Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 12 octobre 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 12 OCTOBRE 2022









N° RG 20/00437 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LNTJ







Société LES SERENIALES

SELARL [V] [T]





c/



SARL A.J.S.























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 03 décembre 2019 (R.G. 17/01867) par le Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX suivant déclaration d'appel du 24 janvier 2020





APPELANTES :



SA LES SERENIALES, agissant en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siége sis, [Adresse 1]



SELARL [V] [T], agissant en qualité de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la SA LES SERENIALES, agissant en la personne de Maître [V] [T], domicilié en cette qualité au siége sis, [Adresse 2]



représentées par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX et assistées par Maître Mélinda FOSSEY de la SELAS SOFIGES, avocat au barreau du MANS





INTIMÉE :



SARL A.J.S., prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis, [Adresse 3]



représentée par Maître Frédéric CAVEDON, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Dominique HENNEUSE de la SELARL ADEKWA, avocat au barreau de VALENCIENNE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 05 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Nathalie PIGNON, Présidente, 

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT







ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





EXPOSE DU LITIGE



La SA Union d'Economie Sociale Les Séréniales (ci-après dénommée la société Les Séréniales) a pour activité l'exploitation d'établissements d'hébergement pour personnes âgées (ci-après EHPAD) et de résidences de services pour personnes âgées.



Par acte authentique du 20 décembre 2006, la Société Anonyme d'Habitations à Loyer Modéré de la Dordogne, a vendu à la société Les Séréniales, pour un prix de 1 035 000 euros, un ensemble immobilier à usage de résidence pour personnes âgées, comprenant trente-quatre logements, exploité jusqu'alors par le syndicat intercommunal d'aide sociale du canton de Savignac les églises, ce dernier lui cédant au titre d'un même acte son 'autorisation de fonctionner'.



Deux jours plus tard, soit le 22 décembre 2006, la société Les Séréniales a, à son tour, cédé l'immeuble (et les meubles meublants celui-ci) à la société A.J.S au prix de 1 270 000 euros comme les parties en avaient convenu préalablement à l'acquisition de l'immeuble par la société Les Séréniales.

 Le même jour, la société AJS a consenti à la société Les Séréniales un bail commercial ainsi qu'un prêt à usage portant sur ledit immeuble et le mobilier, à l'effet d'y exercer une activité d' « exploitant d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes et/ou résidence services pour personnes âgées consistant en la sous-location des locaux meublés à usage d'habitation. '

L'acte de vente précisait que le preneur envisageait de transformer les lieux en EPHAD, avec l'accord du bailleur, qui s'engageait à participer aux travaux envisagés en contrepartie d'un loyer complémentaire.



L'acte de vente du 20 décembre 2006 précisait en gras en page 13 qu'il 's'agissait d'une vente en l'état. Le terrain est situé en zone inondable, dans l'emprise de la crue historique", mention reprise en page 11 du bail commercial.



Le 5 novembre 2013, la société Les Séréniales a adressé un courrier à la société A.J.S. l 'informant :

- qu'une modification du plan de prévention des risques plaçait désormais la totalité de la résidence dans la zone inondable et que cette évolution rendait impossible les travaux en vue de l'édi'cation d'un EHPAD telle qu'envisagée,









- qu'en outre l'essentiel du mobilier visé dans le bail n'avait jamais été mis à disposition,

 raisons pour lesquelles elle se trouvait confrontée à des difficultés d'exploitation et bloquait le paiement des loyers dans l'attente d'une solution amiable. 



En l'absence d'accord, la société A.J.S. a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Périgueux d'une demande de provision des loyers impayés. Par ordonnance en date du 06 novembre 2014, le Juge des référés a fait droit à la demande de la société A.J.S. en paiement de la somme de 205 220,60 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus sur la période du 4ème trimestre 2013 au 3ème trimestre 2014. 



La société Les Séréniales a ensuite été placée en sauvegarde judiciaire le 27 janvier 2015 par le tribunal de grande instance du Mans.



Le 27 mars 2015, la société A.J.S. a déclaré sa créance de loyers entre les mains de Maître [V] [T] succédant à Maître [M], mandataire judiciaire, pour un montant de 287 462,25 euros correspondant aux loyers dus sur la période du 4ème trimestre 2013 au 3ème trimestre 2014, outre l'indemnité conventionnelle. 



Puis, par courrier en date du 31 juillet 2015, la société Les Séréniales a informé la société A.J.S. qu'elle résiliait le bail commercial en application de l'article L 622- 14 1° du code de commerce avec effet au 31 août 2015. Les créances nées de cette résiliation ont fait l'objet d'une nouvelle déclaration de créances de la société A.J.S. en date du 11 septembre 2015, portant sur une somme complémentaire de 589 102,99 euros au titre du préjudice résultant de la résiliation et de la perte des loyers sur la période courant jusqu'à la fin du bail, outre une somme de 100 000 euros au titre des travaux de remise en état de l'immeuble.



Par arrêt en date du 09 novembre 2016, la Cour d'appel de Bordeaux, saisie d'un appel de l'ordonnance de référé du 06 novembre 2014, a constaté que du fait de la procédure collective ouverte à l'encontre de la société Les Séréniales et compte tenu de l'admission de la créance de la société A.J.S.à la procédure collective, l'appel était devenu sans objet. La société Les Séréniales a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt. Par arrêt en date du 19 septembre 2018, la Cour de cassation a cassé l'arrêt de la Cour d'appel de Bordeaux mais seulement en ce qu'il avait constaté que l'appel était devenu sans objet.



Saisi d'une contestation de la créance de la société A.J.S., le Juge commissaire a rendu une ordonnance en date du 17 février 2017, aux termes de laquelle il a considéré que la créance litigieuse n'avait pas été admise au passif, contrairement à ce qu'avait indiqué la cour d'appel de Bordeaux, qu'une instance en cours devant le juge du fond lui ôtait le pouvoir de décider de l'admission ou du rejet de la créance, que les contestations formulées dépassaient la compétence du Juge commissaire, juge de l'évidence. La société A.J.S. a interjeté appel de cette décision. Par arrêt en date du 28 novembre 2017, la Cour d'appel d'Angers a confirmé la décision du Juge commissaire. 





Parallèlement, la société A.J.S a fait assigner la société Les Séréniales devant le Tribunal de grande instance de Périgueux afin de voir fixer sa créance indemnitaire résultant de la résiliation anticipée du bail. Par jugement en date du 6 février 2018, le tribunal de grande instance de Périgueux a fixé la créance de la société A.J.S. au passif de la sauvegarde de la société Les Séréniales à la somme de 589 102,90 euros et a condamné, en tant que de besoin, la société Les Séréniales au paiement de cette somme.





***



Suivant acte d'huissier en date du 27 décembre 2017, la société A.J.S. a fait assigner la société Les Séréniales et Maître [V] [T], en qualité de commissaire à l'exécution du plan, devant le tribunal de grande instance de Périgueux sur le fondement des articles 1134, 1147 du code civil et L 622-14 du code de commerce afin de voir fixer sa créance de loyers demeurés impayés au passif de la sauvegarde de la société Les Séréniales.



Par jugement contradictoire du 3 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Périgueux a :



- déclaré recevable l'exception d'inexécution soulevée par la SA Les Sereniales comme n'étant pas prescrite,

- débouté la SA Les Sereniales de ses demandes fondées sur un manquement de la SARL A.J.S à son obligation de délivrance et de jouissance paisible en exécution du contrat de bail,

- débouté la SA Les Sereniales de sa demande fondée sur la force majeure,

- fixé la créance de la société A.J.S au passif de la sauvegarde de la société Les Séréniales à la somme de 287 462,25 euros (deux cent quatre vingt sept mille quatre cent soixante-deux euros et vingt cinq centimes),

- dit que la créance sera portée à 1'état du passif déposé au greffe du tribunal de commerce du Mans et ledit état complété en conséquence,

- condamné la société Les Séreniales à payer à la société A.J.S. la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents) en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société A.J.S. de sa demande formée à l'encontre de la SELARL [T] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- débouté la SA Les Sereniales de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamné la SA Les Sereniales aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître David Larrat, avocat aux offres de droit,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration du 24 janvier 2020, la société Les Sereniales et la SELARL [V] [T] ont interjeté appel de cette décision énumérant expressément les chefs critiqués et intimant la société AJS.













PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 août 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Les Sereniales et la SELARL [V] [T] es qualité demandent à la cour de :



- dire et juger la société Les Sereniales et la SELARL [V] [T], es qualités de commissaire à l'exécution du plan, sont recevables et bien fondés en leur appel, 

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Périgueux du 3 décembre 2019 en ce qu'il : 

* déboute la SA Les Sereniales de ses demandes fondées sur un manquement de la SARL AJS à son obligation de délivrance et de jouissance paisible en exécution du contrat de bail,

*déboute la SA Les Sereniales de sa demande fondée sur la force majeure,

*fixe la créance de la société AJS au passif de la sauvegarde de la SA Les Sereniales à la somme de 287 462,25 euros (deux cent quatre-vingt-sept mille quatre cent soixante-deux euros et vingt-cinq cent),

*dit que la créance sera portée à l'état du passif déposé au greffe du tribunal de commerce du Mans et ledit état complétée en conséquence,

*condamne la SA Les Sereniales à payer à la société AJS la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents) en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- statuant à nouveau, 

- dire et juger que l'impossibilité de réaliser les travaux de transformation de la résidence en EHPAD, convenus entre les parties, constitue un cas de force majeur rendant impossible l'exécution de l'obligation de paiement du loyer initialement convenu,

- dire et juger que la société AJS n'a pas mis à disposition de la société Les Sereniales un bien propre à la destination convenue, à savoir un EHPAD,

- dire et juger que la société AJS n'a pas permis à la société Les Séréniales de jouir paisiblement du bien objet du bail commercial,

- dire et juger en conséquence que la société AJS n'a pas satisfait à son obligation de délivrance, 

- dire et juger que c'est à bon droit que la société Les Sereniales a fait application de la théorie de l'exception d'inexécution,

- en conséquence, débouter la société AJS de l'ensemble de ses demandes, notamment de sa demande de fixation de la somme de 287 462,25 euros au passif de la procédure de sauvegarde de la société Les Sereniales,

- à titre subsidiaire, 

- dire et juger que la société AJS a fait une mauvaise application de l'indice de révision, 

- dire et juger que la société AJS n'a pas transmis les factures de loyers, 

- en conséquence, fixer la créance de la société AJS à la somme de 255 880,87 euros à titre de provision sur loyers et charges au titre du 4 ème trimestre 2013 jusqu'à la procédure de sauvegarde judiciaire de la société UES Les Sereniales, 





- en toute hypothèse, 

- débouter la société AJS de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société AJS à verser à la société Les Sereniales la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- statuer ce que de droit sur les dépens de première instance et d'appel. 



La société Les Sereniales et la SELARL [V] [T] font notamment valoir que la créance d'un montant de 287 462,25 euros n'a jamais été admise au passif de la procédure collective; qu'ils contestent celle-ci, arguant du fait que la société Les Séréniales a été confrontée à un cas de force majeure, la transformation en EHPAD des lieux, prévue dans le bail, ayant été rendue impossible du fait de la modification du plan de prévention des risques naturels ; qu'ils arguent par ailleurs d'une exception d'inexécution car la société AJS n'a pas respecté sa propre obligation de délivrance des lieux et celle visant à assurer au preneur une jouissance paisible ; que la société AJS est mal fondée à solliciter la fixation au passif desdits loyers dans la mesure où elle n'a pas adressé de factures correspondantes.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 août 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, la société AJS demande à la cour de :



- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et en conséquence, 

- confirmer la fixer la créance de la société AJS au passif de la sauvegarde de la société Les Sereniales à la somme de 287 462,25 euros,

- dire que le montant de la créance sera porté à l'état du passif déposé au greffe du tribunal de commerce de Le Mans et ledit état complété en conséquence,

- débouter de toutes ses demandes fins et conclusions la société Les Sereniales,

- y ajoutant, condamner la société Les Sereniales et la SELARL [T] ensemble et solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner la société Les Sereniales et la SELARL [T] ensemble et solidairement en tous les frais et dépens dont distraction au profit de Maître Cavedon avocat aux offres de droit. 



La société AJS fait notamment valoir que le paiement des loyers est la contrepartie de la jouissance des lieux mis à disposition en vertu du bail ; que le preneur a utilisé les locaux loués conformément à la destination du bail sans saisir le juge de la moindre difficulté et en encaissant les loyers de ses résidents depuis la signature du bail en 2006 ; que l'argumentaire tiré de la prétendue force majeure ou de l'exception d'inexécution n'est pas pertinent, car d'une part le preneur a pris les lieux qu'il connaissait en l'état et que d'autre part, son préjudice résulte en réalité d'une mauvaise appréciation sur le plan économique de son seuil de rentabilité ; que rien ne s'oppose à l'admission au passif de la créance de 287 426,25 euros.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 août 2022 et le dossier a été fixé à l'audience du 5 septembre 2022.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées. 





MOTIFS



1) sur l'exception d'inexécution tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du bien :



L'appelante soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de lui délivrer un bien conforme à l'usage prévu dans le bail et de lui en assurer une jouissance paisible, ce qui justifie à ses yeux qu'elle se soit elle-même soustraite à son obligation de régler les loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution.



Par application des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d'assurer au preneur une jouissance paisible.



L'obligation de délivrance s'apprécie au jour de prise d'effet du bail. L'obligation d'assurer une jouissance paisible a cours pendant toute la durée du bail.



Il est stipulé dans le bail commercial :



- en page 4 dans le paragraphe intitulé 'destination des lieux loués' que le preneur devra exercer dans les biens immobiliers loués meublés une activité ' d'exploitant d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes et/ou de résidence services pour personnes âgées consistant en la sous-location des locaux meublés à usage d'habitation, situés dans le même immeuble, et d'une part, de toutes autres activités relevant de l'action d'aide aux personnes âgées et d'autre part qui peuvent être considérées par la jurisprudence comme connexes ou complémentaires aux activités visées aux présentes',



- en page 5 que le preneur 'envisage' de transformer les lieux en EPHAD, que le bailleur donne son accord à ce 'projet de travaux'.

 

La clause sur la destination des lieux est claire et précise et prévoit deux types d'activité possibles cumulativement ou alternativement : une activité de type EPHAD et une activité de type résidence services pour personnes âgées. Dès lors, l'appelante dénature cette clause en soutenant que l'activité d'EPHAD est prédominante et déterminante et que le bailleur devait nécessairement délivrer un bien susceptible d'accueillir une activité d' EPHAD.



En outre, si le bailleur a effectivement été clairement informé de la volonté du preneur de transformer les lieux exploités jusqu'alors en résidence services en EPHAD, il ne s'agit que d'un projet du preneur, certes élaboré, mais dont l'issue n'était pas certaine, compte tenu des aléas inhérents à tout projet de construction, qu'il s'agisse des aléas liés aux travaux eux même, à leur coût ou à l'obtention des autorisations administratives diverses.

 Aucune clause du bail ne subordonne la validité du bail à la réalisation effective des desdits travaux nécessaires au changement d'activité envisagé par le preneur.



Il n'est pas contesté que la preneuse a pris les lieux en l'état et y a exercé pendant plusieurs années une activité de résidence services, percevant les redevances de ses locataires, sans invoquer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance des lieux .

Comme le relève en outre pertinemment le premier juge, à la date de délivrance de la chose louée, les travaux envisagés étaient possibles, la modification du PLU classant l'ensemble du terrain en zone inondable n'étant intervenue qu'en juillet 2008, soit dix mois après la signature du bail.



Le manquement à l'obligation de délivrance n'est donc pas établie.



Il en est de même du manquement à l'obligation d'assurer une jouissance paisible des lieux au bailleur dans la mesure où le bailleur ne s'est à aucun moment engagé quant à la faisabilité des travaux envisagés qui relevaient de la seule responsabilité du preneur.



Ce manquement n'est pas plus avéré et ne peut justifier qu'il soit argué d'une exception d'inexécution.



Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.





2) sur la force majeure :



L'appelante soutient qu'elle n'a pas pu faire face au paiement des loyers en raison d'un cas de force majeure, la modification du PLU en 2008 ayant rendu impossible la réalisation des travaux de transformation du bâtiment en EPHAD, ce qui a remis en cause l'équilibre économique du contrat.



En vertu des dispositions de l'article 1148 du code civil dans sa version applicable à ce litige antérieure à la réforme du droit des contrats ( le cas de force majeure étant apparu en 2008 et ayant fait obstacle au paiement des loyers depuis 2013 selon l'appelant), il n'y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.



Or, comme le soutient à juste titre l'intimé, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée qui, par nature, est toujours susceptible d'exécution, ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Cass. com., 16 sept. 2014, n° 13-20.306, P+B). 

Le moyen tiré de la force majeure est donc inopérant.

De manière surabondante, cette cour adopte les motifs du juge de première instance quant au fait que le caractère imprévisible de la force majeure n'est nullement démontré.



3) sur la modification de l'économie du bail :



La modification de l'économie du bail, qui selon l'appelante a rendu l'exécution de celui-ci ruineuse, ne peut justifier la décision unilatérale de la preneuse de se soustraire au paiement du loyer.

Tout au plus, les dispositions du nouvel article 1195 du code civil, si elles devaient être jugées applicables à ce litige, peuvent permettre une renégociation du contrat par les parties ou une révision par le juge.

Ce moyen est donc également inopérant.



4) sur la fixation de la créance de loyers :



La preneuse reproche à la bailleresse de ne pas lui avoir délivré d'avis d'échéance de chaque terme et d'avoir commis une erreur dans l'indexation.

Le juge de première instance a pertinemment relevé qu'aucun texte n'impose au bailleur d'adresser au preneur un avis d'échéance du loyer, ce dernier devant spontanément régler son loyer à son échéance.

S'agissant de l'indice applicable à sa révision, l'appelant soutient que le bailleur a donné son accord pour l'application de l'indice IRL plus favorable au locataire que l'indice du coût de la construction mentionné dans le bail.

Il ressort de la pièce 32 produite par l'intimé que M.[B], gérant de la société preneuse et décédé depuis, avait indiqué aux termes d'un mail en date du 21 janvier 2008 qu'il acceptait de substituer l'indice IRL à l'indice ICC pour permettre au preneur de ne pas subir une augmentation de loyer trop importante. Il précisait qu'il préparait un avenant au contrat en ce sens.

Il apparaît cependant que cet avenant n'a jamais été régularisé. Dès lors, il n'est pas établi l'existence d'un accord ferme et définitif des parties quant à cette substitution d'indice.

Le principe de l'estoppel n'est pas applicable en l'espèce, la bailleresse ayant pu, sans se contredire, former une demande de provision devant le juge des référés sans s'opposer à l'indice revendiqué par la preneuse afin d'éviter la survenue d'une contestation sérieuse, avant de faire trancher cette difficulté devant le juge du fond.



Le juge de première instance a pu ainsi à bon droit fixer la créance de la société AJS au passif de la sauvegarde de la société Les Séréniales à la somme de 287 462,25 euros.

Il convient en conséquence de confirmer intégralement la décision de première instance.

 







5) sur les demandes annexes :



La société AJS qui succombe sera condamnée aux dépens de cette procédure d'appel, dont distraction au profit de Maître Cavedon, avocat.



Elle sera également condamnée à verser la somme de 3000 euros à la société Les Séréniales au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande visant à voir condamner la Selarl Mercier, solidairement avec la société Les Séréniales, au paiement d'une indemnité de procédure, sera rejetée.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Périgueux le 3 décembre 2019,



y ajoutant,



Condamne la société AJS aux dépens de cette procédure d'appel, dont distraction au profit de Maître Cavedon, avocat,



Condamne la société AJS à verser la somme de 3000 euros à la société Les Séréniales au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute la société Les Séréniales de sa demande visant à voir condamner la Selarl Mercier, solidairement avec la société Les Séréniales, au paiement d'une indemnité de procédure.



Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.