Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 12 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 12 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 447









N° RG 21/04652



N°Portalis DBVB-V-B7F-BHGFR







[R] [S]





C/



Syndicat des copropriétaires de la résidence

LES PICHOLINES





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Etienne BERARD





Me Armand ANAVE



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juridiction de proximité de NICE en date du 23 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/00005.





APPELANT



Monsieur [R] [S]

né le 25 Mai 1990 à [Localité 7] (06), demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Etienne BERARD, membre de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



Syndicat des copropriétaires de la résidence LES PICHOLINES

sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL SAG et dont le siège social est '[Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, demeurant en cette qualité audit siège



représentée par Me Armand ANAVE, membre de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



Monsieur [S] se présente comme propriétaire, au sein de l'ensemble immobilier « LES PICHOLINES », situé [Adresse 2] ), d'un appartement donné à la location à Madame [P]. 

Au cours de l'année 2016, il a constaté que cet appartement faisait l'objet de sinistres récurrents provenant d'une défaillance des parties communes, en l'espèce d'une colonne d'eau usée fendue et atteinte de corrosion, le premier sinistre datant du mois d'octobre 2016. 

Une intervention a alors été diligentée par le syndic de copropriété afin de réparer la colonne d'eau usée à l'origine des détériorations. 

Celle-ci s'est, cependant, avérée insuffisante car un second sinistre est survenu, en raison de la défaillance du même équipement collectif, en mai 2017, et a donné lieu à un procès-verbal de constatation du dommage, daté du 25 juillet 2017. 

Monsieur [S] a alors mis en demeure le syndic de copropriété d'avoir à procéder à son indemnisation pour les dommages causés par les parties communes à son appartement, par lettre recommandée avec accusé de réception, datée du 2 août 2019.

Cette mise en demeure est, toutefois, restée sans réponse. 

Par exploit d'huissier en date du 11 octobre 2019, Monsieur [S] a alors fait assigner le syndicat des copropriétaires LES PICHOLINES, représenté par son syndic en exercice, la SARL SAG, devant le tribunal d'instance de NICE aux fins d'engager sa responsabilité et de le voir condamné à l'indemniser des divers préjudices subis, notamment au titre de la perte de loyers. 

Par jugement en date du 23 février 2021, le Tribunal judiciaire de NICE a débouté Monsieur [S] de l'intégralité de ses prétentions, l'a condamné à verser au syndicat des copropriétaires LES PICHOLINES, représenté par la SARL SAG, la somme de 350 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et l'a condamné aux dépens de l'instance. 

Par déclaration au greffe, en date du 29 mars 2021, Monsieur [S] a interjeté appel de cette décision afin qu'elle soit infirmée en toutes ses dispositions. Il demande à la Cour de juger le syndicat des copropriétaires totalement responsable des préjudices qu'il a subis et de le condamner au paiement de la somme de 2 920 € au titre de la perte de loyers du mois d'avril au mois d'août 2017 inclus, de 3 500 € à titre de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive du syndicat des copropriétaires et de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Il demande, en outre, la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens et d'être exonéré des frais de justice, sur le fondement des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. 

A l'appui de son recours, il fait valoir : 


qu'il a qualité à agir car il justifie être le propriétaire de l'appartement endommagé. 

que l'appartement était bel et bien loué au moment où est survenu le premier sinistre, en 2016, puisque les locataires ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assurance et qu'il a lui-même obtenu l'indemnisation de son préjudice locatif de la part de l'assureur du syndicat des copropriétaires. 

que l'indemnisation accordée par l'assureur de la copropriété ne couvrait son préjudice locatif que jusqu'au mois d'avril 2017 alors que celui-ci s'est poursuivi jusqu'en août 2017, inclus. 

que le second sinistre intervenu dans son appartement, en 2017, et la persistance des désordres sont dus à l'insuffisance des travaux initiés par le syndic des copropriétaires à la suite du premier sinistre. 

que sa demande de dommages-intérêts est justifiée eu égard au mépris opposé par le syndicat des copropriétaires, sa volonté de juguler le sinistre et le défaut coupable d'entretien des parties communes. 


Le syndicat des copropriétaires LES PICHOLINES conclut à la confirmation du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de NICE le 23 février 2021 et au débouté de Monsieur [S] de l'ensemble de ses fins, demandes et prétentions. Il sollicite, en outre, la condamnation de l'appelant aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il soutient : 


que Monsieur [S] ne produit aucun élément, tel qu'un constat d'huissier, des photos ou des constatations de professionnels, de nature à établir que son appartement n'était effectivement pas habitable de mai à août 2017. 

qu'il ne démontre pas non plus que l'appartement était loué au moment où les sinistres sont intervenus.

qu'il n'y a pas de raison d'indemniser un éventuel préjudice locatif jusqu'en août 2017 dans la mesure où l'appartement était parfaitement habitable à cette période puisque le procès-verbal de constatation du second sinistre mentionne que la fuite a été réparée courant juin 2017. 

que la position de son assureur n'est pas de nature à déterminer les responsabilités des parties car les compagnies d'assurance sont des sociétés commerciales, refusant régulièrement leur garantie aux assurés en invoquant des négligences de leur part. 

qu'il n'y a pas lieu d'allouer de dommages-intérêts à Monsieur [S] car il ne prouve ni n'allègue avoir subi d'autre préjudice que celui découlant de la perte de revenus locatifs.




L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2022.



MOTIFS DE LA DECISION



Attendu que Monsieur [S] se dit propriétaire, au sein de l'ensemble immobilier « LES PICHOLINES », situé [Adresse 2] ), d'un appartement donné à la location à Madame [P] ;

Qu'au cours de l'année 2016, il a constaté que cet appartement faisait l'objet de sinistres récurrents provenant d'une défaillance des parties communes, en l'espèce d'une colonne d'eau usée fendue et atteinte de corrosion, le premier sinistre datant du mois d'octobre 2016 ;

Qu'une intervention a alors été diligentée par le syndic de copropriété afin de réparer la colonne d'eau usée à l'origine des détériorations ;

Que celle-ci s'est, cependant, avérée insuffisante car un second sinistre est survenu, en raison de la défaillance du même équipement collectif, en mai 2017, et a donné lieu à un procès-verbal de constatation du dommage, daté du 25 juillet 2017 ;



Attendu qu'en application des dispositions de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ; 

Que ce syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; 



Attendu que la propriété immobilière se prouve par tout moyen ; 



Attendu que Monsieur [S] se dit propriétaire d'un lot au sein de la copropriété LES PICHOLINES ;



Attendu qu'il verse au débat un acte authentique attestant de la vente de ce lot de copropriété, comportant un appartement, un emplacement pour voiture et une cave, à son profit, en date du 29 août 2013 ; 

Qu'il produit également ses avis d'imposition établissant qu'il a réglé la taxe foncière pour les années 2018, 2019 et 2020 ; 

Que ces éléments sont de nature à démontrer sa qualité de propriétaire ;

Que Monsieur [S] doit, dès lors, être regardé comme étant propriétaire du lot situé [Adresse 5], au sein de la copropriété LES PICHOLINES ; 

Qu'il est donc fondé à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires LES PICHOLINES en réparation des dommages causés à son logement, trouvant leur origine dans les parties communes ; 



Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 1240 du Code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ;

Que doit donc être rapportée la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux ; 



Attendu que Monsieur [S] verse au débat le contrat de location conclu avec Madame [P], en date du 20 mars 2015, pour le logement situé [Adresse 4], l'attestation d'assurance souscrite par sa locataire en 2015 ainsi qu'une lettre de l'assureur du syndicat des copropriétaires attestant de son indemnisation au titre de la perte de revenus locatifs à la suite du premier sinistre intervenu en 2016 ; 

Que ces éléments sont de nature à démontrer que l'appartement était loué à Madame [P], lorsqu'est survenu le premier sinistre, en octobre 2016 ; 



Attendu que ce premier sinistre est survenu dans le logement de Monsieur [S], en raison de la défaillance d'une colonne d'eau, fendue et atteinte de corrosion ; 

Que cela a rendu le logement inhabitable et provoqué de toute évidence le départ de sa locataire en novembre 2016 ; 



Attendu que Monsieur [S] produit au débat un procès-verbal dressé par huissier constatant un second sinistre survenu dans son logement, le 19 mai 2017, daté du 25 juillet 2017 ; 

Que les experts présents à l'occasion de ces constations, ont affirmé que Monsieur [S] ne pourrait pas louer son logement avant fin août 2017, date de la fin des travaux ;

Qu'il en résulte que Monsieur [S] démontre avoir subi un préjudice, tiré de la perte de revenus locatifs, en raison des travaux effectués dans son logement à la suite de ce second sinistre, ayant rendu ce dernier inhabitable ; 



Attendu que ce même procès-verbal indique que le sinistre a été provoqué par une nouvelle fuite, sur la même colonne d'eau, mais à l'étage supérieur ; 

Que l'origine du sinistre se situe donc dans la colonne des eaux usées qui avait déjà été la cause du premier sinistre survenu dans le logement de Monsieur [S], en octobre 2016 ; 

Que cette colonne des eaux usées fait partie des parties communes de l'immeuble ; 

Que, comme le soulignent le PV de constatation du second sinistre et le courrier de l'assureur du syndicat des copropriétaires daté du 2 novembre 2018, cette seconde fuite est due à un défaut d'entretien de la colonne d'eau dont une seule longueur a été remplacée à la suite du premier sinistre, sans qu'aucune vérification de l'état du tronçon supérieur ne soit effectuée ; 



Attendu que Monsieur [S] rapporte donc la preuve d'un dommage causé à son logement trouvant son origine dans les parties communes de la résidence, d'une faute du syndicat des copropriétaires, en l'espèce le défaut d'entretien de la colonne d'eau, et d'un lien de causalité entre les deux, établi par constat d'expert ;

Que son indemnisation doit, néanmoins, être cantonnée à la perte des revenus locatifs sur la période allant de mai à août 2017, dans la mesure où la perte des revenus locatifs subie au cours des cinq mois précédents, à la suite du premier sinistre, a déjà été indemnisée par l'assureur du syndicat des copropriétaires ; 

Que le montant du loyer payé par Madame [P] lorsqu'elle occupait le logement était de 730 € par mois, en application du contrat de bail ;

Que Monsieur [S] sera donc indemnisé à hauteur de 4 mois de loyer soit 2 920 € ( 730 € x 4 ); 



Attendu que Monsieur [S] sollicite, en outre, 3 500 € de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive opposée par le syndicat des copropriétaires ; 



Attendu, cependant, qu'il ne démontre pas avoir subi un préjudice, distinct de celui résultant de la perte de revenus locatifs, justifiant de lui allouer ce complément d'indemnisation ; 



Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Que le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ; 



Attendu que la prétention de Monsieur [S], tendant à obtenir l'indemnisation du préjudice résultant de la perte de revenus locatifs en raison d'une défaillance des parties communes est, en vertu du présent arrêt, déclarée fondée ; 

Qu'il sera donc dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;



Attendu qu'il sera alloué à Monsieur [S], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Attendu que le syndicat des copropriétaires LES PICHOLINES, qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel ;



PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, 

INFIRME le jugement rendu le 23 février 2021 par le Tribunal judiciaire de NICE en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LES PICHOLINES à verser à Monsieur [S] la somme de 2 920 €, au titre de la perte des loyers de mai à août 2017 ; 

DIT Monsieur [S] dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

REJETTE toutes autres demandes ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LES PICHOLINES à verser à Monsieur [S] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

LE CONDAMNE aux dépens de première instance et d'appel. 



LA GREFFIERELE PRESIDENT