Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 1 septembre 2022

N° RG 21/02403 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K4VZ





C1



Minute N°





































































Copie exécutoire

délivrée le :







Me Christophe ARNAUD



la SELARL BGLM



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU JEUDI 01 SEPTEMBRE 2022



Appel d'un jugement (N° RG 19/00353)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GAP 

en date du 15 mars 2021

suivant déclaration d'appel du 27 mai 2021



APPELANTS :



M. [G] [P]

né le 25 Mai 1950 à

[Adresse 5]

[Localité 2]



Mme [Z] [S]

née le 09 Avril 1951

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]



représentés par Me Christophe ARNAUD, avocat au barreau des HAUTES-ALPES, postulant et Me Vanessa AVERSANO, avocat au barreau de MARSEILLE, 



INTIMÉ :



M. [T] [H]

né le 24 août 1996 à [Localité 3],

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]



représenté par Me Corinne PELLEGRIN de la SELARL BGLM, avocat au barreau des HAUTES-ALPES, substitué et plaidant par Me ROYER, avocat au barreau des HAUTES-ALPES,





COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,



Assistés lors des débats de Madame Sarah DJABLI, Greffier placé.





DÉBATS :



A l'audience publique du 11 mai 2022, Mme BLANCHARD, conseillère, a été entendue en son rapport,



Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et Me ROYER en sa plaidoirie,



Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,



EXPOSE DU LITIGE : 



Par acte sous seing privé du 9 décembre 2016, M. [G] [P] et Mme [Z] [S] ont loué à M. [H], par bail dérogatoire d'une durée de 4 mois et 22 jours, des locaux situés dans un ensemble immobilier en copropriété sur la commune d'[Localité 2] (Hautes-Alpes) et consistant en : 

- au sous-sol, un local à destination de Pub limité à deux ouvertures par semaine, 

- au rez-de-chaussée, un local à destination de Bar Restaurant Pizzéria, et dépendance, une terrasse et le terrain sur lequel le tout est édifié,

- le bénéfice de la licence de quatrième catégorie délivrée par la Direction Générale des Douanes et des Droits Indirects le 31 octobre 2008, 

- divers biens et aménagements mobiliers. 

 

Ce bail saisonnier a été conclu pour la période du 9 décembre 2016 au 30 avril 2017, couvrant la saison touristique d'hiver, moyennant un loyer de 10.000 euros pour la saison, payable en trois versements. 

En raison de l'absence de neige, les bailleurs ont accepté une réduction de ce loyer à la somme de 8.000 euros. 



Le 14 mars 2017, il a été mis un terme à ce contrat d'un commun accord entre les parties.



M. [P] et Mme [S] ont vainement réclamé paiement d'une dette locative de 3.589 euros, avant de saisir le juge des référés qui s'est déclaré incompétent par décision du 26 juin 2018, puis le tribunal judiciaire de Gap.



Par jugement du 15 mars 2021, cette juridiction a : 

- condamné M. [H] à payer à M. [P] et Mme [Z] [S] la somme de 3.589 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et dit que cette somme portera intérêt légal à compter du 8 janvier 2018, date de la mise en demeure, 

- condamné M. [P] et Mme [Z] [S] à payer à M. [H] la somme de 5.000 euros au titre de la non-restitution du dépôt de garantie, 

- dit avoir lieu à compensation judiciaire entre ces deux sommes à la date de la présente décision, 

- débouté M. [T] [H] de ses demandes de dommages et intérêts, 

- débouté tant M. [T] [H] que M. [G] [P] et Mme [Z] [S] de leur demande indemnitaire réciproque fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [G] [P] et Mme [Z] [S] aux entiers dépens,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision. 



Suivant déclaration au greffe du 27 mai 2021, M. [P] et Mme [S] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle les a :

- condamné à payer à M. [H] la somme de 5.000 euros au titre de la non-restitution du dépôt de garantie, 

- débouté de leur demande indemnitaire réciproque fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Prétentions et moyens de M. [P] et Mme [S] :



Au terme de leurs dernières écritures notifiées le 11 février 2022, M. [P] et Mme [S] demandent à la cour de : 

- dire et juger recevable et bien fondé l'appel partiel de M. [P] et Mme [Z] [S], 

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. [P] et Mme [Z] [S] à payer à M. [T] [H] la somme de 5.000 euros au titre de la non-restitution du dépôt de garantie, et a débouté M. [G] [P] et Mme [Z] [S] de leur demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. [H] au paiement de la somme de 3.589 euros, outre intérêts légaux courant depuis le 8 janvier 2018, et débouté M. [T] [H] de ses demandes de dommages et intérêts, 

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. [H] de ses demandes de dommages et intérêts tant au tire d'un préjudice de jouissance que pour procédure abusive, 

- en toutes hypothèses, 

- condamner M. [H] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouter M. [T] [H] de l'ensemble de ses demandes, 

- condamner M. [H] aux entiers dépens. 



M. [P] et Mme [S] relèvent que M. [H] ne conteste pas le principe de sa dette locative.



Ils soutiennent ne pas avoir reçu paiement du dépôt de garantie et estiment que le tribunal a fait une mauvaise interprétation des clauses du bail alors que la quittance stipulée était conditionnée au respect de l'engagement de payer le dépôt de garantie. 

Subsidiairement, ils font valoir que cette quittance a alors été donnée par erreur et ne peut avoir valeur libératoire.



Ils considèrent qu'ils n'ont pas à restituer ce dépôt de garantie stipulé acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts en cas de résiliation imputable au locataire puisque la rupture anticipée du bail est intervenue en raison de l'impossibilité pour le preneur de faire face à ses charges locatives et en raison du défaut d'entretien et de la détérioration des locaux. 



Ils contestent avoir manqué à l'obligation de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux, en gênant l'exploitation du preneur, leurs interventions ayant été rendues nécessaires par les nuisances sonores nocturnes persistantes générées par cette activité. 

Ils relèvent l'absence de préjudice établi et d'effet exonératoire d'un tel manquement sur l'obligation du preneur de payer ses loyers. 



Prétentions et moyens de M. [H] : 



Selon ses dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2021 et formant appel incident, M. [H] entend voir :

- réformer le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [G] [P] et Mme [Z] [S] à payer à M. [T] [H] la somme de 5.000 euros au titre de la non-restitution du dépôt de garantie,

- dire et juger que les loyers restants dus doivent être proratisés à la date de départ effectif du locataire à savoir le 14 mars 2017 et que M. [H] n'est redevable sur la période que d'une somme de 5.370 euros,

- constater que M. [H] s'est acquitté sur ladite période d'une somme de 4.500 euros,

- constater que le dépôt de garantie n'a jamais été restitué à M. [H],

- constater que M. [G] [P] et Mme [Z] [S] ont manqué à leur obligation de veiller à la jouissance paisible du locataire,

- en conséquence, 

- dire et juger qu'après compensation des sommes, M. [P] et Mme [S] restent redevables à l'égard de M. [T] [H] de la somme de 4.041euros,

- condamner M. [G] [P] et Mme [Z] [S] à payer à M. [T] [H] la somme de 4.041 euros, au titre de la compensation entre le solde des loyers dus et le dépôt de garantie versé par le locataire aux bailleurs,

- condamner M. [G] [P] et Mme [Z] [S] à payer à M. [T] [H] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance causé à leur locataire,



- condamner M. [G] [P] et Mme [Z] [S] à payer à M.[H] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- en tout état de cause,

- débouter M. [G] [P] et Mme [Z] [S] du surplus de leurs demandes, fins et prétentions,

- condamner M. [G] [P] et Mme [Z] [S] à payer à M. [T] [H] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



M. [H] soutient que :

- la résiliation anticipée du bail étant intervenue d'un commun accord, le montant du loyer doit être proratisé à la période de présence dans les lieux, 

-il résulte des stipulations du bail qu'il s'est acquitté du paiement du dépôt de garantie que les bailleurs retiennent abusivement,

- en signant le bail, M. [P] et Mme [S] ont donné quittance de ce règlement,

- aucun manquement contractuel ne peut lui être imputé pour justifier la non restitution de ce dépôt de garantie.



Il fait valoir que les bailleurs ont troublé sa jouissance des lieux, se plaignant du bruit alors que la destination du bail impliquait l'exploitation d'un pub transformé deux soirs par semaine en bar à ambiance avec piste de danse, et faisant obstruction à son activité en coupant l'alimentation électrique de l'établissement, en interpellant ses clients, en les empêchant d'utiliser le parking, en déposant plainte pour fermeture tardive alors qu'il disposait d'une dérogation. 





La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 avril 2022.





MOTIFS DE LA DECISION : 



1°) sur les loyers :



Le bail prévoyait une durée ferme de 4 mois et 22 jours entre le 9 décembre 2016 et le 30 avril 2017, en contrepartie de laquelle était fixé un loyer saisonnier de 10.000 euros payable en trois versements, que les bailleurs ont consenti à réduire à 8.000 euros. 



Il n'est pas contesté par M.[H] qu'il ne s'est pas acquitté du paiement de ce loyer, seule la somme de 4.500 euros ayant été effectivement payée. Il ne conteste pas non plus être redevable, conformément aux stipulations du bail, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. 



Cependant, c'est par les termes d'un nouvel accord de volonté formalisé entre elles le 14 mars 2017, que les parties, sur l'initiative de M [H] dûment acceptée par les bailleurs, sont convenues d'une résiliation anticipée du bail à cette date. 



Ayant accepté de modifier les termes du contrat initial, M [P] et Mme [S] ne peuvent se prévaloir de sa durée initiale pour prétendre au paiement de l'intégralité du loyer prévu. 

Le loyer étant la contrepartie de la jouissance des lieux consentie au locataire, la résiliation anticipée convenue entre les parties doit conduire à réduire le montant du loyer au prorata de la période d'occupation soit du 9 décembre au 17 mars, soit la somme de 5.370 euros. 



En conséquence, la dette locative subsistante s'élève à 959 euros (5.370 + 89 - 4.500) que M [H] sera condamné à payer. 

Le jugement sera réformé en ce sens. 





2°) sur le dépôt de garantie : 



Le bail comporte en page 5 une clause relative au dépôt de garantie ainsi rédigée : 

'le locataire s'engage à verser à titre de dépôt de garantie une somme de cinq mille euros (5.000 €) au bailleur, payables à savoir : 

- cinq mille euros (5.000 €) à la signature du bail.

Dont quittance'. 



Cette stipulation contractuelle emporte quittance permettant au preneur de prouver qu'il s'est bien acquitté du paiement et les bailleurs ne démontrent ni l'erreur, ni l'absence de cause dans la délivrance par leurs soins de cette quittance, alors de surcroît que ni dans leur courrier recommandé du 17 mars 2017, ni dans celui de leur conseil en janvier 2018, ils n'ont ni réclamé, ni invoqué un défaut de paiement du dépôt de garantie. 



Cependant, la clause du bail relative au dépôt de garantie prévoit que ce dernier restera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts en cas de résiliation pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au locataire. 



Or, selon les termes de «l'attestation de rupture de contrat» signée entre les parties le 14 mars 2017, l'initiative de cette rupture incombe au locataire qui déclare décider de rompre le contrat de location en accord avec le propriétaire. 

La résiliation lui étant imputable, M [H] ne peut prétendre à la restitution du dépôt de garantie. 



Le jugement sera infirmé et la demande de restitution sera rejetée. 





3°) sur les dommage-intérêts : 



M. [H] reproche à M. [P] d'avoir troublé sa jouissance des lieux loués et ainsi manqué à ses obligations contractuelles. 



Les trois témoignages produits dont l'un émane de son frère, s'ils font état de la présence de M. [P] dans ou aux abords de l'établissement, de ses discussions avec des clients, se révèlent trop imprécis et insuffisants pour caractériser les troubles de jouissance invoqués. 



L'exercice par les consorts [E] de leur droit d'agir en justice n'est empreint d'aucun abus dès lors que les courriers recommandés adressés à M. [H] n'ont pas permis le règlement de sa dette locative. 



M. [H] ne peut qu'être débouté de ses demandes de dommages-intérêts et la cour confirmera le jugement sur ce point. 





PAR CES MOTIFS : 





La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi, 



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Gap en date du 15 mars 2021 en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a débouté M. [T] [H] de ses demandes de dommages et intérêts, 



statuant à nouveau, 



CONDAMNE M. [T] [H] à payer à M. [G] [P] et Mme [Z] [S] la somme de 959 euros outre intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2018,



DEBOUTE M. [T] [H] de sa demande de restitution du dépôt de garantie, 



CONDAMNE M. [T] [H] à payer à M. [G] [P] et Mme [Z] [S] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



CONDAMNE M. [T] [H] aux dépens de première instance et d'appel.



SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La GreffièreLa Présidente