Cour d'Appel · 3ème Chambre — 13 octobre 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/00123 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FNFD

Minute n° 22/00327





[J]

 C/

[X]









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 17 Décembre 2020, enregistrée sous le n° 11-19-0260

 

 

COUR D'APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE - TI

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2022







APPELANT :



Monsieur [D] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ





INTIMÉ :



Monsieur [G] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001463 du 08/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)





DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 12 mai 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 22 septembre 2022 à cette date le délibéré a été prorogé au 13 octobre 2022.



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller



ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

















FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 1er juillet 2012, M. [D] [J] a consenti un bail à M. [G] [X] portant sur un logement d'habitation situé [Adresse 1].



Par acte d'huissier du 7 mars 2019, il a fait délivrer au locataire un commandement de payer des arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.



Par acte d'huissier du 25 juillet 2019, il a fait citer M. [X] devant le tribunal d'instance de Sarreguemines et au dernier état de la procédure, il a demandé au tribunal de constater les effets de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du locataire, le condamner à lui payer les sommes de 14.552,52 euros au titre des loyers et charges, de 4.731 euros pour les arriérés de loyers d'avril à décembre 2019 et les loyers de janvier à novembre 2020, une indemnité d'occupation de 18,33 euros par jour à compter de décembre 2020 jusqu'à libération des lieux, les frais du commandement de payer et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



M. [X] a demandé au tribunal de rejeter ces demandes, dire que celle relative aux loyers et charges antérieurs au 25 juillet 2016 est prescrite, condamner M. [J] à lui payer les sommes de 3.000 euros de dommages et intérêts pour réclamation déloyale des loyers, de 19.400 euros de dommages et intérêts pour l'insalubrité du logement avec compensation entre les créances, subsidiairement lui accorder les plus larges délais de paiement, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Par jugement du 17 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines a':

- rejeté les demandes de M. [J] au titre des arriérés de loyers et de charges, du constat de l'acquisition de la clause résolutoire, de l'expulsion du locataire et de la fixation d'une indemnité d'occupation'

- condamné M. [J] à payer à M. [X] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jugement

- condamné M. [J] à payer à M. [X] la somme de 100 euros pour préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

- dit que les demandes en compensation et délais de paiement sont sans objet'

- condamné M. [J] aux dépens' et dit que la demande présentée au titre de l'article 699 du code de procédure civile est sans objet'

- condamné M. [J] à payer à M. [X] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'et rejeté toute autre demande.



Le premier juge a relevé que le bail conclu pour trois ans fixait le loyer à zéro euro par mois du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013, que les avances sur charges étaient fixées à 150 euros par mois à compter du 1er juillet 2012 et que le loyer était automatiquement révisé le 1er juillet de chaque année. Il a considéré qu'il n'était justifié d'aucun avenant venant modifier le loyer ni d'aucune action du bailleur en révision du loyer, que le fait que la CAF a versé des allocations logement est insuffisant à démontrer un accord des parties pour réviser le montant du loyer initial, que le fait que M. [X] affirme que le loyer était fixé à 350 euros est insuffisant à démontrer l'accord des parties sur cette somme, que M. [J] ne rapporte pas la preuve que le loyer initialement fixé à zéro euro a été réévalué et a rejeté les demandes au titre des loyers impayés. Il a estimé, en application de l'article 7-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, que les demandes en paiement des charges échues antérieurement au 25 juillet 2016 sont prescrites et, pour la période suivante, que les sommes versées par la CAF étaient supérieures au montant des provisions sur charges, que le bailleur ne justifiait pas des charges locatives au delà de la provision et a rejeté la demande. Considérant que le loyer était resté à zéro euro et que les charges étaient couvertes par les paiements de la CAF, il a dit que la clause résolutoire n'était pas acquise et a rejeté les demandes de résiliation du bail, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation.



Sur la demande reconventionnelle du défendeur, il a relevé qu'à partir de 2019 le logement présentait différentes traces de moisissures, des dysfonctionnements d'équipements sanitaires et un mauvais fonctionnement du système de chauffage et d'isolation thermique et a évalué le préjudice de jouissance à la somme de 1.000 euros. Il a en outre considéré qu'en réclamant à plusieurs reprises au locataire un reliquat de loyers et charges indus et en lui délivrant un commandement de payer, le bailleur a commis une faute dans son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi et l'a condamné à verser 100 euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral du défendeur.





Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 18 janvier 2021, M. [J] a formé appel de chacune des dispositions de ce jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions du 24 mars 2022, il demande à la cour d'infirmer le jugement et de :

- juger que la demande de résiliation du bail et d'expulsion n'a plus d'objet suite au départ de M. [X] du logement le 1er octobre 2021'

- condamner M. [X] à lui payer les sommes de :

' 32.522,52 euros pour les loyers et provisions sur charges impayés

' 600 euros par mois à compter du 1er octobre 2021 jusqu'à restitution de l'ensemble des clés du logement'

' 8.369,37 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande, au titre des réparations locatives et des frais de constat d'huissier'

- déclarer M. [X] irrecevable et subsidiairement mal fondé en l'ensemble de ses demandes

- le condamner à lui payer une somme 1.500 euros par instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance et d'appel comprenant le coût du commandement de payer.



L'appelant expose que l'appartement nécessitait des travaux de rafraîchissement des murs et de mise en place d'une ventilation conforme, qu'il a convenu avec M. [X] que pendant un an en contrepartie de son occupation, celui-ci procéderait au paiement des charges locatives de 150 euros par mois et à la réalisation des travaux, qu'ensuite le loyer mensuel serait fixé à 400 euros, puis à 450 euros à compter de l'année 2017. Il indique avoir payé les matériaux pour les travaux, qu'un an après la conclusion du bail le locataire a obtenu l'allocation logement sans régler le complément du loyer et la régularisation des charges malgré ses réclamations répétées, qu'il l'a harcelé en soutenant que le logement ne remplissait pas les critères de décence et que l'allocation logement a été suspendue à compter du 1er janvier 2020. Il souligne que l'intimé a admis l'existence d'un loyer mensuel de 350 euros, que ce montant est erroné puisque l'allocation logement qui ne couvre jamais l'intégralité du loyer était de 352 euros, que le locataire n'a pas plus réglé la provision sur charges et a bénéficié gracieusement du logement. 



Il précise qu'il a quitté les lieux loués le 1er octobre 2021, que les demandes de résiliation et d'expulsion n'ont plus d'objet mais que, faute de restitution de toutes les clés, le loyer et la provision sur charges restent dus. Il fait valoir que la prescription n'est pas acquise aux motifs que les dispositions de la loi ne sont pas applicables au bail conclu avant son entrée en vigueur. Il ajoute que les charges qui comprennent le chauffage, l'eau chaude et l'électricité sont raisonnables comme en attestent des factures produites. Il conteste avoir commis une faute en réclamant les sommes dues, avoir coupé l'alimentation en eau chaude de l'appartement en rappelant que le ballon d'eau chaude était commun aux deux habitations et avoir perçu un indu d'allocations logement. Il précise avoir récupéré le logement dans un état déplorable et réclame au titre des réparations locatives la somme de 8.369,37 euros correspondant au prix de remplacement de la porte d'entrée, au coût du nettoyage et du traitement des moisissures et aux frais de constat d'huissier. Il s'oppose à la demande de délais de paiement au motif que M. [X] n'est pas de bonne foi et qu'il ne justifie pas être en mesure de régler les sommes dues en 24 mois.



Enfin, il conteste la demande d'indemnisation d'un trouble de jouissance, en soulignant que l'intimé a été dispensé de loyer pendant un an en contrepartie de travaux qu'il n'a pas achevés, qu'il n'est pas établi que les traces de moisissure proviennent d'un dysfonctionnement du système de chauffage ou d'isolation thermique, que l'intimé ne démontre pas l'avoir averti de dysfonctionnements des équipements sanitaires et qu'il ne justifie pas de l'entretien du logement.



Aux termes de ses dernières conclusions du 19 avril 2022, M. [X] demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de M. [J] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance et à 100 euros en réparation du préjudice moral, dit que ses demandes reconventionnelles en compensation et délais de paiement sont sans objet et rejeté ses autres demandes, et de :

- déclarer prescrites'les demandes d'arriérés de loyers et charges concernant la période antérieure au 25 juillet 2016 

- condamner M. [J] à lui payer la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour réclamations brutales et déloyales des loyers et charges et celle de 21.800 euros de dommages et intérêts en raison de l'insalubrité du logement loué'

- ordonner la compensation entre les sommes dues

- subsidiairement lui accorder les plus larges délais de paiement

- confirmer pour le surplus le jugement entrepris 

- rejeter les demandes en paiement de sommes pour la période postérieure au 1er octobre 2021, pour les réparations locatives et les frais de constat d'huissier'

- condamner M. [J] aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel.



L'intimé expose que la loi Alur, instaurant une prescription de trois ans pour les loyers et charges, est entrée en vigueur le 27 mars 2014, que l'assignation a été délivrée le 25 juillet 2019 et que le bailleur ne peut pas réclamer des loyers et charges antérieurs au 25 juillet 2016. Il fait valoir que les parties étaient convenues qu'au terme de la période de franchise d'un an, le loyer dû serait de 350 euros charges comprises, que l'appelant n'établit ni le montant du loyer réclamé, ni son augmentation, ni les charges pour lesquelles il ne justifie d'aucune clé de répartition et d'aucun décompte. Il ajoute que toutes les réclamations datent du début de l'année 2019, qu'elles sont brutales, déloyales et constitutives d'une faute justifiant une indemnisation de 3.000 euros, qu'il a perçu à tort des allocations logement pour la période de mars à mai 2013 alors qu'à l'époque aucun loyer n'était dû, que le commandement de payer ne se justifiait pas et que la clause résolutoire n'a jamais été acquise. 



Il soutient avoir réalisé les travaux convenus, que quelques mois après son installation le logement a présenté de l'humidité, qu'il ne répond pas aux critères de décence et présente des risques pour la santé et la sécurité de ses occupants ainsi qu'en attestent les pièces produites, sollicitant une indemnisation de son préjudice de jouissance équivalente au loyer depuis son entrée dans les lieux, soit la somme de 21.800 euros arrêtée au mois de juillet 2021et subsidiairement des délais de paiement.



Il confirme avoir quitté les lieux le 1er octobre 2021, s'oppose à la demande en paiement de loyers et charges postérieurs à cette date et prétend que le propriétaire a fait couper l'eau chaude dès le 1er septembre 2021. Il indique lui avoir remis les clés, ajoutant qu'une clé s'est cassée et qu'une autre est restée bloquée à l'intérieur de la serrure, et conteste avoir restitué l'appartement dans un état crasseux et délabré, être responsable de l'état de la porte d'entrée et ne pas avoir aéré le logement.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION : 



Sur la recevabilité des demandes de M. [X]



Selon les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



En l'espèce, il est constaté que, si aux termes du dispositif de ses conclusions l'appelant invoque l'irrecevabilité des demandes de l'intimé, il ne fait valoir aucun moyen au soutien de cette fin de non recevoir qui ne peut qu'être rejetée.



Sur les loyers et charges



Sur la prescription, en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 dite loi Macron, dispose en son article 82 II, 2° que l'article 7-1 précité est applicable aux baux en cours, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil, lequel dispose qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.



En l'espèce, le contrat de location conclu entre les parties le 1er juillet 2012 était en cours lors de l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 et de celle du 6 août 2015 et l'assignation en paiement des loyers et charges, premier acte interruptif de prescription dont il est justifié, a été signifiée le 25 juillet 2019. Il s'ensuit que l'action en paiement des loyers et charges échus antérieurement au 25 juillet 2016 est déclarée irrecevable comme étant prescrite. 



Sur le fond, selon l'ancien article 1156 du code civil (devenu article 1188) applicable au litige, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.



En l'espèce, le contrat de location conclu entre les parties le 1er juillet 2012 prévoit que 'le montant du loyer initial est fixé à la somme de zéro euro à partir du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 plus les taxes récupérables et une provision sur charges (....) de 150 euros'. 



Les parties s'accordent pour reconnaître le principe d'un loyer dû par le locataire à compter du 1er juillet 2013 mais s'opposent sur son montant, lequel ne ressort ni du contrat de bail ni d'autres pièces objectives du dossier. L'attestation de Mme [S] [Z] faisant état d'un accord selon lequel M. [X] devait verser la somme de 350 euros au titre du loyer et des charges est d'une valeur probante insuffisante alors que l'objectivité de sa rédactrice, ancienne compagne de M. [J], est sujette à caution. L'intervention de M. [X] pour couper ou élaguer des arbres de la propriété, enlever la neige du parking ou encore retirer des ronces le long d'un grillage comme en attestent deux voisines (pièce n°3), ne permet pas d'en conclure valablement que ces tâches occasionnelles ont été prises en considération par les parties dans le montant du loyer.



En revanche, il est établi que des aides personnalisées au logement ont été versées au bailleur par la CAF de mai 2013 à novembre 2019, date à laquelle elles ont été suspendues et il ressort des attestations de cet organisme que, pendant la période non couverte par la prescription, les aides se sont élevées à un peu plus de 350 euros par mois. Il est rappelé que cette somme ne peut couvrir qu'une partie du loyer hors charges récupérables qui en sont exclues. Il s'en déduit que le loyer convenu entre les parties était d'un montant supérieur à 350 euros que la cour est en mesure d'évaluer à la somme de 400 euros par mois au regard des éléments dont elle dispose.



Il n'est pas démontré que les parties sont convenues d'une augmentation du loyer de 50 euros par mois à compter de l'année 2017 comme allégué par l'appelant, en l'absence de pièce objective. Par ailleurs, en l'absence de précision de l'année au cours de laquelle elle a vocation à commencer à être mise en oeuvre et de l'indice de base, la clause d'indexation figurant au contrat de bail est inapplicable. Le bailleur ne peut donc valablement prétendre à un loyer d'un montant supérieur à 400 euros.



C'est également en vain qu'il soutient que ce loyer reste dû encore à l'heure actuelle. En effet, l'obligation de paiement du loyer qui pèse sur le locataire, prend fin au terme du contrat et il résulte de la lettre recommandée du 31 août 2021 que M. [X] a donné congé au bailleur à l'issue d'un délai de préavis d'un mois, que celui-ci en a accusé réception le 1er septembre 2021 et fixé l'état des lieux et la remise des clés au 1er octobre 2021, qu'à cette date le locataire a restitué deux clés de la porte d'entrée du logement et que le 8 octobre 2021, Maître [V], huissier de justice, a établi un état des lieux. Le fait que le locataire aurait conservé certaines clés n'est pas de nature à prolonger le contrat de location qui a définitivement pris fin au 1er octobre 2021, date d'effet du congé et de restitution des locaux.



En ce qui concerne les charges récupérables, selon l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire. Il s'en déduit que si les charges peuvent donner lieu au versement de provisions, ce n'est qu'autant qu'elles font l'objet d'une régularisation annuelle et qu'elles sont justifiées par le bailleur.



L'arriéré locatif dont M. [J] sollicite le paiement comprend une provision sur charges de 150 euros par mois. Cependant, il n'est établi la réalité d'aucune régularisation des charges pendant la durée de la location. Le fait que la provision réclamée intègre notamment les dépenses de chauffage, d'eau chaude et d'électricité, est insuffisant à lui seul pour justifier du montant réclamé en l'absence de décompte et de clé de répartition entre les occupants de l'immeuble, étant rappelé que celui-ci comporte trois logements et que le chauffage, l'alimentation en eau chaude et en électricité sont collectifs. Le bailleur ne peut donc valablement solliciter la paiement de provisions sur charge.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [J] peut uniquement prétendre au paiement d'un loyer de 400 euros pour la période du 1er août 2016 au 1er octobre 2021. Déduction faite des allocations logement, telles qu'elles ressortent des décomptes de la CAF, M. [X] est redevable de la somme de 10.824 euros qui se détaille de la manière suivante :

- 2016 (à compter du 1er août 2016) : 235 euros

- 2017 : 570 euros

- 2018 : 588 euros

- 2019 : 1.031 euros 

- 2020 : 4.800 euros

- 2021 (jusqu'au 30 septembre 2021) : 3.600 euros.



Le jugement est infirmé et M. [X] est condamné à payer la somme de 10.824 euros au titre de l'arriéré locatif. M. [J] est en outre débouté de sa demande de condamnation de l'intimé au paiement de la somme de 600 euros par mois du 1er octobre 2021 jusqu'à restitution de l'ensemble des clés du logement.



Sur les réparations locatives



L'article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.



Il résulte des dispositions combinées des articles 1732 du code civil et de l'article 7 paragraphes c et d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qu'il appartient au locataire de prendre à sa charge les réparations locatives à moins qu'elles ne soient occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location dans les locaux sauf à prouver une cause étrangère ou la faute du bailleur.



En l'espèce, s'il n'y a pas eu d'établissement d'un état des lieux d'entrée, le bailleur reconnaît que l'appartement nécessitait des travaux de rafraîchissement des murs et de mise en place d'une ventilation conforme, de sorte que la présomption de l'article 1731 n'a pas vocation à s'appliquer sur ces deux points même s'il est avéré que les parties ont réalisé en début de bail un certain nombre de travaux. En effet, la teneur exacte de ces travaux n'est pas démontrée, les quelques tickets de caisse produits à cet égard ne permettant pas d'identifier précisément les prestations réalisées et les parties s'opposant sur la réalité de l'installation d'une ventilation.



Le procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 8 octobre 2021, après le départ du locataire, relève d'importantes traces de moisissures dans la chambre, une fissure dans la cloison de séparation entre la chambre et le salon, une fissure de la cuvette et du réservoir des WC, une détérioration de la serrure de la porte de la salle de bain donnant sur le balcon et un état d'extrême saleté affectant chacune des pièces du logement. La réalité de ces désordres est corroborée par des photographies annexées à l'acte.



M. [J] sollicite la condamnation de M. [X] au paiement de la somme de 5.700 euros selon le devis versé aux débats, lequel détaille des prestations relatives au 'traitement moisissures d'intérieur sur les murs espaces confinés mal aérés et mal ventilés' d'un montant de 900 euros et 'le nettoyage plus remise en état et mise aux normes' chiffré à 4.800 euros. Sur les moisissures, il résulte de ce qui précède que l'appartement a été loué avec des murs défraîchis et une ventilation non conforme, qu'il n'est pas établi que les travaux réalisés en début de bail ont porté sur ces points et il n'est pas démontré que les traces de moisissures procèdent d'un défaut d'aération ou d'entretien imputable à M. [X], comme allégué. Il ressort au contraire des pièces produites, notamment du rapport établi par le Centre d'Amélioration de la Moselle le 4 juin 2019 (pièce n°13), que le logement est dépourvu d'un système de ventilation, que la grille de ventilation haute de la cuisine présente un débit inexistant et qu'il y a des signes d'humidité d'origines diverses dont certaines sont étrangères à l'utilisation ou l'entretien des lieux par l'occupant. Ces constatations sont corroborées par les témoignages de M. [U] [T] (pièce n°12) et de M. [R] [E] (pièce n°9) qui ont relevé des infiltrations provenant des murs et une forte humidité ambiante. Le locataire n'a donc pas à répondre des moisissures et des travaux de traitement qu'elles induisent.



S'agissant du second poste de prestations, il n'appartient pas au locataire de supporter le coût de 'la mise aux normes', celle-ci ne relevant pas de l'entretien courant. Pour la remise en état, M. [J] ne peut valablement prétendre à la prise en charge par le locataire du montant de reprise de la fissuration d'un mur qui relève de la structure du logement et ne caractérise pas une dégradation locative. En revanche, le prix de remplacement de la cuvette et du réservoir des toilettes, de la serrure de la porte de la salle de bain, présumés en bon état lors de la prise des locaux et dont la dégradation ne procède ni d'une cause étrangère, ni d'une faute du bailleur, doit être supporté par l'intimé, ainsi que le coût du nettoyage des sols, radiateurs et équipements sanitaires laissés dans un état d'extrême saleté comme relevé par l'huissier. Compte tenu des éléments dont dispose la cour, le coût des prestations de remise en état et de nettoyage à la charge de l'intimé est évalué à 1.500 euros.



Sur la demande relative au coût de remplacement de la porte d'entrée fracturée, le procès-verbal de constat ne fait état d'aucun désordre affectant la porte et aucune pièce figurant au dossier n'évoque une fracturation ou une détérioration. Il est relevé que le devis versé aux débats par l'appelant pour justifier sa demande est daté du 30 juin 2017 alors que le locataire a quitté les locaux le 1er octobre 2021 et aucun élément ne permet de déterminer s'il concerne effectivement la porte du logement litigieux alors que l'immeuble comporte trois logements. La demande sera donc rejetée.



Enfin, sur les frais du procès-verbal de constat, le locataire ne justifiant pas des raisons pour lesquelles il n'a pas donné suite à la demande du bailleur d'établir amiablement un état des lieux le 1er octobre 2021, les frais d'état des lieux dressé par huissier doivent être partagés par moitié entre les parties conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l'intimé devant prendre à sa charge la somme de 152,56 euros.



Sur les demandes relatives à l'indécence du logement



Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit également délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. Il lui appartient par ailleurs d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.



Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui définit les caractéristiques du logement décent, dispose notamment (article 2) que :

- (1) il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège contre les eaux de ruissellement et les remontés d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation 

- (6) le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et aux fonctionnement des équipements.



En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a estimé que l'appartement litigieux ne répondait pas aux critères de décence définis par les dispositions légales. En effet, le rapport précédemment évoqué du CALM fait notamment état de l'absence de ventilation, de remontées capillaires importantes, d'une suspicion d'absence d'étanchéité de la façade avant, d'une installation de chauffage inadaptée au logement, d'humidité et d'importantes traces de moisissures. Ces désordres dont la réalité est corroborée par des témoignages et par les photographie produites de part et d'autre, ne résultent pas comme exposé ci-avant, d'un défaut d'entretien, d'un mauvais usage du logement par ses occupants ou encore de dégradations locatives. Le rapport préconise des travaux pour remédier à l'indécence des locaux (mise en place d'une ventilation conforme, vérification des fissures sur les murs extérieurs, remédier aux causes d'humidité ...) qui incombent au propriétaire en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et celui-ci ne démontre pas avoir donné une suite quelconque au courrier du 19 novembre 2019, l'invitant à y procéder. Il s'ensuit que le bailleur a failli à ses obligations et ce indépendamment des autres désordres invoqués par le locataire, notamment une fuite dans la cuisine provenant du sol ou encore la complète obturation des conduites d'évacuation (toilettes, lavabo, douches) qui ne sont évoqués ni dans le rapport du CALM, ni dans les témoignages, et dont la réalité n'est pas objectivement établie.



Concernant le préjudice, au regard de l'importance des traces de moisissure, de leur présence dans toutes les pièces et de la qualité de l'air ambiant décrit comme 'limite irrespirable' ou de 'vraiment pas vivable' par les témoins, le trouble de jouissance est avéré. Il ressort en outre du rapport établi par le CALM et des certificats médicaux ( pièces n°15 et 15 bis) que le logement présentait un risque pour ses occupants et qu'il compromettait la santé de M. [X] et de son épouse. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, l'indemnisation du dommage subi peut être évaluée à la somme de 200 euros par mois entre le 4 juin 2019 date à laquelle les désordres ont été constatés et le 1er octobre 2021, date du départ des occupants, soit une période de 28 mois.



Le jugement déféré est infirmé et M. [J] est condamné à payer à M. [X] la somme de 5.600 euros à titre de dommages et intérêts du chef de l'insalubrité du logement, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.



Sur la demande de dommages et intérêts pour réclamations brutales et déloyales



L'ancien article 1134 du code civil applicable au litige (devenu article 1104) dispose que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonnes foi.



C'est à tort que le premier juge a considéré que M. [J] n'avait pas exécuté le contrat de bonne foi en faisant délivrer tardivement au locataire neuf mises en demeure le même jour, puis un commandement de payer portant sur des sommes en partie prescrites.Il résulte en effet des développements qui précèdent que depuis le 1er juillet 2013 M. [X] était redevable tous les mois d'un reliquat de loyer dont il ne s'est jamais acquitté et le seul fait de lui en réclamer le paiement après s'en être abstenu pendant plusieurs années, n'est pas en soi constitutif d'une faute dès lors que cette réclamation est fondée au moins en partie. Il n'est rapporté la preuve d'aucun acte du bailleur susceptible d'avoir laissé croire au locataire qu'il renonçait de manière définitive au paiement des sommes dues et caractérisant un imprévisible et illégitime revirement. La multiplication des mises en demeure le même jour, n'est pas non plus incriminable dès lors qu'elle a pour seule fin de procéder à une réclamation séparée des charges et des loyers, année par année, avec un décompte distinct.



En conséquence le jugement est infirmé et M. [X] est débouté de sa demande de dommages et intérêts pour réclamations brutales et déloyales.



Sur la demande de compensation



L'ancien article 1291 du code civil applicable au litige dispose que la compensation n'a lieu qu'entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d'argent ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.



Au vu de ce qui précède il existe des créances réciproques, certaines, liquides et exigibles, de sorte que la compensation est ordonnée.



Sur la demande de délais de paiement



Il résulte de l'ancien article 1244-1 du code civil applicable au litige que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.



Il n'est pas démontré que M. [X] est de mauvaise foi comme le prétend M. [J]. Les pièces figurant au dossier attestent que ses revenus ne lui permettent pas d'honorer l'intégralité de sa dette immédiatement en une seule fois. En revanche, il est en mesure de s'en acquitter en totalité dans un délai de deux ans. L'intimé est donc autorisé à apurer le solde des sommes dues au bailleur après compensation, en principal, intérêts et frais en 23 versements de 295 euros chacun et un dernier versement comprenant le solde. Il est toutefois rappelé que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, entraînera l'exigibilité immédiate du solde restant dû.



Sur les autres dispositions



Selon l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



              Si M. [J] a visé dans sa déclaration d'appel toutes les dispositions du jugement, il est constaté que ses conclusions ne contiennent aucune prétention ni moyen relatifs au rejet de ses demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de M. [X] et la fixation d'une indemnité d'occupation, étant rappelé que le fait de dire que ces demandes sont sans objet n'est pas une prétention. Il s'ensuit que la cour n'a pas à statuer de ces chefs et ne peut que confirmer les dispositions susvisées.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, il convient de partager les dépens de première instance et d'appel par moitié entre elles, à l'exclusion des frais du commandement de payer qui resteront à la charge des appelants. Pour des raisons d'équité les parties sont déboutées de leur demande fondée sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en appel.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



DÉBOUTE M. [D] [J] de sa fin de non recevoir ; 



DÉCLARE irrecevable comme étant prescrite l'action de M. [D] [J] en paiement des loyers et charges échus antérieurement au 25 juillet 2016 ;



CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [D] [J] au titre du constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion du locataire, de fixation d'une indemnité d'occupation et des frais irrépétibles ;



L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,



CONDAMNE M. [G] [X] à payer à M. [D] [J] la somme de 10.824 euros au titre des loyers et charges échus impayés pour la période du 26 juillet 2016 au 1er octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;



 DÉBOUTE M. [D] [J] de sa demande de condamnation de M. [G] [X] au paiement de la somme de 600 euros par mois du 1er octobre 2021 jusqu'à restitution de l'ensemble des clés du logement ;



CONDAMNE M. [G] [X] à payer à M. [D] [J] la somme de 1.500 euros au titre des dégradations locatives et 152,56 euros au titre du coût des frais d'huissier, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;



CONDAMNE M. [D] [J] à payer à M. [G] [X] la somme de 5.600 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt;



 DÉBOUTE M. [G] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour réclamations brutales et déloyales ;



ORDONNE la compensation entre les créances respectives des parties ;



AUTORISE M. [G] [X] à se libérer de sa dette en principal, intérêts et frais, en 24 règlements dont 23 règlements de 295 euros chacun et un dernier versement comprenant le solde, le premier paiement devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de l'arrêt, puis le 10 de chaque mois jusqu'à parfait paiement ;



DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;



DÉBOUTE les parties de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [G] [X] d'une part et M. [D] [J] d'autre part, à supporter chacun la moitié des dépens de première instance et d'appel, à l'exclusion du coût du commandement de payer du 7 mars 2019 qui restera à la charge de M. [D] [J].







LE GREFFIER LE PRESIDENT