Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 5 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 OCTOBRE 2022



N° RG 21/01209 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UKWO



AFFAIRE :



LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DES 92 LOGEMENTS sis [Adresse 2], représenté par son Syndic, la société RB COPRO



C/

[T] [O]



[N] [U] épouse [O]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Janvier 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° Section : 

N° RG : 19/01665



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Catherine LEGRANDGERARD



Me Laurent PIERRE 



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DES 92 LOGEMENTS sis [Adresse 2], représenté par son Syndic, la société RB COPRO, dont le siège est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3] 

[Localité 4]



Représentant : Me Catherine LEGRANDGERARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 391 et Me Djamila RIZKI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1080



APPELANT

****************





Monsieur [T] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Me Laurent PIERRE de l'ASSOCIATION ASSOCIATION JARNOUX-DAVALON & PIERRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 491



Madame [N] [U] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Me Laurent PIERRE de l'ASSOCIATION ASSOCIATION JARNOUX-DAVALON & PIERRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 491



INTIMÉS

****************































Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et devant Madame Pascale CARIOU, Conseiller, chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,







***

Par jugement du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :



- Condamné solidairement M. et Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble des 92 logements situé [Adresse 2]), représenté par son syndic, la société RB COPRO, les sommes suivantes : 

- 5.870,51 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

- 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit que les intérêts échus à compter du présent jugement porteront eux-mêmes intérêts au taux légal dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'une année ;

- Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

- Débouté M. et Mme [O] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

- Ordonné l'exécution provisoire ;

- Condamné solidairement M. et Mme [O] aux dépens.



Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel suivant déclaration du 22 février 2021 à l'encontre des époux [O].



Il demande à la Cour, par ses dernières conclusions signifiées le 10 septembre 2021, au visa des articles L.211-3 et suivants du code de l'organisation judiciaire, des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 35, 36, 54 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil, des articles 44, 699 et 700 du code de procédure civile, de la jurisprudence et des pièces visées aux débats, de : 

- Infirmer le jugement entrepris ;

- Condamner les époux [O] à lui payer les sommes suivantes : 

- 13.195,14 euros à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 16 février 2018 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code civil ;

- 1.266 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance ;

- 2.500 à titre de dommages et intérêts ;

- Condamner solidairement les époux [O] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en ce compris les frais engagés pour l'envoi de la lettre de mise en demeure par avocat ;

- Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

- Condamner solidairement les époux [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Les époux [O] demandent à la Cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 14 juin 2021, de : 



- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés au paiement d'une somme de 5.870,51 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2000 inclus avec intérêts au taux légal à compter dudit jugement, outre 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a les déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts et en leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence, 

- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

- Condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser une somme de 8.000 euros pour leurs préjudices financiers et moraux ;

 - Condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance ainsi qu'une somme de 2.000 euros au titre du même article, pour l'instance d'appel ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel. 





L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.



SUR CE LA COUR 



Sur les demandes au titre des charges de copropriété



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.



Toutefois, conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.



Pour justifier le bien fondé de sa demande, le syndicat verse aux débats : 

- l'extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaires indivis de M. et Mme [O] pour le lot 74,

- plusieurs relevés individuels de compte dont le dernier arrêté au 1er janvier 2020, faisant apparaître un solde débiteur de 13.501,14 euros,

- les appels de fonds couvrant la période du 1er trimestre 2013 au 1er trimestre 2020, 

- les décomptes de régularisations de charges pour les années 2010 et 2012 à 2017,

- les procès-verbaux et attestations de non-recours des assemblées générales du 25 septembre 2013, 29 septembre 2014, 29 juin 2015, 29 juin 2016, 7 février 2017, 30 juin 2017, 5 septembre 2018 et 21 juin 2019,

- une mise en demeure du 16 février 2018.



Pour condamner M. et Mme [O] au paiement de la somme de 5.870,51 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2020, alors que le syndicat des copropriétaires réclamait une somme de 13.501,14 euros, le tribunal a estimé que la somme de 7.324,63 euros correspondant à des régularisations de charges des exercices 2009 à 2012 effectuées en 2014, après un changement de syndic, devait être déduite. Il a en effet relevé que faute de produire le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 avril 2014, au cours de laquelle la régularisation des charges de 2009 à 2012 avait été votée, le syndicat des copropriétaires n'apportait pas la preuve du caractère exigible de cette somme.



Devant la cour, le syndicat affirme, en page 7 de ses conclusions, produire ce procès-verbal en pièce 22.



Or cette pièce n°22 est en réalité le procès-verbal de l'assemblée du 29 septembre 2014, et non du 22 avril ( que ce soit dans le dossier papier ou sur la clé USB).



Si cette assemblée du 29 septembre 2014 a approuvé les comptes de 2013, en revanche, aucune résolution ne porte sur la régularisation des comptes de 2009 à 2012.



Par ailleurs, le procès-verbal de l'assemblée du 22 avril 2014 ne figure pas sur le bordereau de pièces du syndicat des copropriétaires et il ne se trouve pas non plus dans le dossier de plaidoiries.



Ainsi, alors qu'à juste titre le tribunal avait justifié cette non prise en compte de la somme de 7.324,63 euros par l'absence de production de ce procès-verbal du 22 avril 2014, le syndicat des copropriétaires reste défaillant dans la production de cette pièce.



Le caractère certain et exigible de cette somme, due au titre des régularisations de charges 2009/2012, n'est donc toujours pas établi. Il est à cet égard totalement indifférent que M. [O] ait eu, en tant que membre du conseil syndical, connaissance de l'origine des régularisations litigieuses.



De leur côté, M. et Mme [O] contestent les régularisations d'eau chaude dans des termes particulièrement vagues, qui ne permettent pas à la cour de vérifier la pertinence de leur contestation sur ce point. En effet, ils font seulement valoir que leur quote part dans la consommation de l'ensemble de la copropriété a augmenté dans des proportions inexpliquées.



Enfin, si les époux [O] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 5.870,51 euros, ils n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause cette condamnation qui porte sur les appels de charges de 2013 à 2020, après déduction des régularisations litigieuses évoquées ci-dessus.



De même, compte tenu du caractère peu précis de leurs écritures, ils ne démontrent pas non plus que des paiements n'auraient pas été comptabilisés.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [O] au paiement de la somme de 5.870,51 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus.



En revanche, au vu de la mise en demeure adressée aux intimés le 16 février 2018 et de l'évolution de la dette qui n'a fait qu'augmenter, cette somme portera intérêt à compter de cette date.



La capitalisation des intérêts sera ordonnée.





Sur les frais nécessaires



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



C'est par des motifs exacts, tenant à l'absence de tout justificatif ou au caractère non nécessaire des frais, que le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.



En l'absence de tout nouvel élément, le jugement sera confirmé sur ce point.





Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat



L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et expose le syndicat à devoir régler des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées.



En outre, les impayés fragilisent la situation financière de la copropriété et l'absence récurrente de paiement grève sérieusement le budget de la copropriété et désorganise la trésorerie du syndicat.



Pour rejeter la demande de dommages et intérêts du syndicat, le tribunal a estimé que leur mauvaise foi n'était pas démontrée.



Cependant, le caractère imprécis des contestations formées par M. et Mme [O], l'ancienneté de leur dette, leur absence aux assemblées générales de copropriétaires alors qu'ils se plaignent du caractère opaque des comptes, démontrent au contraire leur mauvaise foi.



Il est donc justifié d'infirmer le jugement et de les condamner au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur les demandes reconventionnelles



La condamnation au moins partielle au paiement des charges impayées et la condamnation en appel à titre de dommages et intérêts conduit nécessairement la cour à rejeter la propre demande de dommages et intérêts présentée par les intimés.





Sur les demandes accessoires



Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. 



Le syndicat des copropriétaires est partiellement perdant en appel, ce qui justifie de laisser à chaque partie la charge de ses dépens et de rejeter les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement sur le point de départ des intérêts et en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts ;



Le confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit que la somme de 5.870,51 euros due au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2020 portera intérêts au taux légal à compter du 16 février 2018 ;



Ordonne la capitalisation des intérêts dûs dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 



Condamne solidairement M. et Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble des 92 logements situé [Adresse 2]) la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;



Déboute M. et Mme [O] de leur demande de dommages et intérêts ;



Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;



Rejette les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT