Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 25 octobre 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 25 OCTOBRE 2022









N° RG 22/01250 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MS3R







S.A.R.L. POPKEN





c/



S.A.R.L. [V] [U]























Nature de la décision : AU FOND





















 



Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendu le 15 février 2022 (R.G. 21/03529) par le Juge de la mise en état de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 11 mars 2022



APPELANTE :



S.A.R.L. POPKEN, agissant en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siége sis, [Adresse 3]



représentée par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Laura LIESENFELD de la SELARL FIDAL, avocat au barreau de STRASBOURG





INTIMÉE :



S.A.R.L. [V] [U], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 4]



représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Astrid GUINARD-CARON, avocat au barreau de BORDEAUX, substituant Maître Virginie HEBER-SUFFRIN, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth FABRY, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Nathalie PIGNON, Présidente, 

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE :



Aux termes d'un bail du 23 décembre 1997, la société [V] [U] a loué à la société Bata, aux droits de laquelle vient la société Popken suite à l'achat du fonds de commerce et du droit au bail le 31 juillet 2007, des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2].



Par exploit d'huissier du 12 avril 2021, la société [V] [U] a assigné la société Popken devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes au titre de loyers impayés.



La société Popken a formé un incident tendant à voir déclarer la demande irrecevable pour défaut de qualité et d'intérêt à agir outre la prescription de l'action.



Par ordonnance contradictoire du 15 février 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- déclaré recevable la demande de la société [V] [U],

- renvoyé l'affaire à la mise en état continue du 13 avril 2022 en invitant les parties à conclure au fond pour une fixation dans un délai raisonnable,

- condamné la société Popken aux dépens ainsi qu'à payer à la société [V] [U] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Popken a relevé appel de l'ordonnance par déclaration du 11 mars 2022 énonçant les chefs du jugement expressément critiqués, intimant la société [V] [U].



Par ordonnance du 04 avril 2022, la présidente de la chambre, estimant, en application des articles 905, 905-1, 905-2 et 760 du code de procédure civile et R.121-20 du code des procédures d'exécution, que l'affaire relevait d'une fixation à bref délai, a fixé l'audience au 13 septembre 2022 à 14 h 00 et ordonné la clôture au 23 août 2022.



Par conclusions déposées en dernier lieu par le RPVA le 03 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société Popken demande à la cour de :

- dire et juger son appel recevable et bien fondé,

- infirmer l'ordonnance du 15 février 2022 en ce qu'elle a déclaré recevable la demande de la SARL [V] [U], et rejeté les fins de non-recevoir soulevées par elle,

- infirmer l'ordonnance du 15 février 2022 en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer à la SARL [V] [U] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- en conséquence, statuant à nouveau, 

- dire et juger que la SARL [V] [U] ne dispose ni de la qualité, ni d'un intérêt à agir à son encontre,

- dire et juger que la SARL [V] [U] est prescrite en son action,

- condamner la société SARL [V] [U] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SARL [V] [U] en tous les frais et dépens de la présente procédure.

La société Popken fait valoir que dans le cadre d'un précédent litige, par arrêt du 15 juin 2015, la cour d'appel a déclaré la société SARL [V] [U] irrecevable à solliciter la résiliation du bail au motif qu'elle était propriétaire du 154 mais pas du [Adresse 1], appartenant à une indivision entre des membres des familles [U] et [H] ; que du fait de cette irrégularité, elle n'a pu mener à bien ses projets de cession du fonds de commerce, ainsi qu'il résulte d'un arrêt du 09 janvier 2017 ; qu'il apparaît que les locaux du [Adresse 1] ont été donnés en location à la SARL [V] [U] qui se prévaut désormais d'une convention de sous location que l'arrêt a pourtant déclarée irrégulière faute d'avoir reçu l'accord de l'indivision ; que l'arrêt ayant néanmoins confirmé le jugement qui l'avait déboutée de ses demandes de nullité du bail compte tenu de la connaissance qu'avait la société Bata de cette situation, la situation est restée bloquée, étant dans l'incapacité d'exploiter le fonds comme de le vendre : que le 02 août 2019, la SARL [V] [U] a finalement acquis le [Adresse 1] auprès des indivisaires ; qu'elle lui a délivré le 13 septembre 2019 un commandement de payer visant la claue résolutoire pour 429 700,29 euros loyers impayés depuis le 1er mai 2014 ; qu'elle n'a pas déféré mais a tenté de restituer les locaux en remettant les clés à l'étude d'huissier où la SARL [V] [U] avait élu domicile ; que cela a été refusé ; qu'elle a finalement remis les clés par LR AR du 20 novembre 2019 dont le bailleur a accusé réception le 27 novembre ; que la SARL [V] [U] l'a aussi assignée en référé suite au commandement de payer pour paiement et expulsion et dommages et intérêts, demandes rejetées en raison d'une contestation sérieuse par ordonnance de référé du 06 juillet 2020 ; qu'elle a alors délivré assignation au fond et a fait réaliser une saisie conservatoire qu'elle a contestée en juin 2021, la procédure pendante étant pendante. Elle soutient que l'action de la SARL [V] [U] est irrecevable à deux titres : d'abord, parce qu'elle n'a pas intérêt ni qualité à agir ; ensuite, parce que l'action est prescrite.



Par conclusions déposées en dernier lieu le 31 mai 2022 par le RPVA auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société [V] [U] demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance du 15 février 2022 en toutes ses dispositions,

- débouter la société Popken de toutes ses demandes, 

- condamner la société Popken aux entiers dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société [V] [U] fait valoir qu'elle est propriétaire depuis 1964 des locaux situés au 154, et qu'elle a pris à bail ceux du [Adresse 1] par contrat du 1er janvier 1991 auprès de l'indivision ; que lorsque la société Popken a voulu céder son droit au bail, elle est intervenue pour la soutenir ; que les deux tentatives ont échoué du fait de l'appelante qui l'a ssignée en nullité du contrat de bail et paiement de dommages et intérêts ; qu'elle a pu saisir 332 520,08 euros par saisie conservatoire contestée ; qu'elle a intérêt et qualité à agir dès lors que les rapports entre le locataire principal et le sous locataire sont ceux d'un bailleur avec son locataire ; qu'elle agit aussi, en tout état de cause, en tant que bailleur du n° 154 ; sur la prescription, qu'elle n'atteint les créances que si elles sont déterminées dans leur nature et leur quantum ; que le doute sur la qualification ou la validité d'un contrat écarte la prescription ; qu'elle n'a commencé à courir que lorsque la cour a statué sur la demande de nullité. 

MOTIFS DE LA DECISION :



sur la demande principale :



L'appelante conteste la recevabilité de l'action de la SARL [V] [U] en soutenant d'une part qu'elle n'a pas intérêt ni qualité à agir, d'autre part que l'action est prescrite.





sur l'intérêt et la qualité à agir de la société [V] [U] :



Il est constant que la société [V] [U], qui a donné à bail à la société Popken, le 31 juillet 2007, des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2], n'est propriétaire des locaux situés au n° [Adresse 1] que depuis le 02 août 2019, n'en étant précédemment que propriétaire indivise et locataire depuis 1991.



La société Popken soutient que la société [V] [U] ne dispose en conséquence d'aucun droit sur les loyers et taxes afférents à son occupation avant le 02 août 2019, et que seule la personne ayant la qualité de propriétaire au moment où les frais sont devenus exigibles peut en exiger le remboursement au preneur ou à l'occupant.



L'intimée oppose que la sous location, consentie sans autorisation de l'indivision, est certes irrégulière et inopposable en tant que telle au propriétaire, mais qu'elle produit tous ses effets dans les rapports avec le sous locataire tant qu'il a la jouissance des lieux, de sorte qu'elle est seule créancière des sous loyers.



C'est cependant à bon droit que l'appelante fait valoir que les actions nées d'un contrat de bail sont purement personnelles et mobilières, que les faits dommageables antérieurs à l'aliénation restent dans le patrimoine du vendeur sans passer dans celui de l'acquéreur, et que les sous loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, et ce d'autant que la demande en l'espèce se fonde non pas sur un bail de sous location mais sur un bail commercial où la société [V] [U] se présente faussement comme propriétaire, et où la société Popken figure en qualité de locataire principale. 



L'appelante relève par ailleurs justement que l'intimée ne justifie d'aucune subrogation dans les droits dont bénéficiaient les précédents propriétaires ni cession de créance dans l'acte de cession, et qu'il ressort au contraire des termes de l'attestation de cession du 02 août 2019 (pièce 14 de l'intimée) que les cédants ont entendu l'investir de droits à compter de la signature, ce qui, s'agissant de la partie louée, ne lui confère le droit de percevoir les loyers que pour l'avenir.



Faute de qualité à agir, la société [V] [U] est donc irrecevable en sa demande en paiement des loyers dus au titre de l'occupation des locaux du n° [Adresse 1] avant le 02 août 2019.





En revanche, sa qualité à agir s'agissant du lot n° 154 dont elle est propriétaire depuis 1964 n'étant pas discutée, l'ordonnance ne sera infirmée qu'en ce qu'elle l'a déclarée intégralement recevable en ses demandes. 





sur la prescription : 



La société Popken, au visa de l'article L.110-4 du code de commerce (le recouvrement des loyers se prescrit par 5 ans), soutient par ailleurs que la prescription n'a été interrompue que par l'assignation en référés du 27 novembre 2019, de sorte que l'intimée ne peut revendiquer aucune créance antérieure au 27 novembre 2014.



Même si les procédures antérieures n'ont jamais eu pour objet spécifique le paiement des loyers, l'intimée, qui soutient que la prescription n'a commencé à courir qu'à compter de l'arrêt de 09 janvier 2017 qui a débouté la société Popken de sa demande de nullité du contrat de bail, peut cependant opposer utilement que le litige portant sur la validité du bail avait un impact direct sur les loyers puisqu'arguant de la nullité du bail, la société Popken en demandait le remboursement depuis le 31 juillet 2007.



L'ordonnance qui a déclaré la demande non prescrite sera donc confirmée.





sur les demandes accessoires :



Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de la procédure. L'ordonnance qui a condamné la société Popken au paiement d'une indemnité à ce titre sera infirmée. Il n'y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ni dans le cadre de la première instance ni dans celui de l'appel.



Chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Infirme l'ordonnance rendue le 15 février 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'elle a :

- déclaré intégralement recevable la demande de la société [V] [U],

- condamné la société Popken aux dépens ainsi qu'à payer à la société [V] [U] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Statuant à nouveau,







Déclare irrecevable la demande de la société [V] [U] au titre des loyers dus au titre de l'occupation des locaux du n° [Adresse 1] avant le 02 août 2019



La déclare en revanche recevable en ses demandes

- au titre des loyers dus au titre de l'occupation des locaux du n° [Adresse 1] à compter du 02 août 2019

- au titre des loyers dus au titre de l'occupation des locaux du n° [Adresse 2]



Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la première instance et de l'appel



Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M.Goudot, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.