Cour d'Appel · 2e chambre civile — 13 octobre 2022

Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 13 OCTOBRE 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/00341 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PJBZ



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 DECEMBRE 2021 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 





APPELANT :



Monsieur [O] [J]

né le 17 Octobre 1989 à [Localité 5] (Maroc)

[Adresse 1] [Localité 2]

Représenté par Me Jean François REYNAUD de la SELARL SELARL REYNAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMES :



Madame [R] [X] épouse [C]

née le 01 Octobre 1953 

[Adresse 3] [Localité 2]

Représentée par Me Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001694 du 23/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)



Monsieur [B] [C]

né le 02 Mai 1948 à [Localité 4]

[Adresse 3] [Localité 2]

Représenté par Me Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001692 du 23/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)









Ordonnance de clôture du 05 Septembre 2022





COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 SEPTEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Eric SENNA, Président de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA





ARRET : 



- Contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.





Par acte en date du 1er novembre 1990, Monsieur et Madame [D] [N] ont donné à bail à Monsieur [B] [C] et Madame [R] [X] son épouse un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer annuel de 36.000,00 francs.



Un clause particulière du contrat prévoyait que [B] [C] s'engageait à effectuer sans rémunération de la part des bailleurs, les travaux de réfection et de rénovation de la maison, en contre-partie de la gratuité du loyer pendant une durée de 24 mois à compter du 1er novembre 1990.



Le contrat prévoyait également que les bailleurs laissaient à [B] [C] la jouissance du terrain attenant, se réservant le droit, si nécessaire, de délimiter le dit terrain dont le locataire pourrait disposer.





Se prévalant d'un procès-verbal de constat d'huissier en date du 15 octobre 2020, relevant plusieurs désordres affectant la maison au niveau, notamment, des menuiseries, de la toiture, de la ventilation et de l'installation électrique, produisant un compte rendu de visite des services de VEOLIA en date du 14 août 2020 constatant que l'installation d'assainissement n'était pas conforme et présentait un risque sanitaire, justifiant de mises en demeure adressées, par lettres recommandées avec accusés de réception, à Monsieur [U] [N], héritier des anciens bailleurs, ainsi qu'à Monsieur [O] [J], propriétaire depuis le 3 mars 2021, et produisant enfin un procès-verbal de visite dressé par les services de la ville de LUNEL qualifiant le logement de non décent, les époux [C] ont fait assigner [O] [J] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER aux fins d'obtenir sa condamnation, notamment, à réaliser les travaux de remise en état nécessaires, et aux fins d'être autorisés à suspendre le paiement des loyers.





De son côté, [O] [J] s'opposait à ces demandes et sollicitait reconventionnellement la condamnation des époux [C], sous peine d'une astreinte, à le laisser pénétrer sur le terrain occupé par eux, afin de le délimiter en application de la clause particulière du bail.





Par ordonnance du 15 décembre 2021 le juge des référés a :



- déclaré recevable l'action en référé,

- ordonné à [O] [J] de réaliser les travaux de remise en état suivants, dans le logement situé [Adresse 3] A [Localité 5] et loué par les époux [C] :

~ remise aux normes électriques

~ remise aux normes de la fosse septique

~ réfection des toitures (habitation, garage et mazet)

~ réparations des clôtures

~ changement du portail d'entrée

~ changement de la porte du garage

~ changement des menuiseries de la maison

~ installation d'un système de ventilation dans l'ensemble de la maison,

Dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance,

- dit qu'à l'issue de ce délai de deux mois et à défaut d'exécution volontaire, [O] [J] sera redevable d'une astreinte provisoire de 500 euros par semaine de retard, et ce jusqu'a parfait achèvement des travaux,

- débouté les époux [C] de leurs autres demandes,

- rappelé aux époux [C] leur obligation de laisser le bailleur pénétrer sur leur terrain,

- débouté [O] [J] de ses demandes reconventionnelles,

- condamné [O] [J] aux dépens ainsi qu'à verser aux époux [C] la somme de 300,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Par acte reçu au greffe de la Cour le 19 janvier 2022 [O] [J] a relevé appel de cette décision qui lui avait été signifiée le 10 janvier 2022 . 

 



Par conclusions n°2, visant un bordereau complété, transmises par voie électronique le 31 août 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, il demande à la Cour d'infirmer la décision entreprise et de :



- se déclarer incompétent tenant les contestations sérieuses,



a) Au principal :

- constater que les travaux de structure, de grosses réparations et de toiture ne sont pas autorisés au cas d'espèce, s'agissant au surplus d'une construction ancienne en zone naturelle N,

- constater que les époux [C] refusent de quitter les lieux,

- constater que, techniquement, il est impossible de réaliser les travaux sans déménagement préalable des locataires,

- débouter en conséquence les époux [C] de toutes leurs demandes, 



b) Subsidiairement :

- constater que les époux [C] ne justifient pas avoir respecté leurs obligations contractuelles en ne justifiant pas avoir accompli les travaux qu'ils s'étaient engagés à réaliser en application de la clause particulière du bail, et en refusant de lui permettre de faire intervenir son géomètre pour délimiter le terrain,

- accueillant l'exception d'inexécution, débouter les époux [C] de leurs demandes,



c) Reconventionnellement :

- condamner les époux [C], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à le laisser pénétrer sur le terrain occupé par les époux [C], afin de délimiter celui-ci en application de la clause particulière du bail,



d) En toute hypothèse :

- condamner les époux [C] à lui verser la somme de 2500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.





Au dispositif de leurs écritures transmises par voie électronique le 20 mars 2022, auxquelles la Cour renvoie pour l'exposé de leurs moyens et prétentions, les époux [C] concluent à la confirmation de l'ordonnance dont appel sauf à faire droit à leur appel incident tendant à voir :



- condamner [O] [J] à faire réaliser les travaux de raccordement au réseau d'eau d'adduction communale, sous peine d'une astreinte,

- juger qu'ils seront autorisés à suspendre le paiement des loyers à compter de la signification de la décision à venir et jusqu'à l'accomplissement total des travaux,

- condamner [O] [J] à leur payer la somme provisionnelle de 3000,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

- juger que [O] [J] ne remplit pas ses obligations de bailleur en ne leur assurant pas une jouissance paisible du logement,

- enjoindre [O] [J] à laisser jouir paisiblement ses locataires du logement donné à bail,

- condamner [O] [J] à leur payer la somme provisionnelle de 5000,00 euros au titre du préjudice en découlant.



Ils sollicitent, en toute hypothèse, la condamnation de [O] [J] au paiement d'une somme de 3000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DECISION



L'appel, interjeté dans les formes et délais de la loi, est recevable.

 

A l'audience du 5 septembre 2022 à laquelle l'affaire a été évoquée devant la Cour, le conseil des époux [C] a indiqué n'avoir pas eu communication de la pièce n°21bis produite par le conseil de l'appelant, non visée dans son dernier bordereau, ce que ce dernier n'a pas contesté.



Il convient dès lors d'écarter ladite pièce n°21bis des débats.





Sur la demande de condamnation à la réalisation des travaux :



Comme en première instance, [O] [J] se prévaut de l'existence de contestations sérieuses que le premier juge a écarté par des motifs pertinents que la Cour adopte, à savoir que ne constituent pas des contestations sérieuses :



- le classement de 1a propriété louée en zone naturelle N, et ce au regard du courrier en date du 23 novembre 2021 émanant du conseil de la commune de LUNEL indiquant notamment que les travaux qui sont conformes à la destination de l'emp1acement réservé peuvent parfaitement être autorisés et qu'un emplacement réservé ne saurait s'opposer à des travaux de mises aux normes ou de mise en sécurité d'une construction existante, [O] [J] ne démontrant pas s'être trouvé confronté à un quelconque refus à ce titre,



- l'obligation contractuelle des locataires d'exécuter des travaux et de laisser entrer le bailleur pour délimiter le terrain, ne constituant pas une impossibilité démontrée et non sérieusement contestable à la réalisation des travaux de mise en conformité.





Dès lors, en rappelant les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, en reprenant la description du bien tel qu'énoncée dans le procès-verbal de constat d'huissier en date du 15 octobre 2020, en visant le diagnostic effectué par VEOLIA le 14 août 2020 concluant à la non conformité de l'installation d'assainissement, en constatant qu'en suite d'une visite technique du logement par la commune de LUNEL et la Caisse d'allocations familiales celui-ci a été déclaré non décent, en rappelant enfin les mises en demeure adressées tant à l'ancien bailleur qu'à [O] [J], et en faisant droit à la demande des époux [C] tendant à voir ordonner la réalisation de travaux de mise en conformité du bien, le premier juge a fait une exacte analyse des éléments de la cause.



En ce qui concerne la demande au titre du raccordement au réseau d'eau, à juste titre le premier juge l'a écartée dans la mesure où il n'est pas justifié de la possibilité immédiate d'y procéder.



La demande incidente des époux [C] sera rejetée de ce chef.





Sur les demandes de suspension du paiement des loyers et d'indemnisation provisionnelle du préjudice de jouissance :



Les locataires ne peuvent prétendre être dispensés de régler les loyers dès lors qu'il n'est pas justifié de ce que le logement est totalement impropre à son usage.



Ils peuvent en revanche se prévaloir d'un trouble de jouissance et, tenant les éléments du dossier ainsi que rappelés ci-dessus, il peut être fait droit à leur demande d'indemnisation provisionnelle, toutes causes de préjudices confondues y compris celui lié au fait pour le bailleur de pénétrer dans les lieux sans y être autorisé, en leur allouant la somme de 2000,00 euros.





Sur la demande de [O] [J] :



Concernant la demande du bailleur d'être autorisé à pénétrer sur le terrain, il convient de rappeler que le contrat de location ne vise que la maison d'habitation, et qu'une clause du contrat prévoit que seule la jouissance du terrain attenant est laissée aux locataires, le bailleur se réservant le droit si nécessaire, de délimiter le dit terrain dont le locataire pourrait disposer.



Si cette clause permet au bailleur d'y pénétrer pour procéder à une telle délimitation, il n'en demeure pas moins que cela ne peut se faire qu'une fois avisés les locataires de la date et l'heure auxquelles il y sera procédé, le bailleur ne disposant pas du droit de le faire à sa guise.



Il apparaît cependant que cette obligation des locataires est contractuelle et qu'il ne peuvent s'y opposer, étant précisé que seule une délimitation concrète et précise permettra d'apporter des réponses pour ce qui concerne les aménagements apportés par eux.



Il sera dès lors fait droit à la demande de [O] [J] à ce titre, dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt.





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



[O] [J], qui succombe principalement, supportera la charge des dépens d'appel.



L'équité commande en outre de faire bénéficier les intimés des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de leur allouer, à ce titre, la somme complémentaire de 800,00 euros.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Reçoit l'appel de Monsieur [O] [J] ;



Ecarte des débats la pièce n°21bis versée par le conseil de Monsieur [O] [J] non communiquée et ne figurant pas au bordereau ;



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :



- déclaré recevable l'action en référé,

- ordonné à Monsieur [O] [J] de réaliser les travaux de remise en état suivants, dans le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] et loué par les époux [C] :

~ remise aux normes électriques

~ remise aux normes de la fosse septique

~ réfection des toitures (habitation, garage et mazet)

~ réparations des clôtures

~ changement du portail d'entrée

~ changement de la porte du garage

~ changement des menuiseries de la maison

~ installation d'un système de ventilation dans l'ensemble de la maison,

- débouté les époux [C] de leurs autres demandes,

- condamné M. [O] [J] aux dépens ainsi qu'à verser aux époux [C] la somme de 300,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Modifiant et réformant pour le surplus :



Dit que Monsieur [O] [J] devra réaliser les travaux susvisés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, et qu'à défaut d'exécution volontaire à l'issue de ce délai, il sera redevable d'une astreinte provisoire de 500,00 euros par semaine, jusqu'a parfait achèvement des travaux, mais pour une période ne pouvant excéder 90 jours, période à l'issue de laquelle il sera à nouveau statué si nécessaire,



Condamne Monsieur [O] [J] à verser aux époux [C] la somme provisionnelle de 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur l'indemnisation de leurs préjudices, toutes causes confondues ;



Ordonne aux époux [C] de laisser pénétrer le bailleur sur le terrain attenant à la maison d'habitation objet du bail, sous peine d'une astreinte de 100,00 euros par jour de retard courant, après signification du présent arrêt, à compter de la date à laquelle Monsieur [O] [J] leur aura indiqué se présenter sur les lieux en présence d'un géomètre, et ce pendant une période de deux mois, après quoi il sera de nouveau statué si besoin ;



Condamne Monsieur [O] [J] à payer à Monsieur [B] [C] et Madame [R] [X], son épouse, la somme complémentaire de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Monsieur [O] [J] aux dépens d'appel.



LE GREFFIER LE PRESIDENT