Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 1 septembre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 01 SEPTEMBRE 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01588 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBKWJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance du RAINCY - RG n° 18-00832





APPELANTS

 

Madame [L] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Monsieur [H] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par Me Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0570







INTIMEE 



SA IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220





































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Bérengère DOLBEAU, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 29 mars 2017, la SA D'HLM Immobilière 3F a consenti à M. [H] [Y] et Mme [L] [U] un bail d'habitation relatif à un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel d'un montant initial de 782,13 euros, outre une provision pour charges.



Par acte d'huissier de justice en date du 15 septembre 2017, la SA D'HLM Immobilière 3F a fait signifier à M. [H] [Y] et Mme [L] [U] un commandement de payer la somme en principal de 4.441,65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 septembre 2017, visant la clause résolutoire du bail.



Par acte d'huissier du 18 avril 2018, la bailleresse a fait assigner M. [H] [Y] et Mme [L] [U] devant le Tribunal d'instance du Raincy, aux fins de résiliation du bail, expulsion, paiement de la somme de 5.949,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, de 250 euros à titre de dommages et intérêts et d'une indemnité d'occupation.



Mme [L] [U], régulièrement citée à l'étude de l'huissier, n'a pas comparu. 



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 9 septembre 2019 le tribunal d'instance du Raincy a ainsi statué :



Déclare recevable la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire ; 

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 29 mars 2017, entre la SA D'HLM Immobilière 3F, d'une part et M. [H] [Y] et Mme [L] [U], d'autre part concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du '16 novembre 2018" ; 

Constate la résiliation du bail à compter de cette date ; 



En conséquence,



Condamne solidairement M. [H] [Y] et Mme [L] [U] à payer à la SA d'HLM Immobilière 3F la somme de 4.472,34 euros, au titre des sommes dues au 20 juin 2019 (mensualité de mai 2019 incluse) ; 

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Autorise M. [H] [Y] et Mme [L] [U] à s'acquitter de la dette en 35 mensualités d'un montant minimum de 100 euros chacun, en sus du loyer et des charges courants, et une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), sauf meilleur accord des parties ; 

Dit que chaque versement devra intervenir le premier jour de chaque mois et pour la première fois le premier jour du mois suivant la signification du présent jugement ; 

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces delais ; 

Rappelle que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ; 

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; 

Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance (arriéré et loyer courant), l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;



En ce cas : 



Ordonne à défaut de départ volontaire de M. [H] [Y] et Mme [L] [U], la SA D'HLM Immobilière 3F à faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est, l'assistance d'un serrurier et de la force publique, à l'expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

Condamne in solidum M. [H] [Y] et Mme [L] [U] à payer à la SA D'HLM Immobilière 3F une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant des loyers révisés comme si le bail s'était poursuivi, augmentés des charges et taxes dûment justifiées, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou par le procès-verbal d'expulsion ; 

Déboute la SA D'HLM Immobilière 3F de sa demande de dommages et intérêts ; 

Condamne M. [H] [Y] et Mme [L] [U] à payer à la SA D'HLM Immobilière 3F la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [Y] et Mme [L] [U] aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 15 septembre 2017 ;

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Par jugement du 29 novembre 2019, le tribunal d'instance du Raincy a ordonné la rectification du jugement précité, dans ses motifs et son dispositif, et dit que la date d'acquisition des conditions de la clause résolutoire figurant au bail est fixée non pas au 16 novembre 2018 mais au 16 novembre 2017. Ce jugement rectificatif n'est pas contesté.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel du jugement du 9 septembre 2019, interjeté le 15 janvier 2020 par M. [H] [Y] et Mme [L] [U] ; 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 avril 2020 par lesquelles M. [H] [Y] et Mme [L] [U], appelants, demandent à la cour de :



Vu l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports

collectifs,

Vu les pièces communiquées,



Infirmer le jugement du Tribunal d'instance du Raincy du 9 septembre 2019 ; 



Et statuant à nouveau, 



Constater que M. [H] [Y] et Mme [L] [U] avaient apuré leur dette à la date du jugement ; 



Par voie de conséquence :



Débouter la SA Immobilière 3 F de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

Condamner la SA Immobilière 3 F à verser à M. [H] [Y] et Mme [L] [U] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Condamner la SA Immobilière 3 F aux entiers dépens. 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 2 juillet 2020 au terme desquelles la société d'HLM Immobilière 3F, intimée, forme appel incident et demande à la cour de :



A titre principal : 



Débouter M. [H] [Y] et Mme [L] [U] de toutes 'ses' demandes, fins et conclusions contraires ; 

Confirmer le jugement rendu le 09 septembre 2019 par le tribunal d'instance du Raincy en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; 

Infirmer le jugement rendu le 09 septembre 2019 par le tribunal d'instance du Raincy en ce qu'il a suspendu les effets de la clause résolutoire ; 



A titre subsidiaire : 



Vu les articles 1728 alinéa 2 et 1741 du Code Civil et 7 b) de la Loi du 6 juillet 1989, 



Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges ; 



En toutes hypothèses : 



Ordonner l'expulsion de M. [H] [Y] et Mme [L] [U] et de tous occupants de leur chef, des lieux concernés au besoin avec l'assistance du Commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier ; 

Autoriser la société Immobilière 3F à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles ou réserves qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls des défendeurs ; 

Condamner solidairement M. [H] [Y] et Mme [L] [U] au paiement de la somme de 8 961,86 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 2 juillet 2020, terme de juin 2020 inclus, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement en application de l'article 1344-1 du code civil, ainsi qu'au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation ; 

Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la reprise effective des lieux et condamner solidairement M. [H] [Y] et Mme [L] [U] à due concurrence ; 

Condamner in solidum M. [H] [Y] et Mme [L] [U] au paiement d'une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Les condamner in solidum aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Judith CHAPULUT pour ceux la concernant, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. 





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Les parties n'indiquent pas si M. [H] [Y] et Mme [L] [U] ont quitté les lieux mais produisent un commandement de quitter les lieux délivré le 18 février 2020. 



Par ailleurs, le chef de dispositif du jugement par lequel la demande de dommages et intérêts formée par la SA D'HLM Immobilière 3F a été rejetée ne fait pas l'objet des appels des parties et aucune critique n'est formulée de ce chef.



Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire



M. [H] [Y] et Mme [L] [U] font valoir qu'ils avaient en réalité réglé l'intégralité de la dette lorsque le premier juge a statué.



C'est ainsi par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté d'une part que le commandement de payer signifié le 15 septembre 2017 pour la somme de 4.441,65 euros arrêtée au 12 septembre 2017 et qui comportait les mentions requises par les dispositions de l'article 24 précité, était demeuré infructueux dans les deux mois suivants et, d'autre part, que le bail était résilié, en conséquence, à l'issue de ce délai de deux mois, le 16 novembre 2017.



Les considérations des appelants sur les paiements effectués en 2019 sont inopérantes dès lors qu'est en jeu, non pas la résiliation judiciaire du bail en application de l'article 1224 du code civil, mais la résiliation de plein droit résultant du constat de l'acquisition de la clause résolutoire, en application de l'article 24 I,alinéa 1, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ; en l'espèce, les appelants ne contestent pas la régularité du commandement de payer et n'allèguent ni ne démontrent avoir réglé ses causes dans le délai de deux mois.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point ainsi qu'en ce qui concerne la fixation du montant de l' indemnité d'occupation et l'expulsion, qui ne sont pas critiquées en tant que telles.



Sur la reprise des effets de la clause résolutoire et la mise en oeuvre de la résiliation



La SA D'HLM Immobilière 3F demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qui concerne la suspension des effets de la clause résolutoire et de constater que la dette locative n'est pas réglée et a doublé depuis le prononcé du jugement ; elle demande donc à la cour de faire produire ses entiers effets à la clause résolutoire acquise depuis le 16 novembre 2017 ; elle produit un décompte d'où il résulte que la dette locative s'élève à la somme de 8.961,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées, arrêtée au 30 juin 2020, mois de juin 2020 inclus.



M. [H] [Y] et Mme [L] [U] ne formulent aucune observation à ce sujet et ne soutiennent notamment pas avoir effectué des paiements qui ne seraient pas pris en compte dans ce décompte.



La cour relève que les paiements que M. [H] [Y] et Mme [L] [U] disent avoir effectués au mois d'août et septembre 2019 (quatre versements de 818,13 euros et un de 135 euros) apparaissent bien sur le décompte produit mais que l'un d'eux a été rejeté.



Il n'y a pas lieu en l'état d'infirmer le jugement en ce qu'il suspendu les effets de la clause résolutoire mais de statuer sur la reprise de ces effets au regard de l'actualisation de la situation devant la cour.

Il résulte des éléments précités que la dette locative a augmenté et que les loyers courants n'ont pas été réglés intégralement selon les termes jugement critiqué qui avait suspendu les effets de la clause résolutoire, de sorte que la totalité de la dette est exigible et la résiliation, dont les effets avaient été suspendus pendant le cours des délais de paiement, a repris ses effets.



Au vu des éléments ci-dessus, il convient de rappeler que les sommes appelées au delà de la date de résiliation du bail sont en réalité des indemnités d'occupation.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. [H] [Y] et Mme [L] [U] au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation dus à la SA D'HLM Immobilière 3F, sauf à actualiser les sommes dues à hauteur de 8.961,86 euros. 



Sur les intérêts légaux :



L'article 1231-6 du code civil, prévoit que : "Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire."



En l'espèce, étant considéré les délais de paiement octroyés par le premier juge, la somme précitée portera intérêt au taux légal à compter des conclusions de la SA D'HLM Immobilière 3F du 2 juillet 2020.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Le sens de la présente décision ne conduit pas à infirmer le jugement en ce qui concerne l'indemnité de l'article 700 et les dépens de première instance.



S'agissant de l'instance d'appel, il convient d'allouer à la SA D'HLM Immobilière 3F une indemnité de procédure de 800 euros.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement entrepris en ses dispositions frappées d'appel, sauf à réactualiser le montant de la dette locative,



Et statuant à nouveau,



Condamne solidairement M. [H] [Y] et Mme [L] [U] à payer à la SA D'HLM Immobilière 3F la somme de 8.961,86 euros relative à l'occupation du logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2020,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,



Dit que la totalité de la dette est exigible et que la résiliation du bail, dont les effets avaient été suspendus pendant le cours des délais de paiement octroyés par le jugement du 9 septembre 2019, rectifié le 29 novembre 2019 a repris ses effets,



Dit qu'à défaut pour M. [H] [Y] et Mme [L] [U] d'avoir spontanément libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, la SA D'HLM Immobilière 3F sera autorisée à procéder à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, 



Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Rappelle que M. [H] [Y] et Mme [L] [U] sont redevables in solidum d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux par remise des clés, ou établissement d'un procès-verbal d'expulsion,



Condamne in solidum M. [H] [Y] et Mme [L] [U] à payer à la SA D'HLM Immobilière 3F la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [H] [Y] et Mme [L] [U] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président