Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 14 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 14 OCTOBRE 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05012 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNRZ



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1221002080





APPELANTE 



S.A. ADOMA représentée par son directeur général

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée et assistée par Me Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226





INTIME 



M. [M] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté et assisté par Me Emilie DUMEZ-HAMELIN, avocat au barreau de PARIS



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/012972 du 05/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 









ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Rachel LE COTTY, Conseiller, pour le Président empêché et par Marie GOIN, Greffier. 

 





Le 30 novembre 2016, M. [M] a souscrit un contrat de résidence auprès de la société Adoma aux termes duquel il s'est vu attribuer la jouissance d'un logement au sein de la résidence sociale située [Adresse 2].



Par lettre du 18 mars 2021 signifiée le 22 mars suivant, la société Adoma l'a mis en demeure de faire cesser la violation du contrat de résidence résultant de la présence d'un tiers dans son logement.



Par acte du 29 juillet 2021, la société Adoma a assigné M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de la résiliation du contrat pour hébergement illicite, expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.



Par ordonnance contradictoire du 19 janvier 2022, le juge des référés a : 




dit n'y avoir lieu à référé ;

rejeté la demande au titre de1'article 700 du code de procédure civile ;

dit que les dépens resteront à la charge de la société Adoma.




Par déclaration du 4 mars 2022, la société Adoma a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 juin 2022, elle demande à la cour de :

 


infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;


en conséquence, statuant à nouveau, 


constater la résiliation du contrat de résidence de M. [M] et son maintien dans les lieux sans droit ni titre ;


en conséquence,


ordonner l'expulsion de M. [M] de la résidence sociale Adoma ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

condamner M. [M] à lui régler, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l'expiration de son contrat jusqu'à la libération effective et définitive des lieux de tous occupants ;

condamner M. [M] à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 mai 2022, M. [M] demande à la cour de : 



à titre principal,


confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

constater l'existence d'une contestation sérieuse ; 

dire n'y avoir lieu à référé ; 

débouter la société Adoma de l'intégralité de ses demandes ; 


à titre subsidiaire,


lui accorder des délais pour quitter les lieux de trois ans ; 

dire n'y avoir lieu à condamnation au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 juin 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.





SUR CE, LA COUR,



Sur la demande d'expulsion



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En l'espèce, le contrat de résidence est soumis aux dispositions des articles L. 633-1 à L. 633-5 et R. 633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation relatives aux logements-foyers.



L'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que :



« La personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur.

Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l'hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l'établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l'établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d'hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l'obligation, pour la personne logée, d'informer le gestionnaire de l'arrivée des personnes qu'il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité. Il reproduit intégralement les articles L. 823-1 à L. 823-6, L. 823-9 et L. 823-10 du code de l'entrée et de séjour des étrangers et du droit d'asile ».



L'article 9 du règlement intérieur de la résidence sociale dans laquelle M. [M] est hébergé stipule que « pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d'accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition » et que, « pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci ; ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant ». 



Le contrat de résidence liant les parties prévoit également en son article 8 que le résident s'engage à occuper personnellement les lieux mis à disposition et n'en consentir l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit. Il ne peut héberger un tiers que « dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur ».



L'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.



Aux termes de l'article R. 633-3, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. 



Le contrat de résidence de M. [M] rappelle également ces dispositions en stipulant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l'un des motifs suivants : « en cas d'inexécution par le résident de l'une de ses obligations lui incombant au regard du présent contrat ou de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception » (article 11). 



Par lettre signifiée par huissier le 22 mars 2021, la société Adoma a indiqué à M. [M] avoir constaté qu'il hébergeait une tierce personne, en infraction avec les dispositions du règlement intérieur, et l'a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, le prévenant qu'à défaut, son contrat serait résilié de plein droit un mois après cette mise en demeure.



M. [M] conteste tout hébergement d'un tiers et soutient qu'ayant rencontré des ennuis de santé importants et subi une opération, il a dû faire appel à un ami, qui est venu lui apporter nourriture et médicaments, sans être hébergé, à l'exception de deux ou trois occasions lors desquelles il est resté à son chevet. 



Mais la signification par huissier du 22 mars 2021 a été remise à un certain M. [P] et, lors du constat d'huissier établi le 15 mai 2021 à 7h43 (autorisé par une ordonnance sur requête du 15 avril 2021), M. [P] était également présent dans le logement, lequel comportait, outre le lit, un matelas au sol.



Il est donc manifeste que M. [P] était non seulement présent dans le logement de M.[M] mais qu'il y était hébergé. Or, les ennuis de santé de M. [M] ne l'autorisaient pas à héberger une tierce personne sans la déclarer à la société Adoma. 



En outre, celui-ci produit des comptes-rendus d'examens médicaux et d'analyses de sang mais sans justifier de l'intervention chirurgicale dont il fait état, aucun bilan opératoire ni aucun compte-rendu d'hospitalisation n'étant produit. Il soutient avoir besoin de l'assistance d'une tierce personne mais ne verse aucun certificat médical en attestant.



La suroccupation constitue un trouble manifestement illicite au regard tant de la violation du contrat et du règlement intérieur qu'elle implique que des risques qu'elle génère pour l'hygiène et la sécurité de l'ensemble des résidents.



Le trouble manifestement illicite est en tout état de cause constitué en l'espèce par l'absence de déclaration de l'hébergement telle que prévue par les dispositions légales et réglementaires précitées. 



Enfin, la résiliation de plein droit du contrat de résidence ne peut qu'être constatée, M.[M] n'ayant pas sérieusement contesté la régularité de la mise en demeure qui lui avait été adressée ni ses effets.



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions.



M. [M], occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi. Celle-ci ne sera due qu'à compter de ce jour dès lors que la redevance mensuelle est régulièrement payée et qu'il n'existe pas d'arriéré.



Sur la demande de délais pour quitter les lieux



L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.



L'article L. 412-4 du même code précise que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.



M. [M] sollicite un délai de trois ans pour quitter les lieux, faisant état d'ennuis de santé, de faibles ressources et de son âge. 



La société Adoma s'en remet à l'appréciation de la cour sur cette demande, tout en la jugeant excessive dans la durée réclamée et en relevant que M. [M] ne démontre pas l'impossibilité qu'il aurait de se reloger quand il vit en France, séjournant par ailleurs régulièrement en Algérie.



Il est relevé que M. [M] est âgé de 87 ans et vit en résidence sociale depuis trente ans. Il a toujours réglé sa redevance, ce qui n'est pas contesté par l'appelante, et n'a jamais posé de difficultés au sein de la résidence, à l'exception des manquements qui lui sont aujourd'hui reprochés.



Percevant une retraite d'environ 975 euros par mois, il ne peut se reloger dans le parc locatif privé. 



Au regard de ces éléments, un délai de deux ans lui sera octroyé pour quitter les lieux.



Sur les frais et dépens



M. [M] sera tenu aux dépens de première instance et d'appel.



L'équité commande en revanche de rejeter la demande formée par la société Adoma sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.















PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau,



Constate la résiliation du contrat de résidence de M. [M] et son maintien dans les lieux sans droit ni titre ;



Ordonne en conséquence l'expulsion de M. [M] de la résidence sociale Adoma située [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;



Accorde à M. [M] un délai de deux ans pour quitter les lieux ;



Condamne M. [M] à payer à la société Adoma, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent arrêt et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux de tous occupants ;



Condamne M. [M] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;



Rejette la demande formée par la société Adoma en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier, Pour le Président empêché,