Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 25 octobre 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/03687 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBQ7P



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de Paris 17ème - RG n° 11-19-006501





APPELANTE

 

Madame [C] [Y]

Née le 05 Août 1984 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat postulant au barreau de PARIS, toque: K0090



Ayant pour avocat plaidant Me Caroline LEVY, avocat au barreau de Paris, toque : P416





INTIMEE 



Madame [P] [E]

Née le 05 Septembre 1959 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1214





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseillère 

M. François BOUYX, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRET : contradictoire







- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé parMadame Marie MONGIN, Conseillère de chambre et par Mme Gisèle 

MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.







*****





EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 5 septembre 1962, un bail d'habitation portant sur appartement situé [Adresse 1], a été conclu entre M. [N], mandataire du bailleur, et M. [E] à effet au 1er octobre 1962. Le bail était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et classé en catégorie IIIA. 



M. [E] a vécu dans cet appartement avec son épouse et sa fille, Mme [P] [E], laquelle est devenue locataire dans le cadre d'une transmission du bail à son profit après le décès de sa mère en 2015. 



Par donation reçue selon acte notarié du 21 décembre 2010, Mme [C] [Y] est devenue propriétaire de ce bien.

 

Lors de la conclusion du bail le logement était équipé d'un W-C à la turque ; les locataires ont, en 1971, demandé et obtenu du bailleur l'autorisation de le remplacer par une cuvette anglaise. Par la suite, diverses modifications ont été apportées à ce cabinet de toilettes, pour la dernière fois au mois de mars 2016.



Mme [Y] afin, notamment, d'entendre prononcer la résiliation du bail a, par exploit en date du 10 octobre 2016, assigné la locataire devant le tribunal d'instance du 4ème arrondissement de Paris, lequel par jugement rendu le 7 septembre 2017 a, notamment ordonné une expertise et désigné M. [J] [O] à ce titre. 



Le rapport d'expertise a été déposé le 31 janvier 2019. Il a été déposé en l'état, Mme [Y] ayant sollicité que le complément des frais d'expertise soit mis à la charge de la locataire, ce qui a été refusé par le tribunal.



Par jugement du 16 décembre 2019, cette juridiction a ainsi statué :



Rejette la demande de voir déclarer irrecevable la demande de résiliation judiciaire formée par Mme [Y], 

Ordonne au bailleur de créer une ventilation dans la salle d'eau à ses frais, 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires, 

Condamne Mme [Y] à payer à Mme [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne Mme [Y] aux dépens de l'instance excepté les frais d'expertise, 

Dit que les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties et les y condamne si besoin, 

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. 





Par déclaration reçue au greffe le 19 février 2020, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision ; dans ses dernières conclusions en date du 1er juin 2022, elle demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu le 16 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Paris, 

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de résiliation judiciaire formée par Mme [Y], 

- prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu avec Mme [E] du fait de la gravité des manquements du locataire, 

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a ordonné au bailleur de créer une ventilation dans la salle d'eau à ses frais, 

- juger que, dans tous les cas, cette ventilation doit être supportée par le locataire, à l'initiative de travaux non conformes, et sans autorisation, et sans contrôle de l'architecte du bailleur, 

- rejeter l'intégralité des demandes formées par Mme [E] à titre incident, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné le partage des frais d'expertise par moitié, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [E] de sa demande visant à obtenir le remboursement des travaux réalisés, à hauteur de 8 253,69 euros, 

- ordonner l'expulsion de Mme [E] et de tous occupants de son chef, y besoin avec l'assistance de la force publique, 

- la condamner à payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation qui sera prononcée, 

- subsidiairement, juger qu'à défaut de résiliation judiciaire du bail, il est fait injonction à la locataire d'avoir à remettre en état les lieux, et de prendre toutes mesures pour que le raccordement du siphon de sol mis en place soit conforme et accessible pour permettre l'accès aux entreprises en cas d'infiltrations et de dégâts des eaux et, ce avec une trappe de visite, selon les constatations techniques de l'expert judiciaire sous astreinte de 50 euros par jour de retard, 15 jours après la signification de la décision à intervenir, 

- condamner Mme [E] à verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [E] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Pascale Flauraud, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées le 8 juin 2022, Mme [E] demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail formulée par Mme [Y], 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis à la charge du bailleur des travaux de création d'une ventilation dans la salle d'eau, et ce à ses frais exclusifs, 

- à titre incident, infirmer le jugement en ce qu'il a décidé que les frais d'expertise judiciaire seraient partagés par moitié et en ce qu'il a débouté également Mme [E] de sa demande visant à obtenir un remboursement des travaux réalisés, et ce pour un coût de 8 253,69 euros, 

- le réformant, condamner Mme [Y] à régler à Mme [E] ladite somme de 8 253,69 euros, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [Y] aux dépens de l'instance, 

- y ajoutant, condamner Mme [Y] à régler à Mme [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 juin 2022. 





SUR CE,





Considérant qu'à l'appui de sa demande la bailleresse fait valoir qu'à l'exception de la modification du W-C à la turque, les travaux effectués par Mme [E] l'ont été sans autorisation du bailleur non plus que de la copropriété ; qu'elle souligne que l'installation d'une douche à l'italienne a été faite sur un socle de béton d'une hauteur de 25 cm, ce qui représente un poids évalué par son architecte à 1 tonne, sans qu'ait été vérifiée la résistance de la structure en bois, s'agissant d'un immeuble dont la construction date du XVII ou XVIII ème siècle ; 



Considérant qu'il n'est pas contesté que la pièce, d'une superficie de 2m², dans laquelle était lors de la conclusion du bail installé un W-C à la turque, lequel a été transformé en 1971 par les locataires avec l'autorisation du représentant du bailleur, par la pose d'une cuvette anglaise, est devenue en mars 2016 un cabinet de toilette avec des W-C suspendus, une douche à l'italienne et un petit lavabo, ainsi que l'établissent les devis et facture de la société ayant procédé à ces travaux ;



Que si la locataire fait valoir dans ses conclusions qu'une douche existait lors de la conclusion du bail, cet élément de confort n'est aucunement mentionné dans le bail ; que si tel avait été le cas l'autorisation demandée par le père de Mme [E] en 1971 pour moderniser les W-C à la turque aurait visé également la modernisation de cette douche ; que l'expert relève que la déclaration de Mme [E] selon laquelle il existait en 1962 un robinet de puisage et un siphon, «n'est justifiée par aucun document» ;



Que l'expert, sur le fondement d'un cliché photographique produit par Mme [E], estime qu'entre 1971 et 2016 une douche a été créée dans cette pièce et que ce serait au moment de cette création que la chape de bêton aurait été posée pour permettre l'installation d'un siphon ; que lors des travaux en 2016, cette chape a été piochée puis refaite et l'emplacement du siphon modifié ;



Considérant qu'il importe peu que la douche ait été créée par les travaux réalisés en 2016 ou antérieurement, dès lors qu'aucune autorisation n'a été demandée au bailleur d'effectuer ces travaux qui, à l'évidence, et comme l'a relevé l'expert, ne relèvent pas de simple travaux d'embellisement ; 



Que, s'agissant des travaux réalisés en 2016 lesquels n'ont pas plus faits l'objet d'une autorisation du bailleur, l'expert relève que les évacuations, toutes raccordées à la culotte de la canalisation en fonte de l'immeuble, sont encastrées dans le socle de bêton haut de 24 centimètres et que pour cette raison le siphon est inaccessible, et que ces travaux ne sont donc pas conformes puisqu'en cas de fuite il serait nécessaire de démolir tout le socle bêton ; que l'expert relève qu'il est impossible d'apprécier le cheminement des raccordements privatifs encastrés dans le socle bêton sans procéder à des «sondages destructifs» nécessitant une remise en état ultérieure ; que ces sondages n'ont pas été effectués par l'expert qui a déposé son rapport en l'état ;



Considérant que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal ces importants travaux, réalisés sans autorisation du bailleur, et qui ne sont pas conformes en ce que l'ensemble des canalisations est encastré sous une volumineuse chape de béton, constituent un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ; 



Qu'il en va d'autant plus ainsi que ces travaux affectaient les parties communes, notamment, la canalisation d'évacuation des eaux sur laquelle les branchements ont été effectués et nécessitaient donc de surcroît l'autorisation du syndicat des copropriétaires ;



Que, s'agissant de la chape de béton de 24 ou 25 centimètres de hauteur, Mme [E] soutient qu'elle aurait toujours existé ; que néanmoins, cette affirmation n'est fondée sur aucun élément ; qu'en toute hypothèse, il ne peut être sérieusement considéré qu'une telle hauteur aurait été nécessaire pour un simple W-C, qu'il soit à la turque ou avec une cuvette anglaise, ni qu'il aurait été nécessaire de recouvrir l'ensemble de la pièce dans ce cas ; que cette chape de béton a vraisemblablement été réalisée lors de la création de la première douche, pour laquelle aucune facture n'est produite ; qu'elle a été démolie pour les travaux de mars 2016 et reconstruite, sans qu'il soit possible de déterminer si sa hauteur a été augmentée, l'expert envisageant quelques centimètres supplémentaires ;



Considérant que les craintes exprimées par la bailleresse quant au poids de cette chape qui a été posée sans aucun contrôle de la structure des poutres soutenant le plancher bas de cette pièce, alors que selon l'architecte de la bailleresse le poids de cette chape serait de 1 tonne, apparaissent sérieuses ; qu'il sera relevé que l'expert n'a pas répondu à ce point évoqué par le conseil de la bailleresse dans ses dires ;



Considérant, qui si le bailleur ne peut s'opposer à la réalisation de travaux améliorant le confort de l'appartement comme le fait valoir la locataire, il demeure que ce dernier a l'obligation, lorsqu'il ne s'agit pas de simples embellissements, d'en solliciter l'autorisation afin de permettre au bailleur d'apprécier la pertinence des modifications envisagées et d'exiger que les travaux soient réalisés sous le contrôle d'un architecte, l'éventuel refus pouvant être contesté ;



Considérant enfin, que l'argumentation selon laquelle le bailleur bénéficie de ces travaux lors de la fin du bail ne saurait être accueillie dès lors que, compte tenu de l'absence de conformité de ces travaux qui ne permettent pas d'accéder et de surveiller les siphons et les évacuations, cette installation devra être démolie ;



Considérant en conséquence qu'au regard de la gravité de la faute commise susceptible d'engager la responsabilité de la bailleresse notamment à l'encontre du syndicat des copropriétaires, le bail sera résilié et, la locataire n'étant pas de bonne foi, elle ne peut bénéficier du maintien dans les lieux, et est donc occupante sans droit ni titre ; 



Que le jugement sera infirmé de ce chef ;



Considérant qu'il convient en conséquence de la situation d'occupant sans droit ni titre de Mme [E] de lui enjoindre de quitter le logement, d'autoriser à défaut d'exécution volontaire l'expulsion avec le concours de la force publique et d'un serrurier et de la condamner à verser à la bailleresse une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;



Considérant qu'il n'y a pas lieu, compte tenu de la solution retenue, de faire droit à la demande de condamnation de la bailleresse à faire réaliser une ventilation dans cette pièce dont l'absence caractérise une non-conformité de l'installation réalisée par la locataire à sa seule initiative et dès lors qu'elle est devenue occupante sans droit ni titre du logement ; 



Que le jugement sera également infirmé de ce chef ;



Que le jugement sera en revanche confirmé en ce qu'il a débouté Mme [E] de sa demande tendant au remboursement de ces travaux qui ont été effectués sans l'autorisation de la bailleresse ;



Considérant s'agissant des mesures accessoires, que le jugement sera confirmé, y compris en ce qu'il a jugé que les frais de l'expertise seraient partagés par les parties , que Mme [E] sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à Mme [Y] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS





LA COUR, 

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,





- Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté Mme [P] [E] de sa demande de remboursement de la somme de 8 253,69 euros, dit que les frais de l'expertise seraient partagés par moitié entre chacune des parties, et quant aux mesures accessoires relatives à la première instance,



Statuant à nouveau et y ajoutant :



- Prononce la résiliation du bail liant les parties portant sur un logement sis à [Adresse 1] ;



- Constate que Mme [P] [E] est déchue du droit au maintien dans les lieux et est occupante sans droit ni titre de ce logement,



- Condamne Mme [P] [E] à verser une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,



- Ordonne à Mme [P] [E] de quitter les lieux et, à défaut autorise son expulsion avec le concours de la force publique et d'un serrurier dans le respect du délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et R.412-1, et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



- Rappelle que le sort des meubles est réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1, et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 



- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- Condamne Mme [P] [E] à verser à Mme [Y] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne Mme [P] [E] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés par Maître Pascal Flauraud dans les conditions des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.









 Le greffier, Pour le Président empêché,