Cour d'Appel · Chambre 3 A — 10 octobre 2022

MINUTE N° 22/490





























Copie exécutoire à :



- Me Raphaël REINS

- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 10 Octobre 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/00041 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HXSJ



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Thann





APPELANTE :

Madame [D] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR





INTIME :

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 27 juin 2022, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Suivant contrat en date du 30 septembre 2014, Monsieur [X] [Z] a donné à bail à Madame [D] [N] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] et ce, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 450 euros outre 30 euros à titre de provisions sur charges.



Par ordonnance de référé du 8 juin 2018, le président du tribunal d'instance de Thann a enjoint à Monsieur [Z] de produire à Madame [N] et sans délai le dossier de diagnostics techniques mentionné à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le décompte annuel de justification des charges depuis l'origine du contrat de bail et a rejeté la demande d'expertise des lieux donnés à bail, formée par la locataire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.



Dénonçant le manquement par Madame [N] à son obligation de payer les loyers et la provision sur charges, Monsieur [Z] a, par acte du 6 septembre 2019, reçu au greffe le 20 septembre 2019, attrait Madame [N] devant le tribunal de proximité de Thann en résiliation judiciaire du contrat de bail, en paiement, en dernier lieu, de la somme de 6 166 euros au titre de l'arriéré locatif et de 900 € par mois outre les charges, à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation. 



Outre la condamnation de la locataire à justifier d'une assurance multirisques habitation en cours de validité depuis le début de la location, il a sollicité la condamnation de Madame [N] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et demandé au tribunal le bénéfice de la capitalisation des intérêts.



Madame [N] s'est opposée à la demande en soutenant essentiellement que le logement est insalubre et affecté de graves désordres, notamment par infiltrations d'eau en toiture, a conclu au débouté des demandes et a sollicité outre la production des diagnostics obligatoires, qu'il soit fait injonction au bailleur de réaliser les travaux nécessaires à la remise en décence de l'appartement occupé, sous astreinte, et a sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 4 800 euros et celle de 8 000 euros au titre de ses préjudices de jouissance et moral.



Par jugement du 19 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité ainsi saisi a :



-Déclaré régulière et recevable la demande de prononcé de la résiliation du bail,



-Condamné en deniers ou quittances Madame [N] à payer à Monsieur [Z] la somme de 6 265 euros au titre de l'arriéré 





locatif dû jusqu'au mois de novembre 2021 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision,



-Condamné Monsieur [Z] à payer à Madame [N] la somme de 3 198,50 euros correspondant à la restitution de la moitié de la somme restant à sa charge au titre des loyers et charges impayés, déduction faite du versement de la CAF entre les mois de novembre 2018 et 2021,



-Dit que Madame [N] a gravement manqué à ses obligations envers Monsieur [Z],



-Prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties aux torts de Madame [N],



-Condamné Madame [N] à évacuer le logement donné à bail dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux,



À défaut d'exécution volontaire de sa part dans ce délai,



-Ordonné son expulsion,



- Condamné Madame [N] à payer à Monsieur [Z] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer du logement qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié soit 450 euros et cela à compter de la résiliation du bail soit à compter du mois de décembre 2021 jusqu'à libération effective des lieux,



-Rejeté le surplus des demandes formées par chacune des parties,



-Condamné chacune des parties à conserver la charge de ses dépens de la procédure, 



-Rejeté les demandes formées par chacune d'entre elles au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-Rappelé que le jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. 



Suivant déclaration en date du 30 décembre 2021, Madame [N] a interjeté appel à l'encontre de cette décision et par dernières écritures notifiées le 9 avril 2022, elle conclut à l'infirmation de la décision entreprise et demande à la cour de :



-déclarer les demandes de l'intimé irrecevables, en tout cas mal fondées, les rejeter,



-débouter l'intimé de ses demandes,









Avant dire droit :



-enjoindre l'intimé à produire les diagnostics obligatoires établis à la date du bail initial à savoir le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état des risques naturels et technologiques et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par diagnostic, à compter du cinquième jour de la signification de la décision à intervenir,



Au besoin :



-ordonner une mesure d'expertise judiciaire afin de dire si le logement litigieux est conforme aux normes en vigueur, ainsi qu'aux conditions contractuelles et légales et notamment aux normes de sécurité et de décence, de dire s'il existe des désordres, malfaçons, non façons non-conformité, déterminer les travaux à entreprendre et chiffrer les dommages consécutifs, matériels et immatériels,



-condamner l'intimé à avancer la consignation de la provision à valoir sur les frais d'expertise,



Sur le fond :



-dire que l'intimé a gravement manqué à ses obligations à l'égard de la concluante au regard de l'application du contrat de bail litigieux,



-enjoindre l'intimé à réaliser l'ensemble des travaux nécessaires pour que l'appartement litigieux soit décent, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification de l'arrêt à intervenir,



-le condamner à effectuer ces travaux à ses frais,



-condamner l'intimé à verser à la concluante la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis plusieurs années, subsidiairement une somme au moins équivalent à la somme demandée par l'intimé au titre des arriérés de loyers, évalué à 6 265 euros en première instance,



-réserver les droits de la concluante à parfaire ce montant en cours de procédure,



-condamner l'intimé à verser à la concluante la somme de 8 000 euros à titre d'indemnité en réparation de son préjudice moral,



Sur l'appel incident



-déclarer l'appel incident irrecevable en tout cas mal fondé,



-le rejeter intégralement,





- débouter notamment l'intimé de sa demande tendant à rejeter l'indemnisation de la concluante au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral subi par elle et de sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation à un montant de 480 euros à compter du mois de décembre 2021,



-si par impossible la cour de céans devait confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de bail litigieux aux torts de la concluante, la cour devra confirmer le jugement entrepris en ce qu'il fixe le montant de l'indemnité d'occupation à hauteur de 450 euros à compter du mois de décembre 2021,



En tout état de cause,



-dire que l'ensemble des montants de condamnation à la charge de l'intimé portera intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris,



-condamner l'intimé aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel y compris les éventuels frais d'expertise,



-en cas de rejet de la demande d'aide juridictionnelle : condamner l'intimé à verser à la concluante la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 alinéa 1 du code de procédure civile,



-en cas de validation de la demande d'aide juridictionnelle de la concluante : condamner l'intimé à verser à Me Raphaël Reins, avocat, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.





Par écritures d'intimé notifiées le 14 mars 2022, Monsieur [Z] conclut à la confirmation de la décision entreprise sous réserve de l'appel incident au titre duquel il demande à la cour de :



-dire n'y avoir eu à réduire le montant du loyer ni indemnité au titre d'un préjudice de jouissance ou préjudice moral, 



-débouter Madame [N] de l'ensemble de ses demandes,



-fixer l'indemnité d'occupation à 480 euros par mois à compter du mois de décembre 2021,



-débouter Madame [N] de toutes ses conclusions plus amples ou contraires,



-la condamner aux entiers frais et dépens et à 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile.





MOTIFS 



Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; 



Vu les pièces régulièrement communiquées ;





Sur l'arriéré locatif et la résiliation du bail



En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Comme il le soutient à bon escient, Monsieur [Z] justifie de l'exigibilité de l'obligation dont il se prévaut par la production du contrat de bail qui fixe à 450 euros par mois le montant du loyer et à 30 euros par mois le montant de la provision sur charges.



L'appelante n'apporte à hauteur de cour aucun élément susceptible de prouver que le décompte versé aux débats par le bailleur n'aurait pas pris en compte un ou plusieurs versements qu'elle aurait effectués ou que la caisse d'allocations familiales aurait effectué pour son compte.



Elle échoue donc à prouver le paiement de la somme qui lui est réclamée en application des stipulations du contrat de bail, de sorte que le jugement entrepris, dont les motifs pertinents sont adoptés de ce chef, sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 6 265 euros, échéance du mois de novembre 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.



En vertu de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s'acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.



Il est de droit constant que l'exception d'inexécution ne peut être admise que si le logement est totalement impropre à l'habitation, ce que madame [N] ne prouve pas, comme il sera établi ci-dessous.



C'est donc par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré que les manquements depuis le mois de septembre 2018, par la locataire, à son obligation première de payer le loyer et 







les avances sur charges, étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.



La décision déférée sera en conséquence confirmée de ces chefs.



Elle le sera également en ce qu'elle a fixé à la somme de 450 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation due à raison de l'occupation sans droit ni titre par Madame [N] du logement dont le bail est résilié et ce, dans la mesure où, comme il sera indiqué ci-dessous, le montant du loyer qui aurait été dû faute de résiliation méritait réfaction compte tenu de la différence entre la surface indiquée au bail et la surface habitable.





Sur la demande de production des diagnostics obligatoires établis à la date du bail initial



En vertu de l'article 3.3 de la loi du 6 juillet 1989, dans la rédaction que lui a donnée la loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014, applicable aux baux conclus après la date d'entrée en vigueur de ladite loi et aux baux renouvelés, un dossier de diagnostics techniques, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.



En l'espèce, le bailleur n'a pas satisfait à cette obligation mais a produit en cours d'instance devant le tribunal de proximité l'ensemble des diagnostics listés par les dispositions sus-visées.



Il ne peut être enjoint au bailleur de produire des documents établis à la date du bail initial, a fortiori sous astreinte, alors que celui-ci indique ne pas les avoir fait établir.



Il y a donc lieu de confirmer la décision déférée qui a rejeté la demande de Madame [N] de ce chef.



Sur les demandes de dommages et intérêts/diminution de loyer



Il sera à titre liminaire rappelé les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile aux termes duquel la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. 



Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action formée par Madame [N], invoquée dans les motifs des conclusions de l'intimé, celui-ci ne concluant pas à l'irrecevabilité des demandes dans le dispositif de ses écritures.



En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Madame [N] affirme que le logement est insalubre et fait valoir à ce titre que le bail litigieux fait apparaître une surface de 80 m² 



alors que le diagnostic de surface habitable fait état d'une surface habitable de 55,89 m², soit 30 % de moins par rapport à l'indication du bail ; qu'il existe des moisissures dans l'appartement résultant de nombreuses infiltrations ; qu'il pleut littéralement dans sa cuisine ; que des cafards sont présents ; que des fissures sont apparues sur certains murs du logement ; que sa santé ainsi que celle de ses cinq enfants est lourdement impactée par la présence importante des moisissures.



Elle réclame à ces titres une diminution de loyer à hauteur de 10 000 euros ou à tout le moins de 6 265 €.



S'agissant de la différence entre la superficie mentionnée au bail comme étant de 80 m² et la surface réelle, évaluée à 55,89 m² dans l'attestation de surface habitable établie le 26 juin 2018 par la société AB Diagnostics immobiliers et dont les mentions ne sont pas contestées par le bailleur, il convient de relever qu'en vertu de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution du loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution du loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyers acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.



Il résulte de ces dispositions que Madame [N] est fondée, sans que le bailleur puisse s'y opposer et quand bien même la procédure extrajudiciaire n'a pas été mise en oeuvre, à solliciter la diminution du loyer depuis le jour de la demande soit le 10 mai 2021, date d'entrée au greffe du tribunal de proximité de ses conclusions portant demande de diminution de loyers sous le vocable « préjudice de jouissance ».



Ainsi, par application des dispositions sus visées, le loyer dû pour la période du 1er juin 2021 au 1er novembre 2021 inclus sera proportionnellement ramené à la somme de 349 euros, soit une réduction de loyers d' un montant global de 101 x 6 = 606 euros.



Au soutien de ses allégations concernant l'indécence du logement, Madame [N] verse aux débats une attestation de Monsieur [E] [J] en date du 19 octobre 2019 qui déclare avoir habité l'appartement [Adresse 2], « avoir vécu dans un appartement insalubre, avec une infiltration d'eau dans les fenêtres et les murs, une chaudière défectueuse et dangereuse, des 





radiateurs sans thermostat, une porte d'entrée non conforme, une invasion de cafards ».



Cette attestation, qui n'est pas conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile en ce que la photocopie de la pièce d'identité du rédacteur n'est pas annexée, non plus que la mention manuscrite qu'il s'expose à des sanctions pénales en cas de faux témoignage, accompagnée d'un certain nombre de photographies en noir et blanc qu'il n'est pas possible d'authentifier et qui sont ainsi dénuées de toute force probante, ne suffit pas à rapporter la preuve de l'existence des désordres allégués alors surtout que l'état des lieux d'entrée, contradictoirement établi et signé par les deux parties, fait état d'un logement en bon état sans aucune remarque particulière. 



Il est d'ailleurs à indiquer que dans son ordonnance du 8 juin 2018, le juge des référés au tribunal d'instance de Thann avait déjà relevé que Madame [N] n'a jamais sollicité son bailleur au titre de l'éventuel manquement à l'obligation de délivrer un logement décent ni a priori les services d'hygiène pour un quelconque avis et que le premier juge n'a pas manqué de relever qu'il appartenait à cette dernière de saisir le tribunal à l'appui d'un rapport du service d'hygiène ainsi qu'elle y avait été invitée par l'ordonnance du 8 juin 2018, ce qu'elle n'a toujours pas fait au soutien de ses prétentions devant la cour.



En revanche, comme le premier juge l'a exactement retenu par des motifs pertinents que la cour adopte, l'appelante a, à compter du 30 janvier 2018, subi un dégât des eaux dans son logement du fait d'infiltrations au plafond qui a donné lieu à déclaration de sinistre à l'assureur et mise en 'uvre d'une expertise par ses soins, laquelle a déterminé que le sinistre trouvait sa cause dans la toiture de l'immeuble (qui appartient au bailleur) et que celui-ci n'a pas voulu intervenir.



Les attestations produites par l'intimé à hauteur d'appel, qui ne sont pas davantage que celle produite par l'appelante, conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile en ce qu'elles ne comportent pas la mention manuscrite relative à la connaissance de ce qu' un faux témoignage expose à des sanctions pénales, et qui ont été établies fin février 2022-début mars 2022, ne sont pas de nature à contredire utilement les conclusions de l'expertise Saretec, intervenue en mai 2018, quant à l'origine du sinistre.



Dès lors, il apparaît que le bailleur a manqué à son obligation de réparation et de faire jouir paisiblement son locataire des lieux donnés à bail.



Il apparaît au vu du rapport d'expertise que le sinistre pouvait être réparé pour un montant de 1 144 euros, ce qui laisse à penser que les dommages au plafond étaient localisés à une seule pièce, 





éventuellement la cuisine puisque Madame [N] soutient qu'il pleuvait dans sa cuisine mais sans apporter le moindre commencement de preuve au soutien de son allégation.



Les photographies en noir et blanc qui sont produites ne sont aucunement authentifiables comme il a déjà été indiqué supra.



Il n'est versé aux débats aucun document médical propre à établir que, comme elle le soutient, Madame [N] et ses enfants auraient pâti des infiltrations au plafond litigieuses.



Au vu des éléments d'appréciation soumis à la cour, le montant du préjudice de jouissance dont peut se prévaloir l'appelante en raison du manquement par le bailleur à ses obligations, sera fixé à la somme de 2 500 euros.



Par ailleurs, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en réparation d'un préjudice moral dont l'existence n'est démontrée ni en son principe ni dans son quantum.



Au final, Monsieur [Z] sera condamné à payer à Madame [N] la somme de 3 106 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la décision déférée au besoin à titre compensatoire.



Sur la demande d'expertise et de condamnation à effectuer des travaux



Il n'y a pas lieu à statuer de ces chefs dès lors que le bail est résilié à compter du jugement déféré.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Partie perdante sur son appel, Madame [N] sera condamnée aux dépens de l'appel principal conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Partie perdante sur son appel incident, Monsieur [Z] sera condamné aux dépens de l'appel incident.

Madame [N], qui a interjeté un appel non fondé, sera condamnée à payer à Monsieur [Z] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Statuant publiquement et contradictoirement,



CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions sauf toutefois en ce qu'elle a condamné Monsieur [Z] à payer à Madame [D] [N] la somme de 3 198,50 €,



Et statuant à nouveau dans cette seule limite, 



CONDAMNE Monsieur [Z] à payer à Madame [D] la somme de 3106 €, qui produira intérêts au taux légal à compter du jugement déféré au besoin à titre compensatoire,



Et y ajoutant,



CONDAMNE Madame [N] à payer à Monsieur [Z] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



REJETTE la demande de Madame [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Madame [N] aux dépens de l'appel principal et Monsieur [Z] aux dépens de l'appel incident.



La GreffièreLa Présidente de chambre