Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 14 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 14 OCTOBRE 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09158 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZLA



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Avril 2022 -Président du TJ de Paris - RG n° 21/57035





APPELANTE 



E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT - OPH prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483







INTIMEE 



S.A.S. BGA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Assistée par Me Slim JEMLI, avocat au barreau de PARIS, toque C0961







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,



 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Rachel LE COTTY, Conseiller, pour le Président empêché et par Marie GOIN, Greffier. 

 





Par acte du 9 juin 2010, [Localité 5] Habitat - OPH a consenti un bail commercial à la société Haddad, aux droits de laquelle vient la société BGA, portant sur des locaux situés [Adresse 1], afin d'y exercer une activité de boulangerie - pâtisserie - traiteur.



Le 16 mars 2020, [Localité 5] Habitat - OPH a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société BGA, à hauteur de la somme de 19.225,03 euros en principal.



Par acte du 21 janvier 2021, [Localité 5] Habitat - OPH a assigné la société BGA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, expulsion et paiement d'une provision de 43.942,04 euros.



Par ordonnance du 13 avril 2022, le juge des référés a : 




dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire ;

condamné la société BGA à payer à [Localité 5] Habitat - OPH la somme provisionnelle de 43.942,04 euros au titre des loyers, charges et accessoires échus impayés, arrêtés au 1er mars 2022, 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance ;

autorisé la société BGA à se libérer de cette dette en mensualités de 1.830,92 euros le 10 de chaque mois en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance ;

dit que les procédures d'exécution sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant ce délai ; 

à défaut de paiement d'une seule des mensualités prévues pour l'apurement de la dette, dit que la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible et pourra entraîner toutes procédures d'exécution légalement admissibles ;

condamné la société BGA aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

condamné la société BGA à payer à [Localité 5] Habitat - OPH la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




Par déclaration du 6 mai 2022, [Localité 5] Habitat - OPH a relevé appel de cette décision en critiquant le chef de dispositif relatif au rejet de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 août 2022, il demande à la cour de : 




débouter la société BGA de l'ensemble de ses demandes ; 

confirmer l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire ; 

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire ; 


statuant à nouveau, 


constater l'acquisition de la clause résolutoire au 23 juillet 2020 ; 

suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement octroyés à la société BGA ; 

ordonner, à défaut de paiement d'une seule des mensualités prévues pour l'apurement de la dette en sus des loyers, charges, taxes et accessoires courants, l'expulsion de la société BGA ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1], avecl'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ; 

statuer sur le sort des meubles ;

condamner par provision, à défaut de paiement d'une seule des mensualités prévues pour l'apurement de la dette en sus des loyers, charges, taxes et accessoires courants, la société BGA à lui payer une indemnité d'occupation trimestrielle égale aux loyers en cours, en ce comprises les charges et taxes afférentes, à compter de la date de résiliation et jusqu'à la libération complète des lieux litigieux avec remise des clés ; 

condamner la société BGA à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;

condamner la société BGA aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement au profit de la Selas LGH & associés, prise en la personne de Maître Hennequin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 juillet 2022, la société BGA demande à la cour de : 




confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a dit qu'elle pouvait se libérer de la dette à compter de la signification de l'ordonnance ; 


statuant à nouveau, 


dire et juger qu'elle pourra se libérer de sa dette selon l'échéancier prévu au « jugement » mais à compter de la signification de la décision à venir ; 


subsidiairement, 


ordonner la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer visant la clause résolutoire, après avoir accordé les délais ;

dire et juger qu'elle pourra se libérer de sa dette sur 24 mois à compter de la signification de la décision à venir ; 

dire et juger que l'intégralité du montant ne deviendra exigible qu'en cas de non-respect de l'échéancier et 30 jours après une mise en demeure infructueuse ; 


en tout état de cause,


débouter [Localité 5] Habitat - OPH de l'ensemble de ses demandes ; 

condamner [Localité 5] Habitat - OPH à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 août 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



SUR CE, LA COUR,



Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de paiement de l'arriéré locatif



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'espèce, le bail commercial liant les parties contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 16 mars 2020 à la société BGA pour un arriéré locatif de 19.225,03 euros en principal.



Selon les dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, « les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris court ou produit effet, si le délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er » [soit du 12 mars au 23 juin 2020 inclus]. Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. [...] ».



Il en résulte que le délai d'un mois pour payer imparti par le commandement délivré le 16 mars 2020, qui expirait le 16 avril 2020, a été prorogé jusqu'au 23 juillet 2020 inclus. 



Il est constant que les causes du commandement n'ont pas été réglées avant cette date, seule la somme de 5.300 euros ayant été réglée par la locataire pendant ce délai.



Celle-ci soutient que le commandement a été délivré de mauvaise foi, au moment où le Gouvernement décrétait un confinement général de la population, pendant une période de confusion suscitée par la crise sanitaire. Elle précise que, bien qu'exerçant une activité de boulangerie, non concernée par les mesures de fermeture administrative, elle a connu une baisse de 38,40% de son chiffre d'affaires en raison de la fermeture des crèches et écoles du quartier.



Cependant, aucune mauvaise foi ne peut être reprochée au bailleur dès lors que le confinement général de la population a été annoncé par le président de la République le 16 mars 2020 à 20 heures et mis en oeuvre le 17 mars 2020, soit après le commandement litigieux, signifié dans la journée du 16 mars. [Localité 5] Habitat ne pouvait raisonnablement anticiper cette mesure extrême et qui a surpris l'ensemble de la population.



En outre, la société BGA n'a pas subi de fermeture administrative après le 17 mars 2020.



En tout état de cause, l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 précité a autorisé les bailleurs à délivrer des commandements de payer visant la clause résolutoire pendant la période dite juridiquement protégée, du 12 mars au 23 juin 2020, seuls les effets de ces commandements étant prorogés à l'issue de cette période.



Enfin, le bailleur a fait preuve de bonne foi en accordant à la locataire une exonération des loyers d'avril à juin 2020 pour un montant de 3.672, 03 euros, ainsi que le décompte en atteste au 30 novembre 2021.



En conséquence, il n'existe pas de contestation sérieuse sur la validité du commandement et celui-ci a produit ses effets, de sorte que la clause résolutoire prévue au bail est acquise au 23 juillet 2020, l'ordonnance étant infirmée de ce chef.



Néanmoins, le bailleur ne s'oppose pas aux délais de paiement de 24 mois octroyés par le premier juge ni même à la suspension des effets de la clause résolutoire du bail. Il souhaite seulement que ces délais soient assortis d'une obligation de paiement des loyers courants et d'une déchéance du terme car en l'état, les loyers courants ne sont pas réglés.



Il résulte en effet du décompte produit, arrêté au 17 août 2022, que la société BGA a réglé deux des mensualités prévues par l'ordonnance entreprise mais n'a pas payé le loyer courant. 



La suspension des effets de la clause résolutoire du bail sera donc ordonnée pendant les délais octroyés par le premier juge, en application de l'article L. 145-41 du code de commerce précité, mais avec une clause de déchéance du terme produisant toutes conséquences de droit, dont l'expulsion de la locataire, en cas de non paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant majoré des charges et taxes. Cette clause de déchéance produira effets sans mise en demeure préalable, la locataire étant suffisamment informée des conséquences de sa défaillance.



Celle-ci sera en outre, en cas de résiliation du bail, tenue au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et ce, jusqu'à la libération des lieux.



En revanche, comme elle le demande et afin de lui permettre de sauver son bail, support de son activité, les délais octroyés par le premier juge ne courront qu'à compter de la signification du présent arrêt.



Sur les frais et dépens



Partie perdante, la société BGA sera tenue aux dépens d'appel. L'équité commande toutefois de la dispenser de toute condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et en ce qu'elle a fait courir les délais octroyés à compter de sa signification ; 



L'infirme de ces chefs et, statuant à nouveau,



Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties au 23 juillet 2020 ; 



Dit que la société BGA pourra se libérer de sa dette selon l'échéancier prévu par l'ordonnance entreprise mais à compter de la signification du présent arrêt ;



Suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai et dit qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué si la société BGA se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés dans les conditions fixées par le bail commercial ; 



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions fixées ou du loyer courant, augmenté des charges et taxes afférentes, à leur échéance : 




la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet ; 

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de société BGA, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 1], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;

le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

la société BGA sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à [Localité 5] Habitat - OPH une indemnité d'occupation trimestrielle provisionnelle, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;




Y ajoutant,



Rejette le surplus des demandes des parties ;



Condamne la société BGA aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de la Selas LGH & associés, prise en la personne de Maître Hennequin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Rejette les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier, Pour le Président empêché,