Cour d'Appel · Chambre Civile — 6 septembre 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE SAINT DENIS DE LA REUNION

CHAMBRE D'APPEL DE MAMOUDZOU

Chambre Civile



ARRET DU 06 SEPTEMBRE 2022



(n° 22/102, 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00024 - N° Portalis 4XYA-V-B7F-GHF



Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 08 Mars 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Mamoudzou - RG n° 19/01244



APPELANTE 



Madame [H] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Ahmed IDRISS, avocat au barreau de MAYOTTE



INTIME 



Monsieur [G] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]



ayant pour conseil Me Luc BAZZANELLA, non comparant





DÉBATS



En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 juin 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. Philippe BRICOGNE, président de chambre, chargé d'instruire l'affaire.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



M. Philippe BRICOGNE, président de chambre, rédacteur de l'arrêt

M. Martin DELAGE, président de chambre

M. Cyril OZOUX, président de chambre

qui en ont délibéré



Greffier, lors des débats : Madame ABOUDOU Nassabia





ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile;



- signé par M. Philippe BRICOGNE, président de chambre et par Mme Morgane PILORGET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE





1. Par acte sous seings privés de novembre 2007, Monsieur [G] [J] a donné à bail à usage commercial à Madame [H] [L] un local situé au [Adresse 2], à effet du 18 janvier 2008, bail renouvelé le 1er décembre 2017 avec majoration du loyer.



2. Motif pris de loyers impayés répétés, Monsieur [G] [J] a fait délivrer à Madame [H] [L] deux

commandements de payer visant la clause de résiliation, l'un du 29 mars 2016, l'autre du 22 octobre 2018, qui se seraient révélés infructueux. 



3. Arguant de la fin du bail au 29 avril 2016 ou au 22 novembre 2018, Monsieur [G] [J] a, par acte d'huissier du 3 juin 2019, fait assigner Madame [H] [L] devant le tribunal de grande instance de Mamoudzou aux fins, au visa des articles L. 141-41 du code de commerce, 1134 ancien et 1104 du code civil, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir : 



- constater l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 29 avril 2016 ou le 22 novembre 2018, 



- ordonner l'expulsion de Madame [H] [L] des lieux qu'elle occupe avec l'assistance de la force publique et sous astreinte de 100,00 € par jour de retard trois mois après signification du jugement à intervenir et autorisation de remettre en état et séquestrer les

meubles,



- condamner Madame [H] [L] à payer 4.800,00 € de loyers dus, à une indemnité d'occupation de 1.000,00 € par mois à compter du 29 avril 2016, à une somme de 15.000,00 € à titre de privation de jouissance et à une somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre la charge des dépens avec recouvrement de ceux avancés.



4. Par jugement du 8 mars 2021, le tribunal a :



- prononcé la résiliation judiciaire du bail à usage commercial portant sur

un local situé au [Adresse 2] conclu le 1er décembre 2017 entre Monsieur [G] [J] et Madame [H] [L],



- fixé à 40,00 € l'indemnité due par jour d'occupation jusqu'à compléte libération des lieux,



- ordonné l'expulsion de Madame [H] [L] ou de tout occupant de son chef des lieux ci-dessus et, passé deux mois à compter de la notification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100,00 € par jour de retard pendant une durée de quatre mois,



- dit que, pendant sa durée d'application, l'astreinte provisoire se substituera à l'indemnité d`occupation,



- dit que, pour la liquidation de l'astreinte provisoire, il appartiendra à Madame [H] [L] de prouver la libération des lieux,





- autorisé, passé deux mois à compter de la notification de la décision, Monsieur [G] [J] à procéder, à ses frais avancés et supportés définitivement par Madame [H] [L], à l'enlèvement et à l'entrepôt des objets, meubles, stocks, marchandises et équipements garnissant les lieux et à les séquestrer en sûreté des sommes à lui dues,



- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- dit que, dans ses dispositions qui précédent, la décision est exécutoire par provision,



- condamné Madame [H] [L] aux entiers dépens de l'instance, avec recouvrement direct par Maître Djaldi ZOUBERT de ceux qu'il a avancés, au sens de l'article 699 du code de procédure civile.



5. Par déclaration faite par RPVA le 16 mars 2021 au greffe de la chambre d'appel de Mamoudzou, Madame [H] [L] a interjeté appel de cette décision.



* * * * *



6. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe le 5 novembre 2021 via RPVA, Madame [H] [L] demande à la cour de :



- constater que la cause du commandement de payer du 22 octobre 2018 a été réglée, dès le 23 octobre 2018, à due concurrence du solde de loyers,

 

- constater que le montant de loyers réclamés dans l'assignation est supérieur à celui indiqué dans le commandement de payer du 22 octobre 2018,

 

- constater que le jugement du 8 mars 2021 a débouté Monsieur [G] [J] de toutes ses prétentions relatives au solde de loyers,



- constater que l'infraction aux règlements de police n'a jamais été invoquée par le bailleur et qu'une telle infraction n'est pas avérée,

 

- constater que le local loué pour l'exploitation de son fonds de commerce est toujours privé de fourniture d'eau suite au refus persistant de Monsieur [G] [J] de régler la facture de la SMAE,

 

- constater la mauvaise foi du bailleur,

 

- en conséquence, 

 

- infirmer le jugement du 8 mars 2021 en toutes ses dispositions,

 

- statuant à nouveau,

 

- débouter Monsieur [G] [J] de toutes ses demandes,

 

- ordonner au bailleur de rétablir la fourniture en eau potable dans le local objet du bail commercial et, à défaut, ordonner la consignation des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignations sise trésor public de Mayotte,

 

- condamner Monsieur [G] [J] à lui payer la somme de 2.500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

 

- condamner Monsieur [G] [J] aux entiers dépens.



7. À l'appui de ses prétentions, Madame [H] [L] fait en effet valoir :



- que l'imprécision des demandes témoigne de la mauvaise foi du bailleur,



- que le commandement de payer délivré le 22 octobre 2018 était imprécis sur les loyers concernés, ses causes ayant été satisfaites à date à hauteur de ce qu'elle estimait réellement devoir à Monsieur [G] [J],



- que le commandement de payer du 29 mars 2016 est fondé sur un bail expiré, puisque les parties ont signé un nouveau bail commercial moyennant une augmentation du loyer le 1er décembre 2017 avec effet rétroactif au 1er décembre 2016,



- que le tribunal, violant le principe du contradictoire et modifiant l'objet du litige, a relevé d'office une infraction aux règlements de police, bien que le local loué soit parfaitement agencé pour l'exploitation du fonds de commerce de vente de prêt-à-porter et que Monsieur [G] [J] n'ait jamais précisé les manquements suffisamment graves et répétés allégués,



- qu'elle n'a jamais disposé d'un compteur d'eau individuel et, n'étant pas propriétaire, elle ne pouvait faire installer un compteur d'eau dans un local qu'elle loue,



- qu'elle se trouve démunie d'alimentation en eau en infraction avec les dispositions réglementaires,



- que le bailleur n'a eu de cesse, depuis bientôt 5 ans, de tenter de reprendre illégalement le local donné à bail dans le but de reprendre ensuite également le fonds de commerce, par voie de cession, une fois la locataire contrainte de quitter le local dans lequel elle exploite son commerce depuis 14 ans,



- que Monsieur [G] [J] refuse de délivrer les quittances des loyers perçus et exige que les loyers soient payés en espèces, en infraction avec les dispositions réglementaires.



* * * * *



8. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe le 23 septembre 2021 via RPVA, Monsieur [G] [J] demande à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



- si, par extraordinaire, la résiliation judiciaire était écartée,



- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sur le fondement du commandement du 22 octobre 2018 délivré par Maître [K], huissier de justice,



- recevoir son appel incident,



- en conséquence,



- condamner Madame [H] [L] à lui payer la somme de 7.200,00 € au titre des loyers impayés à la date du 20 septembre 2021,



- en toute hypothèse,



- condamner Madame [H] [L] à lui payer la somme de 2.500,00 € au titre de ses frais irrépétibles d'appel ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, dont droit de recouvrement direct par Maître BAZZANELLA.



9. À l'appui de ses prétentions, Monsieur [G] [J] fait en effet valoir :



- que, si le commandement du 29 mars 2016 n'entre pas dans le champ du litige puisqu'un nouveau bail commercial a été signé le 1er décembre 2017, il illustre sa bonne foi dès lors qu'il a toujours cherché, autant que possible, à épargner Madame [H] [L],



- que le commandement de payer du 22 octobre 2018, parfaitement régulier, n'était certes pas assorti d'un décompte des loyers mais il est aujourd'hui produit aux débats et ses causes n'ont pas été intégralement payées de l'aveu même de la locataire,



- que le tribunal a bien relevé qu'une demande de prononcé de la résiliation du bail était subsidiairement faite en raison des infractions aux règlements de police, moyen non soulevé d'office,



- que Madame [H] [L], titulaire d'un bail commercial, a toute latitude pour demander à la SMAE un raccordement direct à un compteur divisionnaire si elle en paye les frais, la boutique étant raccordée au système d'alimentation en eau.



* * * * *



10. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 mars 2022.



11. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur les critiques disciplinaires faites au jugement



12. L'article 12 du code de procédure civile dispose que 'le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il peut relever d'office les moyens de pur droit quel que soit le fondement juridique invoqué par les parties.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat'. 





13. L'article 16 impose au 'juge, en toutes circonstances, (de) faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations'.



14. En l'espèce, il importe peu que Madame [H] [L], qui ne sollicite pas la nullité du jugement entrepris, fasse valoir que les premiers juges auraient outrepassé les termes du litige sans prendre l'avis des parties, dès lors qu'elle n'en tire pas les conséquences juridiques appropriées.



15. Il ne sera donc donné aucune suite à ces moyens disciplinaires, la cour étant en toute hypothèse saisie au principal d'une demande de prononcé de la résiliation du bail par confirmation du jugement et, subsidiairement, de constatation de cette résiliation par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail.



Sur la résiliation du bail



16. C'est en premier lieu par des motifs pertinents que la cour adopte sans réserve que le tribunal a débouté Monsieur [G] [J] de ses demandes de constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, motifs pris, d'une part, de ce que le commandement de payer du 29 mars 2016 était fondé sur un bail qui était expiré, ses causes ayant été au surplus réglées le 15 décembre 2016, et, d'autre part, de ce que le commandement de payer du 22 octobre 2018, qui faisait état d'un 'solde compte locatif' à hauteur de 3.280,00 € sans pour autant joindre ce compte locatif ni préciser le calcul de ce montant global et notamment les différents impayés allégués, ne permettait pas à Madame [H] [L] de déterminer l'état exact des sommes qui lui étaient réclamées afin qu'elle puisse vérifier si elles étaient effectivement dues, de sorte qu'il se trouvait dépourvu d'effet.



17. En second lieu, les premiers juges, s'estimant saisis d'une demande de résiliation judiciaire du bail, ont retenu que celle-ci pouvait toujours être prononcée en cas de manquement de l'une des parties à ses obligations. Ils ont résilié le bail aux motifs d'un défaut de souscription à un abonnement a la distribution d'eau (articles 4 et 6 du bail) et de retards récurrents dans le paiement des loyers (clause relative au loyer page 5 du contrat du 1er décembre 2017).



18. L'article 4 est relatif à l'occupation paisible et honorable des lieux, notamment en 'se (conformant) scrupuleusement aux règlements de police auxquels les boutiquiers et l'exploitation du commerce exercé dans les lieux sont ou pourront être assujettis' et l'article 6 impose au preneur 'd'exécuter à ses frais toutes les installations qui pourraient être exigées par le comité d'hygiène, en ce qui concerne l'exercice de sa profession, ainsi que toutes les modifications demandées par les sociétés des eaux, du gaz et de l'électricité, d'entretenir lesdites installations ainsi que celles que le preneur serait autorisé à faire dans les lieux loués, en parfait état, et de demeurer responsable de tous les dégâts que les installations pourraient occasionner dans l'immeuble'.



19. Si cette clause met clairement à la charge de Madame [H] [L] les frais d'installation d'un compteur individuel, rien ne permet d'affirmer que le défaut de souscription à un abonnement d'eau soit contraire aux règlements de police.





20. À cet égard, il ressort d'un procès-verbal de constat d'huissier établi le 15 avril 2021 à la demande de Madame [H] [L] elle-même que son local commercial, s'il est pourvu en sanitaire, ne bénéficie pas de distribution d'eau au motif que le raccordement de son local dépendrait du compteur d'une autre propriété. Si les parties sont en litige à ce sujet, cette carence alléguée contre la locataire ne saurait revêtir une gravité telle qu'elle devrait entraîner la résiliation du bail, Monsieur [G] [J] ne proposant pas d'établir le préjudice qui en résulterait pour son local.



21. Concernant les retards 'récurrents' dans le paiement du loyer retenus par les premiers juges, si Madame [H] [L] s'est engagée à le régler 'au plus tard le 5 de chaque mois', ils prennent pour exemple 7 loyers payés sur une période de 9 mois avec un retard s'échelonnant entre 3 jours et 2 mois et 7 jours. Toutefois, ces retards ne peuvent pas être jugés systématiques mais apparaissent au contraire isolés en plus de 14 années d'occupation des lieux, de sorte qu'ils perdent leur caractère de gravité.



22. Il s'ensuit que le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail à usage commercial portant sur un local situé au [Adresse 2] conclu le 1er décembre 2017 entre Monsieur [G] [J] et Madame [H] [L], avec toutes les conséquences de droit qui s'y rattachent.



Sur la demande de paiement des loyers



23. Devant les premiers juges, Monsieur [G] [J] avait demandé à titre principal la condamnation de la défenderesse à lui payer 4.800,00 € correspondant aux loyers de septembre à décembre 2018. Il a toutefois été justement débouté de ce chef de demande, dès lors que Madame [H] [L] justifiait avoir procédé au paiement de ces loyers, ce chef du jugement devant être confirmé.



24. En cause d'appel, la demande en paiement est portée à la somme de 7.200,00 € au titre des loyers impayés à la date du 20 septembre 2021, soit 6 loyers, mais sans autre précision sur les mois concernés. Cette prétention ne permet pas à Madame [H] [L] de faire valablement offre de preuve, de sorte qu'elle sera jugée irrecevable.



Sur la demande d'alimentation en eau



25. Il a été vu(supra n° 19) que Madame [H] [L] devait faire son affaire personnelle de l'installation d'un compteur individuel d'alimentation du local en eau.



26. Une première facture, établie au nom de la 'Boutique Mademoiselle' et datée du 18 janvier 2007, est antérieure à la conclusion du premier bail en novembre 2007, alors que les autres factures portent le même numéro d'abonnement que la première ci-dessus et concernent toujours la 'Boutique Mademoiselle' mais mentionnent un autre nom quant à l'adresse de branchement. La SMAE, un courrier du 28 juillet 2020, indique que Madame [H] [L] n'est pas abonnée.



27. Mais il en ressort également que, 'pour bénéficier du service de l'eau, c'est-à-dire être alimentée en eau potable, (Madame [H] [L]) doit souscrire un contrat d'abonnement au service de l'eau'. Il n'est pas l'expression d'un cas de force majeure ou d'une cause étrangère l'empêchant d'obtenir un abonnement à l'eau.



28. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Madame [H] [L] de ce chef de demande.



Sur les dépens 



29. Monsieur [G] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.



Sur l'article 700 du code de procédure civile 



30. En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens prend en charge les frais irrépétibles exposés par la partie adverse dans les proportions que le juge détermine.



31. En l'espèce, l'équité commande de ne pas faire application de ces dispositions. 





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté Monsieur [G] [J] de sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail et de sa demande en paiement et en ce qu'il a débouté Madame [H] [L] de sa demande de rétablissement de la fourniture en eau potable dans le local objet du bail commercial,



Statuant à nouveau, 



Déboute Monsieur [G] [J] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses accessoires,



Déclare irrecevable sa demande en paiement de loyers,



Condamne Monsieur [G] [J] aux dépens de première instance et d'appel,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier Le Président

Morgane PILORGET Philippe BRICOGNE