Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 20 octobre 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



 DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 OCTOBRE 2022







N° RG 22/02641 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MXIV









S.C.I. ALMEPA





c/



S.A. SOCIETE GENERALE



























Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement d'orientation rendu le 03 mars 2022 (R.G. 21/00053) par le Juge de l'exécution de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 27 avril 2022 et sur assignation à jour fixe en date du 23 mai 2022





APPELANTE :



La SCI ALMEPA, société civile immobilière, immatriculée au Registre du 

Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 530 735 547, dont le 

siège social est sis [Adresse 1], [Localité 2], agissant poursuite et diligence de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège



Représentée par Me ALLEMAND substituant Me Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX



et demanderesse à l'assignation à jour fixe





INTIMÉE :



La SOCIETE GENERALE, société anonyme dont le siège social est à [Localité 8] [Adresse 4], inscrite au registre du commerce de PARIS sous le numéro B 552 120 222, prise en la personne de son représentant légal en son agence de [Localité 3] « [Adresse 6]



Représentée par Me Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de [Localité 3]



et défenderesse à l'assignation à jour fixe





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 septembre 2022 en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Paule POIREL, Président,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN







ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique du 11 mars 2011, la SA Société Générale a consenti un prêt immobilier à la SCI Almepa pour un montant de 834 258 euros, au taux de 3,40 % l'an, remboursable en 180 échéances mensuelles, aux fins de financer l'acquisition d'un immeuble à usage hôtelier.



En garantie de ce prêt, la SA Société Générale a inscrit sur le bien financé, situé Lieu-dit '[Adresse 1], [Localité 2], cadastré section [Cadastre 5] et [Cadastre 7], d'une contenance totale de 98 ares 96 centiares :

- un privilège de prêteur de deniers, publié au Service de la Publicité Foncière Bordeaux 1 le 29 mars 2011, Volume 2011 V n° 2343, 

- une hypothèque conventionnelle, publiée au Service de la Publicité Foncière Bordeaux 1 le 29 mars 2011, Volume 2011 V n° 2342.



Dans les locaux acquis par la SCI Almepa est exploité un fonds de commerce d'hôtel-restaurant par la Sarl Almepa à laquelle la SCI Almepa a consenti un bail commercial.



Des difficultés étant survenues dans le paiement des échéances du prêt, la SA Société Générale a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière à la SCI Almepa, publié le 12 mai 2021 au Service de la Publicité Foncière Bordeaux 1 Volume 2021 S numéro 21.



Par exploit d'huissier du 1er juillet 2021, la SA Société Générale a fait assigner la SCI Almepa à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d'ordonner la vente forcée de l'immeuble, de fixer en conséquence la date de l'audience de vente et de fixer le montant de la mise à prix des biens saisis à 475 000 euros. 



Par jugement rendu le 3 mars 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux a:

- constaté que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies,

- fixé la créance de la SA Société Générale à une somme en principal et accessoires de 603.779,49 euros outre intérêts au taux de 5,40 % sur le principal évolutif selon décompte du 21 décembre 2021 à compter du 17 mars 2015,

- rejeté la demande de délais de paiement de la SCI Almepa,

- autorisé la SCI Almepa à poursuivre la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis,

- dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 850 000 euros net vendeur,

- taxé les frais exposés par le créancier poursuivant à la somme de 1 273,78 euros toutes taxes comprises, (sauf en cas de vente amiable, voir ajouter l'émolument complémentaire dû à l'avocat poursuivant, calculé selon les modalités de l'article A 444-191 V du code de commerce, faisant référence à l'application de l'émolument perçu par les notaires en application de l'article A 444-91),

- dit que les frais taxés qui précèdent seront payés par l'acquéreur en sus du prix de vente,

- dit que le notaire chargé de formaliser la vente n'établira l'acte de vente qu'après la consignation du prix à la Caisse des dépôts et des consignation, des frais entre ses mains et après justification du paiement des frais taxés entre les mains de l'avocat du créancier poursuivant,

- dit que la réalisation de la vente sera examinée à l'audience du 30 juin 2022 à h30,

- dit que les dépens seront compris dans les frais de distribution. 



Le jugement d'orientation a été signifié à la SCI Almepa le 13 avril 2022. Par déclaration en date du 27 avril 2022, la SCI Almepa en a interjeté appel.



Par requête en date du 4 mai 2022, la SCI Almepa a sollicité l'autorisation d'assigner à jour fixe la SA Société générale devant la cour d'appel de Bordeaux, autorisation donnée par ordonnance rendue le 9 mai 2022. Par acte du 23 mai 2022, la SCI Almepa a assigné la SA Société générale à l'audience du 6 septembre 2022 à 14 heures.



La SCI Almepa, dans ses dernières conclusions d'appelante notifiées le15 août 2022, demande à la cour, au visa des articles 1231-5 et 1343-5 du code civil, de :



- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

- joindre les affaires enrôlées sous le numéro de RG 22/02074 et sous le numéro de RG 22/02641 devant la cour d'appel de Bordeaux. 

- débouter la Société générale de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 

A titre principal, 

- réformer le jugement d'orientation rendu le 3 mars 2022 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux,

Statuant à nouveau, 

- réduire le montant de l'indemnité de résiliation anticipée à 1 euro,

- fixer les intérêts de retard au taux légal, et ce à compter du 30 novembre 2018 sur la créance en principal de 583 779, 49 euros,

- lui octroyer des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette, par le versement de 23 mensualités de 6 270,40 euros et le versement d'une 24ème et dernière mensualité du montant du solde de sa dette,

- dire que les paiements s'imputeront par priorité sur le capital,

- lui donner acte qu'elle effectuera un versement de 100 000 euros entre les mains de la Société générale dans les 15 jours du prononcé du jugement lui octroyant des délais de paiement, somme qui s'imputera sur le capital.

- condamner chaque partie à conserver la charge de ses propres dépens de la présente instance. 

A titre subsidiaire : 

- réformer le jugement d'orientation rendu le 3 mars 2022 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 850 000 euros net vendeur.

- confirmer le même jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau,

- autoriser la SCI Almepa à poursuivre la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis,

- dire que le prix de vente ne pourra être inférieur à 100 000 euros net vendeur, les frais de vente devant être supportés en sus du prix principale par l'acquéreur,

- condamner chaque partie à conserver la charge de ses propres dépens de la présente instance. 



La SA Société générale, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 31 août 2022, demande à la cour, de:



- infirmer le jugement du 3 mars 2022 : 

- en ce qu'il a réduit à 20 000,00 euros le montant de l'indemnité forfaitaire contractuelle dite « soulte actuarielle » ; 

- en ce qu'il a réduit le montant du taux d'intérêt applicable à 5,40 % l'en en lieu et place du contractuel de 7,40% l'an ; 

- en ce qu'il a autorisé la SCI Almepa à procéder à la vente amiable de son bien ; 

Statuant à nouveau : 

Sur la soulte actuarielle 

- admettre la somme de 66 911,72 euros correspondant à l'indemnité forfaitaire contractuelle dite « soulte actuarielle » au titre de sa créance sur la SCI Almepa ; 

Sur le taux d'intérêt 

- juger que c'est à bon droit qu'elle a appliqué un taux d'intérêt majoré de 7,40 % l'an à compter du 17 mars 2015, date des premières échéances impayées par la SCI Almepa ; 

A titre subsidiaire, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a appliqué un taux d'intérêt de 5,40 % l'an ; 

- rejeter les demandes, fins et prétentions présentées par la SCI Almepa à l'occasion de son appel; 

- confirmer la décision du 3 mars 2022 pour le surplus 

- condamner la SCI Almepa au règlement d'une somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Almepa aux entiers dépens de l'instance. 



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur les contestations quant au montant de la créance



1° Sur l'indemnité de résiliation anticipée.



Le juge de l'exécution, relevant que l'information contractuelle relative à l'indemnité de résiliation anticipée était insuffisante pour l'emprunteur, que l'indemnité représentait 14 % du capital restant dû à la date de la déchéance du terme et qu'elle était ainsi excessive, a fait usage de son pouvoir modérateur pour la réduire à hauteur de 20 000 euros, alors que la SA Société générale exigeait le paiement de la somme de 66 911,72 euros au titre de cette indemnité.



La SCI Almepa demande la réformation du jugement d'orientation en soutenant que le juge de l'exécution n'a pas tiré toutes les conséquences de ses constatations en ne réduisant pas l'indemnité de résiliation anticipée à un euro. Elle fait valoir à ce titre qu'elle a versé à la Société générale la somme globale de 34 403,82 euros au titre des intérêts de retard pour la période du 17 mars 2015 au 30 novembre 2018, ce qui constitue déjà une indemnisation du préjudice de retard de la Société Générale.



La SA Société générale sollicite l'infirmation du jugement en faisant valoir qu'aucune obligation complémentaire d'information au titre de l'indemnité d'exigibilité n'est mise à sa charge, le calcul en ayant été justifié devant le juge de l'exécution. 



Aux termes du contrat de prêt consenti le 11 mars 2011 par la SA Société générale à la SCI Almepa, est prévu en pages 14 et 15 à la clause 'remboursement anticipé', une soulte actuarielle dont le calcul est explicité par une formule mathématique complexe peu compréhensible par l'emprunteur y compris professionnel. La clause 'solde de résiliation' prévoit qu'en cas d'exigibilité anticipée, cette soulte s'ajoute au principal du prêt restant dû.



Il n'est pas contesté que cette soulte s'analyse en une clause pénale que le juge a le pouvoir de modérer en application de l'article 1152 du code civil dans sa rédaction applicable à la présente espèce si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire, tout en tenant compte de l'intérêt procuré au créancier par l'exécution partielle du contrat.



En l'espèce, contrairement à ce que soutient la SA Société générale, il existe une obligation générale d'information dont le défaut de respect est sanctionné par l'octroi de dommages-intérêts et qui ne peut permettre d'apprécier le caractère manifestement excessif d'une clause pénale. Il appartient toutefois au prêteur de justifier du calcul de cette indemnité lorsqu'il en réclame l'application. 



La SA Société générale produit en appel pour expliquer le calcul de la soulte actuarielle un tableau d'amortissement établi à compter du 14 juin 2018 qui présente le calcul de la soulte actuarielle suivant :

 A (somme des valeurs actuelles des flux à échoir ajustés) 556.849,64 €

- B ( le principal remboursé par anticipation) 489.937,92 €

total 66.911,72 €



les valeurs actuelles sont indiquées dans le tableau d'amortissement et le principal remboursé par anticipation correspond au capital restant dû figurant également dans le tableau d'amortissement.



Si le calcul de la soulte est ainsi explicité et, il n'en demeure pas moins que la soulte représente près de 14 % du capital restant dû au 14 juin 2018 (489.937,92 €) ce qui lui confère un caractère manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi par le créancier du fait de la résiliation anticipée du prêt, celui-ci ayant été exécuté durant près de sept années, et la somme des valeurs actuelles des flux à échoir dont le bénéfice est réclamé correspondant aux sommes que le prêteur aurait perçues si le prêt avait été intégralement exécuté sans recevoir prématurément le capital restant dû.



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a réduit à 20.000 euros la clause pénale réclamée par la SA Société générale.



2° Sur les intérêts de retard



En ce qui concerne les intérêts de retard, dont le taux est celui du prêt (3,40%) majoré de 4 points, soit 7,40 %, le juge de l'exécution a considéré que ce taux était excessif car en étant appliqué dès le 17 mars 2015, le montant des intérêts de retard représente 132 202,86 euros, soit près du quart du principal. Il a décidé de réduire la majoration à 2 points, fixant ainsi le taux des intérêts de retard à 5,40 %.



La SCI Almepa sollicite la réformation du jugement d'orientation en faisant valoir que le taux d'intérêt de retard de 5,40 % demeure excessif, tandis que le point de départ retenu, à savoir le 17 mars 2015, l'a été à tort puisque que le décompte intègre ces intérêts jusqu'au 30 novembre 2018. Elle demande que le taux soit fixé au taux légal à compter du 30 novembre 2018 sur la somme de 583.779,49 euros.



La SA Société générale sollicite l'infirmation du jugement sur ce point et à titre subsidiaire sa confirmation. Elle dénie à la cour le pouvoir de modifier le taux d'intérêt contractuellement prévu par les parties seule la clause de majoration du taux d'intérêt s'analysant en une clause pénale et pouvant être modulée et sollicite la fixation des intérêts de retard au taux majoré de 7,40 %.



Le contrat de prêt comporte une clause intitulée 'intérêts de retard' prévoyant l'application d'une majoration de quatre points des intérêts contractuels à toute somme due au titre du prêt sans qu'il soit besoin d'adresser de mise en demeure.



La contestation élevée par la SCI Almepa porte d'une part sur la période de calcul des intérêts de retard à compter du 17 mars 2015, d'autre part sur la majoration appliquée de deux points qu'elle estime excessive.



Il doit être relevé que, contrairement à ce que soutient la SA Société générale, le juge n'a pas réduit le taux d'intérêt contractuel mais a seulement jugé que la majoration de ce taux d'intérêt constitue une clause pénale ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par la SA Société générale, laquelle est manifestement excessive et l'a réduite à 5,40 % au lieu de 7,40 %.



S'agissant du calcul des intérêts de retard, il ressort du décompte annexé au commandement de payer que la somme de 583.779,49 correspond au capital restant dû au 17 mars 2015 ce que ne conteste pas la SCI Almepa. La SA Société générale a ajouté dans son décompte des intérêts calculés au taux de 7,40 % correspondant au taux d'intérêt majoré prévu par le contrat à titre d'indemnité de retard pour un montant total de 132.202,86 euros arrêté au 21 décembre 2021 en sorte qu'en disant que les intérêts courront sur la somme principale de 583.779,49 euros à compter du 17 mars 2015, le juge de l'exécution n'a pas ajouté des intérêts déjà compris dans la somme principale.



S'agissant du taux d'intérêt, si l'indemnité en l'espèce constituée par la majoration du taux d'intérêt contractuel peut être modérée ou augmentée par application de l'article 1152 du code civil dans sa rédaction applicable à la présente espèce , il ne peut être fait droit à la demande de la SCI Almepa de lui substituer le taux d'intérêts légal, celle-ci ne pouvant qu'être modérée ou augmentée.



C'est à juste titre et par des motifs que la cour adopte que le juge de l'exécution a considéré que la majoration de quatre points à titre de clause pénale était manifestement excessive, étant relevé que le juge peut se fonder sur des éléments extérieurs au contrat pour apprécier le caractère manifestement excessif ou dérisoire d'une clause pénale. Il sera ajouté que l'indemnité constituée par la majoration du taux d'intérêt contractuel s'ajoute à l'indemnité d'exigibilité anticipée et que ce seul élément suffit à établir son caractère manifestement excessif.



Le jugement sera confirmé en ce que le juge de l'exécution a réduit à 2 points le montant de la majoration des intérêts contractuels et en ce qu'il a dit que la somme due en principal soit 583.779,49 euros porterait intérêts au taux de 5,40 % à compter du 17 mars 2015.



Sur la demande en délais de paiement.



Le juge de l'exécution n'a pas fait droit à la demande de délais de paiement formée par la SCI Almepa en raison de l'absence de données sur sa situation financière et de l'absence de règlement depuis novembre 2018.



La SCI Almepa demande la réformation du jugement sur ce point en soulignant sa bonne foi et la particularité de sa situation. Ainsi, d'une part, elle propose d'effectuer un premier versement de 100 000 euros dans le délai de 15 jours suivant le prononcé de la décision à intervenir, d'autre part, elle fait valoir qu'elle n'a pour seuls revenus que les loyers versés par la Sarl Almepa qui exploite le fonds de commerce hôtel-restaurant et qu'en raison de la crise sanitaire liée à la COVID 19, cette dernière a vu son activité gravement réduite. Elle soutient que cependant, depuis un an, la situation de la société Almepa s'améliore grâce la reprise d'une activité normale. Elle offre de verser à la SA Société générale une somme de 100.000 euros dans l'attente de la vente à l'amiable de l'immeuble, ces délais permettant de poursuivre les démarches pour la vente de son bien avec le fonds de commerce tout en assurant un paiement régulier d'une somme mensuelle de 6270,40 euros par mois durant 23 mois et une mensualité du montant du solde de la dette qui sera réglée avec le prix de vente.



La SA Société générale demande la confirmation du jugement sur ce point, faisant valoir que la SCI Almepa a déjà bénéficié de larges délais de paiement n'ayant effectué aucun règlement depuis le mois de novembre 2018 et que sa proposition de règlement n'apparaît pas sérieuse.



Aux termes de l'article L. 1343-5 du code civil, 



'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment'.



La SCI Almepa produit en appel une attestation de M. [J] [M], expert-comptable de la Sarl Almepa faisant ressortir une progression de 31,94 % du chiffre d'affaires de la SCI Almepa pour l'exercice 2021-2022, le solde des comptes bancaires présentant une somme cumulée de 193.012 euros au 31 mars 2022 et indiquant que la Sarl Almepa est en mesure de faire un versement de 100.000 euros à la SCI Almepa afin de régler une partie des loyers en retard.



Ces éléments sont toutefois insuffisants à justifier une demande de délais, la SCI Almepa dont les difficultés de règlement des échéances du prêt ont débuté en mars 2015 ne donnant aucune précision sur le montant de l'arriéré de loyers ni sur la reprise éventuelle de leur paiement, alors qu'au vu de ses propres explications elle aurait été en mesure d'effectuer des versements à la SA Société générale compte tenu de l'amélioration de la situation de la Sarl Almepa. En outre, les comptes de l'exercice 2020-2021 font ressortir un résultat net comptable de -63.670 euros au 31 mars 2021, le résultat net comptable au 31 mars 2022 n'étant pas produit.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement.



Sur la vente à l'amiable de l'immeuble.



Le juge de l'exécution a autorisé, sur le fondement de l'article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, la SCI Almepa à vendre à l'amiable le bien immobilier, la réalisation de la vente amiable devant être réexaminée à l'audience du 30 juin 2022.



La SCI Almepa demande la confirmation de la décision autorisant la vente amiable sauf à augmenter le prix de vente qui ne pourra être inférieur à 1 million de francs et non 850.000 euros tel que prévu par le juge de l'exécution. Elle demande à être à nouveau autorisée à vendre à l'amiable le bien immobilier.



La SA Société générale observe qu'il n'est justifié d'aucune démarche pour mettre en vente l'immeuble dans le délai de quatre mois imparti par le jugement en sorte que la demande de délai supplémentaire n'est pas justifiée. Elle demande que la vente forcée soit réalisée à la date prévue soit le 8 décembre 2022.



Aux termes de l'article R322-21 du code des procédures civiles d'exécution , 'le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois'.



En fixant, par jugement du 3 mars 2022, l'examen de la réalisation de la vente amiable au 30 juin 2022 puis en fixant la date de la vente forcée, le juge de l'exécution a fait application des dispositions de l'article R.322-21 du code des procédures civiles d'exécution , la SCI Almepa bénéficiant de l'intégralité des délais prévus par le texte susvisé (4 mois + 3 mois), en sorte que la cour ne peut lui allouer de délai supplémentaire, sauf engagement écrit d'acquisition. La demande doit être rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.



S'agissant du prix de vente de l'immeuble, ainsi que justement relevé par le premier juge, le prix de 850.000 euros est un prix minimum qui n'empêche pas la SCI Almepa de vendre le bien à un prix supérieur et permet une marge de négociation par rapport au prix de 1 million d'euros indiqué dans les deux mandats de vente versés aux débats, étant en outre relevé qu'aucune évaluation de l'immeuble n'est produite et que les mandats de vente concernent indistinctement tant les murs que le fonds de commerce, la demande n'étant donc pas justifiée.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a fixé le prix de vente à 850.000 euros.



Sur les mesures accessoires.



Les dépens d'appel seront à la charge de la SCI Almepa, partie perdante.



L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ces motifs,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Rejette la demande de prolongation du délai pour vendre l'immeuble à l'amiable,



Renvoie la cause et les parties devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux pour la poursuite de la procédure,



Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la SCI Almepa aux dépens d'appel.



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE