Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 13 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 13 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 401













Rôle N° RG 21/02930 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHAMK







S.C.I. HOLYLAND





C/



[B] [G]

[R] [G]

S.A.R.L. IRM GESTION





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Alain DEGUITRE



 SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ







Me Louisa STRABONI 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 07 Janvier 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 11 19-2014.





APPELANTE



S.C.I. HOLYLAND, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Alain DEGUITRE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant





INTIMES



Monsieur [B] [G], demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me Sophie RICHELME-BOUTIERE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Anne-Laure ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant



Madame [R] [G], demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Sophie RICHELME-BOUTIERE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Anne-laure ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant





S.A.R.L. IRM GESTION, demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Louisa STRABONI de la SELARL VIDAPARM, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laure BARATHON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 29 Juin 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2022,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































EXPOSÉ DU LITIGE



La SCI HOLYLAND, dont la mandataire est la société SNG, est propriétaire de deux appartements désignés M03 et M13, situés respectivement au rez-de-chaussée et au premier étage d'un immeuble de Marseille. 



Monsieur et Madame [G] sont propriétaires d'un appartement désigné M 23, situé dans la même résidence. Le mandataire de ces derniers est la société IRM GESTION. L'appartement est loué.



Par courriel du 26 mai 2016, la société SNG a avisé la société IRM GESTION de l'existence d'un dégâts des eaux 'sur les logements M03 et M13 qui proviendrait de l'appartement M23", propriété des consorts [G].



Le syndic de la copropriété, la société D4 IMMOBILIER a effectué une déclaration de sinistre. Son assureur a diligenté une expertise.



Par lettre recommandée du 22 mars 2017, le conseil de la SCI HOLYLAND a mis en demeure les époux [G] et son mandataire, la société IRM GESTION, de faire procéder aux travaux d'étanchéité.

Par lettres recommandées du 25 juillet 2017, la SCI HOLYLAND, par le biais de son conseil, a sollicité des époux [G] et de la société IRM GESTION l'indemnisation de son préjudice. 



Par acte d'huissier des 10 et 16 mai 2019, la SCI HOLYLAND, qui s'est plaint du retard apporté à l'exécution des travaux d'étanchéité, a fait assigner Monsieur et Madame [G], ainsi que la société IRM GESTION, aux fins principalement de les voir déclarer responsables du retard apporté à l'exécution des travaux d'étanchéité, de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 6000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, lié à une perte de loyers ainsi qu'à la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par acte d'huissier du 12 juillet 2019, la société IRM GESTION a appelé la compagnie ALLIANZ (assureur du syndicat des copropriétaires) en garantie.



Par jugement contradictoire du 07 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a statué en ce sens :

'DECLARE l'assignation délivrée par la Société IRM GESTION, prise en la personne de son représentant légal, à l'égard de la compagnie ALLIANZ, prise en la personne de son représentant légal valable ;

DEBOUTE la SCI HOLYLAND, prise en la personne de son représentant légal, de l'intégra1ité de ses demandes ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes amples ou contraires ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 51-4 du Code de procédure civile'



Le premier juge a noté que le dommage affectant les appartements M03 et M13 provenait de l'appartement M 23. Il a relevé que les consorts [G] et son mandataire, avisés dès le mois de mai 2016, n'avaient fait procéder aux travaux d'étanchéité qu'en avril 2017. Il a toutefois estimé que la société HOLYLAND ne démontrait pas que le retard pris dans la réalisation de ces travaux aurait été la cause de l'absence de location d'un des appartements avant le mois de juillet 2017. Il a estimé qu'aucun élément ne permettait de démontrer que ce logement n'était pas en état d'être habité et donc loué; il a ainsi rejeté la demande d'indemnisation formée par la SCI HOLYLAND au titre de son préjudice financier et au titre de la perte de loyers.



Le 25 février 2021, la SCI HOLYLAND a relevé appel de cette décision.

Les consorts [G] et la SARL IRM GESTION ont constitué avocat.



Par conclusions notifiées le 21 mai 2021 sur le RPVA, notification réitérée le 04 juin 2022, la SCI HOLYLAND demande à la cour de statuer en ce sens, au visa de l'article 1240 du code civil:

'Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire ' Pôle de proximité de MARSEILLE 

le 7 janvier 2021 et statuant à nouveau, 

 

Juger que les époux [B] [G] et [R] [G] et la SARL IRM GESTION sont 

responsables du retard préjudiciable à la SCI HOLYLAND, apporté à l'exécution des travaux 

d'étanchéisation de l'appartement M23 dépendant de la copropriété de l'immeuble sis Résidence 

[Adresse 1]. 

 

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 6 000 € à titre de dommages intérêts, 

en réparation du préjudice financier tenant à la perte de loyers, subi par la SCI HOLYLAND outre intérêts de droit à compter du 25 juillet 2017 et anatocisme. 

Les condamner au paiement de la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel'. 



Elle soutient qu'un dégâts des eaux provenant de l'appartement appartenant aux consorts [G] a dégradé ses propres appartements (M13 et M03). Elle indique que l'absence de réactivité de ces derniers et de leur mandataire et le retard pris dans la réparation de la cause du dégât des eaux a aggravé les désordres affectant ses logements. Elle déclare n'avoir pu relouerun des logements avant le 29 juin 2017 à la suite du départ de son locataire le 29 décembre 2016..

Elle soulève ainsi la responsabilité délictuelle des consorts [G] et de son mandataire, la société IRM GESTION. Elle relève que ces derniers n'ont pas contesté leur responsabilité. Elle précise qu'ils savaient avant même le dépôt de l'expertise amiable que la cause des désordres provenait du logement dont ils étaient propriétaires.



Par conclusions notifiées le 25 août 2021 sur le RPVA, les consorts [G] demandent à la cour de statuer en ce sens :'

A TITRE PRINCIPAL,

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 7 janvier 2021 en ce 

qu'il a débouté la SCI HOLYLAND de ses demandes en l'absence d'élément probant. 

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DIRE ET JUGER que la Société IRM GESTION a engagé sa responsabilité contractuelle du 

fait de la mauvaise exécution de son mandat de gestion, 

CONDAMNER la SCI IRM GESTION à relever les époux [G] de toutes les 

éventuelles condamnations prononcées à leur encontre,

EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 2.500 eu titre des dispositions 

de l'article 700 du code de procédure civile,

 CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens d'appel, ces derniers distraits au profit 

de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit'.



Ils soutiennent que la SCI HOLYLAND ne démontre pas le lien de causalité entre les infiltrations alléguées et l'absence de location de son bien.

Ils affirment que le sinistre a été géré dans des délais raisonnables et que le délai de réalisation des travaux, alors qu'était attendu le rapport de l'expertise amiable de l'assureur dommages ouvrages, ne leur est pas imputable. 

Ils font valoir que les dégâts évoqués par la SCI HOLYLAND dans l'appartement M03 n'empêchaient pas que le logement soit occupé et loué.

Subsidiairement, ils sollicitent la garantie de leur mandataire auquel il reproche de n'avoir pas fait exécuter rapidement les travaux d'étanchéité.



Par conclusions notifiées le 17 août 2021 sur le RPVA, la SARL IRM GESTION demande à la cour de statuer en ce sens :

'Confirmer le jugement du tribunal judiciaire-pôle de proximité de Marseille en date du 07/01/2021. 

Débouter la SCI HOLYLAND de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

Condamner la SCI HOLYLAND à payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens d'appel'.



Elle conteste toute faute dans l'exécution de son mandat. Elle soutient qu'il a fallu attendre le résultat de l'expertise diligentée par l'assureur dommages ouvrages, saisi par le syndic. Elle relève que le rapport n'a été déposé que le 16 décembre 2016. Elle précise avoir attendu la communication d'un devis; elle explique que ce devis ne lui a été donné que le 10 février 2017 et que les travaux ont été réalisés le 12 avril 2017.

En tout état de cause, elle estime que la SCI HOLYLAND ne démontre pas que le logement ne pouvait être loué avant la réalisation des travaux.

 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 juin 2022.



MOTIVATION



S'agissant de la responsabilité des époux [G] envers la SCI HOLYLAND



Selon l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016,tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Le mandataire de la SCI HOLYLAND a avisé Monsieur [G] par lettre du 13 juillet 2016 de la mise en demeure faite à son mandataire le jour même. Aux termes de cette mise en demeure, il était évoqué l'existence d'un dégâts des eaux affectant les logements dont la SCI était propriétaire, dont la cause proviendrait de l'appartement des époux [G]. Il était également mentionné que le locataire des consorts [G], qui n'avait pas trouvé le lieu d'où pouvait provenir la fuite, s'était plaint de ce que la baignoire s'était affaissée; il était demandé au mandataire des consorts [G] de procéder à une recherche de fuite. Le mandataire de la société HOLYLAND, dans la lettre faite au mandataire des consorts [G], envoyée à Monsieur [G], expliquait s'être rapproché du syndic qui lui avait indiqué qu'aucun sinistre n'avait été signalé dans les parties communes pouvant expliquer ce dégâts des eaux.



Le 08 novembre 2016, le syndic a fait une déclaration de sinistre. Son assureur a diligenté une expertise qui a conclu (pièce 4 de l'appelant) qu'il existait des infiltrations en plafond des salles de bains des appartements M03 et M13 (appartenant à la SCI HOLYLAND), provenant de l'appartement M23 (appartenant aux consorts [G] et loué par ces derniers), causé par un défaut d'étanchéité périmétrique de la baignoire, lié à un défaut d'entretien des joints de la celle-ci.



Il est acquis que les infiltrations affectant les logements de la SCI HOLYLAND proviennent d'une défaillance des joints de la baignoire du logement appartement aux consorts [G]. Monsieur [G] a été avisé par lettre du 13 juillet 2016 que la cause probable des infiltrations provenait de son logement; les consorts [G] ne démontrent pas avoir agi pour procéder à une recherche de fuite dans leur logement. Ils savaient que le syndic ne déplorait, en juillet 2016, aucun sinistre sur les parties communes pouvant expliquer l'existence des infiltrations affectant les logements de la SCI HOLYLAND; il leur appartenait dès lors de faire toute diligence pour qu'une recherche de fuite soit mise en oeuvre sans qu'il attendre les conclusions de l'expertise amiable diligentée par le syndic de copropriété.

Les travaux de réparation sur la baignoire du logement appartenant aux consorts [G], n'ont été effectués que le 12 avril 2017.

Les époux [G] ont commis une faute à l'égard de la SCI HOLYLAND liée au retard pris pour effectuer les travaux d'étanchéité de la baignoire.



Sur la responsabilité de la société IRM GESTION à l'égard de la SCI HOLYLAND



La société IRM GESTION, avisée par courriel du 26 mai 2016 de l'existence d'infiltrations dans les logements appartenant à la SCI HOLYLAND dont la provenance supposée était le logement appartenant aux époux [G], a été mise en demeure par lettre du 13 juillet 2016 d'effectuer une recherche de fuite. Il lui était indiqué dans cette lettre que le syndic ne déplorait aucun sinistre dans les parties communes pouvant expliquer la cause des infiltrations. Elle aurait dû procéder à une recherche de fuite et ne pouvait se contenter d'attendre les résultats de l'expertise amiable diligentée par l'assureur du syndic qui avait déclaré le sinistre le 08 novembre 2016, soit plus de six mois après la survenance des désordres.

A ce titre, elle a commis une faute à l'égard de la SCI HOLYLAND en raison du retard pris dans les travaux d'étanchéité de la baignoire du logement des époux [G] dont elle était le mandataire.



Sur le préjudice subi par la SCI HOLYLAND



Les locataires de l'appartement en cause ont quitté les lieux le 29 décembre 2016. Un état des lieux a été établi à cette occasion (pièce 8 de l'appelant). Il y est mentionné que le plafond et les murs de la salle de bains sont dégradés à la suite d'un dégâts des eaux.



Il est exact que la salle de bains n'est pas inutilisable.



Toutefois, la dégradation d'une partie du plafond de la salle de bains et des murs, alors que la cause du dégât des eaux n'avait toujours pas été traitée au départ du locataire, rendait plus difficile la location de cet appartement d'un loyer de 951 euros majoré de 100 euros de provision sur charges. Les travaux d'étanchéité dans l'appartement des consorts [G] n'ont eu lieu que le 12 avril 2017 et il a fallu procéder à des travaux d'embellissement pour réparer les désordres subis dans cette pièce.



Le préjudice de la SCI HOLYLAND consiste en réalité en la perte d'une chance d'avoir pu louer rapidement le logement après le départ de son locataire. Cette perte de chance doit être évaluée à 40% du montant du loyer sur six mois, soit une somme arrondie à 2300 euros.

Ce préjudice est en lien avec les fautes commises par les consorts [G] et la société IRM GESTION.



Il convient en conséquence de condamner in solidum les consorts [G] et la société IRM GESTION à verser cette somme à la SCI HOLYLAND.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



Sur l'appel en garantie formé par les consorts [G] à l'égard de la société IRM GESTION



L'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.



L'article 1991 du code civil stipule que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon l'article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



La charge de la preuve d'une mauvaise exécution du mandat incombe au mandataire.



La mission du mandataire des consorts [G], la SARL IRM GESTION, selon contrat conclu le 15 janvier 2014, porte sur la gestion des loyers et celle des travaux. A ce titre, cette société devait 'faire exécuter toutes menues réparations incombant au mandant et celles plus importantes mais urgentes, en aviser rapidement le mandant; prendre toutes mesures conservatoires. Pour tous les autres travaux, les faire exécuter après accord écrit du mandant; s'adjoindre le concours d'un maître d'oeuvre ou d'un technicien, si le mandataire le juge nécessaire et après accord écrit du mandant; en régler les factures dans la limites des fonds disponibles'. 

La SARL IRM GESTION, mise en demeure dès le 13 juillet 2016 d'une probable cause d'infiltrations provenant de l'appartement dont elle avait la gestion, alors qu'aucun sinistre sur les parties communes n'avait été déclaré, aurait dû procéder rapidement à une recherche de fuite et ne pas se contenter d'attendre l'expertise amiable de l'assureur dommages-ouvrages du syndic, qui avait été saisi le 08 novembre 2016, alors qu'elle était avisée depuis le 26 mai 2016 de l'existence de ses désordres estimés provenir du bien des consorts [G].



En s'abstenant de procéder à une recherche de fuite et en retardant en conséquence les travaux d'étanchéité qui se sont révélés nécessaires, la SARL IRM GESTION n'a pas bien exécuté son mandat de gestion.



Elle a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard des consorts [G] et sera condamnée à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre.



Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile



Les consorts [G] et la SARL IRM GESTION sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum au paiement des dépens de première instance et d'appel. 



Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SCI HOLYLAND les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en cause d'appel. Les époux [G] et la SARL IRM GESTION seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SARL IRM GESTION devra garantir les consorts [G] du paiement de cette indemnité.

La SARL IRM GESTION sera déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'est pas équitable de laisser à la charge des consorts [G] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance et en appel; la SARL IRM GESTION doit les garantir des sommes auxquelles ils ont été condamnés. Cette société sera également condamnée à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a laissé à la charge des parties les dépens qu'elles ont exposés. Il sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée par la SARL IRM GESTION fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Il sera infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes faites au titre des frais irrépétibles pour les autres parties.



PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe



INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté la demande faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par la SARL IRM GESTION,



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT



CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [G] et Madame [R] [G] d'une part et la SARL IRM GESTION d'autre part à verser à la SCI HOLYLAND la somme de 2300 euros de dommages et intérêts, au titre de sa perte de chance d'avoir pu rapidement relouer son bien,



CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [G] et Madame [R] [G] d'une part et la SARL IRM GESTION d'autre part à verser à la SCI HOLYLAND la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,



CONDAMNE la SARL IRM GESTION à garantir Monsieur [B] [G] et Madame [R] [G] des sommes auxquelles ces derniers ont été condamnés,



CONDAMNE la SARL IRM GESTION à payer à Monsieur [B] [G] et Madame [R] [G] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,



REJETTE la demande de la SARL IRM GESTION au titre des frais irrépétibles exposés en appel,



CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [G] et Madame [R] [G] d'une part et la SARL IRM GESTION d'autres part aux dépens de première instance et d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,