Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 8 septembre 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 08/09/2022





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N° de MINUTE : 22/742 

N° RG 21/02336 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TSRX



Jugement (N° 11-20-275) rendu le 10 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection de Tourcoing





APPELANTS



Monsieur [W] [R] [N]

né le 31 décembre 1980 à [Localité 8]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Monsieur [B] [N]

né le 06 juillet 1984 à [Localité 8]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentés par Me Faten Chafi - Shalak, avocat au barreau de Lille

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178/02/21/006433 du 17/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



INTIMÉE



Madame [M] [Z]

née le 20 février 1985 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Marine Craynest, avocat au barreau de Lille

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178/02/21/005440 du 03/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



DÉBATS à l'audience publique du 26 avril 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe





GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2022 après prorogation du délibéré du 7 juillet 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 avril 2022



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Par acte sous seing privé du 1er juin 2017, M. [W] [N] et M. [B] [N], ce dernier étant alors sous curatelle renforcée, ont donné à bail à Mme [M] [Z] et M. [E] [D] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 750 euros et un dépôt de garantie de même montant.



Faisant valoir que le logement est affecté de désordres, par exploit du 3 juin 2020, Mme [Z] a fait assigner M. [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing aux fins de le condamner à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, à remettre en conformité le logement et à procéder aux travaux nécessaires pour remédier à la surchauffe et fuite du cumulus, l'accumulation d'eau sur le toit terrasse, la présence d'humidité et de moisissures dans le logement, la chasse d'eau hors d'usage, les toilettes bouchées sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans les deux mois suivant la signification de la décision à intervenir, aux fins d'ordonner la diminution des loyers dans l'attente des travaux, ordonner l'exécution provisoire de la décision concernant les sommes allouées à titre de dommages-intérêts et la diminution de loyer, et aux fins de condamner M. [N] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité procédurale de 1200 euros sur le fondement de l'article 700-2 du code de procédure civile renonçant à l'aide juridictionnelle. 



M. [B] [N] est intervenu à la procédure.



Par jugement contradictoire du 10 mars 2021, le juge des contentieux de la protection a :

- condamné in solidum MM. [N] à verser à Mme [Z] la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l'indécence du logement donné à bail,

- condamné MM. [N] à réaliser ou faire réaliser au sein de l'appartement loué à Mme [Z] situé [Adresse 1] tous travaux de nature à remédier à :

- la surchauffe et fuite du cumulus, 

- l'accumulation de l'eau sur le toit terrasse,

- la présence d'humidité et de moisissures dans le logement,

- le dysfonctionnement des toilettes hors d'usage,

ce, dans le délai de DEUX MOIS à compter de la signification de la décision,

- dit que faute pour MM. [N] de procéder aux travaux ordonnés, ils seront redevables, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard,

- dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 3 mois à charge pour [M] [Z] à défaut d'exécution des travaux à l'expiration de ce délai de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive,

- ordonné la diminution à la somme de 563 euros du montant du loyer dû par Mme [Z] jusqu'à réalisation des travaux complets de réparation et de remise en état précités,

- dit n'y avoir à la mise en oeuvre d'une expertise judiciaire,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- condamné in solidum MM. [N] aux entiers dépens ainsi qu'à verser à Me Marine Craynest en sa qualité de conseil de Mme [Z] une indemnité procédurale de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 2° du code de procédure civile de l'article 37 de la loi du 10 juillet 2021.



MM. [N] ont relevé appel de cette décision par déclaration du 23 avril 2021, déclaration critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



Mme [Z] a constitué avocat le 14 mai 2021. 



Le logement a été libéré en cours de procédure d'appel.



Dans leurs dernières conclusions déposées le 4 avril 2022, MM. [N] demandent à la cour de :

- déclarer l'appel recevable et bien fondé, 

- infirmer le jugement en tous points, 

- Statuant à nouveau : 

A titre principal,

- dire qu'ils ont respecté leurs obligations en leur qualité de bailleurs envers Mme [Z],

- condamner Mme [Z] à leur verser la somme de 5 889 euros au titre des loyers impayés,

- la condamner à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation d'entretien,

 - constater que la demande de travaux sous astreinte n'a plus lieu d'être,

- ordonner la restitution de la somme de 3 956,79 euros saisie par Mme [Z] à M. [B] [N],

 - débouter Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

 A titre subsidiaire, 

- ordonner une expertise judiciaire 

- réserver les dépens,

- ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues par MM. [N] à titre de dommages et intérêts et la somme due par Mme [Z] au titre des loyers impayés (5889 euros) et des dommages et intérêts pour défaut d'entretien,

 -constater que la somme de 3 956,79 euros a d'ores et déjà été saisie par Mme [Z] sur le compte de M. [B] [N] et la déduire des sommes éventuellement dues à Mme [Z] par MM. [N],

En tout état de cause, 

- condamner Mme [Z] à verser à MM. [N] la somme de 1500 euros conformément à l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions déposées le 19 avril 2022, Mme [Z] demande à la cour de :

- la recevoir dans l'ensemble de ses demandes, 





 - dire irrecevables les demandes de MM. [N] tendant à la condamner au paiement de loyers impayés et de dommages et intérêts pour défaut d'entretien du logement, à défaut prendre acte de l'absence de dette locative

- fixer le compte locatif à la somme de 748 euros au profit de Mme [Z] et condamner solidairement MM. [N] à lui payer cette somme

- les condamner solidairement à lui verser le dépôt de garantie de 750 euros avec majoration soit 750 euros outre 164,51 euros de majoration, soit 914,51 euros outre mémoire jusqu'à règlement complet,

- débouter MM. [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing le 10 mars 2021 en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant:

- condamner solidairement MM. [N] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires pour préjudice de jouissance et préjudice subi du fait de leur résistance abusive et inertie depuis le jugement, 

En conséquence, porter les dommages et intérêts pour trouble de jouissance du fait de l'indécence du logement à 8 000 euros,

- condamner solidairement M. [W] [N] et M. [B] [N] à payer à Mme [Z] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires pour les frais de déménagement causé par leur inertie, 

- condamner solidairement MM. [N] à lui payer la somme de 1 500 euros pour les frais de déménagement causé par leur inertie,

- acter le départ de la locataire le 1er novembre 2021 et la résiliation du bail,

- acter la remise des clés du logement au 17 décembre 2021, 

- en cas de solde locatif éventuellement dû, ordonner la compensation des sommes dues,

- condamner solidairement MM. [N] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700°2 du code de procédure civile, Me Craynest renonçant à l'aide juridictionnelle, pour la procédure d'appel, 

- confirmer la condamnation solidaire de MM. [N] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile pour la première instance,

- condamner solidairement MM. [N] aux entiers dépens d'appel. 



Il est, en application de l'article 455 du code de procédure civile, renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des demandes et des moyens soutenus par elles.





MOTIFS : 



Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 954, 564 et 567 du code de procédure civile , 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige, 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dans leur rédaction applicable au litige, 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du code de procédure civile.



A titre liminaire, il sera rappelé que la cour n'est saisie que des prétentions formées dans le dispositif des conclusions des parties. Seules ces prétentions seront examinées par la cour. 













Sur la fin de non recevoir tirée du caractère nouveau des demandes en paiement au titre des loyers impayés et des dommages et intérêts pour défaut d'entretien du logement :



Si de telles de demandes n'ont pas été formées par MM. [N] en première instance, elles tendent à opposer compensation avec les demandes indemnitaires de Mme [Z]. 



En tout état de cause, MM. [N] qui avaient la qualité de défendeurs en première instance sont recevables en cause d'appel à former des demandes reconventionnelles dans les conditions de l'article 70 du code de procédure civile. En l'espèce, les demandes en paiement des loyers et de dommages-intérêts pour défaut d'entretien du logement sont fondées sur un manquement de Mme [Z] à ses obligations résultant du bail litigieux et se rattachent aux prétentions originaires de Mme [Z] par un lien suffisant dès lors que cette dernière reproche à MM. [N] un manquement à leurs obligations résultant dudit bail.



La fin de non recevoir soulevée par Mme [Z] sera rejetée.



Sur les demandes de dommages-intérêts formées par Mme [Z] en réparation de son préjudice de jouissance : 



Le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, doté des éléments d'équipement le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.



Le bailleur est également obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 



L'indemnisation du préjudice de jouissance résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.



Selon les exemplaires très peu lisibles de l'état des lieux d'entrée contradictoire produits par chacune des parties, l'immeuble à usage d'habitation est majoritairement décrit comme en bon état. Un état d'usage est relevé concernant les murs de la cuisine, les éléments de cuisson de celles-ci, le plafond de la salle de bains, l'ensemble des éléments d'embellissements et d'équipement du cabinet d'aisance, la cuvette étant notamment cassée, et les menuiseries du séjour et de la chambre 2.



Il résulte d'une correspondance de la Caisse d'allocations familiales du 24 septembre 2018 et d'un arrêté du Maire de [Localité 7] du 17 mai 2019 qu'à la suite de visites du service communal d'hygiène et de santé de [Localité 7] et de rapports en date des 16 juillet 2018, 5 novembre 2018 et 8 mars 2019 le logement présentait une année après la prise à bail les désordres suivants :

- les solins sont fortement dégradés

- les chéneaux sont abîmés

- absence de rampe au niveau de l'escalier du second étage

- l'escalier menant au 1er étage doit être sécurisé par la pose de lisses complémentaires au niveau des garde corps

- le tableau électrique est vétuste (demande d'un bilan de sécurité vise par le Consuel)

- le plafond de la salle de bain et des WC est dégradé

- absence d'aération haute dans la salle de bain et les WC

- le mur extérieur de la cour présente une fissure importante non structurelle

- le mur mitoyen du cabinet d'aisance et de la cuisine est fortement dégradé.

- humidité détectée sur l'ensemble des murs de 1'habitation

- absence de détecteur de fumées.



Il est admis par MM. [N], dès lors qu'ils font valoir qu'il appartenait à Mme [Z] par son assurance de procéder aux réparations, que le plafond de la salle de bains s'est pour partie effondré. 



L'arrêté municipal précise qu'au 8 mars 2019, les travaux préalablement sollicités par le service communal d'hygiène et de santé de la ville n'avaient pas été réalisés et ordonne à M. [W] [N] de réaliser les travaux suivants dans le logement : rechercher et supprimer les causes d'humidité, réparer les chéneaux, reprise des solins, sécuriser l'escalier par la pose d'une rampe et sécuriser le garde corps par la pose de lisses complémentaires, refaire les plafonds de la salle de bains et des WC, réparer le mur mitoyen du cabinet d'aisance et de la cuisine, reprise du mur de la cour.



Suivant facture du 29 mai 2019, partiellement produite en cause d'appel, MM. [N] ont procédé à la réfection de l'installation électrique. 



Une nouvelle visite du service communal d'hygiène et de santé a été réalisée en août 2019. Une correspondance de ce service en date du 25 septembre 2019 met en évidence une nouvelle non conformité en ce que le branchement du chauffe-eau est effectué sur une prise murale alors qu'il doit être branché directement sur l'installation électrique. Il n'est pas fait état du démontage du cache du chauffe-eau pas plus qu'il n'est justifié par MM. [N] d'un rappel des services d'hygiène adressé à la locataire aux fins de remettre un tel cache. 



Il résulte de deux correspondances de la Caisse d'allocations familiales des 6 novembre 2019 et 29 juillet 2021 que l'aide au logement qui avait été conservée d'octobre 2018 à novembre 2019 a été reversée à la suite d'un contrôle du 26 septembre 2019 faisant état de la conformité du logement aux critères de la décence avant d'être à nouveau conservée à compter de mars 2021 à la suite d'une visite du 23 décembre 2020 mettant en évidence de nouvelles infractions au règlement sanitaire départemental. Il n'est pas justifié du reversement aux bailleurs de l'aide au logement conservée à partir de mars 2021. 



Il résulte d'un bulletin de non conciliation du 8 novembre 2019 et des correspondances des 5 mars et 5 novembre 2020 adressées par le conseil de Mme [Z] aux services de l'ARS et de la ville de [Localité 7] que Mme [Z] s'est plainte d'un dysfonctionnement du ballon d'eau chaude avec de l'eau brûlante en salle de bains puis d' une absence d'eau chaude, d'une fuite affectant ce cumulus, et du dysfonctionnement des toilettes. Ces désordres sont établis par les attestations circonstanciées de Mmes [T], Mme [D], Mme [J] et Mme [V] lesquelles font état d'un dysfonctionnement des toilettes, contraignant les utilisateurs à mettre le papier hygiénique dans une poubelle et du dysfonctionnement du ballon d'eau chaude générant soit une privation d'eau chaude, soit une eau brûlante. Toutefois, en l'absence de constatations d'un dysfonctionnement du ballon d'eau chaude et des toilettes par les services de la ville avant mai 2019, il convient de dire que ces désordres sont apparus ou se sont aggravés pour générer un trouble à compter de novembre 2019, le caractère isolé d'une obstruction antérieure des WC en 2017 ne permettant pas d'établir un désordre déjà établi. 



Au vu de l'ensemble des éléments sus-énoncés, et sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise du logement, Mme [Z] démontre que le logement litigieux ne respectait pas les critères de la décence en ce que le gros oeuvre du logement n'est en bon état d'entretien et de solidité et ne le protège pas contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau (article 2.1 décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent), les dispositifs de retenue des personnes dans le logement ne sont pas dans un état conforme à leur usage et présentent un caractère dangereux (article 2.2 dudit décret), la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction présentent un risque manifeste pour la sécurité physique des locataires (article 2.3 dudit décret), les réseaux et branchements d'électricité et les équipements de production d'eau chaude ne sont pas conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et ne sont pas en bon état d'usage et de fonctionnement (article 2.4 dudit décret).



Sur la cause des désordres, de manière générale, il est relevé que la majorité des désordres a été constatée un an après la prise à bail.



S'agissant de la toiture dégradée qui a entraîné un effondrement partiel du plafond de la salle de bains, ledit effondrement étant établi par le constat opéré dès juillet 2018 par le service communal d'hygiène et de santé, les photographies aux débats d'un plafond éventré et la reconnaissance de la réalité de cet effondrement par les bailleurs qui font uniquement valoir qu'il appartenait en réalité à Mme [Z] de procéder aux réparations. Par ailleurs, le premier juge a exactement retenu qu'une vétusté des chéneaux et des solins ne peut trouver son origine dans un défaut d'entretien par la locataire, dégradation et vétusté constatée au surplus une année après la prise à bail, étant relevé que MM. [N] ne démontrent pas avoir procédé à la réfection de la toiture en 2017 comme ils le soutiennent. Ils ne produisent en effet qu'un simple devis du 5 décembre 2017 et non une facture attestant de la réalisation de travaux et l'établissement d'un devis avant la prise à bail implique que les bailleurs connaissaient le mauvais état de la toiture détériorant le plafond de la salle de bains lequel est décrit comme en mauvais état lors de la prise à bail. Par ailleurs, l'attestation de deux pages produite par MM. [N] et imputée à M. [F] n'est pas signée et n'est pas accompagnée d'un justificatif d'identité. Elle est dénuée de force probante et ne peut pas, de même que les photographies non datées non circonstanciées, non authentifiées de chéneaux et d'éléments de toiture, établir un défaut d'entretien des chéneaux et de la toiture de la part de la locataire ou un jet d'objets. 



L'humidité détectée dans l'ensemble des murs a également une cause endogène à l'immeuble compte tenu de la fissure non structurelle dans le mur extérieur de nature à laisser passer l'eau mais aussi du mauvais état des chéneaux, des solins et de la toiture au-dessus de la salle de bains. Elle est imputable aux bailleurs, étant relevé qu'aucun élément ne vient établir que Mme [Z] chaufferait la maison au moyen du four de la cuisine. 



La non conformité des systèmes de retenue des personnes a une cause structurelle et préexistait à la prise à bail de même que la non conformité de l'installation électrique. 



Il est à souligner que les WC étaient, ainsi d'ailleurs que l'ensemble du cabinet d'aisance, en mauvais état lors de la prise à bail, la cuvette étant cassée. La difficulté d'évacuation des eaux dans les toilettes est donc imputable aux bailleurs. Le SMS du 23 août 2017 émanant de M. [W] [N] ne peut valoir preuve d'une obstruction par un mauvais usage par la locataire en l'absence d'éléments émanant d'un tiers et notamment du plombier qui serait intervenu. 



S'agissant du dysfonctionnement du ballon d'eau chaude, les photographies non contestées de ce ballon démontre qu'il est ancien. Par ailleurs, il est relevé qu'il est branché de manière non conforme et il n'est pas contesté qu'il s'est effondré, la date de novembre 2021 sera retenue en l'absence de preuve d'un effondrement antérieur. De tels désordres exclusifs d'un défaut d'entretien sont imputables aux bailleurs. 





Dès lors qu'il ne peut être renoncé à la délivrance d'un logement décent, il est vain pour MM. [N] d'invoquer l'acceptation de l'état du logement par Mme [Z] ou les conditions de la prise à bail à la demande de Mme [Z] qui était intervenue dans le logement en tant que femme de ménage pour M. [W] [N] qui l'occupait antérieurement. 



S'agissant des travaux réalisés par les bailleurs, le premier juge a exactement relevé que la réfection de l'électricité a été opérée selon facture du 29 mai 2019 et qu'il n'était plus soutenu devant lui par Mme [Z] que le logement ne présenterait pas de garde corps ou de rampe adaptés, que le mur extérieur de la cour serait fissuré. Il en exactement déduit que les travaux y afférents devaient être considérés comme réalisés. Ces travaux expliquent le constat de conformité aux critères de la décence opéré par la Caisse d'allocations familiales en septembre 2019. La cour relève par ailleurs que Mme [Z] admet dans ses écritures que la réfection du plafond de la salle de bains a été réalisée. 



Néanmoins, en l'absence de preuve de réfection de la toiture au-dessus de la salle de bains, la cause des infiltrations et de l'humidité n'a pas cessé puis d'autres désordres affectant les WC et le ballon d'eau chaude sont apparus. 



MM. [N] ne démontrent pas que le comportement de Mme [Z] a constitué un frein à la réalisation de travaux. Les échanges de SMS du 8 juillet 2019 produits en pièce 8 et le dépôt de plainte (pièce 3 de MM. [N]) étant insuffisants probants. Au demeurant, les bailleurs n'expliquent pas en quoi de tels comportements à les supposer caractérisés constituent un cas de force majeure les exonérant de leur obligation de délivrance d'un logement décent. 



Compte tenu des désordres subis de 2018 à la libération du logement, Mme [Z] déclarant avoir quitté les lieux courant novembre 2021, de leur ampleur tenant à la présence d'humidité, d'infiltrations, de l'effondrement d'une partie de plafond d'une pièce de service essentielle à la vie d'une famille qui s'est agrandie en cours de bail (Mme [Z] ayant eu son septième enfant en 2020, le plus vieux étant né en 2004), de la réalisation partielle de travaux par les bailleurs, des difficultés d'évacuation des WC obligeant la locataire et sa famille à jeter dans une poubelle le papier hygiénique ce qui génère des mauvaises odeurs et des problèmes de fonctionnement du ballon d'eau chaude, il sera alloué la somme de 7 000 euros, cette somme englobant tant la période indemnisée par le premier juge que la période postérieure jusqu'au départ de Mme [Z] en novembre 2021. Le jugement sera confirmé sur le dommages-intérêts alloués à Mme [Z] et le déboutement de la demande d'expertise judiciaire. Y ajoutant, MM. [N] seront condamnés à payer une somme complémentaire de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi depuis le jugement. 



Sur la demande de travaux :



MM. [N] ne produisent aucune pièce de nature à établir qu'ils avaient effectué l'ensemble des travaux prescrits par l'arrêté municipal, cette circonstance ne peut résulter du seul versement en novembre 2019 de l'allocation logement qui avait été conservée et de la facture de réfection de l'électricité. Aucune pièce par eux produites ne permet d'infirmer les motifs du premier juge, ni à contredire les motifs supplémentaires retenus par la cour, quant aux travaux effectués par les bailleurs avant le prononcé du jugement. 



C'est donc exactement que le premier juge sur le fondement des articles 6 et 20 -1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a ordonné les travaux pour remédier à :

- la surchauffe et fuite du cumulus, 

- l'accumulation de l'eau sur le toit terrasse,

- la présence d'humidité et de moisissures dans le logement,

- le dysfonctionnement des toilettes hors d'usage.

Toutefois, le montant de l'astreinte provisoire ordonné est trop élevé. Le jugement sera réformé sur le montant de l'astreinte dans les conditions fixées au présent dispositif. 



Par ailleurs, compte tenu de la libération du logement et de la restitution des clés par Mme [Z], il sera relevé que la condamnation à travaux sous astreinte est devenue sans objet. 



Sur la demande de réduction du loyer :



C'est par d'exacts motifs que la cour adopte que le premier juge a réduit le montant du loyer à la somme de 563 euros. Le jugement sera confirmé de ce chef. 



Sur la demande de dommages-intérêts au titre des frais de déménagement:



Mme [Z] ne justifie pas de la dépense qu'elle allègue. Sa demande sera rejetée. 



Sur la demande reconventionnelle au titre des loyers impayés :



MM. [N] font valoir que Mme [Z] a cessé de payer son loyer depuis le mois d'avril 2018. Ils indiquent qu'elle a quitté les lieux de manière impromptue en décembre 2021, et ils demandent le paiement des loyers impayés jusqu'en janvier 2022, sollicitant ainsi le paiement d'un préavis d'un mois. 



Ils produisent le bail qui stipule un loyer de 750 euros, justifiant ainsi l'obligation au paiement du loyer, lequel a été réduit par le jugement déféré à la somme de 563 euros, disposition du jugement qui est confirmée.



Il appartient à Mme [Z] de justifier des paiements qu'elle allègue. Le tableau récapitulatif par elle dressé ne permettant pas d'établir une telle preuve. 



Par ailleurs, en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, à savoir lorsque l'aide au logement est conservée par la Caisse d'allocations familiales compte tenu de la non conformité du logement aux critères de la décence, ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. 



Enfin, Mme [Z] ne justifie pas avoir respecté les prescriptions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lors de la libération du logement. En effet, à supposer que sa pièce 35 qui constitue la copie d'un avis de réception établissant qu'un courrier recommandé a été adressé le 17 novembre 2021 par Mme [Z] à M. [W] [N] lequel ne l'a pas réclamé, établisse la délivrance d'un congé, si ledit congé par lettre recommandée avec avis de réception n'a pas été retiré par les bailleurs, il appartenait à Mme [Z] de faire signifier le congé ou d'en remettre un en mains propres contre récépissé. Dans ces conditions, les clés ayant été restituées le 17 décembre 2021, selon courrier de restitution des clés au conseil de MM. [N] du 16 décembre 2021, non contesté par ces derniers. Elle est tenue au paiement du loyer jusqu'au 16 janvier 2022. 



D'avril 2018 au 16 janvier 2022 le montant total des loyers échus s'élève à 32 357,58 euros, étant relevé qu'à compter du mois d'avril 2021 le loyer est diminué à la somme de 563 euros faute pour MM. [N] de justifier avoir réalisé les travaux prescrits. 



D'avril 2018 au mois de février 2021, l'allocation de logement versée aux bailleurs s'est élevée au montant total de 22 635 euros. 



De plus, Mme [Z] justifie avoir payé au Trésor public à la suite d'une saisie administrative à l'encontre de M. [W] [N] deux fois 75 euros en décembre 2019 et janvier 2020. 



Il résulte de l'attestation de paiement de la Caisse d'allocations familiales du 7 janvier 2022 que l'allocation de logement a, à compter de mars 2021, de nouveau été conservée compte tenu de la non décence du logement dont il a été sus-établi qu'elle est imputable aux bailleurs. Cette attestation de paiement mentionne une suspension qui a perduré jusqu'en septembre 2021 inclus puis à compter d'octobre 2021 il n'est plus fait état des droits de Mme [Z] à l'allocation de logement, il n'est plus indiqué qu'elle est suspendue. A compter d'octobre 2021, il sera considéré que Mme [Z] n'avait plus de droits à l'allocation de logement. De mars 2021 à septembre 2021 inclus, le montant total des allocations de logement conservées s'élève à 5 103 euros, cette somme doit être déduite des loyers dus. 



Au total, les paiements justifiés d'avril 2018 à janvier 2022 s'élèvent à 27 888 euros.



Reste donc due la somme de 4 469,58 euros de laquelle le dépôt de garantie en application de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 doit être déduit. 



Mme [Z] sera condamnée à payer à MM. [N] la somme de 3 719,58 euros. Le dépôt de garantie étant imputé sur la dette de loyer, Mme [Z] ne peut prétendre à la majoration légale.



Sur la demande de dommages-intérêts pour défaut d'entretien de la part de Mme [Z]:



Outre le fait que MM. [N] ne produisent aucune pièce de nature à chiffrer le préjudice qu'ils allèguent, ni n'articulent de moyens en fait décrivant les désordres qui résulteraient du comportement de la locataire, compte tenu des motifs précédents imputant la non décence du logement à MM. [N], leur demande sera rejetée. 



Sur la compensation :



Il convient d'ordonner la compensation entre les créances respectives des parties à hauteur de la quotité la plus faible.



Sur les actes d'exécution :



En l'absence de production des actes de saisie-attribution, la comparaison du relevé du compte bancaire de M. [B] [N], qui ne permet pas de déterminer l'auteur de la saisie attribution pratiquée le 25 mars 2021, étant relevé que Mme [Z] soutient que le jugement a été signifié le 7 avril 2021, et de la correspondance du 19 avril 20221 de la Selarl Millois- Spatari et Cornelio faisant état d'acomptes de saisie-attribution pour un montant total de 572,47 euros, la cour ne peut déterminer les sommes acquittées en exécution forcée du jugement.



Toutefois, il sera dit que les paiements effectués par MM. [N] viendront en déduction de la créance en principal, intérêts et frais de Mme [Z].



Sur les mesures accessoires :



La solution du litige justifie de confirmer le jugement sur les dépens et l'indemnité de procédure. 









Succombant principalement en leur appel, MM. [N] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel et l'équité commande de les condamner dans les mêmes conditions à payer une indemnité au titre de l'article 700 2° à Maître Craynest de 2 000 euros. 





PAR CES MOTIFS : 



Rejette la fin de non recevoir opposée par Mme [M] [Z] aux demandes en paiement des loyers et des dommages-intérêts pour défaut d'entretien formées par MM. [W] et [B] [N] ; 



Confirme le jugement entrepris sauf à l'émender sur le montant de l'astreinte provisoire laquelle est réduite à 20 euros par jour de retard ;



Y ajoutant :



Dit que le logement litigieux a été restitué le 17 décembre 2021 ; 



Dit que la condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte est devenue sans objet ;



Condamne in solidum MM. [B] et [W] [N] à payer à Mme [Z] une somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi postérieurement au jugement jusque la libération des lieux ;



Déboute Mme [M] [Z] de sa demande de dommages-intérêts au titre des frais de déménagement ;



Condamne Mme [M] [Z] à payer à MM. [W] et [B] [N] la somme de 3 719,58 euros au titre des loyers dus au 16 janvier 2022, déduction faite du montant du dépôt de garantie ;



Déboute MM. [W] et [B] [N] de leur demande de dommages-intérêts pour manquement de Mme [M] [Z] à son obligation d'entretien ;



Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;



Dit que les paiements opérés par MM. [W] et [B] [N] en exécution du jugement viennent en déduction du montant en principal, intérêts et frais des créances de Mme [M] [Z] ;



Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires 



Condamne in solidum MM. [W] et [B] [N] à payer à Maître Craynest la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile ;



Condamne in solidum MM. [W] et [B] [N] aux dépens d'appel. 







Le GreffierLe Président









H. PoyteauV. Dellelis