Cour d'Appel · Chambre 1-9 — 13 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9



ARRÊT AU FOND 

DU 13 OCTOBRE 2022



N° 2022/664 













Rôle N° RG 21/11134 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH3L5







S.C.I. JUANSA





C/



Syndic. de copro. RESIDENCE LE PARC ISTHMIA





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me DAVAL-GUEDJ



Me COUTELIER

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge de l'exécution de TOULON en date du 13 Juillet 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 20/01232.





APPELANTE



S.C.I. JUANSA immatriculée au RCS de TOULON sous le numéro 834 855 538 poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Damien FAUPIN de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON, substitué par Me Marie-Constance DUCROS, avocat au barreau de TARASCON, plaidant





INTIME



Syndic. de copro. RESIDENCE LE PARC ISTHMIA pris en la personne de son syndic en exercice, la Société FONCIA [Localité 3], au capital de 125.000€, immatriculée au RCS de TOULON sous le numéro 308 174 523, dont le siège est [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me François COUTELIER de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON, plaidant













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 16 Juin 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Dominique TATOUEIX, Magistrat honoraire, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Agnès DENJOY, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Dominique TATOUEIX, Magistrat honoraire







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2022,



Signé par Madame Agnès DENJOY, Président et Madame Ingrid LAVALLEE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***























































FAITS ET PROCÉDURE





Par ordonnance de référé en date du 30 janvier 2019, la SCI JUANSA a été condamnée à :

- procéder à la reconstruction du mur de la copropriété situé au fond de son lot (jardin) dans un délai de 48 heures suivant la signification de l'ordonnance, sous astreinte provisoire de 1000 € par jour de retard passé ce délai 

- cesser tous travaux de forage dans le jardin partie commune dont elle a la jouissance exclusive et à faire enlever tout engin de forage présent dans ledit jardin, à compter de la signification de la décision, et sous astreinte de 1 000 € par jour de retard passé ce délai 

- faire reboucher par tout moyen utile le forage effectué dans le sol du jardin dans un délai de 48 h à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 1 000 € par jour de retard. 



Par ordonnance en date du 21 mai 2019, le juge des référés a reçu Mme [X] [Z] en son intervention volontaire et a condamné la SCI JUANSA à :

- cesser tous travaux en cours portant sur les lots dont elle est propriétaire et dans les parties communes à jouissance privative, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard passé un délai de 24 heures à compter de la signification de l'ordonnance 

- remettre le jardin partie commune à usage privatif dans l'état où celui-ci se trouvait avant mise en 'uvre des travaux de destruction des escaliers, restanques et installation d'une potence, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard passé un délai de 24 heures à compter de la signification de l'ordonnance. 

Le juge des référés a désigné Me [E], huissier de justice, avec pour mission de décrire les travaux en cours de réalisation dans lesdits locaux privatifs, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires.



Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 9 janvier 2020.



Par exploit en date du 10 février 2005, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PARC ISTHMIA a fait assigner la SCI JUANSA devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de liquidation à la somme de 376 000 € de l'astreinte fixée par l'ordonnance du 30 janvier 2019, outre condamnation de celle-ci au paiement d'une somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts et 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 13 juillet 2021 dont appel du 22 juillet 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulon a :

- Ordonné la mise hors de cause de Madame [Z] née [D]. 

- Rejeté l'exception de nullité de l'acte de signification de l'ordonnance du 21 mai 2019. 

- Liquidé les astreintes provisoires mises à la charge de la SCI JUANSA par ordonnance du 21 mai 2019 à la somme de 171.000 €. 

- Condamné la SCI JUANSA à payer la somme de 171.000 € au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PARC ISTHMIA, représenté par son Syndic en exercice. 

- Condamné la SCI JUANSA à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PARC ISTHMIA la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 

- Condamné la SCI JUANSA aux entiers dépens. 





Le juge de l'exécution énonce en ses motifs :

- le syndicat des copropriétaires ne formule aucune demande à l'encontre de Mme [Z],

- le syndicat des copropriétaires n'ayant pas justifié avoir procédé à la signification de l'ordonnance du 30 janvier 2019, l'astreinte ne peut être liquidée à défaut d'avoir commencé à courir,

- la SCI JUANSA a cessé tous travaux dans le jardin à la date du 25 septembre 2019, de sorte que l'astreinte doit être liquidée à la somme de 121 000 € sur la période du 28 mai au 25 septembre 2019,

- si la reprise des restanques et celle de l'escalier ne sont pas strictement identiques à leur état antérieur, des reprises ont été réalisées à la date du constat du 17 juin 2019 tandis qu'il est établi que la potence a été supprimée le 29 juillet 2020 sans toutefois que sa fondation ancrée dans le sol qui constitue une emprise de très faible dimension n'ait été totalement supprimée, de sorte qu'il y a lieu de liquider l'astreinte sur la période du 28 mai au 25 septembre 2019 en tenant compte d'une reprise partielle bien qu'imparfaite effectuée en majeure partie au 17 juin 2019 sur les restanques et l'escalier, à la somme de 50 000 €, 

- les autres travaux effectués dans le jardin qui ont été mentionnés au cours des débats et repris ci avant ne sont pas visés dans l'ordonnance du 21 mai 2019,

- les ouvrages réalisés sur les restanques et escaliers ne peuvent pas être détruits et reconstruits au motif que leur réalisation ne souffre d'aucun désordre et que leur aspect est assez similaire à celui qui était le leur avant les travaux, de sorte que l'aspect général du jardin est proche de celui qui existait et que l'ensemble est harmonieux et soigné. 



Vu les dernières conclusions déposées le 23 novembre 2021 par la SCI JUANSA, appelante, aux fins de voir :

A titre principal,

- Annuler le jugement entrepris en ce qu'il a manifestement jugé extra petita,

A titre subsidiaire,

- Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a liquidé l'astreinte à la somme de 171 000 € au visa de l'ordonnance du 21 mai 2019,

- Débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande de liquidation d'astreinte,

A titre infiniment subsidiaire,

- Limiter à de bien plus juste proportions l'astreinte au titre des obligations prescrites par l'ordonnance du 21 mai 2019,

En tout état de cause,

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,

- Ordonner la mainlevée de l'hypothèque pris par le syndicat des copropriétaires,

- Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI JUANSA au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 10 000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier.



La SCI JUANSA fait valoir :

- qu'aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires se bornait à solliciter la liquidation de l'astreinte fixée par l'ordonnance du 30 janvier 2019, de sorte que le juge de l'exécution, qui n'était pas saisi d'une demande de liquidation de l'astreinte fixée par l'ordonnance du 21 mai 2019, a modifié les termes du litige dont il était saisi,

- que mise à part l'existence d'une partie du socle de la potence, sur une hauteur d'un mètre, il ne résulte nullement des éléments de l'espèce que les travaux se sont poursuivis postérieurement au 27 mai 2019, qu'il appartenait au syndicat de démontrer la poursuite des travaux pour solliciter la liquidation de l'astreinte contrairement au positionnement du premier juge et la preuve qu'aucuns travaux n'ont été réalisés à compter du 28 mai 2019 résulte des nombreuses attestations versées aux débats,

- que la preuve de la remise en état, à l'exception du pied de la potence, est acquise au 17 juin 2019 comme en atteste le procès-verbal établi à cette date, 

- que comme l'a retenu le premier juge, aucune astreinte n'a commencé à courir sur le fondement de l'ordonnance du 30 janvier 2019 qui n'a en effet jamais été signifiée,

- que le syndicat des copropriétaires ayant obtenu l'autorisation, dans le cadre de la présente procédure, d'inscrire une hypothèque provisoire dont le dépôt était dénoncé le 19 octobre 2020, il y a lieu d'en prononcer la mainlevée en l'état de la décision à intervenir.



Vu les dernières conclusions déposées le 27 octobre 2021 par le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PARC ISTHMIA, intimé, aux fins de voir : 

- Infirmer et réformer la décision du Juge de l'exécution du 13 juillet 2021 en toutes ses dispositions contraires au présent dispositif et notamment en ce que ce Juge a limité la liquidation de l'astreinte à la période allant du 28 mai 2019 au 25 septembre 2019 et en ce qu'il a considéré que les travaux réalisés correspondaient à l'exécution de l'ordonnance de référé du 21 mai 2019. 

- Condamner la SCI JUANSA à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 749.000 € au titre de la liquidation de l'astreinte portant sur l'obligation de cesser tous travaux en cours sur les lots dont la SCI JUANSA a été propriétaire et dans les parties communes à jouissance privative sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, passé un délai de 24 heures à compter de la signification de la décision. 

- Condamner la SCI JUANSA à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 884.000 € au titre de la liquidation de l'astreinte prévue pour l'obligation de remettre le jardin partie commune à usage privatif dans l'état où celui-ci se trouvait avant mise en oeuvre des travaux de destruction des escaliers, restanques et installation d'une potence. 

- Condamner la SCI JUANSA, concernant la remise du jardin, partie commune, dans l'état où il se trouvait avant mise en oeuvre des travaux de destruction des escaliers, restanques et installation, à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € par jour du 29 octobre 2021 jusqu'à l'intervention de l'arrêt à intervenir. 

- Condamner la SCI JUANSA à une astreinte de 2.000 € concernant son obligation de remettre le jardin partie commune à usage privatif dans l'état où celui-ci se trouvait avant mise en oeuvre des travaux de destruction des escaliers, restanques et installation d'une potence à compter de l'arrêt à intervenir jusqu'à remise en état effective. 

- Condamner la SCI JUANSA à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, ainsi qu'à la somme de 6.000€ en application de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PARC ISTHMIA fait valoir :

- que la demande de liquidation d'astreinte a été formalisée dans le dispositif des conclusions au visa également de l'ordonnance du 21 mai 2019 et, que ce soit dans le cadre de l'oralité des débats ou à la lecture des conclusions de la SCI JUANSA qui y font expressément référence, la liquidation de l'astreinte sur le fondement de cette ordonnance était bien dans le débat, de sorte qu'il n'y a lieu à l'annulation du jugement,

- qu'il suffit d'examiner les photos jointes au procès-verbal de constat du 17 juin 2019 pour constater que les travaux ont continué postérieurement à l'ordonnance de référé du 21 mai 2019 et ils sont toujours en cours, le sauna notamment n'ayant pas encore été réalisé,





- que contrairement à ce qu'a indiqué le premier juge, la condamnation ne portait pas uniquement sur la remise en 'uvre des escaliers, restanques et installation d'une potence mais sur la remise du jardin partie commune à usage privatif dans l'état où celui-ci se trouvait avant que ces travaux n'aient été réalisés, notamment les travaux sur la toiture-terrasse de la cave existante qui était à usage de jardin planté ou encore des zones de circulation qui ont été créées et il n'est pas possible de considérer que l'obligation était intégralement respectée au motif que les travaux réalisés ne souffriraient d'aucun désordre et que leur aspect serait assez similaire à celui d'avant les travaux.



Vu l'ordonnance de clôture du 17 mai 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'annulation du jugement dont appel



Aux termes de ses conclusions devant le juge de l'exécution, le syndicat des copropriétaires visait expressément les obligations fixées par l'ordonnance de référé du 21 mai 2019 et les obligations qu'elle mettait à la charge de la SCI JUANSA, laquelle a répliqué en s'opposant aux demandes formées précisément sur le fondement de cette décision, de sorte que la liquidation de l'astreinte prononcée le 21 mai 2019 étant dans le débat, la SCI JUANSA ne peut tirer argument de ce qui ne constitue qu'une erreur de plume, à savoir l'omission du visa de l'ordonnance du 21 mai 2019, pour soutenir que le juge de l'exécution a modifié l'objet du litige.



La demande d'annulation du jugement dont appel ne peut en conséquence prospérer. 



Sur la liquidation de l'astreinte au titre de l'obligation de cesser tous travaux en cours



Aux termes de l'ordonnance du 21 mai 2019, le juge des référés a condamné la SCI JUANSA à cesser les travaux en cours sur ses lots et à remettre le jardin partie commune à usage privatif dans l'état dans lequel il se trouvait avant la mise en 'uvre de travaux dont l'ordonnance décrit expressément la nature, à savoir la destruction des escaliers et restanques et l'installation d'une potence.



C'est donc à tort que le syndicat des copropriétaires soutient que la condamnation ne portait pas uniquement sur la remise en état des escaliers, restanques et installation d'une potence mais sur la remise du jardin partie commune à usage privatif dans l'état dans lequel celui-ci se trouvait avant que les travaux n'aient été réalisés et notamment les travaux sur la toiture-terrasse de la cave ou relatifs au sauna.

L'ordonnance du 21 mai 2019 ayant été signifiée le 27 mai 2019, l'astreinte courait à compter du 29 mai 2019.

Et dès lors qu'il s'agit d'obligations de faire, assorties d'une astreinte par jour de retard, la charge de la preuve repose sur le débiteur des obligations et c'est dont à tort que la SCI JUANSA soutient qu'il appartenait au syndicat les copropriétaires de démontrer la poursuite des travaux pour solliciter la liquidation de l'astreinte

La SCI JUANSA produit un PV de constat du 25 septembre 2019 aux termes duquel Me [F], huissier de justice, a constaté qu'aucun travail n'est en cours sur le jardin, constatation qui n'est pas remise en cause par le procès-verbal de constat établi le 3 août 2020 par Me [E], huissier de justice, à la requête du syndicat des copropriétaires ou par une quelconque autre pièce, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a dit qu'il y a lieu de considérer que la SCI JUANSA a cessé tous travaux dans le jardin à la date du 25 septembre 2019 et qu'il a liquidé l'astreinte sur la période du 28 mai 2019 au 25 septembre 2019 à la somme de 121 000 €.



Sur la liquidation de l'astreinte au titre de la remise en état du jardin



Au vu des photos jointes (pages 6 et 7) au PV de constat établi le 25 septembre 2019 par Me [F], huissier de justice, les restanques, que la SCI JUANSA était tenue de reconstruire telles qu'elles étaient avant leur destruction, l'ont été à l'identique quant à l'aspect et la structure mais les photos jointes aux procès-verbaux de constats de Me [E] des 20 décembre 2018 et 23 janvier 2019 où les restanques sont encore dans leur état d'origine, révèlent qu'elles ont été surélevées et qu'elles l'étaient encore le 3 août 2020, date d'un autre PV de constat de Me [E] produit par le syndicat des copropriétaires. 

Me [E] avait constaté la destruction des restanques dans un PV de constat du 22 mai 2019 et leur reconstruction dans un PV de constat du 17 juin 2019 dont les photos jointes démontraient déjà la surélévation, tout comme les photos jointes aux PV de constat établis les 29 juillet et 27 octobre 2020 par Me [Y] à la demande de la SCI JUANSA, laquelle ne peut, comme cela résulte de ses déclarations à l'huissier dans le PV du 27 octobre 2020, invoquer une « consolidation en partie supérieure », réalisée en fait pour les besoins d'une surélévation de la plate-forme arrière sans autorisation de la copropriété.

Ainsi, pour les restanques, s'il n'est pas contestable que l'obligation telle que fixée par le juge des référés a été respectée pour l'essentiel, elle ne l'a été que partiellement quant à la hauteur.

En revanche, le PV de constat de Me [F] du 25 septembre 2019 et les photos jointes produites aux débats par la SCI JUANSA démontrent qu'à cette date, l'escalier avait retrouvé son état d'origine, que n'affecte pas la pose de galets sur les marches que révèle le PV de constat de Me [Y] du 27 octobre 2020.

S'agissant de la potence d'une hauteur à l'origine de 2,50 m, Me [F] a constaté dans son PV du 25 septembre 2019 que ladite potence, dont le PV de constat de Me [E] du 10 juillet 2019 révèle qu'à cette date elle ne faisait plus qu'un mètre de hauteur et que le socle était toujours en place, a été retirée.

Dans son PV du 3 août 2020 Me [E] constate qu'elle a été en fait camouflée en guéridon mais dans son PV du 27 octobre 2020, Me [Y] a constaté, à l'instar du PV de Me [F] du 25 septembre 2019, l'absence de toute potence implantée dans le jardin en précisant que la table (qui à l'examen comparatif des photos des PV des 3 août 2020 et 7 octobre 2020 correspond au guéridon de Me [E]) est amovible, renvoyant à son PV du 29 juillet 2020 aux termes duquel il constatait déjà qu'aucun meuble de terrasse ni équipement n'est fixé au sol et que le pied de table qui se trouvait au centre de la terrasse a été déposée, de sorte que l'obligation relative à la potence doit être considérée comme ayant été exécutée, certes au-delà du délai accordé par l'ordonnance de référé du 21 mai 2019 mais en rappelant qu'en vertu de cette décision, la SCI JUANSA bénéficiait d'un délai de 24 heures pour reconstruire des restanques et un escalier et supprimer une potence de 2,50 m de haut ancrée dans le sol, de sorte que c'est à bon droit que, non sans tenir compte d'une reprise partielle, le premier juge a liquidé l'astreinte à la somme de 50 000 €.



S'agissant par ailleurs de la demande du syndicat des copropriétaires de fixation d'une nouvelle astreinte de 1000 € par jour de retard, le premier juge a déjà répondu par des motifs développés pertinents qui méritent adoption.



La résistance abusive invoquée par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de dommages et intérêts n'est pas caractérisée. 

Le jugement dont appel doit être ainsi confirmé en toutes ses dispositions, entraînant par voie de conséquence, le rejet de la demande de la SCI JUANSA, condamnée au paiement d'une somme de 171 000 € l'égard du syndicat des copropriétaires, tendant à voir ordonner la mainlevée de l'inscription d'hypothèques prise par ce dernier. 





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant par arrêt contradictoire, 

Déboute la SCI JUANSA de sa demande tendant à voir annuler le jugement entrepris ; 

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI JUANSA de sa demande de mainlevée de l'inscription d'hypothèques prise par le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PARC ISTHMIA ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes ;

Condamne la SCI JUANSA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE PARC ISTHMIA la somme de 3000 € (trois mille euros) ; 

Déboute les parties de leurs demandes autres ou plus amples ;

Condamne la SCI JUANSA aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE