Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 12 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 12 OCTOBRE 2022



(n° , 22 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/21548 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6ORR



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 13/08928





APPELANTE

 

SCI NICOTOM

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Arnaud GUYONNET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

ayant pour avocat plaidant : Me Valérie DUBOIS, avocat au barreau de l'ESSONNE









INTIMES 



Monsieur [L] [E]

né le 13 avril 1984 à Trappês (78)

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Blandine DAVID de la SELARL BALAVOINE et DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : L0165

ayant pour avocat plaidant : Me Franck ZEITOUN de la SELARL ZEITOUN FRANCK, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 467





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE REUNION ATLANTIQUE, [Adresse 2] représenté par Maître [O] [Y], administrateur provisoire

C/O Maître [O] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représenté par Me Blandine DAVID de la DAVID de la SELARL BALAVOINE et DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : L0165

ayant pour avocat plaidant : Me Franck ZEITOUN de la SELARL ZEITOUN FRANCK, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 467











SCI TOUT UN DÉCOR

[Adresse 2]

[Localité 4]

Signification P.V. 659



DEFAILLANTE







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



La société civile immobilière Tout un décor et la société civile immobilière Nicotom sont copropriétaires de lots au sein de l'immeuble Réunion Atlantique sis [Adresse 2], placé sous le statut de la copropriété.



M. [L] [E], gérant de la société Smith anciennement dénommée Bremat, a exercé les fonctions de syndic bénévole de cette copropriété à compter du 10 juin 2010.



Les sociétés Tout un décor et Nicotom ont contesté la gestion de la copropriété faite par M. [E].



Par courrier du 19 novembre 2012, la société ACM Gestion a convoqué les copropriétaires pour une assemblée générale du 14 décembre 2012.



Faisant valoir que la société ACM Gestion n'avait pas été désignée syndic au cours d'une assemblée générale des copropriétaires, les sociétés Tout un décor et Nicotom s'y sont opposées.



Par courrier du 20 novembre 2012 réitéré le 10 décembre 2012, la société Nicotom a sollicité auprès de M. [E] la copie d'un certain nombre de justificatifs et rappelé que tout nouveau syndic doit être légalement désigné, sauf à encourir la nullité de l'assemblée générale dans le cadre d'une procédure judiciaire envisagée.



Par courrier du 5 décembre 2012, M. [E] a indiqué que les pièces sollicitées pouvaient être consultées.

Par lettre, M. [E] a convoqué l'assemblée générale ordinaire pour le 11 avril 2013.



Par assemblée générale du 11 avril 2013, la société ACM Gestion a été désignée syndic et l'examen des autres résolutions reporté ultérieurement.



Par courrier du 13 septembre 2013, la société ACM Gestion a convoqué une assemblée générale pour le 10 octobre 2013, laquelle s'est tenue à cette date.



Les sociétés Tout un décor et Nicotom se sont opposées à différentes résolutions.



Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié.



Par acte d'huissier du 17 décembre 2013, les sociétés Tout un décor et Nicotom ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Réunion Atlantique et M. [E] en qualité de précédent syndic de ce dernier devant le tribunal de grande instance d'Évry aux fins de voir :

- annuler les résolutions n°7 à 12 et 16,18, 20 et 26 de l'assemblée générale du 10 octobre 2013,

- condamner M. [E], en qualité de précédent syndic, à remettre en état, à ses frais, les parties communes de l'immeuble sur lesquelles des travaux ont été entrepris sans autorisation de l'assemblée générale, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

- les dispenser de la participation aux charges afférentes la présente procédure en application de l'article 10-1 b, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner le syndicat des copropriétaires à faire démonter les pylônes en béton installés sur les parties communes de l'immeuble, aux frais du syndicat de copropriété et pour le compte de qui il appartiendra, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner à titre solidaire M. [E] et la société ACM Gestion, en qualité de syndic en exercice représentant le syndicat des copropriétaires, à leur payer chacune, outre les dépens de l'instance, la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La société ACM Gestion a démissionné de ses fonctions de syndic.



Selon ordonnance du 29 août 2014, Me [Y] a été désignée aux fonctions d'administrateur provisoire de la copropriété. Cette mission a été prorogée par différentes ordonnances.



Par jugement du 12 juillet 2018, le tribunal de grande instance d'Évry a :



- déclaré la société Tout un décor irrecevable à solliciter l'annulation des résolutions n°9, 16, 18, 20 et 26,

- débouté la société Nicotom de ses demandes d'annulation des résolutions n°7 à 12, 16, 18, 20 et 26 et la société Tout un décor de ses demandes d'annulation des résolutions n°7 à 8, 10, 11 et 12,

- débouté les sociétés Tout un décor et Nicotom de leur demande de condamnation à remettre en état sous astreinte formée contre M. [E],

- débouté les sociétés Tout un décor et Nicotom de leur demande de condamnation à remettre en état sous astreinte formée contre le syndicat des copropriétaires,

- ordonné à la société Nicotom, à ses frais, la remise en état d'origine conformément à l'état descriptif de division et au plan de division joints au procès-verbal de constat d'huissier de Me [H] dressé le 2 juin 2014 concernant :


la clôture des parties communes et la clôture de la voierie qui va de l'escalier de secours à la rue,

l'apposition d'une grille extérieure devant la porte de la société Nicotom,

la création d'une porte extérieure,

la fixation de deux caméras sur la façade en partie arrière du bâtiment, ces deux caméras devant être retirées,


et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard, dans un délai commençant à courir 3 mois après la signification du présent jugement et dans un délai maximum de 6 mois ;

- condamné la société Tout un décor à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20.398,76 € arrêtée au 24 janvier 2018, appel du 1er trimestre 2018 inclus concernant les charges de copropriété dues au 31 décembre 2016 et appels provisionnels dus du 1er janvier 2017 au 24 janvier 2018, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal,

- condamné la société Nicotom à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.469,38 € arrêtée au 24 janvier 2018, appel du 1er trimestre 2018 inclus concernant les charges de copropriété dues an 31 décembre 2016 et appels provisionnels dus du 1er janvier 2017 au 24 janvier 2018, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal,

- débouté M. [E] de sa demande de dommages et intérêts, 

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, 

- condamné les sociétés Tout un décor et Nicotom aux dépens, avec distraction,

- condamné les sociétés Tout un décor et Nicotom à payer les sommes de 2.500 € au syndicat des copropriétaires et 2.500 € à M. [E],

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



La société Nicotom a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er octobre 2018.



Par ordonnance du 16 septembre 2020, le conseiller de la mise en état, au visa de l'article 525-1 du code de procédure civile, a :

- ordonné l'exécution provisoire du jugement du 12 juillet 2018 en ce qu'il a condamné la SCI Tout un décor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Réunion Atlantique représenté par Me Florence Tulier Polge, administrateur provisoire, la somme de 20.398,76 € arrêtée au 24 janvier 2018, appel du 1er trimestre 2018 inclus concernant les charges de copropriété dues an 31 décembre 2016 et appels provisionnels dus du 1er janvier 2017 au 24 janvier 2018, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal,

- dit que les parties conserveront à leur charge les frais et dépens relatifs au présent incident.



La procédure devant la cour a été clôturée le 18 mai 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions du 25 juin 2019, par lesquelles la société Nicotom, appelante, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1382 ancien du code civil et 55 du décret du 17 mars 1967, à : 

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :


débouté M. [E] de sa demande de dommages et intérêts,

débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,


en conséquence, statuant à nouveau,

- annuler les résolutions 7 à 12 et 16, 18, 20 et 26 de l'assemblée générale du 10 octobre 2013,

- condamner M. [E], en qualité de précédent syndic à remettre en état, à ses frais, les parties communes de l'immeuble sur lesquelles les travaux de cloisonnement, d'ouverture et de modification de façades, d'aménagement de terrasse et d'élargissement de la dalle en béton comprise entre le lot 5 et le local EDF, de clôture du parking ont été entrepris sans autorisation de l'assemblée générale, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

- condamner le syndicat des copropriétaires à faire démonter les pylônes en béton installés sur les parties communes de l'immeuble, à ses frais et pour le compte de qui il appartiendra, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

- dispenser la société Nicotom de la participation aux charges afférentes à la présente procédure en application de l'article 10-1 b, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

- débouter le syndicat des copropriétaires et M. [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner à titre solidaire M. [E] et le syndicat des copropriétaires à verser à la société Nicotom la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner à titre solidaire M. [E] et le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance ;



Vu les conclusions du 23 septembre 2021, par lesquelles le syndicat des copropriétaires et M. [E], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 10, 14-1, 18 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 décret du 17 mars 1967, 1103, 1342-4 et 1342-7 du code civil, de : 

- confirmer le jugement en ce qu'il a :


déclaré la société Tout un décor irrecevable en sa demande d'annulation des résolutions 9, 16,18, 20 et 26,

débouté la société Nicotom de ses demandes d'annulation des résolutions 7 à 12, 16, 18, 20 et 26,

débouté la société Tout un décor de ses demandes d'annulation des résolutions 7 à 8, 10,11 et 12,

débouté les sociétés Tout un décor et Nicotom de leur demande de condamnation à remettre en état sous astreinte formée contre M. [E],

débouté les sociétés Tout un décor et Nicotom de leur demande de condamnation à remettre en état sous astreinte formée contre le syndicat des copropriétaires,

ordonné à la société Nicotom aux frais de cette dernière, la remise en état d'origine, conformément à l'état descriptif de division et au plan de division joints au PV de constat de Me [H] du 2 juin 2014 concernant:


* la clôture des parties communes et la clôture de la voierie qui va de l'escalier de secours à la rue,

* l'apposition d'une grille extérieure devant la porte de la société Nicotom,

* la création d'une porte extérieure,

* la fixation de deux caméras sur la façade en partie arrière du bâtiment, ces deux caméras devant être retirées,

et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard dans un délai commençant à courir 3 mois après la signification du jugement et dans un délai maximum de 6 mois,


condamné la société Tout un décor à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 20.398,76 € montant de la dette arrêtée au 1er trimestre 2018 majorée des intérêts au taux légal,

condamné la société Nicotom à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 12.469,38 € montant de la dette arrêtée au 1er trimestre 2018 majorée des intérêts légaux,


- condamner la société Nicotom à régler au syndicat des copropriétaires la somme de

10.119,84 € montant de la dette arrêtée au 3ème trimestre 2021 majorée des intérêts légaux,

- condamner la société Tout un décor à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 12.942, 64 € montant de la dette arrêtée au 3ème trimestre 2021 majorée des intérêts légaux,

- infirmer le jugement rendu le jugement en ce qu'il a débouté M. [E] et le syndicat des copropriétaires de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

statuant à nouveau et dans cette limite,

- condamner les sociétés Tout un décor et Nicotom à régler au syndicat des copropriétaires de la somme de 5.000 € chacune, soit 10.000 € au total, à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil,

- condamner les sociétés Tout un décor et Nicotom à régler à M. [E] la somme de 5.000 € chacune, soit 10.000 € au total à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l'ancien article 1382 ancien du code civil,

- donner acte au syndicat des copropriétaires qu'il s'en rapporte à justice en ce que le jugement a rejeté la demande de remise en état concernant l'abattage d'arbres effectuée par l'appelante, celle concernant l'apposition d'une enseigne en façade et celle concernant les films posés sur les fenêtres, faute d'éléments suffisants,

y ajoutant,

- condamner in solidum les sociétés Tout un décor et Nicotom aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile,

- condamner la société Nicotom à payer la somme supplémentaire de 4.000 € au syndicat des copropriétaires et à payer la somme supplémentaire de 2.500 € à M. [E] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, majorée des intérêts légaux,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- à défaut de règlement amiable des causes de l'arrêt à intervenir, mettre à la charge des sociétés Tout un décor et Nicotom l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article A 444-32 du code de commerce,

- condamner in solidum les sociétés Tout un décor et Nicotom à payer les frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualité qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- débouter la société Nicotom de toutes demandes plus amples ou contraires ; 



Vu la signification des conclusions du 27 décembre 2018, à la requête de la société Nicotom, délivrée à la société Tout un décor, par un acte d'huissier du 2 janvier 2019 de remise à personne morale, sachant que les prétentions sont les mêmes que dans les conclusions du 25 juin 2019 ; l'acte a été signifié à l'adresse [Adresse 2], le gérant ayant confirmé à l'huissier l'adresse du siège social ;



Vu la signification des conclusions du 23 septembre 2021, à la requête de M. [E] et du syndicat des copropriétaires, délivrée à la société Tout un décor, par un acte d'huissier du 13 octobre 2021 ayant donné lieu à un procès-verbal de vaines recherches de l'article 659 du code de procédure civile ; l'acte a été signifié à l'adresse [Adresse 2] ;



SUR CE,



La société Nicotom a fait signifier la déclaration d'appel à la société Tout un Décor, à l'adresse [Adresse 2], par un acte d'huissier du 15 novembre 2018 ayant donné lieu à un procès-verbal de vaines recherches de l'article 659 du code de procédure civile, l'huissier précisant qu'une employée d'une société située à cette même adresse lui a déclaré que la société Tout un Decor n'était plus à cette adresse ; l'arrêt sera rendu par défaut ;



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; 



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :



Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :

- déclaré la société Tout un décor irrecevable à solliciter l'annulation des résolutions 9, 16, 18, 20 et 26,

- débouté la société Tout un décor de ses demandes d'annulation des résolutions 7 à 8, 10, 11 et 12,

- débouté la société Tout un décor de sa demande formée contre M. [E], de condamnation à remettre en état sous astreinte,

- débouté la société Tout un décor de sa demande formée contre le syndicat des copropriétaires, de condamnation à remettre en état sous astreinte,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée contre la société Nicotom, de condamnation à remettre en état sous astreinte, concernant l'abattage d'arbres sur les parties communes, l'apposition d'une enseigne en façade et les fenêtres recouvertes d'un film,

- condamné la société Tout un décor à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20.398,76 € arrêtée au 24 janvier 2018, appel du 1er trimestre 2018 inclus concernant les charges de copropriété dues au 31 décembre 2016 et appels provisionnels dus du 1er janvier 2017 au 24 janvier 2018, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal,

- condamné la société Tout un décor à payer les sommes de 2.500 € au syndicat des copropriétaires et 2.500 € à M. [E],

- débouté la société Tout un décor de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure,

- débouté la société Tout un décor de sa demande à titre subsidiaire de séquestre du montant des charges réclamées,

- débouté la société Tout un décor de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





Sur la demande d'annulation des résolutions n°7 à 12 et 16, 18, 20 et 26 de l'assemblée générale du 10 octobre 2013 formée par la société Nicotom



La société Nicotom sollicite l'annulation de ces résolutions notamment sur le fondement de l'abus de majorité ;



Aux termes de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 10 octobre 2013, 'Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ...' ;



Aux termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 10 octobre 2013, 'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ...' ;



Aux termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 10 octobre 2013, 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;

d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi du 3 décembre 2000 ;

e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;

f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble' ; 



C'est au copropriétaire se prévalant du caractère abusif d'une décision d'en rapporter la preuve ; il y a en principe abus de majorité ou excès de pouvoir, lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ;




sur la résolution n°7 relative au contrat de fourniture électrique




La société Nicotom fonde sa demande d'annulation de la résolution n°7, sur l'abus de majorité, sur la nécessité du vote préalable de l'assemblée générale pour le contrat de fourniture électrique et sur l'absence de qualité du syndic pour signer le contrat litigieux sans l'approbation préalable de l'assemblée générale ; elle estime que le vote constitue un abus de majorité en ce qu'il favorise l'intérêt personnel de M. [E] et est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, au motif que des sociétés, dont M. [E] est gérant, avaient préalablement négocié à la baisse le prix d'acquisition de lots, en échange de la réalisation de travaux d'électricité permettant la pose de compteurs individuels et que ces sociétés n'ont pas réalisé lesdits travaux ;



Aux termes de l'article 18 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, 'Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres, dispositions de la présente loi ou par une déliberation spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des déliberations de l'assemblée générale, 

- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci' ;



L'assemblée générale du 10 octobre 2013 a adopté à la majorité de l'article 25 la résolution n°7 ainsi rédigée :

'Approbation du contrat EDF

Approbation du contrat de fourniture électrique EDF en annexe 10 pour l'unique compteur EDF alimentant intégralement les bâtiments A, B et C avec diminution à 90 KVA de la puissance, prise d'effet au 01/01/2012 et répartition en charge commune générale de tous les lots de copropriété du 01/01/2012 au 06/05/2013 pour un montant de 41.071,31 €. Ce montant sera réparti en même temps que l'appel de fonds du 15 octobre 2013" ;



Ce contrat a été signé le 28 novembre 2011 par M. [E], en qualité de syndic bénévole ; il a pour objet la fourniture d'énergie électrique au tarif vert A5 et a une durée provisoire d'un an ;



Compte tenu de la nature de ce contrat, il ne s'agit pas d'une gestion courante de l'immeuble et il ne pouvait être contracté par le syndic, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, qu'en cas d'urgence, avant d'être par la suite validé par l'assemblée générale ;

Il ressort du contrat du 28 novembre 2011 (pièce 6) et des attestations des copropriétaires, M. [N] gérant de la société Açores (pièce 3), et Mme [W] (pièce 4), que le vendeur initial avait signé un contrat d'électricité avec EDF, d'une puissance de 300 KVA, surdimensionnée par rapport aux besoins en puissance de la copropriété ; le nouveau contrat du 28 novembre 2011 avait pour objet de diminuer cette puissance à 90 KVA et en conséquence le coût de l'abonnement ; il était urgent de signer ce nouveau contrat avant la date de reconduction automatique du contrat précédent ;



Les travaux d'électricité permettant la pose de compteurs individuels qui devaient être réalisés par les sociétés dont M. [E] est gérant, ayant pris du retard, l'absence de signature du nouveau contrat aurait eu pour effet la reconduction du contrat, fixant une prestation surdimensionnée à hauteur de 300 KVA et des factures élevées au préjudice de l'ensemble des copropriétaires ;



C'est donc conformément aux dispositions de l'article 18 précité, que M. [E], en sa qualité de syndic bénévole, a souscrit ce contrat en urgence, sans autorisation préalable de l'assemblée générale ;



En validant ce contrat par le vote de la résolution n°7, l'assemblée générale a agi dans l'intérêt commun de la copropriété puisqu'il est justifié que ce contrat était dans l'intérêt de tous les copropriétaires en ce qu'il a permis la fourniture d'électricité à un moindre coût, aux parties communes et aux parties privatives de l'ensemble de l'immeuble, dans l'attente de la réalisation des travaux relatifs à la pose de compteurs individuels ;



Ainsi, et même à supposer que les sociétés, dont M. [E] est le gérant, aient commis des fautes à l'origine du retard dans les travaux relatifs à la pose des compteurs individuels, la société Nicotom ne démontre pas qu'en validant ce contrat par le vote de la résolution n°7, l'assemblée générale ait agi, sans profit pour elle-même, dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Nicotom de sa demande de nullité de la résolution n°7 ;




sur la résolution n°8 relative à la répartition des factures d'eau




La société Nicotom fonde sa demande d'annulation de la résolution n°8, sur le fait que M. [E], syndic, n'a pas rempli son obligation de tenir les pièces comptables à la disposition des copropriétaires, n'a pas produit la facture d'eau de novembre 2011 à décembre 2013 pour le vote sur la répartition en charge commune et que le montant prévisionnel des charges d'eau en 2013 correspond à plus du double du budget prévisionnel ;



Aux termes des dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, 'Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par1'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellernent les pièces le même jour' ; 



L'article 9 alinéa 1, du décret de1967 prévoit que la convocation à l'assemblée générale 'rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale' ; 



Lorsque l'assemblée générale, n'a pas encore arrêté les modalités de consultation des pièces justificatives des charges, la méconnaissance de cette exigence, impossible à respecter, ne peut entraîner la nullité de la décision d'approbation des comptes ; la seule obligation du syndic est alors de tenir les documents à la disposition des copropriétaires ; 



L'article 11 I du décret du 11 mars 1967 liste les pièces qui doivent être notifiées au plus tard en même temps que l'ordre du jour pour la validité de la décision ;



L'assemblée générale du 10 octobre 2013 a adopté à la majorité de l'article 24 la résolution n°8 ainsi rédigée :

'Approbation répartition eau

Approbation de répartition en charge commune générale au tantième des factures de distribution d'eau à compter du 17 novembre 2011 .. .' ; 



Les premiers juges ont exactement noté que :

'Les modalités de consultations des pièces comptables n'avaient pas été valablement fixées préalablement à la convocation du 13 septembre 2013.

En effet, il résulte des pièces produites par les sociétés Tout un décor et Nicotom qu'elles ont contesté la validité tant de la convocation du 19 novembre 2012 que de l'assemblée générale du 14 décembre 2012 au motif qu'elle avait été convoquée par la société ACM Gestion et non par M. [E] (pièces 10 et 12).

Prenant acte de cette nullité encourue et conformément aux demandes des sociétés Tout un décor et Nicotom, M. [E], en sa qualité de syndic bénévole, a convoqué une nouvelle assemblée générale pour le 11 avril 2013 avec le même ordre du jour outre des demandes d'autorisations de travaux et d'approbation du contrat Emeraude au Tarif vert.

Il résulte des pièces et notamment du procès-verbal d'assemblée générale du 11 avril 2013 que lors de cette assemblée, le vote des résolutions n°5 à 22 dont celle concernant les modalités de consultation des pièces comptables a été ajourné à la demande de la société Nicotom pour avoir une connaissance des documents et pièces.

Les modalités de consultation des pièces comptables ont été votées lors de l'assemblée générale du 10 octobre 2013 à la résolution n°15. Il ne peut donc être argué d'un défaut de mention des modalités de consultations de pièces comptables dans la convocation du 13 septembre 2013 alors que ces modalités n'avaient pas été valablement arrêtées préalablement' ;



Les factures de distribution d'eau ne font pas partie des pièces obligatoires, devant être annexées à la convocation en assemblée générale pour la validité de la décision, listées par l'article 11 I du décret du 11 mars 1967 ;



D'autre part, l'accès aux documents n'étant pas un droit pour les copropriétaires d'en obtenir copie, il ne peut être reproché à M. [E] de ne pas avoir adressé à la société Nicotom la copie de ces factures d'eau ;



Alors même que la société Nicotom reconnaît que M. [E], en qualité de syndic, l'a informée qu'elle pouvait consulter les documents comptables au siège de la société ACM Gestion, elle ne démontre pas avoir sollicité la consultation de ces documents et notamment les factures d'eau, ni avoir été empêchée d'exercer ce droit de consultation ;



Concernant l'argument relatif au montant prévisionnel des charges d'eau, les premiers juges ont exactement retenu que la résolution n° 8 ne porte pas sur le vote du montant des factures de distribution d'eau mais sur la répartition en charge commune générale au tantième de ces factures à compter du 17 novembre 2011 ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Nicotom de sa demande de nullité de la résolution n°8 ;






sur la résolution n°9 relative au remboursement de l'avance de M. [E] et la société Acores




La société Nicotom fonde sa demande d'annulation de la résolution n°9 sur l'abus de majorité et l'absence de pouvoir du syndic de faire des avances de fonds pour le compte du syndicat ;



Aux termes des dispositions de l'article 1999 du code civil, 'Le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l'exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu'il en a été promis. S'il n'y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, lors même que l'affaire n'aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu'ils pouvaient être moindres' ; 



L'avance des fonds faite par des copropriétaires à la copropriété avant l'entrée en fonction du syndic professionnel et alors qu'ils s'étaient improvisés syndics bénévoles doit nécessairement leur être rernboursée en application des règles du mandat, selon les prévisions de l'article 1999 du code civil ;

 

Lorsque les avances sont consenties par un syndic professionnel, seules des circonstances particulières pouvant justifier l'application des dispositions de l'article 1999 du code civil permettent de rembourser le syndic notamment lorsque son intervention aura permis au syndicat d'engager, sous l'empire de la nécessité et pour le compte et dans l'intérêt exclusif de la collectivité, des dépenses indispensables à la vie de la copropriété ; 



L'assemblée générale du 10 octobre 2013 a adopté à la majorité de l'article 24 la résolution n°9 ainsi rédigée :

'Remboursement avance à M. [E] et à la SCI Acores

Remboursement à M. [E] [L] de la somme de 12.000 € et à la SCI Acores de la somme de 12.965,77 €, avancée pour acquitter en partie les factures EDF dues en date du 16/10/2012 voir annexe 11" ;



Les premiers juges ont exactement relevé que 'Il résulte des pièces produites que M. [E], alors syndic bénévole, et la société Acores, copropriétaire, ont fait l'avance respectivement des sommes de 12.000 € et de 12.965,77 € pour s'acquitter de factures émises par EDF, sur lesquelles EDF a émis ultérieurement un avoir ayant profité à l'ensemble des copropriétaires ;

Cette avance de fonds n'émane pas d'un syndic professionnel mais d'un syndic bénévole et d'un copropriétaire qui ont avancé les fonds dans l'intérêt de la copropriété' ;



Ainsi M. [E], en qualité de syndic bénévole, avait le pouvoir de faire une avance pour le compte de la copropriété, et la société Nicotom ne démontre pas qu'en validant cette avance et son remboursement par le vote de la résolution n°9, l'assemblée générale ait agi dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Nicotom de sa demande de nullité de la résolution n°9 ;




sur la résolution n°10 relative au quitus de gestion donné au syndic bénévole




La société Nicotom fonde sa demande d'annulation de la résolution n°10 sur le fait que M. [E] a commis des fautes dans l'exécution de son mandat de syndic bénévole en agissant dans son intérêt personnel, que le vote de la résolution est donc contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ;





L'assemblée générale du 10 octobre 2013 a adopté à la majorité de l'article 24 la résolution n°10 ainsi rédigée :

'Quitus de gestion au syndic bénévole l'assemblée générale après en avoir délibéré, donne quitus entier et définitif de sa gestion au syndic bénévole M. [E] pour la période antérieure au 11/04/2013 ...' ;



Dans le cadre de l'analyse des résolutions objet du présent litige, la société Nicotom n'a pas démontré de faute de gestion du syndic bénévole ;



Le fait que l'acte authentique d'acquisition de lots par la société Nicotom précise 'Le vendeur déclare qu'une procédure est ouverte à l'encontre de sa compagnie d'assurance AGF Allianz portant sur des préjudices occasionnés par des gens du voyage' et que la facture d'une agence de sécurité du 8 avril 2015 mentionne 'suite à intrusion sur site extérieur des gens du voyages' ne démontrent pas que des préjudices aient été occasionnés par des gens du voyage, ni que des gens du voyage se soient introduits dans le site, et ne justifient pas d'une faute de gestion commise par le syndic bénévole M. [E] ;



Ainsi la société Nicotom ne démontre pas qu'en donnant quitus de gestion au syndic bénévole par le vote de la résolution n°10, l'assemblée générale ait agi dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Nicotom de sa demande de nullité de la résolution n°10 ;




sur les résolutions n°11 et 12 relatives aux budgets prévisionnels 2013 et 2014




La société Nicotom fonde sa demande d'annulation des résolutions n°11 et 12, d'une première part, sur le fait que les montants servant de base aux budgets prévisionnels 2013 et 2014 sont exagérés au regard des montants des factures d'eau, d'électricité, de prime d'assurance et de rémunération du syndic, puisque le budget réel de l'exercice 2013 correspond à la moitié du budget prévisionnel, d'une seconde part, sur l'abus de majorité en ce que le vote du budget comprenant notamment la facture d'électricité favorise les intérêts personnels de M. [E] et est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et d'une troisième part, sur l'absence de devis concurrentiel et de détail concernant le montant de la prime d'assurance ; 



L'assemblée générale du 10 octobre 2013 a adopté, à la majorité de l'article 24 :

- la résolution n°11 ainsi rédigée :

'Vote budget prévisionnel 2013

L'assemblée générale après avoir pris connaissance du budget prévisionnel de l'exercice 2013 approuve ledit budget pour un montant de 10.130 €.

Autorise le syndic à procéder aux appels de fonds d'un montant de 10.130 € TTC suivant les modalités ainsi définies : 15/10/2013 : 100 % ...' ; 

- la résolution n°12 ainsi rédigée :

'Vote budget prévisionnel 2014

L'assemblée générale après en avoir délibéré, arrête le budget provisoire de l'exercice 2014 à 8.980 €, budget qui sera révisé à l'occasion de l'assemblée générale qui sera appelée à statuer sur les comptes de l'exercice 2013 pour tenir compte des dépenses réelles enregistrées.

L'assemblée générale autorise le syndic à mettre en recouvrement les appels de fonds de l'exercice 2014 sur ces bases, le premier jour de chaque trimestre de l'exercice 2014 ...' ; 



Le fait que les montants des budgets prévisionnels ne correspondent pas aux montants des budgets réels établis par la suite ne justifie pas l'annulation de la résolution afférente, du fait de la nature même du budget prévisionnel ; 





Au surplus, le syndicat des copropriétaires et M. [E] justifient que l'assemblée générale du 18 juin 2014 a approuvé les comptes de l'exercice 2013 et l'ajustement du budget prévisionnel 2014 et que l'assemblée générale du 21 mars 2016 a approuvé les comptes de l'exercice 2014 ;



Concernant les devis et le montant de l'assurance, ainsi que les factures d'électricité, les résolutions n°11 et 12 ne portent pas sur le vote du contrat d'assurance ou d'électricité mais sur le budget prévisionnel ; au surplus, concernant le contrat d'électricité du 28 novembre 2011 et les factures d'électricité afférentes, il ressort de l'analyse ci-avant qu'ils correspondent à l'intérêt de tous les copropriétaires ; 



Ainsi la société Nicotom ne démontre pas qu'en votant les résolutions n°11 et 12 relatives aux budgets prévisionnels 2013 et 2014, l'assemblée générale ait agi dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Nicotom de sa demande de nullité des résolutions n°11 et 12 ;




sur les résolutions n°16, 18 et 20 relatives à des autorisations données à la société Smith




La société Nicotom fonde sa demande d'annulation des résolutions n°16, 18 et 20, au motif que la société Smith, dont M. [E] est le gérant, a effectué les travaux, objet des résolutions, sans autorisation de l'assemblée générale, alors qu'il s'agit de travaux portant sur les parties communes et donc susceptibles d'une condamnation à remise en état ; elle ajoute que le vote de la résolution n°16 constitue un abus de majorité en faveur des intérêts personnels de M. [E], gérant de la société Bremat, propriétaire du lot 4, de la société Tout un décor, propriétaire du lot 2, et de la société Smith, propriétaire des lots 43 à 63, et au détriment des intérêts collectifs, que le vote de la résolution n°18 constitue un abus de majorité contraire aux intérêts collectifs, en ce que les travaux ont changé la destination des lieux et atteint la solidité de l'immeuble, et que le vote de la résolution n°20 constitue un abus de majorité contraire aux intérêts collectifs en ce que l'accès du local électrique de la copropriété est bloqué ; 



L'assemblée générale du 10 octobre 2013 a adopté, à la majorité de l'article 26 :

- la résolution n°16 ainsi rédigée :

'Autorisation à la SARL Smith

Autorisation de la SARL Smith de fermer à ses frais les deux ouvertures du lot 4 donnant dans le hall B partie commune spéciale aux lots 2, 4, 35 à 78 et 124 au moyen d'un mur parpaing revêtu de plaques de plâtre type placoplâtre BA 13 voir sur le plan en annexe ...' ; 

- la résolution n°18 ainsi rédigée :

'Autorisation à la SARL Smith

Autorisation à la SARL Smith de diviser à ses frais son lot 4 en 4 lots et d'effectuer la mise à jour du règlement de copropriété, d'aménager la façade du bâtiment B conformément à l'annexe 2 et 2 bis soit :

Par lot :

 ' Une porte sectionnelle blanche et une porte entrée blanche reliées aux places de parking 114 à 121 par une allée bitumée pour chaque lot et remplacement du couvercle béton endommagé des installations téléphoniques entre lot 4 et 114 par un ensemble cadre et couvercle répondant à la norme C250 de passage véhicules légers

 ' La découpe du pare-soleil blanc en façade pour correspondre avec la hauteur de passage des portes sectionnelles de chaque lot

 ' Deux fenêtres PVC blanches double vantaux

Et de raccorder les installations sanitaires de chaque lot sur l'alimentation eau générale et les évacuations sur le réseau des eaux usées ...' ; 

- la résolution n°20 ainsi rédigée :

'Autorisation à la SARL Smith

Autorisation à la SARL Smith de jouissance exclusive du lot désigné par la zone 'foncée' autour du lot 4 en annexe 7 et réalisation d'une dalle béton, à ses frais, entre le lot 5 et le local EDF ...' ; 



Les travaux réalisés par un copropriétaire sans autorisation de l'assemblée générale alors qu'ils portent sur des parties communes peuvent être ratifiés a posteriori par l'assemblée générale des copropriétaires ; aussi il n'y a pas lieu de déterminer si les travaux, réalisés par les sociétés dont M. [E] est gérant, ont porté sur des parties communes, puisque le seul fait que ces travaux ont été réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale, est insuffisant à justifier l'annulation des résolutions n°16, 18 et 20, constituant une ratification a posteriori ;



Concernant la résolution n°16, la société Nicotom affirme sans l'expliciter que 'les travaux ont été réalisés au détriment des intérêts collectifs des copropriétaires' et elle ne démontre pas qu'en adoptant la résolution n°16, relative à des travaux d'amélioration de l'immeuble, l'assemblée générale ait agi dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ;



Concernant la résolution n°18, le procès-verbal de constat d'huissier du 18 mars 2014 (pièce 17) justifie de l'existence des travaux mais ne démontre pas que ces travaux porteraient atteinte à la solidité de l'immeuble ; la société Nicotom affirme que 'le rajout des ouvertures en façade fragilise nécessairement la solidité de l'immeuble' sans le démontrer ; 



Le règlement de copropriété (pièce 1) mentionne expressément dans le paragraphe relatif à la destination de l'immeuble que 'l'immeuble est destiné exclusivement à l'usage de bureaux et d'activités' ; le fait que l'arrêté du maire du 22 septembre 2014 de non opposition à une déclaration préalable (pièce 33) mentionne 'Vu l'objet de la déclaration pour changement de destination' est insuffisant à justifier d'une non conformité à la destination de l'immeuble, ce d'autant que, dans la déclaration afférente (pièce 33), il est coché la case 'Travaux ou changement de destination sur une contruction existante', que la description des travaux précisée sous cette case correspond à des 'Travaux sur une construction existante' et que la destination des constructions qui y est mentionnée est un entrepôt ; et il convient de considérer que le remplacement de fenêtres par des portes sectionnelles n'est pas contraire à la destination de l'immeuble 'à l'usage de bureaux et d'activités' ;



La société Nicotom ne démontre pas que les travaux décrits dans la résolution n°18 ne seraient pas conformes à la destination de l'immeuble ; 



Ainsi la société Nicotom ne justifie pas qu'en adoptant la résolution n°18, relative à des travaux d'amélioration de l'immeuble, l'assemblée générale ait agi dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ;



Concernant la résolution n°20, le procès-verbal d'huissier du 8 mars 2014 (pièce 17) précise 'Je me rends en direction du local électrique dont la porte se trouve sur le pignon droit de l'immeuble. Je constate que le chemin d'accès audit local est encombré par plusieurs véhicules. A l'extrémité droite de ce passage (en ayant la voie publique dans le dos), en périphérie de la clôture d'enceinte du site, j'observe que le terrain est à l'état brut avec quelques gravats, un sac à gravats et une petite camionnette bleue stationnée (cf photographies n°19 et 20)' ;



Il en ressort que les véhicules stationnés sur le chemin d'accès au local électrique (qui n'incluent pas la camionnette bleue) n'empêchent pas l'accès à ce local, dont la porte reste accessible ;





Ainsi la société Nicotom ne démontre pas qu'en adoptant la résolution n°20, relative à des travaux d'amélioration de l'immeuble, l'assemblée générale ait agi dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Nicotom de sa demande de nullité des résolutions n°16, 18 et 20 ;




sur la résolution n°26 relative à une autorisation à Mme [W]




La société Nicotom fonde sa demande d'annulation de la résolution n°26, au motif que Mme [W] a effectué les travaux, objet de la résolution, sans autorisation de l'assemblée générale alors qu'il s'agit de travaux portant sur les parties communes ; elle ajoute que l'adoption de la résolution n°26 constitue un abus de majorité contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires car la solidité de l'immeuble est atteinte et que la résolution vise un aménagement démontable alors que les travaux réalisés ne le sont pas ; 

L'assemblée générale du 10 octobre 2013 a adopté à la majorité de l'article 26 la résolution n°26 ainsi rédigée :

'Autorisation à Mme [W]

Autorisation à Mme [W] d'effectuer les travaux suivants :

Bâtiment A modification de la façade du lot 6 suivant la photo jointe

Aménagement démontable de la terrasse appartenant au lot 6 suivant la photo jointe

La société Tout un décor a voté pour à la condition que les fenêtres donnant de son 

côté ...' ;



Les travaux réalisés par un copropriétaire sans autorisation de l'assemblée générale alors qu'ils portent sur des parties communes peuvent être ratifiés a posteriori par l'assemblée générale des copropriétaires ; aussi le seul fait que les travaux ont été réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale, est insuffisant à justifier l'annulation de la résolution n°26, constituant une ratification a posteriori ;



La société Nicotom ne produit aucune pièce justifiant que les travaux modifiant la façade, objets de la résolution n°26, portent atteinte à la solidité de l'immeuble ;



La seule production de photographies ne démontre pas que l'aménagement de la terrasse ne serait pas démontable ;



Ainsi la société Nicotom ne démontre pas qu'en adoptant la résolution n°26, relative à des travaux d'amélioration de l'immeuble, l'assemblée générale ait agi dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Nicotom de sa demande de nullité de la résolution n°26 ;





Sur la demande de condamnation à remettre en état sous astreinte formée par la société Nicotom contre M. [E] 



Dans le dispositif de ses conclusions, la société Nicotom sollicite de condamner M. [E], en qualité de précèdent syndic de l'immeuble à remettre en état, aux frais de M. [E], les parties communes de l'immeuble sur lesquelles les travaux de cloisonnement, d'ouverture et de modification de façades, d'aménagement de terrasse et d'élargissement de la dalle en béton comprise entre le lot 5 et le local EDF, de clôture du parking ont été entrepris sans autorisation de l'assemblée générale, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;





Selon l'analyse ci-avant, ont été rejetées les demandes d'annulations des résolutions n°16, 18 et 20, qui ont donné l'autorisation à la société Smith d'effectuer les travaux de cloisonnement, d'ouverture et de modification de façades, d'aménagement de terrasse et d'élargissement de la dalle en béton