Cour d'Appel · 3ème CH Spéciale — 13 octobre 2022

SF/CD



Numéro 22/03637





COUR D'APPEL DE PAU 

 EXPROPRIATIONS

 





ARRÊT DU 13/10/2022 







 Dossier : N° RG 21/04088 - N° Portalis DBVV-V-B7F-ICHG 





Nature affaire :



Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation















Affaire :



[G] [L] [O] [U]





C/



COMMUNE DE [Localité 10]









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 Octobre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 08 Septembre 2022, devant :





Madame de FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente



Madame ROSA-SCHALL, Conseillère



Madame GUIROY, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.



En présence de Madame [M], Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des [Localité 21].



Assistées de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière.





dans l'affaire opposant :









APPELANT :





Monsieur [G] [L] [O] [U]

[Adresse 23]

[Adresse 23]

[Localité 10]





Représenté et assisté de Maître RIBETON de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE









INTIMEE :





COMMUNE DE [Localité 10]

prise en la personne de son Maire en exercice

[Adresse 1]

[Localité 10]





Représentée par Maître GARCIA, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

















sur appel de la décision 

en date du 26 NOVEMBRE 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU, JUGE DE L'EXPROPRIATION DU DÉPARTEMENT DES [Localité 21]

EXPOSE DU LITIGE



M. [G] [U] est propriétaire de deux parcelles de 863 m² au total situées au Nord-Ouest de [Localité 10] [Adresse 5] à côté du [Adresse 22], l'une cadastrée section [Cadastre 17] comportant un local de 89 m² servant de garage et l'autre, une parcelle attenante section n° 41 constituant un parc de stationnement privé de 774 m² aménagé dans un ancien garage, qui fait l'objet d'un emplacement réservé dans le PLU. Les bâtiments occupent toute l'emprise au sol et sont en bon état.



Il a décidé de vendre son immeuble à la société PI-3A en vue d'édifier un ensemble immobilier de standing avec 1576 m² de surface de plancher, 20 logements et bureaux et une déclaration d'intention d'aliéner a été souscrite dans le cadre de la procédure de vente le 3 mars 2021 pour un prix de 1.500.000 €.



Par décision du 20 avril 2021, le Président de la communauté d'agglomération [Localité 20] a délégué son droit de préemption urbain à la Commune de [Localité 10]. 



Celle-ci l'a exercé le 28 mai 2021 et a proposé un prix de 775.000 € conformément à l'évaluation réalisée par la DDFIP des [Localité 21] selon son avis du 25 mai 2021.



M. [G] [U] a maintenu son intention de vendre mais n'a pas accepté le prix offert.



La Commune de [Localité 10] a saisi le juge de l'expropriation au tribunal judiciaire de Pau par assignation du 16 juillet 2021.



Par jugement du 26 novembre 2021, le juge chargé de l'expropriation au tribunal judiciaire de Pau, a fixé le prix de l'immeuble à la somme de 849.192 € en se fondant sur la méthode d'évaluation par comparaison et en retenant deux termes de références pour parvenir, après majoration de 5 %, à un prix au m² de 984 €.



M. [G] [U] a relevé appel par lettre recommandée avec avis de réception adressée au greffe le 16 décembre 2021.



Dans son dernier mémoire reçu au greffe le 15 juillet 2022 répondant aux conclusions de la Commune de [Localité 10] et à celles du Commissaire du Gouvernement, M. [G] [U], appelant, demande à la cour d'infirmer le jugement rendu et de fixer le prix de l'immeuble à la somme de 1.288.000 €, et non plus à la somme de 1.290.600 € mentionnée dans son premier mémoire du 28 février 2022, de dire que la Commune de [Localité 10] est tenue à la commission d'agence de 45.000 € et de condamner la Commune de [Localité 10] à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il fonde son évaluation sur l'expertise amiable de son immeuble qu'il a faite réaliser par Mme [S] qui a rédigé un rapport le 15 février 2022, puis après mission complémentaire pour répondre aux critiques sur les références proposées dans la méthode par comparaison, sur une note complémentaire de l'expert du 30 juin 2022 qui a recherché la valeur selon 3 méthodes possibles, et dont elle retient la moyenne (le bilan promoteur inversé ou compte à rebours, la méthode comparative par la surface au m² et la méthode comparative par la charge foncière) qu'elle estime pertinentes s'agissant d'un terrain à bâtir mais dont il faut tenir compte des droits à construire, dépendant de l'emprise au sol et de la hauteur autorisée des constructions.



M. [U] soutient que cette expertise se justifiait au regard du faible nombre de termes de comparaison avec des superficies non comparables, des références anciennes ou des règles d'urbanisme non similaires, d'autant que le 1er juge a écarté sans raison explicitée la référence du [Adresse 4] la plus proche dans l'espace et le temps, donc pertinente. Pour la méthode du bilan promoteur, l'expert a pris en compte les règles d'urbanisme permettant de construire un immeuble de 11,30 mètres de hauteur maximum, en R+3, comprenant un sous-sol pour 30 places de parking et 20 logements allant du T2 au T3 bis, le coût de la construction étant retenu à 1.800 € TTC par m² de surface de plancher selon le marché, le prix de vente sur [Localité 10] dans le quartier considéré étant de 4.700 à 5.100 € le m², soit un prix du terrain préempté de 1.329.700 € sur la base de ces projections.



Dans son dernier mémoire récapitulatif déposé le 4 août 2022 en réponse au nouveau mémoire de M. [U] corrigeant son calcul sur le montant de la valeur de son bien, la Commune de [Localité 10], intimée, demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu en première instance,

- fixer le prix de l'immeuble à la somme de 849.192 €, non compris la commission d'agence d'un montant de 45.000 € à la charge de l'acquéreur ; 

- condamner M. [G] [U] à payer à la Commune de [Localité 10] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

La Commune de [Localité 10] fait valoir principalement que l'absence d'élément probant pour fixer le prix prévisionnel de vente de l'opération immobilière projetée par le candidat acquéreur justifiait de se fonder sur la seule méthode d'évaluation comparative à partir de l'usage effectif du bien (garage couvert) ou à démolir devenant terrain à bâtir, et les références visées par M. [G] [U] et son expert doivent être écartées en raison de la différence importante de surface, de localisation ou de m² par rapport à celle du bien préempté. La Commune invoque comme l'expert, Mme [S], deux termes de comparaison plus récents supplémentaires aux deux références du jugement mais écarte les autres méthodes d'évaluation envisagées par l'expert qui donnent d'importants écarts de prix au m², ou sont basées sur des références situées dans une zone d'activité (UB ou UY) où sont interdites les constructions d'habitation, au contraire de la parcelle préemptée (UA), qui par contre ne peut pas voir édifier des bâtiments industriels. La méthode par le compte à rebours, qui prend en compte l'usage futur du bien et repose sur des estimations difficilement vérifiables sur le coût de construction réelle et le prix de vente des logements, doit être écartée.



Dans son mémoire reçu au greffe le 25 mai 2022, la Commissaire du Gouvernement demande que la Cour fixe la valeur du bien à la somme de 849.192 € au regard la zone UA du PLU destinée à l'habitat, de l'état correct des biens à usage de garage et parcs de stationnement privés, permettant de les valoriser en poursuite d'usage, même si le bâti a vocation à être détruit ; la Commissaire du Gouvernement ne retient que la méthode par comparaison qu'elle juge plus pertinente, les deux autres méthodes envisagées par l'expert étant trop aléatoires. 





MOTIFS DE LA DECISION : 



Aux termes des articles L213-4 et suivants du code de l'urbanisme, lorsqu'il y a préemption, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. 



La décision fixe la somme allouée à chaque intéressé, en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. En matière de préemption, ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. 



Sur la date de référence :



En matière de préemption, selon l'article L213-4 du code de l'urbanisme la date de référence est, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; 



En l'espèce, les parcelles n'étant pas situées dans une zone d'aménagement différé mais soumises au PLU de [Localité 10] modifié et approuvé par la Communauté d'Agglomération [Localité 20] le 9 novembre 2020, la date de référence à prendre en considération est donc celle-ci. 





En matière de préemption selon l'article L213-4 du code de l'urbanisme, à défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.



 

Sur les indemnités :



Selon l'article L321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité principale d'expropriation correspond à la valeur vénale du bien exproprié à la date du jugement fixant l'indemnité (L322-2) même en cas d'appel, selon son état à la date de l'ordonnance d'expropriation (L322-1).



En l'espèce, le bien préempté est situé dans le [Adresse 22] au centre de [Localité 10], en zone UAa du PLU, qui recouvre les zones urbaines denses destinées à l'habitat ou à une utilisation mixte. Il est grevé d'un emplacement réservé n° 175 ayant pour objet la création d'un parc de stationnement. Il est constitué d'un ancien garage servant de parc de stationnement, avec un toit en éverite (amiante-ciment), les murs en parpaings, le sol en ciment et enrobé bitume sur les ¿. Il dispose d'un portail métallique et de deux toilettes. Le local attenant sert de garage, le sol est également en ciment, murs en parpaings. Les deux bâtiments sont en bon état d'usage et raccordés aux réseaux. Ils peuvent être démolis en vue d'une reconstruction. Il n'y a alors aucune limite d'emprise au sol, la totalité de la parcelle peut donc être construite, avec une hauteur maximale de R+3.



Il y a lieu de procéder à des comparaisons avec les ventes de terrains présentant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche, en centre-ville de [Localité 10] et les plus récentes possibles. En l'espèce, les parties s'accordent pour constater qu'il n'existe pas de cessions intervenues récemment pour le même type de bien dans un secteur très proche avec des caractéristiques similaires.



Pour apprécier la valeur vénale du bien, plusieurs méthodes d'évaluation sont discutées par les parties et examinées par l'expert amiable mandaté par M. [G] [U] :



- La méthode du bilan promoteur (dite aussi du compte à rebours promoteur) : 

Cette méthode permet de déterminer la valeur du terrain en fonction de sa constructibilité optimale et des coûts que devra supporter l'aménageur et ou le promoteur. Elle consiste à déterminer la valeur d'un terrain, d'une charge foncière ou d'un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l'opération. 



La Cour considère qu'en l'espèce, cette dernière méthode n'est pas pertinente car elle se fonde pas sur une projection de programmes immobiliers dont le coût de construction et le prix de revente, s'ils sont définis par des moyennes, des estimations, des statistiques, sont trop aléatoires, en particulier dans la période actuelle où les prix de construction ont beaucoup augmenté et le prix de revente final reste hypothétique.



En outre la Cour dispose de termes de comparaison suffisamment pertinents pour ne pas recourir à cette méthode plus aléatoire.



- La méthode comparative globale (dite en poursuite d'usage du bâti) qui consiste à comparer le bien à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature à une date la plus proche possible de la date d'évaluation pour en dégager une moyenne de prix au m² de terrain. Cette méthode est pertinente dès lors que les bâtiments sont en bon état et peuvent être réutilisés.











Adresse : Références 



Date 

de cession 



Surface 

en m² 



Prix total 



Prix/m² du terrain bâti





[Adresse 2]



12/09/19



756



830.000



1.194





[Adresse 8]



28/02/20



360



300.000



1.094





Moyenne du prix des cessions 















1.144







La Commissaire du Gouvernement a écarté à juste titre 3 références qui ne présentaient pas les mêmes caractéristiques que le bien préempté (surface du bâti très 4 petite [Cadastre 15] au [Adresse 12], ou magasin en pied d'immeuble [Cadastre 16] au [Adresse 11], ou secteur proche du port destiné aux activités logistiques de celui-ci au [Adresse 6]). La Cour écarte également la référence [Adresse 9] en raison de la grande superficie de la parcelle (5960 m² dont 2564 m² bâti), trop différente du bien préempté.



- La méthode comparative par la récupération foncière : la valeur de récupération foncière correspond à une valeur de terrain nu à bâtir, déduction faite des frais de démolition des bâtiments existants, pertinente lorsque la valeur de la propriété considérée comme terrain à bâtir est supérieure à la valeur obtenue en évaluant séparément le terrain (considéré comme encombré) et les constructions. Les termes de comparaison (prix des cessions réalisées en vue de la promotion immobilière) intègrent déjà la prise en compte de la démolition et de la remise en état du terrain (dépollution notamment). Cette méthode est aussi pertinente ici puisque le bien préempté fera l'objet d'une opération de promotion immobilière. 







Adresse : Références 



Date 

de cession 



Surface 

en m² 



Prix total



Prix/m² du terrain bâti





[Adresse 7] [Cadastre 18] - zone UA 



22/03/19



534



488.400



914





[Adresse 13] [Cadastre 19] maison à démolir secteur UBe



30/05/18



895



860.000



960





Moyenne des cessions 















937









Sont écartées les parcelles de terrain à bâtir d'une superficie trop différente de celle du bien préempté ([Adresse 14] 1800 m², [Adresse 3] 3321 m²) et le terrain à bâtir dans un cadre pavillonnaire (au 15 avenue du 8 mai 1945).



- La méthode comparative par la charge foncière : la méthode consiste à déterminer à partir des permis de construire de promotion immobilière, la valeur du terrain selon la surface de plancher (SDP) construit et le nombre de logements vendus. La seule référence un peu comparable au bien préempté est celle déjà citée du [Adresse 13] [Cadastre 19], qui donne un prix de 716 € au m² pour une parcelle totale de 895 m² et 1200 m² de surface plancher créé. Les autres références ont parfois des surfaces totales comparables, mais des constructions bien plus réduites (300 ou 400 m² de planchers créés). Les références données avec cette méthode n'apparaissent pas assez pertinentes car fonction de projets immobiliers très différents, qui ne sont pas nécessairement liés aux seules contraintes d'urbanisme, mais aussi au choix du promoteur quant à la qualité du programme immobilier construit (densité, aménagements, environnement). La disparité des prix obtenus par cette méthode (de 700 à 1.500 € conduit à l'écarter en l'espèce.







La Cour retiendra donc les seules méthodes comparatives proposées ci-dessus, en faisant la moyenne des prix obtenus par ces deux méthodes : (1.144 + 937 : 2) arrondi à 1.040 € par m² soit un prix du bien préempté de 1.040 x 863 = 897.520 €. 



En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a fixé le prix du bien préempté à la somme de 849.192 €.





 PAR CES MOTIFS LA COUR



La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe,



Infirme le jugement rendu le 26 novembre 2021 en ce qu'il a fixé le prix du bien préempté à la somme de 849.192 € et le confirme pour le surplus.



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Fixe à la somme de 897.520 € le prix des parcelles situées [Adresse 5], cadastrées section [Cadastre 17] n° 41 appartenant à M. [U],



Condamne la Commune de [Localité 10] aux dépens d'appel.



Arrêt signé par Madame de FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame DEBON, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,