Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 1 septembre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 01 SEPTEMBRE 2022



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01582 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBKV2



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mars 2019 -Tribunal d'Instance de Paris - RG n° 1118214473





APPELANTE

 

SCI SAPHYR

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée et assistée par Me Johanna TAHAR de l'AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0154







INTIMES 



Monsieur [V] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]



Madame [G] [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentés et assistés par Me Olivier DELAIR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1912



































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Bérengère DOLBEAU, conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2011, la SCI Saphyr a consenti à M. [V] [U] et Mme [G] [R] un bail à usage d'habitation pour une durée de trois ans renouvelables, portant sur un logement situé [Adresse 3] et sur un box n°69, situé [Adresse 2]) moyennant un loyer de 2.200 euros outre 150 euros de provisions sur charges.



Un état des lieux d'entrée a été établi le 15 juin 2011.



Par acte d'huissier de justice en date du 20 juillet 2018, M. [U] et Mme [R] ont assigné la SCI Saphyr devant le tribunal d'instance de Paris aux fins notamment de la voir :

- condamner à remettre en peinture certaines pièces, sous astreinte,

- condamner à leur payer une somme de 5.000 euros au titre des frais de relogement durant ces travaux,

- condamner à leur payer 5.000 euros au titre des frais de garde meubles,

- condamner à leur payer au titre du préjudice de jouissance lié aux dégâts des eaux :

- 691,68 euros par mois à compter du 16 juin 2011,

- 727,52 euros par mois a compter du 16 juin 2017 jusqu'à complète réalisation des travaux,

- condamner à faire exécuter la ventilation basse dans la cuisine sous astreinte,

- dire que le loyer doit être fixé à la somme mensuelle de 2.149,24 euros,

- condamner la SCI Saphyr à rembourser la part du loyer indûment perçu soit 156,64 euros par mois à compter du 16 juin 2011, et 164,76 euros par mois à compter du 16 juin 2017,

- condamner à leur payer une somme de 120 euros par mois correspondant au défaut de jouissance du box à compter du mois de juin 2011,

- condamner à leur payer une somme de 90 euros au titre du mesurage de la surface habitable,

- condamner à leur payer une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire entrepris du 12 mars 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :



Condamne la SCI Saphyr à payer à M [V] [U] et Mme [G] [R] la somme de 11.394 euros en réparation intégrale de leur préjudice ;

Enjoint à la SCI Saphyr de procéder à la pose d'une ventilation basse dans la cuisine, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 5 euros par jour de retard passé ce délai ;

Déboute M [V] [U] et Mme [G] [R] de leurs autres demandes ;

Déboute la SCI Saphyr de ses demandes reconventionnelles ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Saphyr aux dépens de l'instance ;

Ordonne l'exécution provisoire du jugement.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le15 janvier 2020 par la SCI Saphyr ; 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 avril 2022 par lesquelles la SCI Saphyr, appelante, demande à la cour de :



SUR LA PRESCRIPTION DE L'ACTION 



Constater la prescription des demandes d'indemnisation du trouble de jouissance subi par M [V] [U] et Mme [G] [R] pour la période s'étendant du 16 juin 2011 au 20 juillet 2013 ; 

Déclarer irrecevables comme prescrites les demandes d'indemnisation du trouble de subi par M [V] [U] et Mme [G] [R] pour la période s'étendant du 16 juin 2011 au 20 juillet 2013 ; 



SUR LE FOND 



A titre principal, 

Infirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance subi par M [V] [U] et Mme [G] [R] ; 



En conséquence,

Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Saphyr à payer à M [V] [U] et Mme [G] [R] la somme de 11 394 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; 



A titre subsidiaire, 

Dire et juger que M [V] [U] et Mme [G] [R] ne saurait prétendre à une quelconque indemnisation d'un préjudice de jouissance au-delà du mois de septembre 2011, date à laquelle le bailleur a manifesté sa volonté de procéder aux travaux réparatoires;



En conséquence, 

Dire et juger que cette période est manifestement prescrite ; 



Dans tous les cas, 

Débouter M. [V] [U] et Mme [G] [R] de leur demande au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Saphyr à procéder, sous astreinte de 5 euros par jours, à l'installation d'une ventilation basse dans la cuisine ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Saphyr de sa demande de remboursement des frais de remplacement de la chaudière ; 

Condamner en conséquence M [V] [U] et Mme [G] [R] rembourser à la SCI Saphyr la somme de 3 620 euros au titre de la chaudière ; 



Enjoindre M [V] [U] et Mme [G] [R] à justifier des travaux d'entretien réalisés et des contrats d'entretien conclus s'agissant les lieux loués et notamment sur la chaudière depuis le 15 juin 2011 ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Saphyr de sa demande de condamnation de M [V] [U] et Mme [G] [R] au titre d'une procédure abusive ; 

Condamner en conséquence M [V] [U] et Mme [G] [R] à régler à la SCI Saphyr la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 32-1 du Code de Procédure Civile ; 

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- Débouté M [V] [U] et Mme [G] [R] de leurs demandes de diminution de loyer et de remboursement de la facture de la société DECIM, 

- Débouté M [V] [U] et Mme [G] [R] de leur demande d'injonction de remise en peinture, 

- Débouté M [V] [U] et Mme [G] [R] de leur demande d'indemnisation au titre des frais de relogement et de garde-meubles, 

- Débouté M [V] [U] et Mme [G] [R] de toutes leurs demandes relatives au défaut de jouissance du box, 

- Débouté M [V] [U] et Mme [G] [R] de leurs demandes relatives à la modification de la chaudière, 

- Débouté M [V] [U] et Mme [G] [R] de leur demande d'indemnisation au titre d'un prétendu préjudice moral. 

Condamner M [V] [U] et Mme [G] [R] à régler à la SCI Saphyr la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens. 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 mai 2022 au terme desquelles M [V] [U] et Mme [G] [R] , intimés, forment appel incident et demandent à la cour de :



Donner acte que M [V] [U] et Mme [G] [R] demeurant désormais 

[Adresse 5] ; 

Dire et Juger la SCI Saphyr irrecevable est mal fondée en ses contestations du Jugement ;

La débouter de toutes ses demandes formées contre M [V] [U] et Mme [G] [R] ; 

Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Saphyr :

-à payer 11 394 euros en réparation du préjudice subi par les locataires et a condamné la SCI Saphyr à payer 500 euros au titre du préjudice esthétique concernant le couloir, 

- à réaliser une ventilation basse en cuisine sous astreinte de 5 euros / jour de retard 

-aux dépens. 

Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les autres demandes de M [V] [U] et Mme [G] [R] , les dire recevables et bien fondés à agir et en conséquence : 



Vu le contrat de bail, vue La Loi du 6 Juillet 1989 et notamment son article 3-1, 

Vu les articles 1719, 1720, 1721 et suivants du code civil, 



Condamner la SCI Saphyr à payer au titre du préjudice de jouissance lié aux dégâts des eaux: 

- 691,68 euros /mois à compter du 16 juin 2011 jusqu'au 15 juin 2017, soit 49 800,96 euros 

- 727,52 euros /mois à compter du 16 juin 2017 jusqu'au 15 juin 2020, soit 26 190,72 euros

 

Vu le contrat de Bail faisant mention d'une surface de 100 M² 

Vu le mesurage d'une surface réelle de 92,88 m² 

Vu l'article 3-1 de Loi du 6 juillet 1989

 

Dire et juger que le loyer doit être fixé à la somme mensuelle de 2 149,24 euros ; 

Condamner la SCI Saphyr à rembourser la part du loyer indûment perçu soit: 

- 156,64 euros /mois à compter du 16 juin 2011 jusqu'au 15 juin 2015 soit 11 278,08 euros 

- 164,76 euros /mois à compter du 16 juin 2017 Jusqu'au 15 juin 2020 soit 5 931,36 euros

 

Vu le défaut de délivrance 'd'une Boxe' c'est-à-dire d'un emplacement clos et utilisable, 



Condamner la SCI Saphyr à payer : 

-une somme de 120 euros/mois correspondant au défaut de jouissance du box à compter de juin 2011 jusqu'au 15 juin 2020 soit une somme de 12 960 euros, 

Condamner la SCI Saphyr à payer : 

-une somme de 90,00 euros au titre du mesurage de la surface habitable,

-une somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts, 

-une somme de 5 000 euros à titre dommages intérêts pour procédure abusive, 

-une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner la SCI Saphyr aux dépens qui comprendront le coût des deux constats d'Huissier (320 euros et 420 euros) et des lettres recommandées avec accusé de subi par réception. 



Par message au RPVA du 11 mai 2022, le conseil de M. [V] [U] et Mme [G] [R] a demandé le report de l'ordonnance de clôture pour permettre à la partie adverse de répondre à ces conclusions de dernière heure ; la partie adverse ne s'est pas jointe à cette demande et l'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2022 ; à l'audience de plaidoirie du 8 juin 2022 les conseils des parties ont confirmé à la cour que le dossier était en état.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. 



Sur le trouble de jouissance concernant l'appartement



Le premier juge a condamné la SCI Saphyr à payer à M. [U] et Mme [R] la somme de 11.394 euros en réparation du préjudice de jouissance pour la période du 15 juin 2011 au 1er janvier 2013, résultant de dégâts des eaux survenus dans le logement, mais il a rejeté la demande pour la période postérieure, retenant que M. [U] et Mme [R] avait empêché la réalisation de travaux.



Il est constant qu'un dégât des eaux est survenu en 2011, avant la signature du bail ; la SCI Saphyr soutient que les locataires ont empêché l'accès au logement et refusé l'intervention d'une entreprise pour effectuer tout travaux; devant la cour elle soulève la prescription partielle des demandes pour la période antérieure à juillet 2013.

M. [U] et Mme [R] répliquent notamment que leur action n'est pas prescrite car 'le représentant de la SCI a reconnu devoir intervenir au titre de ses divers dégâts'.



Sur la prescription de la demande en ce qui concerne le trouble de jouissance antérieur au 20 juillet 2013



En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dispose, en son article 82 II, 2°, que l'article 7-1 précité est applicable, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil, lequel dispose qu'« en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure » ; la prescription triennale s'applique donc aux instances introduites postérieurement à la loi Alur, comme c'est le cas en l'espèce.



Par ailleurs, l'article 2240 du code civil dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.



Si aucune forme n'est imposée pour que la reconnaissance puisse produire son effet interruptif, celle-ci doit être certaine et traduire un aveu non équivoque de l'existence du droit du créancier.

Des pourparlers ou la participation à une expertise ne sont pas interruptifs de prescription en l'absence de reconnaissance de responsabilité.



En l'espèce, il est constant que les désordres invoqués résultant d'un dégât des eaux étaient connus des locataires depuis septembre 2011, puisqu'ils en font état dans un courrier , puis ont fait établir pour cette raison un constat d'huissier, dès le 29 novembre 2011.



Par ailleurs, si des échanges ont eu lieu entre les parties afin d'établir l'origine de divers désordres invoqués, comprenant la dégradation d'un coffrage déposé lors de la recherche de fuite, et de faire procéder éventuellement à des travaux, il ne résulte pas des pièces produites que la SCI Saphyr ait reconnu sans équivoque sa responsabilité au sujet du préjudice de jouissance invoqué par les locataires alors qu'elle a au contraire soutenu que ceux-ci entravaient l'accès au logement, que ce soit pour évaluer la nature et la réalité des travaux à réaliser ou pour les mettre en oeuvre.

Il ne peut donc être considéré que la SCI Saphyr a reconnu sans équivoque être responsable du trouble de jouissance invoqué par les locataires du fait de la non réalisation des réparations nécessaires, de sorte que le délai de prescription n'a pas été interrompu.



En tout état de cause, par la lettre du 4 janvier 2013,la société Urbania, gestionnaire de location, a confirmé, pour le compte de la bailleresse, son intention de faire procéder à la réalisation des travaux de peinture et a interrogé sur les locataires sur la période opportune pour les organiser. A supposer que ce courrier soit considéré comme interruptif de prescription en application de l'article 2240 précité, il n'en reste pas moins que la prescription triennale aurait été acquise le 4 janvier 2016.



L'assignation ayant été délivrée le 20 juillet 2018 par M. [U] et Mme [R] à l'encontre de la SCI Saphyr, la demande relative au trouble de jouissance antérieur au 20 juillet 2015 est donc prescrite.

Toutefois, la SCI Saphyr n'invoque cette prescription que pour les troubles allégués antérieurs au 20 juillet 2013.

En conséquence la cour déclare irrecevable comme prescrite la demande relative au trouble de jouissance avant le 20 juillet 2013. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



Sur les désordres allégués et le trouble de jouissance subi postérieurement au 20 juillet 2013.



M. [U] et Mme [R] demandent l'infirmation du jugement et la condamnation de la SCI Saphyr à leur payer certaines sommes au titre du préjudice de jouissance lié aux dégâts des eaux, et ce jusqu'au 15 juin 2020. 



Il est constant et il résulte en tout état de cause des pièces produites que M. [U] et Mme [R] se sont opposés à la réalisation de certains travaux, notamment de peinture, car ils les estimaient insuffisants.



C'est par des motifs exacts et pertinents, parfaitement étayés en fait et en droit et qui ne sont pas utilement contredits par M. [U] et Mme [R], lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu :



-qu'un constat d'huissier réalisé le 22 novembre 2011 à la requête des locataires fait état de traces d'humidité et d'infiltrations d'eau dans l'appartement, 



-qu'un rapport d'expertise mandatée par les assureurs a été établi le 20 mars 2012 après une visite du 12 janvier 2012 et indique qu'une fuite provient de l'appartement d'une autre copropriétaire de l'immeuble et préconise des travaux de peinture dans le couloir et une chambre de l'appartement de M. [U] et Mme [R], pour une somme évaluée à 3.252,93 euros et, d'autre part que l'humidité de leur appartement justifie une recherche de fuite qui a été demandée au syndic lequel n'a pas encore répondu, 



- qu'une recherche de fuite a été réalisée par la société Sogecop le 1er février 2012 et a donné lieu à la réparation d'une canalisation insérée dans un coffrage qui a du être déposé;



-que par courrier du 4 janvier 2013, le bailleur par le biais de la société Urbania, gestionnaire de location, confirme aux locataires son intention de faire procéder à la réalisation de travaux de peinture suite au dégâts des eaux et les interroge sur la période opportune pour l'organisation de ces travaux ;



-que par courrier du 16 avril 2013, les locataires ont répondu que les travaux proposés par l'expert, lequel était passé alors que la fuite n'était pas encore réparée, étaient insuffisants au regard de la réalité des dégâts occasionnés, précisé que dans le cadre d'une recherche de fuite réalisée en février 2012 un placard et un coffrage situés au plafond du couloir à l'emplacement de la fuite avait été cassés, et sollicité un nouveau passage de l'expert;



-que par courrier du 24 avril 2013 la société Urbania leur répondait que les assurances ayant accepté la prise en charge de la remise en peinture des parties du logement objet du rapport d'expertise, il convenait de réaliser ces premiers travaux, et précisait, s'agissant des désordres survenus ultérieurement qu'elle reviendrait vers eux dans une prochaine correspondance, de même que pour la réparation des dommages causés au placard à la suite du passage du plombier. Enfin, elle proposait aux locataires d'effectuer une visite de l'appartement.



Le premier juge en a exactement déduit que M. [U] et Mme [R] n'ont pas donné suite à la proposition de réalisation des travaux de remise en peinture des deux chambres du couloir à la suite du dégât des eaux, arguant de leur insuffisance avant même que ces travaux soient entrepris ; qu'ils ne justifient par aucune pièce que les travaux proposés étaient insuffisants au regard des désordres constatés ; qu'aucun élément n'indique que la société Urbania se soit opposée à la réalisation de travaux supplémentaires ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'ils ne sont pas fondés à solliciter l'indemnisation du préjudice résultant du dégât des eaux invoqué faute pour eux d'avoir accepté la réalisation des travaux proposés.



Il sera ajouté que dans leurs conclusions devant la cour, M. [U] et Mme [R] indiquent que les murs sont devenus secs en 2012/2013 et qu'il ne résulte pas de l'ensemble de ces éléments que la bailleresse ait manqué de diligence dans l'accomplissement de ses obligations.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté l'indemnisation du préjudice résultant de ces désordres postérieurement à juillet 2013.







Sur la pose d'une ventilation basse dans la cuisine 



la SCI Saphyr demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à procéder sous astreinte à la pose d'une ventilation basse dans la cuisine.

M. [U] et Mme [R] ayant quitté les lieux, cette demande est désormais sans objet.



Sur les frais de remplacement de la chaudière

La SCI Saphyr demande l'infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de remboursement des frais de remplacement de la chaudière ; elle soutient que les locataires ont obstrué puis supprimé le dispositif d'arrivée d'air ce qui a conduit les techniciens à refuser d'intervenir pour effectuer des réparations, de sorte qu'in fine la bailleresse a du procéder au remplacement de cet équipement, comme en atteste une facture du 29 mars 2017, d'un montant de 3.620 euros.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la SCI Saphyr ne rapportait pas la preuve de ce que les locataires auraient endommagé la chaudière en obstruant le dispositif d'arrivée d'air.



Il sera seulement ajouté qu'il résulte des échanges entre les parties au sujet de cette chaudière que les locataires produisent un courrier de l'entreprise Frisquet, en date du 25 novembre 2013, indiquant que l'agent intervenu sur la chaudière n'a pas trouvé l'amenée d'air indispensable au fonctionnement d'un appareil à gaz, l'installation n'étant à cet égard pas conforme, de sorte que l'intervention sur la chaudière est considérée comme impossible en l'état à moins de remédier à cette non-conformité ; les locataires ont informé le gestionnaire de location de cette difficulté; celui-ci leur a indiqué par courrier du 26 octobre 2016, que les devis concernant le changement et la mise en normes de l'installation la chaudière ont été transmis au propriétaire.

 

Il ne résulte pas des pièces produites que ces difficultés soient en rapport avec un manquement des locataires à leur obligation d'entretien courant de celle-ci, en application de l'article 7 c et d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.



Par conséquent, la demande de remboursement des frais de remplacement de cet équipement doit être rejetée. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



M. [U] et Mme [R] ayant quitté les lieux la demande d'injonction de justifier les travaux d'entretien de la chaudière est sans objet et, en tout état de cause inutile au regard des éléments du litige.



Sur la demande de diminution du loyer à raison de la surface du logement



L'article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, issu de la loi dite Alur du 24 mars 2014, applicable aux baux tacitement reconduits depuis l'entrée en vigueur de cette dernière, dispose en substance que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.



Comme devant le premier juge, M. [U] et Mme [R] se prévalent de ces dispositions au motif que les locaux loués sont d'une surface habitable réelle de 92, 88 m2 comme l'établit un mesurage effectué en 2011 par la société Defim, et non de 100 m2 comme indiqué dans le bail.

La SCI Saphyr, qui précise avoir perdu l'original du bail, soutient qu'il mentionnait une surface de 95 m² et que ce sont M. [U] et Mme [R] qui ont biffé eux-mêmes la mention de surface.



C'est par des motifs exacts et pertinents en fait comme en droit, qui ne sont pas utilement contredits par M. [U] et Mme [R], qui ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté en substance que M. [U] et Mme [R] ne produisent qu'une copie du contrat de bail, sur laquelle la mention d'une surface de 95 m², que confirme d'ailleurs l'état des lieux, est biffée et remplacée par la mention manuscrite 100 m², la page étant paraphée par les parties mais non la modification manuscrite.



La cour relève en outre que M. [U] et Mme [R], qui ont eux-mêmes fait mesurer en octobre 2011 la surface habitable de leur logement car, selon eux, ils avaient « perdu toute confiance dans leur bailleur et ses représentants » se sont néanmoins abstenus de s'en prévaloir jusqu'en 2018, et notamment pas à l'échéance du bail.



S'ils produisent devant la cour un procès-verbal de constat d'huissier de justice établi le 22 juillet 2020 qui extrait de leur messagerie électronique deux courriels par lesquels le gestionnaire de location leur aurait adressé lui-même cet exemplaire du bail, ces deux courriels ne sont néanmoins pas datés ou sont imprécis, et, en tout état de cause, ne suffisent pas, au regard de l'ensemble des éléments ci-dessus rappelés, à rapporter la preuve d'un accord du bailleur sur cette mention biffée du contrat.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que M. [U] et Mme [R] ne rapportent pas la preuve de ce que la surface du logement tel que figurant au bail était de 100 m², considéré que le différentiel de surface résultant des mesures prises par la société Defim, de 2,12 m2 n'était pas significatif et rejeté toutes leurs demandes à ce titre.



Sur le défaut de jouissance du box



M. [U] et Mme [R] soutiennent que le box visé au bail, qui est situé dans un autre immeuble, ne leur a pas été présenté et n'est pas mentionné dans l'état des lieux d'entrée et qu'il était inutilisable compte tenu de ses dimensions et en outre que la grille de fermeture était dégradée.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [U] et Mme [R], lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a relevé :



- que le constat d'huissier du 29 novembre 2011 produit par les intéressés indique que le box est d'une largeur telle que leur véhicule (Peugeot 607) ne peut plus sortir une fois qu'il est entré (la largeur du local ne permettant pas d'ouvrir les portes du véhicule pour en sortir), 

-mais que ni la destination ni les dimensions du box ne figurent au contrat de bail, 

-qu'il appartenait aux locataires, si ces éléments étaient de nature à influer sur leur consentement, de s'assurer préalablement à la signature du bail de ce que le box était conforme à leurs attentes, notamment au vu de la taille de leur véhicule, 

-qu'après 2011 les locatairesn'ont plus formé aucune réclamation au sujet de ce box jusqu'à l'engagement de la présente procédure.



Il conviendra d'ajouter :

- qu'il ne résulte pas du constat d'huissier précité que les dimensions du box soient incompatibles avec tout véhicule automobile et soit inutilisable en tant que garage,

-que si le gestionnaire de location a indiqué aux locataires, par courrier du 19 septembre 2011, qu'il allait se rapprocher des propriétaires pour discuter d'un avenant au contrat de bail, aucune suite n'y a été donnée par les parties, et en particulier pas par les locataires ; 

-qu'en l'absence d'état des lieux portant sur le box, le locataire est présumé l'avoir reçu en bon état, en application de l'article 1731 du code civil; que M. [U] et Mme [R] ne rapportent pas la preuve de ce que la porte du box était démontée ou dégradée lorsqu'ils ont pris possession des lieux.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [U] et Mme [R] .



Sur les demandes de dommages et intérêts de M. [U] et Mme [R] pour préjudice moral et procédure abusive



Il résulte de la présente décision qu'il y a lieu de rejeter la demande de M. [U] et Mme [R] en réparation d'un préjudice moral qui n'est pas établi ainsi que pour procédure abusive, en ce qu'il est fait partiellement droit à la demande de la SCI Saphyr.



Sur les demandes de la SCI Saphyr au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile



L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.



Le droit d'ester en justice ne trouve sa limite que dans l'abus fait de celui-ci, avec malice, mauvaise foi ou bien lorsqu'il résulte d'une erreur équipollente au dol.

La SCI Saphyr ne caractérise cependant pas un abus de droit de la part de M. [U] et Mme [R] dans la simple discussion judiciaire de leurs prétentions, quand bien même il se sont mépris sur leur bien fondé. 

I

Elle sera donc déboutée de cette demande, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il est équitable d'allouer à la SCI Saphyr une indemnité de procédure de 3.000 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la SCI Saphyr à payer à M [V] [U] et Mme [G] [R] la somme de 11.394 euros au titre du trouble de jouissance entre le 15 juin 2011 et le 4 janvier 2013 et sauf à constater qu'il n'y plus lieu de statuer sur la pose d'une ventilation basse dans la cuisine de l'appartement litigieux,



Et statuant à nouveau,



Déclare irrecevable comme prescrite la demande relative à la réparation du trouble de jouissance avant le 20 juillet 2013 ;



Et y ajoutant,



Condamne M. [V] [U] et Mme [G] [R] à payer à la SCI Saphyr la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [V] [U] et Mme [G] [R] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président