Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 12 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 12 OCTOBRE 2022



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03957 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKLK



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Février 2022 -Juge des contentieux de la protection de MONTREUIL SOUS BOIS - RG n° 21-000133





APPELANTE 



S.C.I. ANTHONY CHOUMERT IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Assistée par Me Jérôme BEYOUNES substituant Me Cécile MARTIN SEGUR, avocat au barreau de PARIS, 





INTIMEE 



Mme [L] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque P120 





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 septembre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Patricia LEFEVRE, Conseiller, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président,

Patricia LEFEVRE, Conseiller,

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN





ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition. 



******

Selon acte sous seing privé en date du 24 novembre 2015, la société Anthony Choumert immobilier a donné à bail à Mme [H] un studio situé [Adresse 1]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 500 euros hors charges.



Mme [H] avait été autorisée, par un courrier de la société Anthony Choumert immobilier en date du 8 août 2014, à effectuer un percement entre ce studio et l'appartement de trois pièces contigu, objet d'un bail conclu entre les parties, le 18 juillet 2014.



Après avoir notifié un congé pour vendre l'appartement de trois pièces en date du 8 janvier 2020 et la conclusion, le 29 juillet 2020, d'un protocole d'accord de résiliation amiable et anticipée du bail du 18 juillet 2014 avec possibilité pour la locataire de se maintenir dans l'appartement jusqu'au 31 janvier 2021 qui n'a pas été respecté, la société Anthony Choumert immobilier a engagé une procédure de référé expulsion. 



Par ordonnance du 28 octobre 2021 le juge des contentieux de la protection de Montreuil sous bois a débouté la société Anthony Choumert Immobilier de l'ensemble de ses demandes, considérant que le bail du 18 juillet 2014 avait été tacitement reconduit pour une période de trois années ayant commencé à courir le 1er août 2020. Cette décision a été déférée à la cour d'appel.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 mai 2021 reçue le 22 mai suivant, la société Anthony Choumert immobilier a délivré un congé pour vendre au prix de 136 000 euros le studio loué le 24 novembre 2015, congé à effet du 27 novembre 2021. Puis par acte extra-judiciaire en date du 15 décembre 2021, la société Anthony Choumert Immobilier a engagé une procédure de référé expulsion, aux conditions d'usage et avec obligation de remettre en état le mur percé, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montreuil sous bois.



Par ordonnance contradictoire en date du 11 février 2022, le juge des référés, a dit n'y avoir lieu a référé, a rappelé que sa décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire et a condamné la société Anthony Choumert immobilier à payer à Mme [H] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Le 18 février 2022, la société Anthony Choumert immobilier a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 avril 2022, elle demande à la cour, au visa des articles 809 du code de procédure civile, 1103, 1113, 1240 et 1730 du code civil, ainsi que de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, faisant droit à ses demandes, d'infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau, sous divers juger reprenant ses moyens de :

- ordonner l'expulsion de Mme [H] et de tous occupants de son chef du studio situé [Adresse 1] (lot n°84 de la copropriété) dès la signification de l'arrêt à intervenir, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier ;

- autoriser l'enlèvement et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans le studio dans un garde meubles, qu'elle désignera ou dans tout autre lieu à son choix, aux risques et périls de Mme [H] et à ses frais ; 

- ordonner à Mme [H] de lui remettre les clés du studio ou, le cas échéant, à son mandataire et lui enjoindre de procéder à la remise en état du mur percé entre le lot N°85 (l'appartement) et le lot N°84 (le studio) de la copropriété, à compter de la signification de l'ordonnance à venir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et à défaut, condamner Mme [H] au paiement de la somme de 1 400 euros HT (soit 1.540 euros TTC), correspondant aux travaux de remise en état estimés selon devis fourni ; 

- condamner Mme [H] à lui verser une indemnité d'occupation journalière égale au loyer mentionné dans le bail, à compter du 28 novembre 2021 et jusqu'à la libération effective du studio par la remise des clés ; 

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à une somme égale au loyer quotidien fixé contractuellement, charges inclues, soit 17,50 euros HT par jour, à compter de l'arrêt à intervenir et jusqu'à parfaite libération du studio ; 

- ordonner l'indexation de l'indemnité d'occupation conformément aux stipulations contractuelles ; 

- condamner Mme [H] à lui payer la somme de 2 000 euros, au titre de la perte de chance de vendre rapidement le studio ; 

- rappeler l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé (sic) à intervenir ; 

- condamner Mme [H] à payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens de première instance et d'appel. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 mai 2022, Mme [H] demande à la cour de débouter la société Anthony Choumert immobilier de ses demandes et, sous divers juger reprenant ses moyens de lui octroyer un délai de 24 mois à compter du 27 novembre 2021 pour quitter les lieux, étant précisé qu'elle respectera d'ici là les clauses du bail, et remettra comme convenu le logement en état avant son départ. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la société Anthony Choumert immobilier au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.





SUR CE,



En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'alinéa 2 de ce texte précise que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Le trouble manifestement illicite visé ci-dessus s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente

de la règle de droit. L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable. 



Contrairement aux allégations de Mme [H], le sort de la procédure d'expulsion relative à l'appartement mitoyen, objet d'un autre bail est sans incidence sur le sort du bien loué le 24 novembre 2015 et sur la validité du congé délivré le 17 mai 2021 qui n'est d'ailleurs pas contestée.



En l'espèce, le congé pour vendre délivré le 17 mai 2021 apparaît conforme aux prescriptions

de l'article 15-II alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, indiquant les prix et conditions de la

vente et ayant été adressé six mois avant le terme du bail, étant observé que si le juge des

référés, juge du provisoire, n'a pas le pouvoir de le valider ou de l'annuler, il peut à tout le

moins constater, comme en l'espèce, qu'aucun moyen pertinent n'est développé pour s'opposer à son application.



Par conséquent, Mme [H] apparaît occupante sans droit ni titre depuis le 28 novembre 2021. La décision déférée sera infirmée et l'expulsion sollicitée sera ordonnée dans les conditions indiquées au dispositif du présent arrêt.



L'obligation pour la locataire de remettre les lieux en l'état en supprimant l'ouverture autorisée en 2014 n'est pas sérieusement contestable et n'est pas contestée par Mme [H] qui indique vouloir s'y conformer. Il sera fait droit à cette demande dans les conditions indiquées au dispositif sans qu'il y ait lieu d'assortir cette obligation d'une astreinte, aucune volonté de résistance du locataire n'étant établie.



S'agissant des demandes pécuniaires de la société Anthony Choumert immobilier, celle-ci sollicite le paiement d'une indemnité journalière d'occupation égale au montant du loyer à compter du 28 novembre 2021. Il en résulte qu'elle demande le paiement de sa créance elle-même, alors que le juge des référés peut seulement allouer une provision de ce chef. 

Il n'y a donc pas lieu à reféré de ce chef.



Pour le même motif, sa demande en paiement de la somme de 1400 euros ht au titre des travaux de remise en état et celle tendant à l'allocation de dommages et intérêts ne peuvent pas prospérer devant le juge des référés.



Enfin, Mme [H] sollicite un délai supplémentaire pour quitter les lieux, faisant état de revenus limités et de sa situation familiale ainsi que de recherches difficiles de relogement. S'agissant de ces dernières, Mme [H] produit uniquement une demande de relogement dans le parc social. Elle ne tente pas d'établir que la baisse de son activité artisanale en 2020 qu'elle impute notamment à la crise sanitaire (sa pièce 11) aurait perduré en 2021 et qu'elle n'aurait pas retrouvé désormais, son niveau de revenu antérieur (plus de 40 000 euros) qui lui permettait d'accéder au parc privé locatif. Sa demande de délai pour quitter les lieux sera, en conséquence, rejetée. 



Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront infirmées. Mme [H] sera condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité au titre des frais exposés par la société Anthony Choumert immobilier pour assurer sa défense.





PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance entreprise ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Constate que Mme [L] [H] est occupante sans droit ni titre du studio situé [Adresse 1] (Seine-Saint-Denis), lot n°84 de la copropriété, depuis le 28 novembre 2021, en conséquence, 



Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [H] et de tous les occupants de son chef de l'appartement situé [Adresse 1] (Seine-Saint-Denis), lot n°84 de la copropriété, dans un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier ; 



Autorise l'enlèvement et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans l'appartement dans un garde meubles ou dans tout autre lieu au choix de la SCI Anthony Choumert immobilier, aux risques et périls de Mme [L]

[H] et à ses frais ; 



Ordonne à Mme [L] [H] de remettre les clés de l'appartement à la SCI Anthony Choumert immobilier ou, le cas échéant, à son mandataire ; 



Ordonne à Mme [L] [H] de procéder au rebouchage et à la remise en état du mur

percé entre le lot 84 et l'appartement mitoyen avant son départ des lieux ; 



Rejette la demande de délais formée par Mme [L] [H] ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;



Rejette toute autre demande des parties ;



Condamne Mme [L] [H] à verser à la SCI Anthony Choumert immobilier la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.

 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT