Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 25 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 25 OCTOBRE 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/04070 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBSBY



Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de BOBIGNY - RG n° 1118112806





APPELANTE

 

SA LOGIREP La société anonyme d'Habitations à Loyer Modéré dénommée « LogiRep » anciennement dénommée « LOGISTART », immatriculée au Registre du Commerce et des Société de Nanterre sous le numéro 393 542 428, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par le Président de son Directoire, domicilié en cette qualité audit siège, ladite société venant, par suite d'une fusion-absorption, aux droits et actions de la « SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION PARISIENNE ' LOGIREP », radiée du Registre du Commerce et des Société de Nanterre le 26 octobre 2019 où elle était inscrite sous le numéro 552 093 338.

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159





INTIMES 



Madame [I] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Philippe ACHACHE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 238



Monsieur [X] [C]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Philippe ACHACHE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 238

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Michel CHALACHIN, président

Marie MONGIN, conseiller

François BOUYX, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO

 





ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie MONGIN , Conseiller et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présent lors du prononcé.







FAITS ET PROCÉDURE





Par acte sous seing privé du 1er avril 1999, la société immobilière familiale, aux droits de laquelle vient la société anonyme d'habitations à loyer modéré Logirep, a donné à bail à M. [X] [C] et Mme [H] [R] épouse [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3].



Par avenant du 25 septembre 2006, M. [C] est devenu seul titulaire du bail. 



Par avenant du 8 août 2013, il a été convenu d'ajouter au bail le nom de Mme [I] [Y]. 



En 2011, la société Logirep a entrepris une opération de réhabilitation à l'issue de laquelle une partie de l'ensemble immobilier a été détruit et de nouveaux logements ont été édifiés. 



Le 6 avril 2018, M. [C] et Mme [Y] ont été relogés au sein de l'immeuble situé [Adresse 2]. 



Par assignation du 9 août 2018, M. [C] et Mme [Y] ont demandé au tribunal d'instance de Bobigny de dire que le logement ne correspond pas aux critères de décence, de constater leur trouble de jouissance et de condamner la société Logirep à leur payer la somme de 10 118 euros au titre du préjudice subi, celle de 6 520,68 euros au titre du remboursement des charges et celle de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. 



Par jugement du 31 décembre 2019, cette juridiction a ainsi statué :



Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription, 



Condamne la société LogiRep à payer à M. [C] et Mme [Y] la somme de 8 993,92 euros en réparation du préjudice de jouissance, celle de 5 796,16 euros à titre de remboursement des charges et celle de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette les demandes de la société LogiRep, 



Condamne la société LogiRep aux dépens. 



Le 24 février 2020, la société LogiRep a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 juin 2022, elle demande à la cour de :

- la recevoir en son appel et l'en déclarer bien fondée, 

- infirmer le jugement du 31 décembre 2019 en ce qu'il l'a condamné à verser à M. [C] et Mme [Y] les sommes suivantes : 8 993,92 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période du 9 août 2015 au 6 avril 2018, 5 796,16 euros au titre du remboursement des charges communes et d'ascenseur pour la même période, 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, 

- statuant à nouveau, dire et juger que M. [U] [N] et Mme [F] [N] ne rapportent pas la preuve des griefs allégués, (à) savoir les travaux de désamiantage, le défaut d'entretien des parties communes, la défaillance du chauffage collectif, les pannes d'ascenseur,

- en conséquence, débouter M. [C] et Mme [Y] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, 

- subsidiairement, réduire à de plus justes proportions les sommes précitées, l'indemnisation allouée ne pouvant être supérieure à 10 % du loyer mensuel hors charges pour la période du 9 août 2015 au 24 juillet 2017 s'agissant du préjudice de jouissance allégué et à 10% des provisions pour charges communes et d'ascenseur, s'agissant du remboursement des charges précitées pour la période du 9 août 2015 au 24 juillet 2017, 

- déclarer irrecevables, subsidiairement mal fondés, M. [C] et Mme [Y] en leur appel incident, 

- les débouter de leurs demandes nouvelles à toutes fins qu'elles comportent, 

- en tout état de cause, condamner M. [C] et Mme [Y] solidairement, subsidiairement in solidum à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

 - condamner M. [C] et Mme [Y] solidairement, subsidiairement in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés par la société d'exercice libérale à responsabilité limitée Pautonnier et Associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Par conclusions notifiées par la voie électronique le 6 août 2020, M. [C] et Mme [Y] demandent à la cour de :



- déclarer irrecevable et mal fondée en son appel la société LogiRep, 

- in limine litis, rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription, 

- sur le fond, confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société LogiRep à réparer le préjudice de jouissance subi et à rembourser les charges, 

- réformer la décision déférée quant aux sommes allouées en réparation du préjudice de jouissance et en remboursement des charges, 

- condamner la société LogiRep à leur verser la somme de 10 118 euros en réparation du préjudice de jouissance, 

- condamner la société LogiRep à leur verser la somme de 6 520,68 euros à titre de remboursement des charges, 

- confirmer la décision pour le surplus, 

- incidemment, condamner la société LogiRep aux sommes suivantes : 1 000 euros en réparation du préjudice d'anxiété d'amiante et 2 000 en réparation du préjudice de jouissance actuelle, 

- déclarer recevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions la société LogiRep et l'en débouter purement et simplement, 

- condamner la société LogiRep à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022. 





MOTIFS DE LA DÉCISION







C'est à la suite d'une erreur de plume que, dans le dispositif des conclusions de la société LogiRep, il est demandé à la cour de : 



- dire et juger que M. [U] [N] et Mme [F] [N] ne rapportent par la preuve des griefs allégués, (à) savoir les travaux de désamiantage, le défaut d'entretien des parties communes, la défaillance du chauffage collectif, les pannes d'ascenseur, 



aux lieux et places de M. [C] et Mme [Y], les premiers étant totalement étrangers au présent litige. 



La cour estime donc que cette prétention est en réalité dirigée contre M. [C] et Mme [Y], ces derniers n'ayant d'ailleurs formulé aucune contestation sur ce point. 



Par ailleurs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tirée de la prescription soulevée par la bailleresse, cette dernière ne sollicitant pas l'infirmation du jugement sur ce point. 





Sur l'état du logement et la demande de dommages et intérêts formée par les locataires





Il est constant que la société LogiRep a entrepris d'importants travaux de réhabilitation entraînant la démolition partielle de l'immeuble situé [Adresse 3] à partir de la fin de l'année 2011 justifiant le relogement des locataires, deux d'entres eux, dont les intimés, s'étant toutefois maintenus dans les lieux, et jusqu'au 6 avril 2018 en ce qui concerne M. [C] et Mme [Y]. 



Cependant, c'est à juste titre que le tribunal a considéré, par des motifs que la cour fait siens, que les locataires n'étaient pas responsables de leur relogement tardif, le seul document probant produit par la bailleresse (sa lettre du 9 mars 2018) ne le démontrant pas. 



Il n'est pas davantage établi devant la cour que les locataires auraient demandé à être relogé séparément le 24 juillet 2017, ce qui aurait entraîné un retard imputable aux intimés, le courrier susvisé ne l'établissant pas davantage. 



C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu une période d'indemnisation courant du 9 août 2015 au 6 avril 2018. 



* En ce qui concerne le grief relatif au défaut d'entretien des parties communes, les attestations produites par les intimés ont été établies par des membres de leur famille ou des proches en des termes identiques mais particulièrement vagues, sans référence à des dates précises. 



Elles ne peuvent donc être prises en considération. 



De plus, contrairement à ce que soutiennent les locataires, la bailleresse n'a pas reconnu dans sa lettre du 9 mars 2018 que l'entretien des parties communes avait été interrompu en raison du développement d'un trafic de stupéfiant dans l'immeuble facilité par l'absence quasi-totale d'occupants, mais a au contraire indiqué que l'entreprise de nettoyage avait continué d'intervenir en dépit de cette difficulté, tous les jours en ce qui concerne les halls d'entrées et l'ascenseur, et deux fois par semaine s'agissant des paliers et escaliers. 



C'est donc à tort que le tribunal a déduit les charges générales sur la période considérée, lesquelles ne se limitent d'ailleurs pas aux frais de nettoyage des parties communes, pour évaluer le préjudice éprouvé par les locataires. 



* En ce qui concerne l'humidité excessive du logement, la bailleresse admet elle-même que la destruction d'une partie du bâtiment a engendré un déficit de chauffage dans les logements vacants à l'origine des problèmes d'humidité dans l'appartement des intimés malgré la pose d'une bâche sur le pignon de l'immeuble. 



A cet égard, le procès-verbal de constat du 19 janvier 2018 et les photographies qui y sont annexées montrent diverses traces d'humidité sous et au-dessus des huisseries de la pièce principale, un écaillement de la peinture de la salle de bain, des moisissures importantes dans la chambre de droite, des traces noires dans celle de gauche et un décollement non moins important de la peinture dans la cuisine particulièrement au plafond. 



Par contre, l'arrachage d'une prise de courant, d'un volet roulant et de plusieurs dalles du sol de l'appartement sont sans lien avec les travaux entrepris et relèvent manifestement d'un défaut d'entretien ou de dégradations imputables aux locataires. 



* En ce qui concerne le dysfonctionnement de l'ascenseur, la bailleresse admet elle-même plus de 90 pannes en un an et la mise à l'arrêt total de l'appareil à la suite d'actes de vandalisme courant décembre 2017 ainsi qu'à partir de la mi-février 2018 pour une durée prévisible de 10 semaines.



Ces pannes à répétition ont d'autant plus affecté les locataires que leur logement se trouve au 9ème étage et que Mme [Y] souffre d'une arthrose sévère du genou selon les documents médicaux versés aux débats. 



Le dysfonctionnement n'étant cependant pas total, c'est à tort que le tribunal a déduit l'intégralité des charges d'ascenseur sur la période considérée pour réparer le préjudice éprouvé par les locataires. 



Les autres griefs (porte d'entrée de l'immeuble qui ne ferme pas, interrupteurs et lumière hors service à l'étage des occupants, nuisances sonores, présence de rats et de détritus à l'extérieur de l'immeuble, parking inutilisable, coupure d'eau chaude fréquentes) ne sont établis par aucune des pièces produites, les attestations n'étant pas probantes pour les motifs indiqués ci-dessus.



Il reste que l'état d'insalubrité avancé du logement justifie la réparation du préjudice de jouissance éprouvé par les locataires dans la proportion retenue par le tribunal, soit 8 993,92 euros sur la base d'une réfaction de la moitié du montant du loyer hors charges du 9 août 2015 au 6 avril 2018, date du relogement effectif, le surplus de la demande faisant l'objet de l'appel incident des intimés étant rejeté. 



En ce qui concerne le dysfonctionnement de l'ascenseur, le préjudice éprouvé sera réparé par réfaction de la moitié des charges inhérentes à cet équipement sur la période considérée soit la somme arrondie de 472 euros (11,81 x 32) majorée de celle de 1 000 euros au titre des efforts physiques imposés aux locataires, le surplus de la demande faisant l'objet de l'appel incident des intimés étant rejeté. 





Sur les demandes formées devant la cour par voie d'appel incident 





M. [C] et Mme [Y] sont recevables à solliciter l'indemnisation du préjudice d'anxiété né des travaux de désamiantage qui, selon eux, ont été réalisés dans l'immeuble. 



En effet, contrairement à ce que soutient la société LogiRep, il ne s'agit pas d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile mais d'une demande qui s'inscrit dans le prolongement de la demande de dommages et intérêts formulée devant le tribunal, visant parmi d'autres désordres l'existence de ces travaux, en ce qu'elle en constitue l'accessoire au sens de l'article 566 du même code. 



Par contre, tel n'est pas le cas de la demande en réparation du préjudice né du dysfonctionnement de l'ascenseur du nouveau logement de M. [C] et de Mme [Y], cette prétention ne se rattachant en aucune façon au litige et aux demandes formées devant le premier juge qui ne concernent que le logement initialement donné à bail. 



Elle doit donc être jugée irrecevable, les intimés ne formulant aucune observation sur ces deux questions. 



S'agissant, au fond, de la demande en réparation du préjudice d'anxiété, l'existence de travaux de désamiantage, formellement contestée par la bailleresse, ne ressort d'aucune des pièces versées par les locataires, de sorte qu'ils doivent en être déboutés. 





Sur les autres demandes 





Il est équitable d'allouer aux intimés la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la société LogiRep, qui succombe très largement en son appel, sera condamnée aux dépens. 







PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 





Déclare irrecevable comme nouvelle la demande en réparation du préjudice issue du dysfonctionnement de l'ascenseur du nouveau logement de M. [C] et de Mme [Y], 



Déclare recevable la demande en réparation du préjudice d'anxiété lié à des travaux de désamiantage, 



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la société LogiRep à verser à 

M. [C] et à Mme [Y] la somme de 5 796,16 euros à titre de remboursement de charges,



Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant :



Condamne la société LogiRep à verser à M. [C] et à Mme [Y], pris ensemble, la somme de 1 472 euros au titre du dysfonctionnement de l'ascenseur, 



Rejette la demande en réparation du préjudice d'anxiété lié à des travaux de désamiantage, 



Condamne la société LogiRep à verser à M. [C] et à Mme [Y], pris ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,



Condamne la société LogiRep aux dépens d'appel. 









Le Greffier Pour le Président empêché