Cour d'Appel · 3ème Chambre — 13 octobre 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/01921 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FRXB

Minute n° 22/00341





[S]

 C/

S.C.I. [R]









Jugement Au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de METZ, décision attaquée en date du 06 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 51-20-0010

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - BAUX RURAUX



ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2022









APPELANTE :



Madame [C] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Non comparante, représentée par Me Gilles ROZENEK, avocat au barreau de METZ









INTIMÉE :



S.C.I. [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Non comparante, représentée par Me Jean-charles SEYVE, avocat au barreau de METZ





DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 9 juin 2022 tenue par Monsieur MICHEL, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 13 octobre 2022.



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES









COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller



ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







FAITS ET PROCÉDURE



Par acte notarié du 28 décembre 2005, M. [J] [R] et Mme [Z] [W] épouse [R] ont consenti un bail à ferme à Mme [C] [S] sur deux parcelles situées sur la commune de [Localité 5], d'une superficie totale de 175,80 ares, moyennant un fermage de 175,80 euros par an. Par acte notarié du 5 décembre 2009, les bailleurs ont constitué la SCI [R] à laquelle ils ont notamment fait l'apport des deux parcelles louées à Mme [S].



Par lettres recommandées des 23 janvier 2020 et 28 avril 2020, cette société a mis en demeure la locataire de payer la somme de 403,06 euros au titre des fermages des années 2018 et 2019. 



Par requête enregistrée au greffe le 14 décembre 2020, la SCI [R] a fait convoquer Mme [S] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Metz. Au dernier état de la procédure elle a demandé au tribunal de :

- prononcer la résiliation du bail dont Mme [S] est bénéficiaire sur les parcelles section [Cadastre 1] et [Cadastre 6] sur la commune de Gyvricourt

- ordonner l'expulsion de Mme [S] et de tout occupant de son chef

- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du fermage jusqu'à libération effective des lieux et d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [S] s'est opposée aux demandes et a sollicité une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Metz a :

- prononcé 'la rédu bail rural la SCI [R] et Mme [S] est bénéficiaire sur les parcelles section [Cadastre 1] et section [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 5]' (sic)

- ordonné l'expulsion de Mme [S] et de tout occupant de son fait desdites parcelles, au besoin avec le concours de la force publique 

- condamné Mme [S] à payer à la SCI [R] une indemnité d'occupation égale au montant du fermage jusqu'à libération effective des lieux 

- débouté Mme [S] de ses demandes

- condamné Mme [S] à payer à la SCI [R] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Le tribunal a dit que la bailleresse justifiait avoir envoyé deux mises en demeure conformes au code rural, que la seconde d'entre elles devait être considérée comme valablement délivrée, que l'allongement des délais de procédure en application de l'ordonnance du 25 mars 2020 avait suspendu les effets de la première mise en demeure jusqu'au 5 août 2020 et que rien n'interdisait à la propriétaire de délivrer à nouveau une mise en demeure au fermier défaillant, même si celle-ci était inutile. Il a souligné qu'en tout état de cause Mme [S] aurait dû s'acquitter de l'arriéré au plus tard le 5 août 2020 alors que le paiement n'était intervenu que le 15 décembre 2020.



Il a estimé que Mme [S] ne pouvait valablement soutenir que la crise sanitaire constituait un cas de force majeure dans la mesure où les fermages impayés correspondaient aux exercices 2018 et 2019 et donc à une période antérieure, que les difficultés de santé et la naissance d'un enfant invoquées par la locataire étaient intervenues en 2020 et 2021, donc postérieurement à la date d'exigibilité des fermages, que le montant du fermage était très minime (200 euros environ) et que l'impossibilité pour Mme [S] de le régler laissait penser que sa situation financière était totalement obérée. Il a en conséquence prononcé la résiliation du bail pour non-paiement des loyers.



Par déclaration déposée au greffe le 27 juillet 2021, Mme [S] a formé appel de chacune des dispositions de ce jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions datées du 3 juin 2022 et déposées à l'audience, dont le dispositif doit être expurgé des mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, elle demande à la cour d'infirmer le jugement, débouter la SCI [R] de l'ensemble de ses prétentions et la condamner à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.



L'appelante expose que le délai de trois mois imparti par la mise en demeure du 23 janvier 2020 devait prendre fin le 23 avril 2020, que toutefois conformément aux dispositions de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 s'appliquant aux baux ruraux, il est arrivé à expiration le 5 août 2020 et qu'elle n'a pu procéder au règlement de l'arriéré que le 15 décembre 2020. Elle précise que dans le contexte particulier de la période Covid, elle s'est trouvée enceinte et en incapacité de travail du 3 avril 2020 au 31 décembre 2020. Elle soutient que le non-règlement des fermages des années 2018 et 2019 s'explique par des raisons sérieuses et légitimes qui sont de nature à faire échec à la résiliation (longues maladies qui ont présenté un caractère de gravité suffisant pour empêcher l'exploitation, la perte d'un enfant le 23 mars 2016 après accouchement, un avortement thérapeutique en 2017 avec un état dépressif provoquant des arrêts de travail pendant toute l'année 2018 et d'autres arrêts de travail en 2019 en raison d'une maladie congénitale et d'une nouvelle grossesse difficile) ajoutant que son enfant est née le 29 juillet 2019 et qu'elle a dû se reposer après son accouchement.



L'appelante indique par ailleurs que la bailleresse lui reproche de ne pas avoir payé les fermages 2020 et 2021 alors qu'elle ne lui a rien réclamé à ce titre, que pour prouver sa bonne foi, elle a effectué un virement bancaire pour ces fermages et ceux de l'année 2022 en se basant sur le montant antérieur et qu'en tout état de cause la propriétaire ne peut se prévaloir de ce prétendu retard de paiement en l'absence de mise en demeure conforme à l'article L.411-31 1er du code rural pour les années considérées.



Aux termes de ses conclusions en date du 25 avril 2022 déposées à l'audience, la SCI [R] demande à la cour de confirmer le jugement du 6 juillet 2021, de rejeter les demandes de l'appelante et la condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.



Elle soutient qu'en vertu des dispositions des ordonnances sanitaires, la locataire avait jusqu'au 5 août 2020 pour s'acquitter des loyers 2018 et 2019 et que ce règlement n'est intervenu que le 15 décembre 2020 alors même que le montant dû était minime. Elle indique que les problèmes de santé de Mme [S] ne peuvent être considérés comme une raison sérieuse et légitime de non-paiement au 5 août 2020 dès lors que les fermages devaient être versés en novembre 2018 et novembre 2019, que le règlement du loyer est une obligation essentielle du locataire et qu'à la date de ses conclusions Mme [S] n'avait toujours pas réglé les fermages des années 2020 et 2021.



A l'audience du 9 juin 2022, la SCI [R] et Mme [S] représentées, ont repris oralement leurs conclusions écrites.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la demande de résiliation du bail



Il résulte de l'article L.411-31 I du code rural et de la pêche maritime, que le bailleur peut demander la résiliation du bail notamment s'il justifie (1°) de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. La mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition. 



Le texte précise que le motif ne peut être invoqué en cas de force majeure ou de raisons sérieuses ou légitimes.



Il est constant que les deux défauts de paiement exigés peuvent avoir pour objet deux termes distincts du bail et dans ce cas, le propriétaire peut adresser une mise en demeure pour chacun des termes ou même se contenter d'une seule mise en demeure sollicitant en même temps le paiement de plusieurs échéances. 



En l'espèce, la SCI [R] justifie avoir mis en demeure la locataire de procéder au règlement des fermages des années 2018 et 2019 à deux reprises, les 23 janvier et 28 avril 2020. En raison de l'état d'urgence sanitaire déclaré par la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 et en application des articles 1 et 2 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, le délai imparti par la première de ces lettres s'est trouvé suspendu entre le 12 mars et le 23 juin 2020 et est arrivé à expiration le 5 août 2020 après la fin du délai accordé par la seconde mise en demeure (30 juillet 2020), étant observé que cette deuxième lettre recommandée était inutile sans être pour autant prohibée par les dispositions légales. Il ressort des pièces figurant au dossier que le paiement de l'arriéré est intervenu le 15 décembre 2019 (pièce n°3 de l'appelante).



Cependant, l'appelante démontre par les pièces qu'elle produit avoir été confrontée à des problèmes de santé non seulement en 2020 et 2021 mais aussi au cours des années précédentes, puisqu'elle a accouché d'un enfant sans vie le 23 mars 2016, qu'elle a été diagnostiquée positive au virus de la chorioméningite lymphocytaire au mois de juin 2016, qu'elle a souffert d'un état dépressif durable et a subi un nouvel avortement en 2017 avant une nouvelle grossesse difficile. Il est également établi qu'au cours de cette période, plus précisément du 23 octobre 2017 au 25 juillet 2019, elle a fait l'objet d'arrêts de travail quasiment sans interruption et a accouché d'une enfant le 29 juillet 2019.



 Ces problèmes de santé, qui ne peuvent être considérés comme raisonnablement imprévisibles au sens de l'article 1218 du code civil, ne sont pas constitutifs de force majeure. En revanche, ils démontrent la réelle impossibilité pour Mme [S] d'exercer sa profession d'exploitante agricole, notamment sur les parcelles litigieuses pendant l'essentiel des années culturales concernées. Cette impossibilité et les difficultés matérielles qu'elle induit pour la locataire d'exécuter son obligation de paiement, sont contemporaines à l'exigibilité des fermages réclamés par le bailleur et ont persisté au moment de la délivrance de la mise en demeure et de sa date d'échéance, le premier juge ayant relevé des problèmes de santé au cours des deux années suivantes (2020 et 2021). L'état de santé de la preneuse caractérise d'autant plus une raison sérieuse et légitime de sa défaillance, temporaire et régularisée depuis lors, qu'hormis la période au cours de laquelle elle a été confrontée à des difficultés de cette nature, une inexécution quelconque à ses obligations au cours des douze années précédentes n'est ni démontrée, ni même alléguée.



L'éventualité d'une situation totalement obérée de l'appelante faute par elle d'avoir été en mesure de régler à son échéance un fermage 'très minime' (403,06 euros au total pour les deux années) est par ailleurs indifférente à la solution du litige En effet, cette circonstance ne conditionne pas en tant que telle la résiliation du bail et en tout état de cause les sommes dues à la bailleresse ont été réglées.



Enfin, c'est en vain que la SCI [R] fait valoir que Mme [S] n'a pas procédé au paiement des fermages des années 2020 et 2021. Aux termes de l'article L.411-31 I du code rural, la résiliation du bail à ferme pour non-paiement des fermages est subordonnée à l'envoi préalable d'une mise en demeure impartissant au preneur un délai de trois mois pour régulariser l'arriéré et l'intimée ne justifie pas de l'envoi d'une telle mise en demeure pour les fermage des exercices 2020 et 2021. En revanche, Mme [S] établit avoir procédé au paiement de ces fermages et de celui de l'année 2022 sous réserve de la réactualisation des sommes dues, par virement bancaire du 31 mai 2022 (pièce n°22).



En conséquence il convient d'infirmer le jugement et de débouter la SCI [R] de ses demandes de résiliation du bail, d'expulsion de la locataire et de paiement d'une indemnité d'occupation.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont infirmées. 



La SCI [R], partie perdante, est condamnée aux dépens. Pour des raisons d'équité, les parties sont déboutées de leur demande présentées en application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,



DÉBOUTE la SCI [R] de ses demandes tendant à la résiliation du bail, à l'expulsion de Mme [C] [S] et au paiement d'une indemnité d'occupation ;



DÉBOUTE les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel ;



CONDAMNE la SCI [R] aux dépens de première instance et d'appel.







LE GREFFIER LE PRESIDENT