Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 2 septembre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 02 SEPTEMBRE 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03256 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFH5N



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Janvier 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MELUN - RG n° 21/00628





APPELANTE 



S.A.R.L. A.2.C.M. agissant poursuites et diligences de son représentant légal en cette qualité au siège 

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Assistée par Me Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, toque : C987





INTIMEE 



S.C.I. B 9 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée par Me Jacques-Eric MARTINOT de la SELARL VIVALDI AVOCATS, substituant Me Eric DELFY, avocats au barreau de LILLE







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 juin 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Bérengère DOLBEAU, Conseiller,

 

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 









ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier. 









Par acte du 30 juillet 1992, régulièrement renouvelé depuis, la SCI B 9 a donné à bail à la société Europrest 2000, aux droits de laquelle se trouve la société A2CM, un local à usage commercial correspondant au lot de copropriété n°13 dépendant du centre commercial situé [Adresse 5] (Seine-et-Marne), dans lequel est exploitée une activité de pressing, blanchisserie et retouche. 



Les loyers n'ayant plus été réglés, la SCI B9 a fait délivrer le 7 février 2021 à la société A2CM un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour la somme en principal de 14.464,44 euros représentant les loyers du quatrième trimestre 2020, du premier trimestre 2021 et les provisions sur charges. 



Par acte du 7 juillet 2021, la SCI B 9 a fait assigner la société A2CM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du preneur et condamnation, par provision, au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.



Par ordonnance du 17 janvier 2022, ce magistrat a : 


constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 8 février 2021 ; 

débouté la société A2CM de l'ensemble de ses demandes y compris sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

ordonné l'expulsion de la société A2CM des lieux qu'elle occupe, lot n° 13 du centre commercial [Adresse 5], dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance ; 

dit qu'à défaut, elle pourra être expulsée ainsi que ses biens et toute personne occupant les lieux avec elle, et ce avec le concours de la force publique s'il y a lieu ; 

ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ; 

condamné la société A2CM, à payer, à titre de provision, à la SCI B9 la somme de 276,71 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2021 ; 

condamné la société A2CM à payer à la SCI B9, à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1.944,68 euros HT à compter du 8 février 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux ; 

condamné la société A2CM à payer à la SCI B9 la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer signifié le 7 janvier 2021. 




Par déclarations du 8 février 2022, la société A2CM a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. 



Les procédures enrôlées sous les numéros RG 22/05055 et 22/03261 ont été jointes le 11 mars 2022. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 mai 2022, la société A2CM. demande à la cour de : 


la recevoir en son appel ;

infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; 

statuant à nouveau,


Sur la clause résolutoire 


juger qu'elle bénéficie du dispositif de l'article 14 II de la loi du 14 novembre 2020, qu'il ne pouvait lui être délivré un commandement de payer le 7 janvier 2021 par la SCI B9 et que la clause résolutoire doit être déclarée non écrite ;

juger que la clause résolutoire a été appliquée de mauvaise foi par la bailleresse et qu'elle ne peut produire aucun effet ;

juger que le commandement comprend un compte imprécis ou erroné et que la clause résolutoire ne peut produire aucun effet ;

juger inopérant, nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 janvier 2021 ;

juger que la SCI B9 ne justifie pas du montant des provisions sur charges appelées et que ces provisions ne sont donc pas dues, emportant une contestation sérieuse pour un montant de 27.193,16 euros ;

juger que la SCI B9 n'a pas respecté son obligation de délivrance et de jouissance paisible, l'autorisant à lui opposer l'exception d'inexécution pendant les périodes de fermeture des locaux et de confinement, soit du 15 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 27 novembre 2020 et, enfin, du 20 mars au 18 mai 2021 ;

juger qu'en raison de la suspension du contrat de bail, l'exception d'inexécution a pu jouer et que les loyers, charges, taxes et accessoires ne sont pas dus pendant ces périodes en application de la suspension du bail, de l'exception d'inexécution et de la perte partielle de la chose louée ;

juger qu'en raison de la perte partielle de la chose louée, les loyers, charges, taxes et accessoires ne sont pas dus pendant ces périodes ;

en conséquence, juger qu'il existe des constatations sérieuses portant sur les loyers, charges, taxes et accessoires indus pour un montant de 8.532,87 euros ;

juger qu'elle est à jour de ses règlements, qu'elle ne doit plus aucune somme à la SCI B9 et que la clause résolutoire n'a pas pu jouer ;

juger qu'il existe des contestations sérieuses sur les sommes réclamées par la SCI B9 et la débouter de toutes ses demandes, en particulier de sa demande en acquisition de la clause résolutoire, de sa demande d'indemnité d'occupation, de sa demande en paiement provisionnel de toute nature et de sa demande d'expulsion ;

débouter la SCI B9 de sa demande de provision au titre des majorations et pénalités de retard réclamées et, subsidiairement, juger qu'elles seront modérées au montant d'un euro symbolique ;

dire n'y avoir lieu à référé ;

subsidiairement, lui accorder des délais rétroactifs, suspendre la clause résolutoire pendant ces dits délais, constater que les sommes ont été réglées et dire que la clause résolutoire n'a pas pu jouer à son encontre ;

très subsidiairement, s'il existait un arriéré locatif et si la clause résolutoire s'appliquait, lui accorder des délais sur 24 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais ;

condamner la SCI B9 à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

condamner la SCI B9 à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 mai 2022, la SCI B 9 demande à la cour de : 


débouter la société A2CM de l'ensemble de ses prétentions ; 

confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 

condamner la société A2CM aux dépens de première instance et d'appel ; 

dire en tant que de besoin que la décision à intervenir sera de droit exécutoire à titre provisoire. 




La clôture de la procédure a été prononcée le 1er juin 2022. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 



 SUR CE, LA COUR 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Il est constant que le 7 janvier 2021, la SCI B9 a fait délivrer à la société A2CM un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour obtenir paiement de la somme de 14.464,44 euros en principal correspondant aux loyers du quatrième trimestre 2020 et du premier trimestre 2021 et aux provisions sur charges relatives à ces deux trimestres ; que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et à l'article L145-41 du code de commerce. 



Pour s'opposer à l'application de la clause résolutoire, la société A2CM soutient pouvoir bénéficier des dispositions de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire, applicable à compter du 17 octobre 2020, qui prévoient, notamment, que le défaut de paiement des loyers et charges ne sera pas immédiatement sanctionnable pour les entreprises éligibles au dispositif qu'elle prévoit lorsque celles-ci ont subi des fermetures administratives ou ont été particulièrement affectées par les restrictions sanitaires mises en oeuvre. 



Elle considère que le commandement de payer, signifié en période de crise sanitaire, n'a pu produire effet puisque son activité a été affectée par des mesures de police administrative (instauration de jauges limitant le nombre de clients à l'intérieur du commerce, couvre-feu à 18 heures à compter du 16 janvier 2021) et qu'ainsi, la clause résolutoire invoquée par le bailleur doit être réputée non écrite. 



Elle prétend par ailleurs que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, dans un contexte de crise sanitaire particulièrement difficile pour les commerçants et alors que le bailleur a fermé le centre commercial et ignoré les dispositifs de protection mis en place par le gouvernement en faveur des locataires. 



Elle fait valoir en outre que le commandement de payer est imprécis et erroné et ne peut dès lors produire effet soutenant ainsi que le détail des sommes réclamées ne lui permettait pas d'apprécier la créance de la SCI B9 alors, au surplus, que le montant des provisions sur charges n'était pas correct. 



Elle indique de surcroît n'avoir jamais reçu de justificatifs des charges et ce, depuis le début de son exploitation, ce qui ne lui permet pas de vérifier la réalité des provisions sollicitées et réglées et qu'il en résulte une contestation sérieuse sur l'exigibilité de ces provisions pour charges, qui, au cours des cinq dernières années, se sont élevées à la somme de 27.193,16 euros TTC, d'un montant supérieur à celui des causes du commandement. 



Elle affirme encore que les loyers ne sont pas dus en période de pandémie puisque les locaux ont été rendus inexploitables du fait des fermetures administratives à répétition et du confinement de la population. Elle invoque donc pour justifier la dispense de paiement des loyers à laquelle elle prétend, d'une part, l'impossibilité d'exécuter le contrat et sa suspension consécutive, d'autre part, l'exception d'inexécution, indiquant à ce sujet que le bailleur n'a pu, du fait de la force majeure, exécuter son obligation de délivrance et, en outre, la perte partielle de la chose louée. 



Enfin, elle indique s'être acquittée des causes du commandement de payer et des sommes dues postérieurement, précisant que la somme de 276,71 euros au paiement de laquelle elle a été condamnée en première instance ne correspond pas à un solde de loyer mais à des frais de commandement. 



C'est vainement que la société A2CM invoque les dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 pour faire obstacle à la mise en oeuvre de la clause résolutoire dès lors qu'exerçant une activité de blanchisserie, elle n'était pas concernée par les mesures de fermeture administrative, qu'elle ne démontre nullement la fermeture du centre commercial dans lequel elle exploite son commerce, les pièces produites par le bailleur tendant en revanche à établir l'ouverture de ce centre, et qu'elle ne justifie donc pas être éligible au dispositif prévu par ce texte. 



Il n'est donc nullement justifié que la SCI B9 a agi de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer d'autant qu'aucun texte ne dispense le preneur du paiement des loyers et charges, que l'instauration des jauges et la mise en place d'un couvre-feu ne sont pas imputables au bailleur dont il convient de relever qu'il a amiablement consenti un abandon de loyer d'un montant de 2.515,92 euros sur la facture du 3ème trimestre 2020. 

Par ailleurs, le commandement de payer délivré pour la somme en principal de 14.464,44 euros, comporte le détail de la somme réclamée puisqu'il y est indiqué que celle-ci correspond aux loyers du quatrième trimestre 2020 et du premier trimestre 2021 à hauteur de 6.272,22 euros TTC chacun et aux provisions sur charges pour ces trimestres à hauteur de 960 euros TTC chacune. 

Cet acte ne saurait donc être considéré comme imprécis et il n'apparaît, au demeurant, pas que la société A2CM ait pu se méprendre sur la créance de la SCI B9 qu'elle a d'ailleurs réglée les 19 janvier et 24 juin 2021. 

S'il n'est pas contesté que le montant des provisions sur charges mentionné dans le commandement de payer est erroné, celui-ci devant être de 522,68 euros HT par trimestre (soit 10 % du montant HT du loyer conformément à l'article 5 du bail), force est de constater que la SCI B9 a consenti deux avoirs de 332,78 euros chacun sur les provisions de ces deux trimestres ainsi qu'il résulte du décompte produit (pièce 18 de l'intimée). 

Ainsi, cette erreur dans le calcul de la provision sur charges, signalée par la société A2CM par courrier du 18 janvier 2021, qui démontre qu'elle avait parfaitement connaissance de ce qu'elle restait devoir, ne saurait priver d'effet le commandement de payer, étant en outre relevé que contrairement à ce que soutient la société appelante, celui-ci ne portait pas sur des frais de gestion. 

S'agissant du montant des charges appelées, il sera relevé que dans le cadre de la procédure, la SCI B9 a produit les justificatifs de charges des années 2017 à 2020. 

En tout état de cause, à supposer établie une difficulté quant aux charges réglées au cours des cinq dernières années pour la somme globale de 27.193 euros, celle-ci ne saurait constituer une contestation sérieuse permettant de faire obstacle aux effets du commandement de payer délivré le 7 janvier 2021 portant sur les loyers dus au premier trimestre 2021 inclus et sur de nouvelles provisions sur charge dus en exécution du bail. 

Contrairement à ce que soutient la société A2CM, celle-ci ne pouvait être dispensée du paiement des loyers et des charges pendant la période de pandémie puisque aucune disposition légale ne prévoit une suspension de l'exigibilité des loyers dus dans les conditions prévues par le bail. 

L'appelante n'est pas davantage fondée à invoquer un défaut d'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance et, par suite, l'exception d'inexécution à son profit, ni la perte partielle de la chose louée. 

En effet, la société A2CM exerce dans les lieux loués une activité commerciale ayant relevé, dès le premier confinement, des établissements ayant pu accueillir du public ainsi qu'il résulte de l'arrêté du 15 mars 2020 complétant l'arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19. 

Il n'est toutefois pas méconnu que l'état d'urgence sanitaire et les mesures prises par le gouvernement ont eu une incidence certaine sur l'activité économique de l'appelante, celle-ci faisant justement état de la modification des habitudes vestimentaires des personnes liée au télétravail mais aussi des confinements successifs ayant limité les déplacements de ses clients. 

Cependant, l'effet des mesures de restriction prises dans le cadre de la crise sanitaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être d'une part, imputable au bailleur, de sorte qu'il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose au sens de l'article 1722 du code civil (3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 20-20.127).

Ainsi, il n'est justifié d'aucune contestation sérieuse susceptible de faire obstacle à la mise en oeuvre du commandement de payer délivré le 7 janvier 2021. 

Les causes de ce commandement n'ayant pas été intégralement réglées dans le délai d'un mois imparti à la société A2CM, les conditions légales de l'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 8 février 2020. La cour ne peut donc que confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.

Il est cependant établi par le décompte produit par la SCI B9, arrêté au 2 décembre 2021 (quatrième trimestre inclus), que la société A2CM a réglé l'intégralité des sommes visées au commandement de payer (après déduction des deux avoirs de 332,78 euros chacun) le 24 juin 2021 et qu'elle s'est acquittée des loyers et charges dus postérieurement. 

Il résulte des éléments qui précèdent que le paiement des causes du commandement est intervenu le 24 juin 2021 et que la société A2CM a entrepris de réels efforts pour payer sa dette alors qu'elle justifie par une attestation de son expert-comptable du 20 mai 2022 avoir subi au cours des mois de mars à mai 2020 et 2021 une perte certaine de chiffre d'affaires mensuel par rapport à celui enregistré en 2019 au cours de ces mêmes mois. 

Il convient donc de lui accorder un délai de paiement rétroactif jusqu'au 24 juin 2021 et de constater que celui-ci ayant été respecté pour les causes du commandement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.

 

Ainsi, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société A2CM et condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation. 





Sur la demande de provision 



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon le décompte susvisé, seule la somme de 276,71 euros correspondant aux frais de commandement exposés les 13 novembre 2019 et 7 janvier 2021 et à un reliquat de 0,20 euros au titre des loyers du quatrième trimestre 2019, restait due par la société A2CM à la date de l'ordonnance entreprise. 

La cour relève à la lecture du courrier officiel du conseil de la SCI B9 du 16 février 2022 et du règlement effectué le 28 février suivant sur le compte CARPA du conseil de la société A2CM que cette dernière s'est acquittée de cette somme qu'elle conteste devoir dans ses conclusions. 

Cependant, le coût des commandements de payer précités est justifié par les factures produites et reste dû par le preneur en application de l'article 16 du bail. L'obligation de la société A2CM n'étant pas sérieusement contestable de ce chef, l'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle l'a condamnée au paiement, par provision, de cette somme outre intérêts au taux légal. 

Dès lors qu'il n'est formé aucune demande par la SCI B9 au titre des majorations forfaitaires (clause pénale de 10 % et application d'un intérêt contractuel), et que l'ordonnance entreprise n'a accordé aucune somme à ce titre, il n'y a pas lieu de statuer de ce chef. 



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive 



La société A2CM sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre soutenant que la présente procédure n'avait pas lieu d'être engagée puisque les causes du commandement de payer avaient été réglées avant son introduction par acte du 7 juillet 2021. 

L'action en justice ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable. 

Ces exigences n'étant pas satisfaites en l'espèce, d'autant que la légitimité de l'action a été reconnue par la juridiction du premier degré dont la décision est partiellement infirmée, la société A2CM sera déboutée de sa demande et l'ordonnance entreprise confirmée de ce chef. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Au regard des circonstances de la cause et de l'issue du litige, il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel. 

Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'une ou l'autre des parties. 





PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 8 février 2021, condamné la société A2CM au paiement d'une provision de 276,71 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2021 sauf à préciser que cette somme correspond à des frais de commandement, débouté la société A2CM de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 



L'infirme en ses autres dispositions ; 



Statuant à nouveau, 



Accorde à la société A2CM un délai expirant le 24 juin 2021 pour s'acquitter des causes du commandement de payer du 7 janvier 2021 et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ; 



Constate que la société A2CM s'est intégralement acquittée des causes du commandement dans ce délai ; 



Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué ; 



Rejette par suite la demande d'expulsion formée par la SCI B9 ;



Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel ; 



Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





Le Greffier, Le Président,