Cour d'Appel · 1ère chambre civile A — 13 octobre 2022

N° RG 20/01902 - N° Portalis DBVX-V-B7E-M5GZ









Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 07 janvier 2020

( chambre 3 cab 03 D)





RG : 14/10557











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 13 Octobre 2022







APPELANTES :



E.U.R.L. MCM REAL ESTATE

[Adresse 3]

[Localité 4]



SCI PROUDREED ALPHA

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentées par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant l'AARPI KADRAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS









INTIMEE :



SAS INTERNATIONAL DRUG DEVELOPMENT BIOTECH

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1102

Et ayant pour avocat plaidant Me Sylvaine BOUSSUARD LE CREN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0020





 ******

 



Date de clôture de l'instruction : 08 Juin 2021



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Septembre 2022



Date de mise à disposition : 13 Octobre 2022







Audience tenue par Anne WYON, président, et Françoise CLEMENT, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier



A l'audience, un des membres de la Cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Anne WYON, président

- Françoise CLEMENT, conseiller

- Dominique DEFRASNE, magistrat honoraire





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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Selon bail commercial du 27 mars 2008 à effet du 1er avril suivant, la société International-Drug-Development-Biotech (ci-après société BIOTECH) a loué à la société Bio-Optisis des locaux d'une superficie de 588 mètres carrés répartis sur plusieurs bâtiments situés sur un site industriel de plus de 5.000 mètres carrés, à [Localité 5], moyennant un loyer annuel de 114.371,88 euros HT et hors charges, payable trimestriellement. 



Le 21 décembre 2012, la société Bio-Optisis a vendu ces locaux à la SARL MCM Real Estate (ci-après MCM) qui les a ensuite revendus le 22 juillet 2014 à la SCIProudreed Alpha (ci-après société Alpha).



Par jugements des 29 décembre 2011 et 27 juin 2013, le tribunal de commerce de Lyon a placé la société Biotech en redressement judiciaire puis a arrêté le plan de redressement.



Par acte d'huissier du 17 décembre 2013, la société MCM a fait commandement à la société Biotech de lui payer la somme de 112.361,07 euros TTC au titre de l'arriéré de loyers et charges.



Par ordonnance du 19 mai 2014, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Lyon a:



- condamné la société Biotech à régler à la société MCM la somme provisionnelle de 90.997,56 euros au titre des provisions sur charges de l'année 2013,



- autorisé la société Biotech à s'en acquitter par versements mensuels de 13.000 euros en sus du loyer courant à compter du 1er juin 2014,



- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, l'ensemble de la dette deviendra exigible et prononcé en ce cas la résiliation du bail et l'expulsion de la société locataire.



La société MCM a relevé appel de cette ordonnance et a fait signifier le 19 juin 2014 un nouveau commandement de payer pour une somme de 135.502,37 euros.



Par acte d'huissier de justice du 03 septembre 2014, la société Biotech a fait assigner l'EURL MCM devant le tribunal de grande instance de Lyon, en sollicitant essentiellement l'annulation des commandements de payer et la fixation judiciaire du montant des charges dues pour les années 2013 et 2014.



Elle a quitté les lieux loués et restitué les clefs le 19 décembre 2014. 





En avril 2015, la SCI Alpha a fait pratiquer deux saisies attribution ainsi qu'une saisie conservatoire des sommes déposées sur les comptes ouverts par la société BIOTECH, dans les livres de la société Générale.

 

Le 04 mai 2015, la société Alpha a fait assigner la société Biotech devant le tribunal de grande instance de Lyon, afin d'obtenir un titre exécutoire permettant la conversion de la saisie conservatoire.



Par ordonnance du 1er février 2016, le juge de la mise en état a joint cette procédure à l'instance introduite le 03 septembre 2014.



Par arrêt du 10 novembre 2015, la cour d'appel de Lyon, statuant sur l'appel formé à l'encontre de l'ordonnance de référé du 19 mai 2014, a constaté la résiliation du bail à compter du 18 janvier 2014, porté la condamnation provisionnelle à la somme de 261.308,97 euros au titre des charges 2013 et des provisions sur charges des trois premiers trimestres de 2014, et confirmé l'ordonnance du 09 mai 2014 pour le surplus.



La saisie conservatoire pratiquée le 10 avril 2015 a été convertie en saisie attribution et la société Alpha a obtenu paiement de 247.568,89 euros.



Le tribunal judiciaire de Lyon a rendu son jugement le 07 janvier 2020 et :



- déclaré la société Biotech recevable en ses demandes,



- déclaré la société Alpha recevable en ses demandes,



- débouté la société Alpha de sa demande en paiement d'une somme de 301.407,70 euros,



- condamné la société Alpha à payer la somme de 39.347,73 euros à la société Biotech, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,



- dit sans objet les demandes en paiement formées par la société MCM au titre des sommes réglées à tort ou en trop,



- dit sans objet l'annulation des commandements de payer signifiés les 17 décembre 2013 et 19 juin 2014,



- rejeté les demandes des sociétés MCM et Alpha tendant à entendre déclarer le jugement opposable à la Selarl Bauland Gladel Martinez, ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement bénéficiant à la société Biotech,



- condamné les sociétés MCM et Alpha aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer la somme de 4.000 euros à la société Biotech sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



- ordonné l'exécution provisoire du jugement,



- rejeté le surplus des demandes.



Par déclaration du 09 mars 2020, la société MCM Real Estate et la SCI Alpha ont relevé appel de ce jugement.



Au terme de leurs conclusions récapitulatives déposées au greffe le 03 juin 2021, les sociétés MCM et Alpha demandent à la cour de :



- les déclarer recevables et bien fondées en leur appel,

- déclarer mal fondée la société Biotech en son appel incident,

- confirmer le jugement déféré :

- en qu'il a déclaré la société Alpha recevable en ses demandes dirigées à l'encontre de la société BIOTECH,

 - en ce qu'il a dit sans objet la demande d'annulation formulée par la société Biotech des commandements de payer,

 - en ce qu'il a débouté la société Biotech du surplus de ses demandes, et notamment celle visant à voir condamner la société Alpha à lui restituer la somme de 271 554,02 euros perçue en exécution des diverses saisies,

- en ce qu'il a dit sans objet les demandes en paiement de la société Biotech à l'encontre de la société MCM au titre des sommes réglées à tort ou en trop,

- infirmer le jugement déféré :

- en ce qu'il a débouté la société Alpha de sa demande visant à voir condamner la société Biotech à lui verser la somme de 301.407,70 euros, outre intérêts moratoires au taux contractuel égal au taux d'intérêt légal majoré de 2 points par mois de retard à compter du 17 décembre 2013, date du commandement de payer, jusqu'à complet paiement,

- en ce qu'il a condamné la société Alpha à payer à la société Biotech la somme de 39 347,73 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

- en ce qu'il a condamné la société Alpha aux dépens et à payer à la société Biotech la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et rejeté la demande de la société Alpha sur ce point

- et plus généralement en ce qu'il a débouté la société Alpha du surplus de ses demandes,

- en ce qu'il a déclaré la société Biotech recevable en l'intégralité de ses demandes dirigées contre la société MCM,

- en ce qu'il a condamné la société MCM à payer à la société Biotech la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- en ce qu'il a condamné la société MCM aux dépens



Et statuant à nouveau :



- dire recevable et bien fondée la société Alpha en l'ensemble de ses demandes,

- débouter la société Biotech de la totalité de ses demandes formulées à l'encontre de la société Alpha,

- condamner la société Biotech à verser à la société Alpha la somme en principal de 301 407,70 euros, assortie des intérêts moratoires au taux contractuel égal au taux d'intérêt légal majoré de 2 points par mois de retard à compter du 17 décembre 2013, date du commandement de payer , jusqu'à complet paiement, avec capitalisation,

- condamner la société Biotech aux dépens de l'instance ainsi qu'à verser à la société Alpha la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- dire la société Biotech irrecevable et mal fondée en l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de la société MCM,

- débouter la société Biotech de la totalité de ses demandes formulées à l'encontre de la société MCM .



Par conclusions récapitulatives notifiées le 07 juin 2021, la société Biotech qui a formé appel incident demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- déclaré la société Biotech recevable en l'intégralité de ses demandes dirigées à l'encontre de la société MCM, 

- débouté la société Alpha de sa demande en paiement de la somme de 301.407,70 euros, 

- rejeté la demande de la société MCM et de la société Alpha tendant à entendre déclarer le jugement opposable à la Selarl Bauland Gladel Martinez, 

- condamné la société MCM et la société Alpha aux dépens,

- condamné la société MCM et la société Alpha à payer à la société Biotech la somme de 4 000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile,



- l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau : 



- débouter la société Alpha et la société MCM de toutes leurs demandes,

- condamner in solidum la société MCM et la société Alpha à lui rembourser la somme de 314.975,78 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2014, date de l'assignation,







à titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où «le tribunal» croirait devoir faire droit à tout ou partie des demandes en paiement des bailleresses : prononcer en deniers ou quittances toutes condamnations à paiement par la société Biotech ;

 

- condamner in solidum les sociétés MCM et Alpha à payer à la société Biotech la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,



Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.



Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 08 juin 2021 et l'affaire a été appelée à l'audience collégiale du 07 septembre 2022.



DISCUSSION



Sur la recevabilité des demandes de la société Biotech à l'encontre de la société MCM



Les deux sociétés appelantes font essentiellement valoir qu'à la date de l'assignation du 3 septembre 2014, la société MCM n'était plus propriétaire des locaux, qu'il était contractuellement prévu entre elles que la société Alpha serait subrogée dans tous les droits et actions du vendeur relativement à l'immeuble et que la société MCM est aujourd'hui un tiers à la relation contractuelle, de sorte que les demandes formées à l'encontre de la société MCM par la société Biotech doivent être déclarées irrecevables.



La société Biotech répond que sa demande en restitution de trop perçu à l'égard de la société MCM est recevable ainsi que l'a jugé le tribunal.



Si la société Alpha, par l'effet du contrat lui transférant la propriété de l'immeuble, est subrogée dans les droits et actions du vendeur relativement au bien, elle n'en est pas pour autant devenue débitrice des créances éventuellement détenues par la société preneuse au titre d'un trop-perçu, une telle somme ne pouvant être restituée que par la personne qui l'a reçue. 

C'est pourquoi le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes dirigées par la société Biotech à l'encontre de la société MCM.



Sur l'identification des charges locatives incombant à la société Biotech



La société Biotech affirme qu'elle n'est redevable que des charges prévues par le contrat de bail, soit les primes d'assurance (article 9 du bail) et le coût de gardiennage et de la surveillance du site (article15), dans la mesure où s'il résulte de l'article 22 du bail que les charges annuelles étaient estimées en 2008 à 247,16 euros HT par m², le même article stipulant que la liste des charges dues par la locataire figurait en annexe 4 du bail qui n'est pas produite par les bailleresses. Elle ajoute que l'annexe 4 signée par un autre locataire qui est versée aux débats par les appelantes ne constitue pas une preuve de son obligation, en vertu de l'effet relatif des contrats.



Les bailleresses reprochent à la preneuse de n'avoir pas accédé à leur demande de communication de cette annexe qu'elle ne possèdent pas, et se prévalent d'une annexe 4 identique obtenue auprès d'un autre locataire du site. Elles font valoir que la lecture des comptes 2011 et 2012 de la société locataire confirme que celle-ci a versé 145 330,08 euros en 2012 au titre des charges locatives et une somme proche en 2011, s'acquittant ainsi des charges énumérées dans l'annexe, ces montants correspondant à leur réclamation. 



La société Biotech répond qu'elle n'est plus en possession du bail qui a été remis au mandataire dans le cadre de la procédure collective, de même que le contrat détenu par son premier bailleur qui a également fait l'objet d'une telle procédure. Elle ajoute que les bailleresses ont acheté les lieux loués en vue de les démolir et qu'elles ont mis fin à plusieurs baux, en refacturant toutefois l'intégralité des charges sur les locataires encore en place, et sans fournir toutes les prestations initialement prévues, de sorte qu'elle a dû financer les prestations manquantes qu'elle a refusé de payer une seconde fois au titre des charges.



Il résulte de ce qui précède que la bailleresse sur qui pèse la charge de la preuve ne démontre pas que la preneuse ait souscrit l'engagement de s'acquitter d'autres charges que celles qui figurent au contrat du 27 mars 2008 qu'elle produit et qui est dépourvu d'annexe. 



L'article 9 du bail stipule que le preneur s'engage à rembourser au bailleur, sur justificatifs, les primes correspondant aux assurances souscrites par ce dernier, calculées au prorata de la superficie occupée. L'article 15 du bail énonce que le gardiennage et la surveillance du site et des locaux sont assurés par le bailleur et refacturés dans les charges au preneur pour sa quote-part. 



La société MCM soutient que la société Biotech est redevable de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe foncière en application de l'article 10 du bail et de la commune intention des parties sur ce point, ajoutant que depuis 2008 la locataire a toujours remboursé ces deux taxes à la bailleresse. La société Biotech le conteste au motif que le bailleur n'est pas responsable mais redevable de ces taxes et réclame le remboursement de 6330,94 euros payés à ce titre en 2013.



L'article 10 permet au bailleur de faire supporter au preneur tous impôts et taxes afférents aux lieux loués dont le bailleur pourrait être responsable à titre quelconque. 

Ainsi que l'ont relevé les premiers juges, cette rédaction renvoie aux dispositions spécifiques permettant à l'administration fiscale de recouvrer certains impôts, contributions et taxes incombant aux preneurs de baux commerciaux sur leurs bailleurs et la société MCM ne peut fonder son droit au remboursement de ses taxes sur le fait que la société Biotech les a remboursées depuis 2008, une erreur même répétée ne pouvant être constitutive d'un droit acquis ni d'un usage. En outre, les règles des baux d'habitation relative aux charges auquel les sociétés appelantes font référence ne s'appliquent aux baux commerciaux que si le bail le prévoit ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



La mise à la charge du preneur de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne pouvant résulter que d'une clause en ce sens, la société Biotech n'en était pas redevable en l'absence de stipulation du bail commercial de 2008 sur ce point.



Sur le montant réclamé à la société Biotech



La société Alpha réclame à la société Biotech la somme de 301 407,70 euros en principal.

La société preneuse répond qu'il incombe à la bailleresse qui demande le remboursement des charges d'établir sa créance en en démontrant l'existence et le montant et que faute d'y satisfaire, elle doit lui restituer les provisions qu'elle a versées. 



Le bail prévoit que la société preneuse est redevable des charges calculées au prorata de la superficie occupée, sans autre précision. 



La société Biotech indique que la clé de répartition est la suivante : 



588 : 4058 m² = 0,114899 arrondi à 14 %.



La société Alpha fait valoir qu'à la surface de 588 m² louée par la preneuse, il convient d'ajouter 20 places de parking et la quote-part des parties communes pour un total de 851,74 m² à rapporter à la surface totale du bâtiment LIR de 2418,51 m², soit



851,74 : 2418,51 = 0,35217551 ou 35%.



Le contrat de bail qui fait la loi des parties, ne fait pas état de la clé de répartition mais précise que la société preneuse bénéficie d'une superficie totale de 588 m² se répartissant en 364 m² de laboratoires, 79 m² de bureaux, et 145 m² soit 22% sur un total de 650 m² de locaux communs, l'espace de stationnement n'étant pas quantifié. 



Ainsi que le fait observer la société Biotech, aucune clause du bail ne permet de lui affecter une quote-part de surface de parties communes en complément de la surface locative de 588m². La société preneuse fait également valoir que le coût annuel du gardiennage a été retenu à raison par le tribunal à la somme totale de 20 993,29 euros en 2013 et celui de l'assurance multirisque à la somme de 15 295,77 euros, soit un total de 36 289,06 euros pour l'ensemble du site (sa pièce 36, décompte du syndic Néogère). Au vu des pièces produites par les appelantes, le coût du gardiennage et de l'assurance pour l'année 2014 s'est élevé à 21 911,78 euros.



L'ensemble du site qui comprend le bâtiment LIR occupé par la société Biotech mais également d'autres bâtiment a une superficie totale de 4058 m². La clé de répartition est donc la suivante :

588 : 4058 = 0,144899 arrondi à 14 %, comme le soutient la société Biotech.



Le total dû par la société Biotech au titre des charges 2013 et 2014 s'élève en conséquence à (36 289,06 x 14 %) + (21 911,78 x 14%) = 8 148,14 euros.



Sur le compte entre les parties



La société Biotech affirme avoir réglé l'intégralité des loyers et de n'être le cas échéant débitrice que de charges. 



Il résulte du décompte en date du 27 janvier 2016 produit par les deux parties qu'au titre des loyers échus en 2013 et jusqu'au 19 décembre 2014, il a été réclamé à la société Biotech les sommes de :



36 596,08 + (3 x 36 474,09) + 36 596,08 + (2 x 35 959,04) + 31 268,73 = 285 801,24 €



La somme totale due par la société Biotech à sa bailleresse au titre des loyers et des charges pour les années 2013 et 2014 s'élevait en conséquence à 285 801,24 + 8 148,14=293 949,38 euros, alors qu'aux termes du décompte, il lui a été réclamé la somme totale de 638 778,84 euros.



Le même décompte fait apparaître les règlements de la preneuse pour 337 371,14 euros, étant observé que celle-ci ne justifie nullement avoir indiqué lors de ses paiements sur quelle partie de sa dette, loyers ou charges, elle entendait les imputer. 



Par l'effet des deux saisies-attributions des 8 avril 2016 (pièce 26) et 22 juin 2016 (pièce 29), la société Biotech a payé en sus les sommes de 23 985,13 et 247 568,89 euros soit au total la somme de 271 554,02 euros.



La somme totale payée par la société Biotech s'élève ainsi à 608 925,16 euros. En conséquence, il convient de condamner in solidum les sociétés MCM et Alpha à lui restituer l'excédent versé au titre des exercices 2013 et 2014, soit 



608 925,16 ' 293 949,38 = 314 975,78 euros 



somme qui correspond exactement au montant qu'elle réclame et qui comprend la taxe foncière qui apparaît en débit au décompte et la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères qui ne figure pas au décompte et était donc comprise dans les appels de provisions pour charges.



Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



Ainsi qu'elle le demande, cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 3 septembre 2014, date de l'assignation. 



Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société Apha tendant à obtenir la condamnation de la société Biotech lui payer la somme de 301 407,70 euros au titre de l'arriéré de charges. 



Les sociétés MCM et Alpha, parties perdantes, supporteront les dépens et seront in solidum condamnées à payer à la société Biotech une somme de 7 000 euros au titre de ses frais de défense, la demande formée à ce titre par la société Alpha étant rejetée.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :



Confirme le jugement rendu le 7 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a :



- déclaré la société International-Drug-Development- Biotech recevable en l'intégralité de ses demandes dirigées à l'encontre de la société MCM Real Estate ;



- débouté la société Proudeed Alpha de sa demande en paiement d'une somme de 301 407,70 euros ;



- condamné les sociétés MCM Real Estate et Proudreed Alpha aux dépens et au paiement à la société International-Drug-Development- Biotech d'une somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Le réformant sur le surplus et statuant à nouveau :



Condamne in solidum les sociétés MCM Real Estate et Proudreed Alpha à payer à la société International-Drug-Development-Biotech la somme de 314 975,78 euros outre intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2014 ;



Condamne in solidum les sociétés MCM Real Estate et Proudreed Alpha aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile et au paiement à la société International-Drug-Development-Biotech d'une somme de 7000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et rejette la demande de la SCI Proudeed Alpha sur ce point. 





Le Greffier Le Président