Cour d'Appel · 2ème Chambre — 1 septembre 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 1976 /22 DU 01 SEPTEMBRE 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/01744 - N° Portalis DBVR-V-B7F-EZYE 



Décision déférée à la Cour : 

jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Val de BRIEY, R.G. n° 11.19.496, en date du 20 avril 2021, 



APPELANTE :

Madame [G] [D] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Delphine HENRY, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/12829 du 19/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)





INTIMÉE :

S.A. MEURTHE ET MOSELLE HABITAT prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, [Adresse 2]

Représentée par Me Stéphanie GERARD, avocat au barreau de NANCY





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 16 Juin 2022, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN Président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, Conseillère,qui a fait le rapport, 

Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère,

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL ;



A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er Septembre 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 1er Septembre 2022, par Monsieur Ali ADJAL , Greffier , conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre et par Monsieur Ali ADJAL , Greffier ; 



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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique du 20 décembre 1996, l'Office public d'aménagement et de construction (OPAC) de Meurthe-et-Moselle a acquis un immeuble, situé [Adresse 3], auprès de Mme [R] [H], 'accédant en difficulté' en vue de le donner en location à cette dernière pour lui permettre de se maintenir dans son habitation, le prix d'acquisition étant financé par des emprunts souscrits par l'OPAC et devant être assuré par le versement des loyers par [R] [H]. 



Par un autre acte authentique du 20 décembre 1996, l'OPAC de Meurthe et Moselle a donné à bail à [R] [H] divorcée [D] le logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel hors charges fixé initialement à la somme de 1 853 francs.



Par acte authentique du même jour, l'OPAC de Meurthe et Moselle a consenti à Mme [H] une promesse de vente lui donnant la faculté d'acquérir l'immeuble objet du bail.



Mme [H] est décédée le 24 février 2018 laissant pour héritiers MM. [I] et [T] [D] ainsi que Mme [G] [O] née [D].



Saisi par la société Meurthe et Moselle Habitat (MMH), venant aux droits de l'OPAC de Meurthe et Moselle, le tribunal judiciaire de Briey a, par jugement du 20 avril 2021 :

- constaté le caractère caduc de la promesse de vente du 20 décembre 1996 à la date du 11 janvier 2017,

- constaté la résiliation de plein droit du bail authentique du 20 décembre 1996 à compter du 24 février 2018, date du décès de Mme [H],

- constaté que MM. [I] et [T] [D] n'ont pas la qualité d'héritiers de Mme [H] suite à leur déclaration de renonciation à sa succession,

- dit qu'à défaut pour Mme [O], en sa qualité d'héritière de Mme [H], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsée ou à défaut par le bailleur,

- condamné Mme [O], en sa qualité d'héritière de Mme [H], à payer à MMH une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 439,94 euros jusqu'à la date de restitution des clés,

- condamné Mme [O], en sa qualité d'héritière de Mme [H], à payer à MMH la somme de 13 193,03 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la date de la décision, correspondant au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 16 juin 2020,

- rejeté le surplus des demandes de MMH,

- condamné in solidum M. [I] [D], Mme [O] et M. [T] [D] à payer à MMH la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [I] [D], Mme [O] et M. [T] [D] aux entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



MM. [I] et [T] [D] ont renoncé à la succession au cours de la procédure de première instance.



Par déclaration enregistrée le 7 juillet 2021, Mme [O] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.



Par conclusions déposées le 5 avril 2022, Mme [O] demande à la cour de : 

- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par Mme [O],

Y faire droit,

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, 

- dire et juger que la promesse de vente du 20 décembre 2016 n'est pas caduque,

- dire et juger qu'elle s'est transmise aux héritiers de Mme [H] après son décès,

- débouter MMH de toutes demandes de paiement à l'égard de Mme [O] à quelque titre que ce soit,

- la débouter de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

- la condamner aux entiers dépens.



Par conclusions déposées le 4 janvier 2022, MMH demande à la cour de :

- déclarer recevable mais mal fondé l'appel interjeté par Mme [O],

- confirmer l'intégralité du jugement,

- débouter Mme [O] de toutes demandes, fins et concluions contraires,

- condamner Mme [O] à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de la procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2022.





MOTIFS





Sur la promesse de vente du 20 décembre 1996 



Le premier juge a, conformément à l'argumentation de la demanderesse, constaté la caducité de la promesse de vente à la date du 11 janvier 2017, ce qui est contesté par l'appelante qui fait valoir que la promesse aurait été transmise aux héritiers de [R] [H] après son décès.



Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



En l'espèce, par acte authentique du 20 décembre 1996, l'OPAC de Meurthe-et-Moselle a conclu avec [R] [H] une promesse de vente conférant à Mme [R] [H]/[D] la faculté d'acquérir l'immeuble objet du bail d'habitation conclu par acte authentique séparé du même jour.



Cette promesse de vente stipule page 6, que « pour pouvoir lever l'option, le bénéficiaire devra avoir satisfait à l'ensemble des obligations résultant du bail ci-dessus énoncé et notamment le paiement des loyers et des charges, la réalisation à ses frais de l'ensemble des travaux à sa charge. ». Il est précisé ( page 7) que « la présente promesse de vente a été consentie sous la condition essentielle et déterminante de l'exécution à ses frais par le locataire de l'ensemble des réparations locatives et de gros ouvrages. En outre, s'il était mis fin de quelque manière que ce soit au bail d'habitation, l'ensemble des engagements souscrits par le promettant serait caduc sans indemnité de sa part, la présente promesse de vente et le bail d'habitation formant un tout indivisible dans l'intention des parties. '



Il ressort clairement des clauses ci-dessus rappelées que la promesse de vente devient caduque si la bénéficiaire ([R] [H]) ne respecte pas l'ensemble de ses obligations locatives, notamment le paiement des loyers, ou si elle ne réalise pas à ses frais l'ensemble des travaux relatifs aux réparations locatives et de gros ouvrages ou si le bail se trouve résilié.



MMH fait valoir que la promesse est devenue caduque par suite du non-respect par [R] [H] de ses obligations de paiement des loyers et de réalisation des travaux. Pour en justifier, elle verse aux débats :

- un courrier recommandé avec accusé de réception du 11 janvier 2017 signé par [R] [H] dans lequel MMH l'informe que, son compte étant débiteur depuis de nombreux mois, la non-réalisation d'une des conditions essentielles et déterminantes de la promesse de vente, a rendu caduque cette promesse, MMH mettant dès lors en demeure [R] [H] de prendre rapidement contact à défaut de quoi une procédure en résiliation du bail serait engagée ;

- un procès-verbal de réception des travaux par MMH, notamment de remaniement de toiture, daté du 24 juillet 2017, pour un montant de 2 258,29 euros TTC. 



De surcroît, dans un courrier adressé à MMH le 11 juin 2018, les enfants de [R] [H] reconnaissent que leur mère n'a pas respecté ses obligations découlant de la promesse de vente en mentionnant avoir découvert « que les paiements avaient cessé depuis 2016 », en ajoutant qu'ils auraient « certainement pu trouver une solution pour qu'elle puisse respecter ses engagements » s'ils avaient été informés de cette situation.



Ces impayés de loyers ont, par ordonnance du juge d'instance du 29 août 2017, été effacés à hauteur de 3 649,98 euros dans le cadre de la procédure de surendettement dont a bénéficié [R] [H]. Cet effacement de la dette locative de [R] [H] ne fait que confirmer son non-respect de l'obligation de paiement des loyers découlant de la promesse de vente. Il n'équivaut aucunement, ainsi que le soutient l'appelante, à un paiement de la part de la locataire, dès lors que ce paiement n'a fait qu'éteindre la créance et que le manquement à l'obligation de payer est caractérisé, la caducité de la promesse de vente ayant du reste été notifiée à [R] [H] huit mois auparavant par la mise en demeure du 11 janvier 2017.



Est en outre inopérant le moyen invoqué par Mme [O] selon lequel [R] [H] aurait souscrit une assurance décès, dans la mesure où la caducité de la promesse de vente, notifiée à [R] [H] par le courrier du 11 janvier 2017, est antérieure au décès de [R] [H] le 24 février 2018.



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a constaté le caractère caduc de la promesse de vente à la date du 11 janvier 2017, date du courrier de mise en demeure, et qu'en conséquence le bénéfice de cette promesse n'avait pas pu être transmis aux consorts [D] suite au décès de leur mère le 24 février 2018.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. 









Sur la résiliation du bail 



Aux termes de l'article 14 de la du 6 juillet 1989, à défaut remplir certaines conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.



En l'espèce, il est constant que le bail s'est rouvé résilié à la date du décès de [R] [H].



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a

- constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 24 février 2018, date du décès de [R] [H],

- dit qu'à défaut pour Mme [O], en sa qualité d'héritière de Mme [H], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsée ou à défaut par le bailleur.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs. 



Sur la dette locative



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, la seule héritière de [R] [H] se trouve être Mme [O].



Il ressort du décompte produit par MMH que la dette locative s'élève, à la date du 16 juin 2020, à un montant de 13'193,03 euros.



Mme [O] ne conteste pas et ne justifie a fortiori pas s'être acquittée de cette dette locative.



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné Mme [O] à payer à l'OPHM de Meurthe et Moselle la somme de 13 193,03 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la date du jugement, correspondant au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 16 juin 2020.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. 



Sur l'indemnité d'occupation



Il est constant que Mme [O] se trouve occupante sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail le 24 février 2018, date du décès de [R] [H], de telle sorte que MMH est bien fondée à solliciter sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation, d'un montant correspondant à celui des loyers et charges prévus au contrat de bail, et destinée à l'indemniser du préjudice résultant du fait qu'il ne peut disposer du bien à son gré. 



MMH sollicite, dans le dispositif de ses écritures, de voir confirmer l'intégralité des dispositions du jugement entrepris, et notamment celle ayant condamné Mme [O] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation limitée à un montant de 439,94 euros qui correspond au montant du loyer dû au moment du décès de la locataire.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Mme [O] qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens d'appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. [I] [D], Mme [G] [O] née [D] et M. [T] [D] aux dépens de première instance.



Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de :

' confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. [I] [D], Mme [G] [O] née [D] et M. [T] [D] à payer à MMH la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

' et de condamner à hauteur d'appel Mme [O] à payer à MMH, au titre des frais irrépétibles, une somme de 1 000 euros. 





PAR CES MOTIFS :





LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, ;



CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions et, y ajoutant :



CONDAMNE Mme [G] [O] née [D] à payer à MMH une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE Mme [G] [O] née [D] aux dépens d'appel ;





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL , Greffier , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,









Minute en six pages.