Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 10 — 6 octobre 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 10



ARRÊT DU 06 OCTOBRE 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/08345 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFXDU



Décision déférée à la cour : 

Jugement du 13 avril 2022-Juge de l'exécution de Paris-RG n° 22/80239



APPELANTS



Monsieur [V] [R]

[Adresse 4]

[Localité 5]



représenté par Me Félix LE BAIL, avocat au barreau de PARIS, toque : J 044



Madame [Z] [W] [Y] épouse [R]

[Adresse 4]

[Localité 5]



représentée par Me Félix LE BAIL, avocat au barreau de PARIS, toque : J 044



INTIMES 



Monsieur [B] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]



représenté par Me Claudia MASSA de la SCP AVENS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0286



Monsieur [H] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]



représenté par Me Claudia MASSA de la SCP AVENS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0286



Monsieur [P] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]



représenté par Me Claudia MASSA de la SCP AVENS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0286



















COMPOSITION DE LA COUR 



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine LEFORT, conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre

Madame Catherine LEFORT, conseiller

Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller



GREFFIER lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER



ARRÊT 

-contradictoire 

-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

-signé par Mme Bénédicte PRUVOST, présidente et par M. Grégoire GROSPELLIER, greffier, présent lors de la mise à disposition.



PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Mme [N] [X] a, par acte sous seing privé du 23 décembre 2006, consenti un bail à M. [V] [R] et Mme [Z] [Y] épouse [R] sur un logement situé [Adresse 4].



Par jugement en date du 19 juin 2019, signifié le 26 juin 2019, le tribunal d'instance de Paris a notamment :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 9 janvier 2019 mais en a suspendu les effets,

- condamné solidairement M. et Mme [R] à payer à Mme [X] la somme de 8.624,80 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mars 2019 inclus,

- autorisé M. et Mme [R] à s'acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 239,50 euros payables avant le 5 de chaque mois, à compter du 5 du mois suivant la notification du jugement, la dernière échéance étant augmentée du solde de la dette, des intérêts et des frais,

- dit qu'à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours,



la dette deviendra immédiatement exigible,

la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

il pourra être procédé à l'expulsion de M. et Mme [R] deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux,

M. et Mme [R] seront tenus solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer en cours, charge en sus, jusqu'à libération effective des lieux.





Un commandement de quitter les lieux a été délivré à M. et Mme [R] le 8 décembre 2021, après une mise en demeure par huissier du 9 novembre 2021, par les héritiers de Mme [N] [X], décédée en avril 2021, à savoir M. [A] [X], M. [H] [X], M. [J] [B] et M. [J] [P].



Suivant requête du 8 février 2022, M. et Mme [R] ont saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris d'une demande de délai pour quitter les lieux.





Par jugement contradictoire en date du 13 avril 2022, le juge de l'exécution a :

- rejeté la demande de délai pour quitter les lieux,

- dit en conséquence que le commandement de quitter les lieux du 8 décembre 2021 peut produire son plein et entier effet,

- condamné M. et Mme [R] aux dépens.



Par déclaration du 25 avril 2022, les époux [R] ont fait appel de ce jugement, intimant M. [A] [X], M. [H] [X], M. [J] [B] et M. [J] [P].



M. [A] [X] est décédé le 4 avril 2022. M. [H] [X] a justifié être son seul héritier.



Par conclusions n°3 du 8 septembre 2022, M. et Mme [R] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- leur octroyer un délai de 24 mois pour quitter le logement,

- rejeter la demande formulée par l'indivision au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- laisser les dépens à la charge des parties.



Ils font valoir en premier lieu qu'ils sont dans une situation personnelle et financière critique, en ce qu'ils sont âgés respectivement de 69 et 67 ans, ont de nombreux problèmes de santé et perçoivent de très faibles revenus, à savoir un total de 1.807 euros par mois, de sorte qu'une expulsion avant leur relogement les exposerait à des difficultés excessivement lourdes. En deuxième lieu, ils invoquent leur bonne foi, soutenant qu'ils respectent les termes du jugement du 19 juin 2019, de sorte que la dette locative a été remboursée ; que le décompte du bailleur ne tient pas compte des trois premiers virements de 300 euros effectués avant le jugement, de sorte qu'au jour de la saisine la dette restant due ne s'élevait pas à 4.590,03 euros mais à 3.690,03 euros ; que depuis, la dette a encore diminué et s'élève à 2.157,20 euros ; que leurs difficultés financières à l'origine des impayés sont imputables à la lenteur des organismes sociaux et à la difficulté d'obtenir les quittances de loyer de Mme [X], puis de Me [S] ; que malgré toutes leurs difficultés, ils ont toujours fini par réussir à régler leur dette. En troisième lieu, ils font valoir qu'ils ont effectué de multiples diligences en vue de leur relogement, sans attendre la délivrance du commandement de quitter les lieux, et ont même fini par déposer une demande de logement DALO. En réponse aux conclusions adverses, ils expliquent que leurs revenus ne leur permettent pas de se loger dans le parc privé, et que le décompte de l'indivision est sans valeur et erroné puisque les loyers d'août, septembre 2021 et février 2022 ont été intégralement réglés, de sorte que le solde de la dette s'élève bien à 2.157,20 euros.

Ils ajoutent que la demande des intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile est irrecevable en application des articles 564 et 566 du code de procédure civile en ce qu'il s'agit d'une demande nouvelle, et doit en tout état de cause être rejetée compte tenu de l'absence de facture et de leur situation économique critique.



Par conclusions n°2 en date du 7 septembre 2022, M. [B] [J], M. [H] [X] et M. [P] [J] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris,

- débouter M. et Mme [R] de leur demande de délai pour quitter le logement,

- dire que le commandement de quitter les lieux délivré le 8 décembre 2021 peut produire son plein et entier effet,

- condamner M. et Mme [R] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.





Ils font valoir que les locataires ne sont pas dans l'impossibilité d'être relogés dans des conditions normales, puisque d'une part, ils n'ont effectué que deux démarches pour rechercher un logement, que d'autre part, leur santé est satisfaisante et leurs revenus leur permettent tout à fait d'être relogés dans des conditions satisfaisantes, en acceptant de quitter le 16e arrondissement. Subsidiairement, ils soutiennent que la mauvaise foi des époux [R] et la situation respective des parties ne justifie pas l'octroi de délais. Ils expliquent, d'une part, que M. et Mme [R] ont attendu le 12 octobre 2021 pour déposer une demande de logement social, alors qu'ils savaient depuis le 1er juillet 2021 qu'ils devaient quitter le logement pour le 1er janvier 2022, puisqu'ils avaient reçu un congé pour vendre, d'autre part, qu'ils savaient depuis fort longtemps que le montant du loyer était disproportionné par rapport à leurs revenus et que depuis juillet 2019 ils devaient verser un total de 1.772 euros alors que leur revenu déclaré était de 1.806 euros, et enfin, que la dette s'élève non pas à la somme de 2.157,20 euros mais à celle de 10.019,75 euros, frais inclus. Ils ajoutent que la mauvaise foi des locataires est d'autant avérée qu'ils sont intéressés par l'achat de l'appartement au prix de 525.000 euros, ce qui montre qu'ils dissimulent leurs revenus.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de délais pour quitter les lieux



Aux termes de l'article L.412-3 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.



L'article L.412-4 du même code dispose : 'La durée des délais prévus à l'article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.



Pour rejeter la demande de délai, le juge de l'exécution a retenu que les propriétaires justifiaient d'une nécessité particulièrement urgente de vendre leur bien, libre de toute occupation, et ce compte tenu des besoins particulièrement importants de financement de l'hospitalisation à domicile de M. [A] [X], âgé de 87 ans.



Il est constant que le motif ayant conduit le premier juge à rejeter la demande n'est plus d'actualité à hauteur de cour, M. [A] [X] étant décédé.



Il résulte des décomptes produits par les parties que les époux [R] ont respecté scrupuleusement l'échéancier accordé par le tribunal d'instance et ont soldé la dette de 8.624,80 euros fixée par le jugement du 19 juin 2019 en 36 mois de juillet 2019 à juin 2022. Toutefois, il est constant qu'il existe une nouvelle dette locative, les locataires n'ayant pas réglé régulièrement tous les loyers courants dus depuis le jugement. M. et Mme [R] ne démontrent pas que la dette s'élèverait à la somme de 2.157,20 euros comme ils le soutiennent, alors qu'il résulte des décomptes clairs et précis produits par les consorts [X] et [J] que le montant de la dette locative est de 8.155,69 euros (terme de septembre 2022 inclus), outre les frais, étant précisé que le loyer courant est de 1.532,83 euros par mois. C'est en vain que les appelants font valoir que les trois versements de 300 euros effectués en avril, mai et juin 2019 ne figurent pas aux décomptes des propriétaires, puisque ces décomptes ne portent pas mention non plus des loyers dus en avril, mai et juin 2019 et qu'il n'est pas établi que ces loyers, non inclus dans le montant de la dette locative arrêté par le jugement du 19 juin 2019, auraient été payés en plus de ces 900 euros. En tout état de cause, cette somme ne couvre pas le montant des frais dus.



Les époux [R], qui sont désormais tous les deux à la retraite, justifient percevoir des revenus d'un montant mensuel global d'environ 1.800 euros comprenant des aides sociales, ce qui montre leurs efforts pour payer les loyers, puis les indemnités d'occupation.



M. et Mme [R], qui ont reçu un congé pour vendre le 1er juillet 2021 et un commandement de quitter les lieux le 8 décembre 2021, apportent la preuve qu'ils ont effectué une demande de logement auprès du fonds social juif unifié en juillet 2021 et une demande de logement social en octobre 2021, en vain pour l'instant. Ils ont récemment, en juillet 2022, déposé un recours DALO. Les intimés soutiennent que les locataires pourraient se loger dans le secteur privé et versent à l'appui de multiples offres de location en région parisienne pour un loyer d'environ 800 euros par mois, partant du principe que la part du loyer représente 50% des revenus. Toutefois, il est vain d'espérer que les époux [R] puissent obtenir un logement, dans le secteur privé, avec un loyer qui représente la moitié de leurs revenus alors que les bailleurs privés exigent des revenus au moins trois fois plus élevés que le montant du loyer.



Les époux [R] justifient donc de diligences en vue de leur relogement adaptées à leur situation.



En outre, ils sont âgés de 69 et 67 ans et justifient avoir des problèmes de santé. Même si le pronostic vital des intéressés n'est heureusement pas engagé, les intimés ne sauraient soutenir que l'état de santé des locataires serait satisfaisant.



Les consorts [X] et [J] ne justifient plus, quant à eux, d'une nécessité impérieuse de vendre leur bien libre de toute occupation, étant précisé que la succession comprend d'autres actifs plus liquides.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et d'accorder à M. et Mme [R] un délai de 12 mois pour quitter les lieux, qui sera conditionné toutefois au paiement de l'indemnité d'occupation.



Sur les demandes accessoires



Restant débiteurs de l'obligation de quitter les lieux, M. et Mme [R] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.



La demande des consorts [X] et [J] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, les parties étant libres de ne pas présenter de demande relative aux frais irrépétibles de première instance et d'en formuler une pour ceux de l'instance d'appel. La demande est donc recevable.



Toutefois, l'issue du litige commande de rejeter la demande des intimés au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.













PAR CES MOTIFS,



La Cour,



INFIRME le jugement rendu le 13 avril 2022 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris,



Statuant à nouveau,



ACCORDE à M. [V] [R] et Mme [Z] [Y] épouse [R] un délai de 12 mois pour quitter les lieux,



DIT qu'à défaut de paiement d'une seule indemnité d'occupation dans son intégralité, M. [V] [R] et Mme [Z] [Y] épouse [R] perdront le bénéfice du délai accordé et les propriétaires pourront reprendre la mesure d'expulsion,

DECLARE recevable la demande de M. [B] [J], M. [H] [X] et M. [P] [J] formulée en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Mais au fond la REJETTE,



CONDAMNE M. [V] [R] et Mme [Z] [Y] épouse [R] aux dépens de première instance et d'appel.





Le greffier, Le président,