et Mme [K] sont régulièrement et de longue date débiteurs de charges de copropriété. La présente procédure est la troisième initiée à leur encontre et les causes du dernier jugement les condamnant à payer un arriéré de charges n'est toujours pas soldé.



Néanmoins, l'impécuniosité des époux [K] justifie de limiter à la somme de 1 500 euros le montant des dommages et intérêts pouvant être mise à leur charge.



Le jugement sera réformé en ce qu'il n'avait accordé qu'une somme de 500 euros au syndicat.





Sur la demande de délais



M. et Mme [K] sollicitent des délais de 24 mois pour leur permettre de vendre leur bien à l'amiable, et en tirer le meilleur prix.



La cour constate toutefois que le mandat de vente, consenti à titre exclusif, a été signé en mai 2021, il y a donc plus d'un an.



Ils ne s'expliquent pas sur le fait que cette vente n'ait pas abouti. Ils ont de fait bénéficié de 18 mois de répit sans verser le moindre euro pour prouver leur bonne foi, et ce depuis 2013.



Si la précarité de leur situation est avérée, ils ne démontrent pas avoir accompli sérieusement en toute bonne foi les démarches appropriées pour se sortir de cette situation.



Leur demande de délai de paiement n'est donc pas justifiée et le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de délai.





Sur les autres demandes



Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.



M. et Mme [K] seront condamnés à payer les dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et devront verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure.





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,







Condamne solidairement M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 4] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;



Condamne solidairement M. et Mme [K] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 



Condamne solidairement M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 4] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et rejette toute autre demande. 





Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier,Le président,