Cour d'Appel · 1re chambre civile — 6 septembre 2022

SD/IC















SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 1]



C/



[K] [H]



[C] [H]



























































































expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE DIJON



1ère chambre civile



ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2022



N° RG 21/00071 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FTK4



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 10 décembre 2020, 

rendu par le tribunal de proximité de Beaune - RG : 11-19-225











APPELANT :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] situé [Adresse 1] - [Adresse 2] - [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE D'IMMEUBLE NEYRAT ayant son siège social [Adresse 6], prise en la personne ses représentants légaux domiciliés audit siège





représenté par Me Jean-Vianney GUIGUE, membre de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE, vestiaire : 38





INTIMÉS :



Monsieur [K] [Y] [H]

né le 28 Avril 1977 à LUDLOW (Grande-Bretagne)

[Adresse 5]

[Localité 3]



Madame [C] [Z] [H]

née le 08 Décembre 1943 à WORCESTER (Grande-Bretagne)

[Adresse 8]

[Adresse 7]



Représentés par Me Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD- RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 mai 2022 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Sophie DUMURGIER, Conseiller, chargée du rapport, et Sophie BAILLY, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Michel PETIT, Président de chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 06 Septembre 2022,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Sophie DUMURGIER, Conseiller, en remplacement du Président empêché, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*****



FAITS, PROCEDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



M. [K] [H] et Mme [C] [H] sont propriétaires à [Adresse 1] des lots de copropriété n° 42, 44 et 45 dans l'immeuble situé [Adresse 1].



Exposant que les consorts [H] ne règlent plus leurs charges de copropriété depuis l'année 2019 en dépit des relances qui leur sont adressées, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] les a fait assigner devant le Tribunal d'instance de Beaune, par actes des 6 novembre et 11 décembre 2019, afin de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 5 508,50 euros au titre de leur compte individuel de copropriété, des charges de copropriété à échoir et de la somme de 1 500 euros à titre d'indemnité de procédure, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.



Au terme de ses dernières conclusions développées oralement à l'audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes, en portant sa demande d'indemnité de procédure à 2 500 euros.

Il a fait valoir que sa créance provient d'appels de fonds parfaitement réguliers, établis au vu de décisions d'assemblées générales que les défendeurs ne peuvent plus remettre en cause, a fortiori devant le tribunal d'instance, et que les travaux de charpente, de maçonnerie et de toiture contestés par les consorts [H] relèvent des charges communes générales, et non des charges communes spéciales, dont ces derniers doivent supporter le coût, dans les proportions définies lors des assemblées générales.



M. [K] [H] et Mme [C] [H] ont conclu au rejet des demandes formées à leur encontre et à l'allocation d'une indemnité de procédure de 3 000 euros.



lls ont soutenu que les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] ne correspondent pas aux délibérations approuvées lors des assemblées générales en rappelant que le règlement de copropriété du 30 janvier 1979 exclut les lots 38 à 42 de toute participation aux charges de toiture du bâtiment C et que les articles 35 et 36 limitent aux seuls bâtiments concernés la participation aux charges communes spéciales et aux charges d'entretien, de réparation et de reconstruction.

Ils ont fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne respecte pas cette répartition depuis plusieurs années en tentant de faire supporter différemment les charges entre copropriétaires, attitude qui a conduit le tribunal de grande instance de Dijon à annuler, par jugement du 17 octobre 2017, une précédente résolution. 

Ils en ont déduit que le décompte présenté par le syndicat des copropriétaires est erroné et ne correspond pas à la répartition des charges qui s'impose.



Par jugement rendu le 10 décembre 2020, le Tribunal de proximité de Beaune a :

- condamné solidairement M. [K] [H] et Mme [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] la somme de 386,89 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des charges dues pour les lots 42,44 et 45 au 30 juin 2020,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- condamné solidairement M. [K] [H] et Mme [C] [H] au paiement des dépens,

- assorti la présente décision de l'exécution provisoire.





Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] a régulièrement interjeté appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 18 janvier 2021, portant sur les chefs de dispositif ayant limité la condamnation solidaire des consorts [H] à lui payer la somme de 386,89 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision au titre des charges dues pour les lots 42, 44 et 45 au 30 juin 2020 et l'ayant débouté du surplus de ses demandes.





Au terme de ses conclusions n°3 notifiées le 2 août 2021, l'appelant demande à la Cour de :

Vu les articles 14-1 et 19-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 

- juger recevable et fondé l'appel qu'il a relevé et y faisant droit, 

Réformant partiellement le jugement rendu le 10 décembre 2020 par le Tribunal de proximité de Beaune, 

Statuant à nouveau, 

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [C] [H] à lui payer la somme 497,32 euros au titre des provisions échues pour le lot n°42, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 7 mai 2019,

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [C] [H] à lui payer la somme de 1 816,46 euros au titre des provisions échues pour le lot n°44, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 23 juillet 2019, 

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [C] [H] à lui payer la somme de 3 538,04 euros au titre des provisions échues pour le lot n°45, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 21 mars 2019, 

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [C] [H] à lui payer les charges de copropriété à échoir pour les lots n°42, 44 et 45, 

- débouter M. [K] [H] et Mme [C] [H] de leur appel incident et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [C] [H] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance, 

Ajoutant, 

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [C] [H] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour l'instance d'appel, 

- condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [C] [H] aux entiers dépens d'instance et d'appel. 



Par écritures notifiées le 31 mai 2021, M. [K] [H] et Mme [C] [H] demandent à la Cour de :

Vu le règlement de copropriété,

Vu notamment l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

- réformer partiellement le jugement dont appel,

- dire et juger mal fondées les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à leur encontre,

- débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- le condamner à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens.



La clôture de la procédure a été prononcée le 14 avril 2022.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour l'exposé des moyens des parties, à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus. 





SUR QUOI 



Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires, se fondant sur l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ouvrant aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants la faculté de contester les décisions des assemblées générales, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions faites à la diligence du syndic, à l'expiration duquel les résolutions adoptées lors d'une assemblée générale ne peuvent plus faire l'objet de la moindre contestation, et rappelant que la nullité d'une résolution d'assemblée générale de copropriété doit être soulevée par voie d'action et non pas par voie d'exception, prétend que la résolution n°26 de l'assemblée générale du 10 juillet 2018, adoptée dans les conditions de l'article 24, prévoit expressément la répartition des travaux de réfection de toiture en charges communes générales et fait valoir que les consorts [H] ont reçu notification du procès-verbal de cette assemblée générale et n'ont intenté aucun recours afin de la voir annuler dans le délai de deux mois imparti par la loi, de sorte qu'elle ne peut plus aujourd'hui faire l'objet d'aucun recours.



Il ajoute que, précédemment, les intimés avaient approuvé les travaux de réfection de toiture correspondant aux bâtiments C et D lors de l'assemblée générale du 13 mai 2016, comportant une résolution spéciale sur la répartition de ces travaux sur la clé de répartition « charges communes générales », en précisant que le bâtiment C contient les lots 42, 44 et 45, que cette assemblée générale n'a jamais fait l'objet d'une quelconque contestation et que les consorts [H] n'ont pas formalisé d'opposition à la clé de répartition appliquée.

Il relève qu'ils ont d'ailleurs réglé la dette correspondante en juillet 2018, ce que démontre sa pièce n°19, et que les appels de fonds de 2016 portant sur des travaux de toitures du bâtiment C ont été répartis sur le même modèle que les suivants. 



Les intimés objectent que le syndicat des copropriétaires persiste à affirmer qu'ils remettraient en cause, à l'occasion de la présente procédure, une délibération d'assemblée générale, ce qui n'est pas le cas dès lors qu'ils se bornent à contester une répartition de charges effectuée par le syndic au mépris du règlement de copropriété et des résolutions de l'assemblée générale.

Ils estiment que l'argumentaire de l'appelant est donc totalement hors sujet en faisant valoir que l'assemblée générale du 10 juillet 2018 n'a pas modifié la répartition des charges et n'aurait pas pu le faire en l'absence d'unanimité, alors qu'il résulte très clairement des dispositions du Titre II § III du règlement de copropriété en date du 30 janvier 1979 et notamment de ses articles 35, 36 et 39, que les copropriétaires de chaque bâtiment A, B ou C doivent supporter seuls notamment les travaux de réfection de charpente, maçonnerie et toiture et que les caves ne participent pas aux frais de toiture, répartition des charges qui n'a pas été modifiée par les modificatifs du règlement de copropriété.

Ils font grief au syndic de tenter de répartir les charges des travaux de réfection de charpente, maçonnerie et toiture concernant le seul bâtiment A sur l'ensemble des copropriétaires, comme les charges générales, alors qu'ils ne concernent qu'un bâtiment.



Si, par application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires, il existe des exceptions au principe de l'unanimité, prévues par ce texte.

C'est le cas lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi ; la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

En application stricte de ce texte, la modification n'est possible que dans la mesure où l'assemblée générale a concomitamment ou précédemment décidé la réalisation des travaux.



Le procès-verbal d'assemblée générale du 10 juillet 2018 que le syndicat des copropriétaires oppose aux consorts [H] comporte en résolutions n°18, 20 et 22 le vote de travaux de réfection de la toiture n°2, résolutions adoptées dans les conditions de majorité de l'article 24.

Il mentionne ensuite en résolution n° 26, relative à la répartition des travaux de réfection de toiture en charges communes générales, 'comme suite à la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 13 mai 2016, rappel est fait sur la décision de répartir en charges communes générales les travaux de toitures qui doit apparaître dans la refonte du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division'.

Il ne peut être déduit de cette mention qu'une modification de la répartition des charges, rendue nécessaire par les travaux votés précédemment, a été décidée par l'assemblée générale et l'appelant est donc mal fondé à prétendre que les consorts [H] ne peuvent plus contester la répartition des travaux de toiture en charges générales.



Si le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2016 comporte en résolution n°10 le vote à la majorité simple de la réalisation de travaux de toiture, selon le devis de la société RM Toiture, puis, en résolution n° 12, le vote, à la double majorité de l'article 26, de l'accord des copropriétaires sur la répartition des travaux de toiture en charges communes générales, le syndicat des copropriétaires acceptant 'la notification dans le futur règlement de copropriété que les travaux de toiture soient répartis en charges communes générales', force est de constater que cette modification de la répartition des charges ne pouvait concerner que les travaux précédemment votés et ne pouvait valoir pour l'ensemble des travaux de toiture qui pourraient être décidés par la suite.

Or les charges dont il est sollicité le paiement concerne les années 2019 et 2020.



Il ne résulte donc pas des pièces du dossier que l'assemblée générale des copropriétaires a décidé d'une modification des règles de répartition des charges telles que résultant du règlement de copropriété de la copropriété [Adresse 1] du 30 janvier 1979, modifié par actes authentiques des 12 juin 1979, 17 décembre 1979, 30 juin 1994 et 30 mars 2015, qui prévoit, dans son article 33, comme charges communes générales 'les impôts et taxes auxquelles sont assujetties les parties communes, les dépenses afférentes du syndicat/syndic et architecte, les frais de réfection et de remplacement des canalisations communes, les frais d'éclairage et de consommation d'eau des parties communes et les primes d'assurance'.

C'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que les travaux de toiture, charpente et maçonnerie ne pouvaient s'analyser que comme des charges communes spéciales. 



Il résulte de l'articles 35 du règlement de copropriété définissant les charges communes spéciales, que ces charges sont celles affectées aux lots constituant un corps de bâtiment de l'ensemble immobilier, comprenant 'les frais d'entretien, réparation, reconstruction éventuelle du bâtiment concerné et les charges afférentes aux escaliers de ce bâtiment '.

L'article 36 précise que les charges d'entretien, réparation et reconstruction comprennent notamment 'les frais de réparation de toutes natures à faire aux gros murs, à la toiture, aux têtes de cheminées, aux canalisations extérieures aux lots, portes d'entrée, vestibules, paliers, couloirs et corridors de chaque bâtiment', mais également 'les frais de ravalement de facade, les frais d'éclairage, nettoyage, entretien des entrées', et 'les frais d'entretien et de réparation de l'installation électrique commune'.

Selon l'article 37, ces charges doivent être réparties entre l'ensemble des copropriétaires de chacun des corps de bâtiments par dix millième en application de l'artcile 39 du réglement, ledit article dispensant expressément les caves, lots 38 à 42, de toute participation aux charges de toiture du bâtiment C.

C'est donc à bon droit que le tribunal a jugé qu'aucune charge ne pouvait être imputée au lot n°42, constitué d'une cave, au titre des travaux de toiture, de réfection de la charpente et de maçonnerie, travaux corrolaires des travaux de toiture comme l'établit le procès-verbal d'assemblée générale du 10 juillet 2018, et qu'au titre de ce lot, seuls les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2019 au 30 juin 2020 restaient dus, soit la somme de 32,14 euros, dont il a déduit le solde des charges courantes au 31 décembre 2018, de 8,04 euros.



S'agissant des lots 44 (entrepôt) et 45 (local), il résulte de l'état descriptif de division qu'ils sont situés dans le bâtiment C et c'est à juste titre que le tribunal a considéré que seuls les travaux de réparation réalisés sur ce bâtiment pouvaient leur être imputés, à hauteur de 122 et 242 dix millièmes.

Or, ainsi que l'a relevé le premier juge, les travaux de réfection de charpente et de toiture, votés en assemblée générale le 10 juillet 2018, concernent la toiture n°2 côté cour et côté rue, et, pas plus en cause d'appel qu'en première instance, les pièces du dossier ne permettent de confirmer que la toiture n° 2 est bien celle du bâtiment C, alors que les intimés soutiennent que ces travaux ont été réalisés sur le bâtiment A et que le plan de l'ensemble immobilier figurant en annexe du règlement de copropriété indique que la toiture du bâtiment C est la toiture n° 1 et 1 bis.

Au titre du lot n° 44, seuls les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2019 au 30 juin 2020 restent donc dus, soit la somme de 500,35 euros, dont il faut déduire le solde des charges courantes au 31 décembre 2018 de 48,96 euros et le virement des intimés du 24 mai 2019, de 335,04 euros, soit un reste dû s'élevant à 116,35 euros.

De la même manière, au titre du lot n°45, seuls les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2019 au 30 juin 2020 restent dus, soit la somme de 488,68 euros, dont il faut déduire le solde des charges courantes au 31 décembre 2018 de 97,16 euros, soit un solde restant dû de 391,52 euros.



Les appels de fonds demeurant impayés depuis plus d'un an, les frais de recouvrement engagés par le syndicat des copropriétaires sont justifiés.

Il convient ainsi d'ajouter aux charges de copropriété impayées le montant des frais de mise en demeure et d'huissier engagés à hauteur de 372,74 euros en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



M. [K] [H] et Mme [C] [H] seront ainsi condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] la somme de 904,71 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété échues et impayées au 30 juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2019, date de la mise en demeure de payer, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété à échoir, les appels de fonds des mois de juillet 2020 à janvier 2022 étant d'ores et déjà échus et rien ne confirmant qu'ils n'ont pas été réglés.



Les intimés qui succombent principalement supporteront la charge des dépens de première instance et d'appel.

L'équité commande en revanche de laisser à chacune des parties la charge de ses frais de procédure non compris dans les dépens.







PAR CES MOTIFS 



La Cour,



Infirme le jugement rendu le 10 décembre 2020 par le Tribunal de proximité de Beaune en ce qu'il a condamné solidairement M. [K] [H] et Mme [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] la somme de 386,89 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des charges dues pour les lots 42,44 et 45 au 30 juin 2020,



Statuant à nouveau, 



Condamne solidairement M. [K] [H] et Mme [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] la somme de 904,71 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété échues et impayées au 30 juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2019, 



Confirme le jugement pour le surplus,



Y ajoutant, 



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'appelant en cause d'appel,



Condamne solidairement M. [K] [H] et Mme [C] [H] aux dépens d'appel et dit que les dépens pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par la Selas Adida et Associés, avocat, pour ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.

 



Le Greffier, Le Conseiller

en l'absence du Président empêché,