Cour d'Appel · CHAMBRE CIVILE — 7 septembre 2022

ARRÊT DU 

07 Septembre 2022





DB/CR





---------------------

N° RG 21/00721 

N° Portalis

DBVO-V-B7F-C5D2

---------------------











S.A.R.L. METAIRIE 

[Adresse 18]



C/



S.A.S.U. 

CARROSSERIE PUJOL







------------------























GROSSES le

à









ARRÊT n° 











COUR D'APPEL D'AGEN



Chambre Civile









LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,







ENTRE :



S.A.R.L. METAIRIE DE BEAUREGARD

RCS de Marmande n°433 898 855 

[Adresse 17]

[Localité 15]



Représentée par Me Fabien DUCOS-ADER de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat plaidant inscrit au barreau de BORDEAUX et par Me Renaud DUFEU, avocat postulant inscrit au barreau d'AGEN



APPELANTE d'un Jugement du tribunal judiciaire d'AGEN en date du 27 Avril 2021, RG 17/00387



D'une part,





ET :



S.A.S.U. CARROSSERIE PUJOL

RCS d'Agen n°791 230 428

[Adresse 19]

[Localité 16]



Représentée par Me Elodie SEVERAC, avocate inscrite au barreau d'AGEN



INTIMÉE 





D'autre part,

COMPOSITION DE LA COUR : 



L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 04 Mai 2022 devant la cour composée de :



Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller 





Greffière : Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière





ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile 





' '

'





FAITS :



La SCI Métairie de Beauregard est propriétaire de parcelles de terres au lieu-dit '[Adresse 18]) où elle a fait construire plusieurs bâtiments destinés à être exploités par des concessions automobiles.



Ces parcelles, qui font l'objet d'une imposition unique par l'administration fiscale, ont été donnés à bail commercial :



- le 2 janvier 2003 à la société Auto Sun 47 (parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 10]), le preneur supportant la taxe foncière au prorata de la surface prise à bail.

- le 24 février 2005 à la société Auto Sun 47 (parcelles anciennement cadastrées section AL n° [Cadastre 2]p, [Cadastre 3]p, [Cadastre 4]p, [Cadastre 5]p, [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8]p, [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 1]p et actuellement cadastrées section AL n° [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] à [Cadastre 14]) le preneur supportant la taxe foncière au prorata de la surface prise à bail.

- le 2 mai 2006 à la SARL Carrosserie de Guyenne pour un 'bâtiment à usage de carrosserie automobile d'une surface d'environ 1 000 m²' sans référence cadastrale, le preneur supportant la taxe foncière au prorata de la surface louée.



Le 21 février 2013, la société Auto Sun 47 a cédé son fonds de commerce, ainsi que le droit au bail commercial à la société Alliance Pujol 47.



Par acte du même jour, la SARL Carrosserie de Guyenne a cédé son fonds de commerce, ainsi que le droit au bail, à la SARL Carrosserie Pujol.



La SCI Métairie de Beauregard a été appelée à ces actes de cession et y a consenti.



Le bail du 2 mai 2006 a été renouvelé par tacite reconduction en 2015.



La SARL Carrosserie Pujol s'est acquittée de la taxe foncière pour les années 2013 et 2014 mais, pour les années 2015 et 2016 a refusé de s'en acquitter au motif que la facturation portait sur des surfaces qu'elle n'occupait pas, le bail du 2 mai 2006 ne mentionnant aucune référence cadastrale de la parcelle donnée à bail.







Le 22 novembre 2016, la SCI Métairie de Beauregard a fait sommation à la SARL Carrosserie Pujol de lui payer la somme de 5 946 Euros au titre de la taxe foncière 2015 et la somme de 6 007 Euros au titre de la taxe foncière 2016, puis a pratiqué une saisie conservatoire d'un montant de 11 953 Euros.



Par acte délivré le 16 février 2017, la SCI Métairie de Beauregard a fait assigner la SARL Carrosserie Pujol devant le tribunal de grande instance d'Agen afin de la voir condamner, en principal, à lui payer la somme de 11 953 Euros au titre de sa quote-part de taxes foncières 2015 et 2016.



Le trois août 2017, la SARL Carrosserie Pujol a donné congé à effet du 31 mars 2018 et a quitté les lieux.



Par ordonnance du 8 novembre 2017, sur accord des parties, le juge de la mise en état a ordonné une médiation confiée à [F] [E].



Le 27 avril 2018, le médiateur a dressé un constat d'échec de la mesure.



L'instance s'est poursuivie devant le tribunal judiciaire d'Agen qui, par jugement rendu le 27 avril 2021, a :



- déclaré recevables les demandes de la société Métairie de Beauregard à l'encontre de la SARL Carrosserie Pujol,

- dit que la pièce 1 intitulée bail commercial produite par la société Métairie de Beauregard n'est pas opposable à la SARL Carrosserie Pujol,

- débouté la société Métairie de Beauregard de l'intégralité de ses demandes,

- condamné la société Métairie de Beauregard à rembourser à la SARL Carrosserie Pujol la somme de 12 251 Euros au titre des taxes foncières indûment réglées,

- condamné la société Métairie de Beauregard aux dépens, y compris les frais de médiation,

- dit que les avocats de la cause pourront recouvrer directement ceux des dépens dont ils font l'avance sans avoir reçu provision,

- condamné la société Métairie de Beauregard à payer à la SARL Carrosserie Pujol la somme de 2 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le tribunal a écarté des débats un bail commercial produit par la SCI Métairie de Beauregard à effet du 1er mai 2010 en estimant que seul le bail du 2 mai 2006 auquel fait référence l'acte de cession du 21 février 2013 peut être opposé à la SARL Carrosserie Pujol ; que le bail du 2 mai 2006 est établi en termes vagues sur la surface donnée à bail ; que le bailleur ne produisait pas de document attestant de façon indiscutable de la répartition des locaux entre les différents locataires et avait procédé à des calculs incompréhensibles en contravention avec les dispositions de l'article L. 145-10-2 du code de commerce ; et que les paiements effectués par le preneur en 2013 et 2014 devaient donc être restitués.



Par acte du 8 juillet 2021, la SARL Métairie de Beauregard (anciennement SCI Métairie de Beauregard) a déclaré former appel du jugement en indiquant que l'appel porte sur les dispositions du jugement qui ont :



- dit que la pièce 1 intitulée bail commercial produite par la société Métairie de Beauregard n'est pas opposable à la SARL Carrosserie Pujol,

- débouté la société Métairie de Beauregard de l'intégralité de ses demandes,

- condamné la société Métairie de Beauregard à rembourser à la SARL Carrosserie Pujol la somme de 12 251 Euros au titre des taxes foncières indûment réglées,

- condamné la société Métairie de Beauregard aux dépens, y compris les frais de médiation,

- condamné la société Métairie de Beauregard à payer à la SARL Carrosserie Pujol la somme de 2 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





La clôture a été prononcée le 23 mars 2022 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 4 mai 2022.





PRETENTIONS ET MOYENS :



Par conclusions d'appelante notifiées le 7 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SARL Métairie de Beauregard présente l'argumentation suivante :



- Antérieurement à la cession du fonds de commerce à la SARL Carrosserie de Guyenne, un bail commercial se substituant à celui du 2 mai 2006 avait été établi le 1er mai 2010.

- Jusqu'en 2013 et 2014, la SARL Carrosserie de Guyenne a toujours exécuté la clause mettant la charge du preneur la taxe foncière au prorata de la surface louée qui alimente un long contentieux distinct de la présente instance.

- Cette clause est identique dans les baux des 2 mai 2006 et 1er mai 2010.

- Les sommes réclamées correspondent au seul bâtiment de carrosserie dont la SARL Carrosserie Pujol a été locataire, comme elle en a été informée en réponse à une lettre du 9 novembre 2015 avec pièces justificatives attestant qu'il s'agit du local n° 5001 selon l'administration fiscale, soit 7 290 Euros pour 2015, 7 364 Euros pour 2016 et désormais 7 454 Euros pour 2017 et 2 041,11 Euros pour 2018.



Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :



- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner la SARL Carrosserie Pujol à lui payer :

* 26 288,31 Euros TTC au titre de sa quote-part de taxe foncière pour les années 2015 à 2018 sur l'immeuble donné à bail,

* 418 Euros au titre des frais exposés,

- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 16 février 2017 pour 12 371 Euros et à compter du 7 octobre 2021 pour le surplus,

- rejeter les demandes présentées par la SARL Carrosserie Pujol,

- la condamner à lui payer la somme de 5 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.



*

**



Par conclusions d'intimée notifiées le 3 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SAS Carrosserie Pujol (anciennement SARL Carrosserie Pujol) présente l'argumentation suivante :



- Le bailleur supporte la charge de la preuve de ses réclamations :

* elle a fait examiner les références cadastrales des parcelles et leur correspondance avec les différents baux par M. [Z], géomètre, qui a indiqué qu'il était vraisemblable que l'immeuble qu'elle a exploité soit inclus dans les baux des 14 février 2005 et 2 mai 2006.

* en 2016, il y a une réunion des parcelles faisant disparaître les différentes numérotations.

* le bail du 1er mai 2010, dont la production est singulière et incompréhensible, signé par une personne qui n'était pas gérante de la SARL Carrosserie de Guyenne à l'époque, n'est pas mentionné dans l'acte de cession du fonds de commerce qui ne fait référence qu'à celui du 2 mai 2006 et qui, par suite, doit être écarté des débats.

* les documents qui lui ont été adressés ne permettent pas d'identifier clairement l'assiette du bâtiment donné à bail, la référence fiscale 5001 ne correspondant pas à une référence cadastrale.







- Les réclamations ne sont pas cohérentes :

* initialement, il lui a été réclamé 7 744 Euros pour l'année 2017 alors qu'ensuite la réclamation pour cette même année a été portée à 8 882 Euros.

* les quote-parts appliquées varient de 35,20 % à 30 % ou à 25,68 %.

* elles correspondent à des méthodes propres et invérifiables.

* il faut également prendre en compte un nouveau bail conclu avec la société Alma Automobiles.

* en vertu de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, le bailleur ne peut imputer des charges qu'au local occupé par chaque locataire.



- La clause invoquée est imprécise.



Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :



- confirmer le jugement,

- y ajoutant, condamner la SARL Métairie de Beauregard à lui payer la somme de 5 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens incluant les frais de médiation et de l'avis de M. [Z], géomètre-expert, avec distraction.



-------------------



MOTIFS :



Vu l'ancien article 1134 alinéa 1er du code civil, applicable au litige,



En premier lieu, il est constant que l'acte du 21 février 2013 en vertu duquel la SARL Carrosserie Pujol a acquis son fonds de commerce ne fait référence qu'au bail commercial du 2 mai 2006.



L'appelante ne peut donc se prévaloir à l'encontre de l'intimée des stipulations du bail du 1er mai 2010.



Le bail du 2 mai 2006 désigne ainsi les locaux donnés à bail :



'Un bâtiment à usage de'carrosserie automobile' d'une superficie d'environ 1 000 m² situé au Passage (47520) lieu-dit '[Adresse 18]'.



Il stipule :



'Le preneur supportera en outre le taxe foncière au prorata de la surface louée.'



Il résulte de ces éléments contractuels que, par principe, la SAS Carrosserie Pujol est débitrice, envers la SARL Métairie de Beauregard, d'une partie de la taxe foncière, correspondant aux 1 000 m² donnés à bail et dont il n'est pas discutable qu'ils ont été effectivement exploités par le preneur.



Le litige est seulement relatif à la détermination de ce montant.



Le jugement qui a rejeté les demandes présentées par le bailleur doit être infirmé.



En second lieu, selon l'appelante, la surface totale imposée est de 2 900 m², dont 1 000 m² occupés par la SAS Carrosserie Pujol, soit un ratio de 34,48 %.



Cette explication est corroborée par une lettre de l'Administration Fiscale relative à l'imposition 2017, qui retient, pour la parcelle qu'elle référence 5001 correspondant à celle occupée par la SAS Carrosserie Pujol, une surface réelle de 1 250 m² soit une surface pondérée de 928 m².





L'intimée ne discute que les références cadastrales mais pas les surfaces réellement exploitées.



Il sera donc tenu pour établi que le preneur dispose de cette surface totale, soit 1 000 tantièmes de 2 900 tantièmes, représentant une obligation de restitution de la taxe foncière de 34,48 % de son montant.



Sur cette base, la liquidation des sommes dues par la SAS Carrosserie Pujol sera ainsi calculée :



- année 2015 : 17 244 Euros (total de la taxe foncière réclamée par l'Administration Fiscale pour les propriétés bâties, non bâties et les frais de gestion de la fiscalité directe locale) x 34,48 % = 5 945,73 Euros + 1 189,15 Euros (TVA à 20 %) = 7 134,88 Euros.



- année 2016 : 17 421 Euros (total de la taxe foncière réclamée par l'Administration Fiscale pour les propriétés bâties, non bâties et les frais de gestion de la fiscalité directe locale) x 34,48 % = 6 006,76 Euros + 1 201,35 Euros (TVA à 20 %) = 7 208,11 Euros.



- année 2017 : 25 758 Euros (total de la taxe foncière réclamée par l'Administration Fiscale pour les propriétés bâties, non bâties et les frais de gestion de la fiscalité directe locale) x 34,48 % = 8 881,36 Euros + 1 776,27 Euros (TVA à 20 %) = 10 657,63 Euros, mais limitée à 9 292,80 Euros comme réclamé par l'appelante.



- année 2018 : 26 485 Euros (total de la taxe foncière réclamée par l'Administration Fiscale pour les propriétés bâties, non bâties et les frais de gestion de la fiscalité directe locale) x 34,48 % = 9 132,03 Euros + 1 826,41 Euros (TVA à 20 %) = 10 958,444 Euros, réduite à 2 739,61 Euros correspondant au premier trimestre à l'issue duquel les lieux ont été libérés (soit 3/12ème de 10 958,42 Euros), mais limitée à 2 041,11 Euros comme réclamé par l'appelante.



La SAS Carrosserie Pujol sera condamnée à payer la somme de 7 134,88 + 7 208,11 =14 [Cadastre 11],99 Euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les années 2015 et 2016, et celle de 9 292,80 + 2 041,11 = 11 333,91 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2021 pour les années 2017 et 2018. 



Enfin, l'équité nécessite d'allouer à l'appelante la somme de 4 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'ensemble des frais qu'elle a été amenée à exposer. 





PAR CES MOTIFS :



- la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



- INFIRME le jugement SAUF en ce qu'il a :

- déclaré recevables les demandes de la société Métairie de Beauregard à l'encontre de la SARL Carrosserie Pujol,

- dit que la pièce 1 intitulée bail commercial produite par la société Métairie de Beauregard n'est pas opposable à la SARL Carrosserie Pujol,



- STATUANT A NOUVEAU sur les points infirmés,



- CONDAMNE la SAS Carrosserie Pujol à payer à la SARL Métairie de Beauregard :



1) 14 [Cadastre 11],99 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2017 en rétrocession de sa part de taxes foncières pour les années 2015 et 2016,





2) 11 333,91 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2021 en rétrocession de sa part de taxes foncières pour les années 2017 et 2018,



3) 4 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- CONDAMNE la SAS Carrosserie Pujol aux dépens de 1ère instance et d'appel.



- Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente, et par Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La Greffière,La Présidente,