Cour d'Appel · Chambre 3 A — 3 octobre 2022

MINUTE N° 22/492

























Copie exécutoire à :



- Me Frédérique BRUNN

- Me Céline RICHARD

- Me Claus WIESEL





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 03 Octobre 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/03945 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HVJ3



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE



APPELANTS :

Monsieur [U] [A]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Frédérique BRUNN, avocat au barreau de COLMAR



Madame [L] [S] épouse [A]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Frédérique BRUNN, avocat au barreau de COLMAR





INTIMES :

Madame [C] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR



Madame [L] [Z] 

[Adresse 2]

[Localité 8]



Madame [D] [B] 

[Adresse 4]

[Localité 6]



Monsieur [O] [B] 

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté par Me Claus WIESEL, avocat au barreau de COLMAR



COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 juin 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme MARTINO, Présidente de chambre, et Mme FABREGUETTES, Conseiller, chargées du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme MARTINO, Président de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Mme LAMBOLEY-CUNEY, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :

- rendu par défaut

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE





Suivant contrat en date du 29 juillet 2017, Monsieur [U] [A] et Madame [L] [S] épouse [A], ont donné à bail à usage d'habitation à Madame [C] [Z] et à Madame [D] [B] qui se sont solidairement engagées, un appartement situé [Adresse 1], et ce moyennant le paiement d'un loyer révisable dont le montant a été initialement fixé à la somme de 685 euros par mois outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros .



Par actes du même jour, Madame [L] [Z] s'est portée caution solidaire pour le compte de Madame [C] [Z] tandis que Monsieur [O] [B] s'est engagé en qualité de caution solidaire pour le compte de Madame [D] [B], les engagements de caution portant sur le règlement des loyers et charges, des impôts et taxes, des réparations locatives et de l'indemnité d'occupation due après résiliation du bail. 



Le 14 décembre 2018, Madame [C] [Z] a donné congé avec préavis d'un mois et un procès-verbal de constat de l'état des lieux à la sortie a été établi par huissier de justice en date du 25 janvier 2019.



Madame et Monsieur [A], l'épouse née [S], ont fait assigner Madame [C] [Z], Madame [L] [Z], Madame [D] [B] , Monsieur [O] [B] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse en paiement des sommes de :



-759,36 euros au titre du solde des charges,



-6 707,62 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 685 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,



-2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Madame [C] [Z] et Madame [L] [Z] ont conclu au débouté des demandes, subsidiairement qu'il soit dit et jugé que les bailleurs ont fait obstacle à la subrogation de Madame [L] [Z] et ont sollicité leur condamnation aux frais et dépens et à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [O] [B] a, de même, contesté les demandes et a sollicité la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Madame [D] [B], assignée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu.





Par jugement en date du 6 juillet 2021, le tribunal ainsi saisi a : 



-Débouté Monsieur et Madame [A], l'épouse née [S], de la totalité de leurs demandes,



-Condamné Monsieur et Madame [A], l'épouse née [S], à payer à Monsieur [O] [B] d'une part et à Madame [C] [Z] et Madame [L] [Z] d'autre part, la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



-Condamné Monsieur et Madame [A], l'épouse née [S], aux entiers dépens,



-Ordonné l'exécution provisoire.



Pour statuer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que les demandeurs ne produisaient aucune facture pour justifier des frais de réparations locatives et que, selon ses calculs, le montant du dépôt de garantie conservé par les bailleurs étaient supérieur à celui de leur créance de charges. 



Madame et Monsieur [A] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 30 août 2021 et par dernières écritures notifiées le 17 février 2022, ils concluent à l'infirmation de la décision déférée en toutes ses dispositions et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :



-condamner les intimés solidairement à leur payer les sommes de 739,39 euros au titre du solde de charges et de loyer pour les années 2017 et 2018, 6 707,62 euros au titre des travaux de réparation, de remplacement et de nettoyage de l'appartement,



-dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la sommation extrajudiciaire du 11 avril 2019, subsidiairement à compter de la date d'assignation,



-débouter les intimés de leurs demandes fins et conclusions,



-condamner les intimés, solidairement, aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel,



-condamner les intimés, solidairement, à payer aux demandeurs la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et un montant de 1 500 euros pour la procédure d'appel.



Ils font grief au premier juge d'avoir commis des erreurs de calcul et d'appréciation quant aux charges et de ne pas avoir tenu compte des justificatifs apportés quant aux réparations locatives.



Madame [C] [Z] a constitué avocat, lequel a notifié des écritures le 24 janvier 2022.



Le 23 février 2022, le président de la chambre a rappelé au mandataire de Madame [C] [Z] qu'il n'avait justifié ni de l'acquittement du timbre fiscal prévu à l'article 1635 bis P du code général des impôts ni du dépôt d'une demande d'aide juridictionnelle et l'a informé qu'à défaut de recevoir l'un ou l'autre de ces justificatifs dans le délai de quinze jours, serait prononcée l'irrecevabilité de ses conclusions.



L'avocate de Madame [C] [Z] a déposé le mandat le 9 mars 2022.





Madame [L] [Z], à qui la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées le 29 octobre 2021 par remise de l'acte à l'étude de l'huissier instrumentaire, n'a pas constitué avocat.



Madame [D] [B], à qui la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées le 29 octobre 2021 par remise de l'acte à l'étude de l'huissier instrumentaire, n'a pas constitué avocat.



Par dernières écritures notifiées le 14 mars 2022, Monsieur [O] [B] a conclu à la confirmation de la décision déférée et a sollicité la condamnation des appelants aux entiers dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Au soutien, il fait valoir que Madame [D] [B] avait quitté l'appartement dès le mois d'octobre 2017 et que les bailleurs ont, devant le premier juge, indiqué qu'un procès-verbal de constat d'huissier de sortie avait été effectué à leur initiative lors de la sortie de Madame [D] [B]. Il en tire que celle-ci ne peut être tenue des dégradations constatées le 25 janvier 2019 et que la demande est donc mal fondée en ce qui la concerne.



L'ordonnance de clôture est en date du 5 avril 2022.





MOTIFS 



Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; 



Vu les pièces régulièrement communiquées ;





Sur la recevabilité des conclusions de Madame [C] [Z]



En vertu de l'article 963 du code de procédure civile, lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article. L'irrecevabilité est constatée d'office par le magistrat ou la formation compétents.



En l'espèce, Madame [C] [Z], qui n'a pas justifié d'une demande d'aide juridictionnelle, n'a pas acquitté le droit prévu à l'article 1635 bis P du code général des impôts alors que la représentation par avocat est obligatoire dans la présente procédure et alors qu'elle a été invitée à le faire par injonction du 23 février 

2022 lui faisant connaître qu'à défaut, l'irrecevabilité de ses conclusions serait prononcée.



Il y a donc lieu en application des dispositions susvisées de déclarer irrecevables les conclusions de Madame [C] [Z].





Sur le solde de loyers et charges



Le premier juge a parfaitement énoncé le cadre juridique dans lequel s'inscrit le litige et la cour reprend à son compte les énonciations du jugement déféré de ce chef.



Il convient seulement d'ajouter qu'en application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



1/ année 2017 : aux termes du contrat de bail, les locataires auraient dû régler la somme de 685 € x 4 (septembre à décembre) et 342,50 € ( 15 au 31 août ) au titre des loyers soit un total de 3 082,50 euros. 



Les bailleurs admettent que leurs locataires ont réglés, pour l'année 2017 la somme de 685 x 4 = 2740 € au titre des loyers.



A défaut de preuve de versements qui n'auraient pas été pris en compte par les bailleurs, les locataires restent donc redevables de la somme de 3 082,50 € - 2 740 € = 342,50 € au titre des loyers 2017.



S'agissant des charges, qui doivent être justifiées, c'est à tort que le premier juge a déduit du montant réclamé la quote-part, prorata temporis, des frais de ramonage et d'entretien de la chaudière exposés en mars et avril 2017 par les bailleurs. En effet, les frais exposés pour l'année bénéficient aux occupants successifs et n'ont pas à être supportés par le seul occupant au jour où ils ont été engagés.



De même, c'est à tort que le premier juge a réduit le montant dû au titre des factures d'eau justifiées dès lors qu'il résulte du décompte de l'année 2017 que la somme mise en compte correspond à la consommation des locataires, relevée par compteur individuel, soit 50 m3.



Au final et au vu des pièces justificatives, les locataires apparaissent bien redevables de la somme de 375,30 euros au titre des charges locatives pour l'année 2017.



Elles ont réglé à ce titre des avances pour un montant de 160 euros et restent ainsi débitrices de la somme de 215,30 €.



Les bailleurs peuvent ainsi se prévaloir d'un solde à payer de 557,80 € pour l'année 2017.



2/ année 2018 : au vu des justificatifs produits (notamment l'ensemble des factures), le montant des charges récupérables imputables aux locataires est de :



-eau : 409,59 € (en fonction de la consommation réelle selon compteur individuel s'élevant à 107m3  et 38,85 € en charges fixes



-électricité: 51,07 €



-taxe ordures ménagères : 316 : 3 = 105,33€



-entretien de la chaudière:172,53 €



total : 777,38 € ;



Il a été réglé au titre des avances sur charges la somme de 492,84  € pour l'année 2018 .



La créance des bailleurs est donc fondée à hauteur de la somme de 284,54 €.



S'agissant du loyer, payable entre le 1 et le 5 de chaque mois, qui a été revalorisé à compter du 15 août 2018, il était dû au titre de l'année 2018 la somme de 685 x 8 = 5 480 € + (689,29 x 4) = 8 237,16 €.



Les bailleurs ont été remplis de leurs droits à ce titre.



3/ année 2019 : il existe un trop payé reconnu de charges au profit des locataires d'un montant de 115,50 €.



Il résulte de ces énonciations que la créance des bailleurs s'élève à la somme de 557,80 € + 284,54 € - 115,50 € = 726,84 €, somme qui produira intérêts au taux légal, à compter du 13 avril 2019, date de réception de la sommation extrajudiciaire en date du 11 avril 2019.





Sur les réparations locatives



En vertu de l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeure.



En l'espèce et comme l'a relevé à juste titre le premier juge, le constat d'état des lieux à l'entrée des locataires fait état d'un logement en bon état voire en très bon état sous réserve d'un certain nombre d'annotations (rayures sur certaines portes, un bout de la porte de la troisième chambre est cassé, deux impacts au mur de la cuisine et traces de meuble, un mur gondole en cuisine, fissure dans le carrelage salle de bain et traces de clous, impacts sur la porte de la salle de bains, tâche sur le mur des wc au dessus du lave mains).



 L'état des lieux se conclut par la mention : «  appartement propre et en bon état général ».



Il ne peut être tenu compte des photographies rassemblées sous le titre « Annexe à l'état des lieux » pour corroborer l'état de lieux d'entrée car ledit annexe est en date du 16 avril 2014 : il est donc très antérieur à l'entrée dans les lieux des dames [Z] et [B].



Le constat d'état des lieux de sortie, établi au contradictoire de Madame [Z], qui a été convoquée par l'huissier de justice instrumentaire, contient les remarques suivantes  :



-séjour : deux clous et une trace sont visibles sur le papier peint ; la poignée est cassée sur une double fenêtre, des tâches et accrocs sont visibles sur les tablettes,



-toilettes : la vmc est sale



-1er chambre : les prises électriques sont décrochées, le papier peint présente des accrocs et des trous, les plinthes sont sales et un accroc est visible, la poignée de la porte est mal fixée,



-2ième chambre : la même remarque que pour la première chambre est valable, le seuil de la porte est abîmé,



-3ième chambre : la peinture sur la porte est arrachée, la même remarque est valable pour le sol et les murs, l'ensemble des fenêtres et des cadres extérieurs sont noircis et sales,



-cuisine : les meubles sont sales, le siphon sous le double évier fuit, sous l'évier la tablette du meuble est posée au sol, l'ensemble des menuiseries extérieures et le contour des fenêtres en pvc est très sale, présence de quatre trous chevillées dans les murs, la hotte électrique est sale,



-salle de bains : la bonde de la baignoire est décrochée, le nettoyage final est à faire,



-cave : du bois est entreposé au sol, présence d'une table.



Les factures produites par les bailleurs font apparaître que les bailleurs ont fait remettre en peinture l'entier logement (couloir, plafond, murs, boiseries, radiateur, nettoyage salle de bain, dégraissage de la cuisine) et que, selon factures des 14 mars 2019 et 31 janvier 2019, ils ont remplacé le meuble de cuisine pour un montant de 375,82 euros ttc ainsi que trois bouches d'extraction pour la somme de 16,80 euros hors-taxes.



Cependant, il ne ressort pas des énonciations laconiques du procès-verbal de constat d'état des lieux à la sortie que le meuble sous évier soit hors d'état et doive être remplacé, la seule constatation de l'officier ministériel se rapportant à la saleté des meubles sans autre précision.



De même, l'existence de trous en nombre limité, autorise le bailleur à faire procéder à leur rebouchage aux frais du locataire mais ne justifie pas l'application de deux couches de peinture dans l'intégralité de la pièce.



Une seule trace sur un mur, qui se rapporte à l'usage normal, ne constitue pas une dégradation si elle est de faible ampleur de sorte que le bailleur n'est pas fondé à solliciter la remise à neuf des peintures de l'entière pièce de ce chef.



Il est noté en outre qu'a été facturé le « rebouchage des trous et des traces, application de deux couches de peinture acrylique blan- che » dans le couloir alors que l'état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation dans le couloir et indique, au contraire que « le papier peint sur les murs est en état d'usage ».



Par suite et au vu des pièces justificatives produites, la comparaison de l'état des lieux de sortie et de l'état des lieux d'entrée conduit à établir qu'il existe des dégradations, dont il n'est pas démontré qu'elles auraient eu lieu par la faute du bailleur, par cas de force majeure ou du fait d'un tiers que les locataires n'auraient pas introduit dans le logement ainsi qu'un manque d'entretien et de réparation qui leur est imputable, fondant une créance d'indemnisation du bailleur pour un montant que la cour évalue à la somme de 2 500 euros, dont à déduire le montant du dépôt de garantie d'un montant de 685 euros, soit un solde de 1815 euros, qui produira intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt conformément à l'article 1231-7 du code civil.





Sur l'obligation à la dette



Le contrat de location liant les parties contient une clause de solidarité entre les deux locataires.



Par ailleurs Madame [L] [Z] et Monsieur [O] [B] se sont engagés en qualité de cautions solidaires pour le compte, la première de Madame [C] [Z] et le second de Madame [D] [B] pour le règlement des loyers et des charges ainsi que des réparations locatives.



Il résulte de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 que la solidarité des colocataires et de celle de la personne qui s'est portée caution 

pour lui ne prenne fin qu'à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail et à défaut qu'elle s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.



Pour solliciter son exonération en qualité de caution, Monsieur [O] [B] fait valoir que Madame [D] [B] aurait quitté les lieux en octobre 2017 et que dans le cadre de la procédure de première instance, il aurait été fait état d'un constat d'huissier de sortie des lieux effectué à son départ.



Cependant, faute pour Madame [D] [B] ou Monsieur [O] [B] de justifier d'un congé régulièrement délivré et alors qu'il a été constaté par la cour qu'aucune mention relative à un prétendu état des lieux de sortie établi en 2017 ne figure dans le dossier de première instance, Madame [D] [B] ainsi que Monsieur [O] [B] sont tenus solidairement avec Madame [C] [Z] et sa garante, non seulement de la créance locative stricto sensu mais de la créance de réparations locatives.



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce sens.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront infirmées et les dépens seront mis à la charge des défendeurs qui seront en outre condamnés solidairement au paiement d'une somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Partie perdante à hauteur d'appel, les intimés seront condamnés solidairement aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et Monsieur [O] [B] sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



En revanche, il sera fait droit à la demande formée par Madame et Monsieur [A], l'épouse née [S], au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 1 000 euros. 



PAR CES MOTIFS



La Cour,



Statuant publiquement et par défaut,

 

DECLARE irrecevables les conclusions de Madame [C] [Z], 



INFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions,



Et statuant à nouveau,



CONDAMNE solidairement Madame [C] [Z], Madame [L] [Z], Madame [D] [B] et Monsieur [O] [B] à payer à Madame et Monsieur [A], l'épouse née [S] les sommes de :



-726,84 € avec intérêts au taux légal, correspondant au montant de l'arriéré de loyers et charges à compter du 13 avril 2019, date de réception de la sommation extrajudiciaire en date du 11 avril 2019,



-1 815 euros, au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour,



DÉBOUTE Monsieur [O] [B], Madame [C] [Z] et Madame [L] [Z] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE solidairement Madame [C] [Z], Madame [L] [Z], Madame [D] [B] et Monsieur [O] [B] à payer à Madame et Monsieur [A], l'épouse née [S] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [Z], Madame [L] [Z], Madame [D] [B] et Monsieur [O] [B] aux dépens de première instance,



Et y ajoutant, 



DEBOUTE Monsieur [O] [B] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel,



CONDAMNE solidairement Madame [C] [Z], Madame [L] [Z], Madame [D] [B] et Monsieur [O] [B] à payer à Madame et Monsieur [A], l'épouse née [S], la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles d'appel,



CONDAMNE solidairement Madame [C] [Z], Madame [L] [Z], Madame [D] [B] et Monsieur [O] [B] aux dépens d'appel.





La GreffièreLa Présidente de chambre