Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 13 mai 2022

ARRÊT N°22/ 

MI





N° RG 21/00387 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FQMD 













S.A.S. SAS [N] [F] ET [S] [A]





C/



[T]















RG 1èRE INSTANCE : 19/04090 











COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS



ARRÊT DU 13 MAI 2022



Chambre civile TGI





Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 02 février 2021 RG n°: 19/04090 suivant déclaration d'appel en date du 02 mars 2021



APPELANTE :



SAS [N] [F] ET [S] [A]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Béatrice BOYER-BIGOT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIME :



Monsieur [K] [U] [R] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Olivier HAMEROUX de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



CLÔTURE LE : 09 septembre 2021



DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Février 2022 devant la Cour composée de :



Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller :Madame Magali ISSAD, Conseillère



Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.



A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 08 avril 2022 puis prorogé au 13 Mai 2022. 



Greffier : Madame Alexandra BOCQUILLON, ff.



ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 13 Mai 2022. 





* * * * *















LA COUR



Exposé du litige

 

Suivant acte de vente notarié reçu le 05 novembre 2012, Madame [Z] [H] a vendu à Monsieur [K] [T] une propriété bâtie sise au [Adresse 3] faisant l'objet d'un bail à usage commercial conclu le 02 août 2007 entre Madame [Z] [H] et Madame [Y] [I] qui avait elle-même donné un bail précaire à Monsieur [W].



Par avenant du 15 décembre 2014, Monsieur [T], devenu propriétaire, a régularisé le bail avec Madame [I], les autres conditions du bail signé entre eux restant inchangées.



Le bail commercial expirant le 31 juillet 2016, Monsieur [T] qui souhaitait reprendre le bail, a donné mandat à la SAS [N] [F]-[S] [A], huissiers de justice de délivrer par acte extra judiciaire congé à Madame [I].

 

Par un premier acte extra judiciaire en date du 29 janvier 2016, l'étude d'huissiers de justice a délivré à Madame [I] un congé avec refus de renouvellement pour le 30 septembre 2016 visant un bail commercial signé le 23 janvier 2008.

 

Le 15 mars 2016, Monsieur [T] a été attrait par Monsieur [W] dans la procédure l'opposant à Madame [I].



Par un second acte extra judiciaire du 17 mai 2016, l'étude d'huissiers de justice a délivré à Madame [I] un nouveau congé pour le 31 juillet 2016 à minuit avec refus de renouvellement et une indemnité d'éviction d'un montant de 45 000€ concernant le bail commercial du 02 août 2007.



Par jugement en date du 21 avril 2017, le tribunal de grande instance de Saint Pierre a dit que les deux congés avec refus de renouvellement délivrés par le bailleur Monsieur [T] à Madame [Y] [I] les 29 janvier 2016 et 16 mai 2016 étaient « nuls et de nul effet ».



Par courriel du 26 juin 2017, le conseil de Monsieur [T] a informé l'étude d'huissiers de justice de la décision du tribunal de grande instance de Saint Pierre prononçant la nullité des congés délivrés par elle  communiqué copie du jugement du 21 avril 2017 et mis en demeure cette dernière de déclarer le sinistre auprès de son assureur.



Dans le cadre d'une expertise amiable réalisée le 20 juillet 2017 au contradictoire de Madame [I], l'expert Monsieur [C] a évalué l'indemnité d'éviction à 60 000 €.

 

Le 30 janvier 2018 Monsieur [T] et Madame [I] ont signé un protocole d'accord aux termes duquel le montant de l'indemnité d'éviction a été porté à 95 000 € et le montant du loyer fixé à 2 500 € HT au lieu des 3 244,65 € HT à compter du mois de juin 2017, jusqu'à la libération des lieux.



Le 26 décembre 2018 Monsieur [T] s'est acquitté de l'indemnité d'éviction et Madame [I] a libéré les lieux.



Le 1er juillet 2019, par courrier recommandé avec accusé de réception, le conseil de Monsieur [T] a mis en cause la responsabilité de l'étude d'huissiers de justice et mis en demeure cette dernière d'indemniser son client du montant du préjudice subi à savoir 49 148, 35 euros.



Par acte d'huissier en date du 30 octobre 2019, Monsieur [T] a assigné la SAS [N] [F]-[S] [A], huissiers de justice associes en indemnisation du préjudice subi à la suite des fautes commises dans l'exercice de son mandat.



Par jugement en date du 02 février 2021, le tribunal judiciaire de Saint Denis a :

-Condamné la SCP [N] [F]-[S] [A], huissiers de justice associes, à payer à Monsieur [T] la somme de 49 148,35€ à titre de dommages et intérêts,

-Condamné la défenderesse à payer au demandeur la somme de 3 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-Ordonné l'exécution provisoire,

-Condamné la défenderesse aux dépens.



Par déclaration au greffe notifiée par RPVA le 02 mars 2021, la SAS [N] [F]-[S] [A] a relevé appel du jugement.



La clôture de l'instruction a été ordonné le 09 septembre 2021.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 07 avril 2021 la SAS [N] [F]-[S] [A] demande à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL,

-Infirmer le jugement du 2 février 2021 en ce qu'il a jugé que la faute de l'huissier était directement liée au préjudice de Monsieur [T] et a condamné l'huissier à lui payer les sommes de 49 148,35 € à titre de dommages et intérêts, 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

-Juger que la faute de la SAS [N] [F]-[S] [A] est dépourvue de lien de causalité avec le préjudice de Monsieur [T] lié au paiement d'une indemnité d'éviction à hauteur de 95 000€ et à une baisse de loyers sur une période de 19 mois ;

En conséquence,

-Débouter Monsieur [K] [T] de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire,

-Infirmer le jugement du 2 février 2021 en ce qu'il a condamné Monsieur [T] à payer à l'huissier la somme de 49 148,35 € correspondant l'entière différence entre la somme qu'il a acceptée de payer et la somme transigée et à la baisse du loyer pendant 19 mois ;

-Juger que la réparation du préjudice ne saurait être intégrale ;

-Débouter Monsieur [K] [T] de sa demande d'indemnisation à hauteur de 49 148,35 € ;

-Limiter et réduire le montant de l'indemnisation due à Monsieur [T] ;

En tout état de cause ;

-Condamner Monsieur [K] [T] à payer à la SAS [N] [F]-[S] [A] la somme de 3 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel.



La SAS [N] [F] - [S] [A] ne conteste pas la faute commise mais le lien de causalité entre la faute et les préjudices invoqués par Monsieur [T].



Elle soutient que la faute de l'huissier conduisant à l'inefficacité des congés n'est pas en lien direct avec le préjudice dont se prévaut Monsieur [T] au motif que le litige principal entre les parties ne portait pas sur la prolongation du maintien dans les lieux du locataire mais sur le montant de l'indemnité d'éviction sur lequel les parties n'étaient pas parvenues à s'accorder.



Il fait valoir que le preneur disposait d'une autre solution pour récupérer son local commercial en délivrant un nouveau congé sous réserve de respecter un nouveau délai de 6 mois à compter du jugement du tribunal de grande instance de Saint Pierre ayant constaté la nullité du congés.



Il expose que le bailleur n'aurait pas supporté une baisse de loyers pendant 19 mois s'il avait fait délivrer un nouveau congé et s'il avait acquitté l'indemnité d'éviction dans les délais prévus au protocole d'accord signé entre les parties en janvier 2018.



Il fait observer s'agissant du montant du préjudice, que l'expertise fixant l'indemnité d'éviction lui est inopposable comme le protocole d'accord signé par les parties, qu'en cas de perte de chance, la réparation ne peut être totale, et que le préjudice ne saurait être constitué que par une reconduction du bail le temps de délivrer un nouveau congé alors même qu'il aurait continué à percevoir les loyers.



Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 21 juin 2021, Monsieur [T] demande à la cour au visa des articles 1991 et suivants du Code Civil de :

-Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

-Débouter la SAS [N] [F] - [S] [A] de toutes ses demandes.

-Condamner la SAS [N] [F] - [S] [A] à payer à M. [K] [T] la somme de 3 800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Monsieur [T] soutient que la nullité des actes délivrés par l'étude est constitutive d'une faute qui lui a occasionné un préjudice de 49 148,35€ dans la mesure où il a été contraint pour faire renoncer Madame [I] au bénéfice du jugement constatant la nullité des congés à consentir une indemnité d'éviction supérieure à celle à laquelle elle pouvait prétendre selon l'expert ainsi qu'à une réduction des loyers de juin 2017 à décembre 2018.



Il fait valoir que son préjudice qu'il évalue à 49 148,35 est constitué de la différence entre le montant de l'indemnité d'éviction telle que chiffrée par l'expert et celle négociée soit 35 000 euros, outre la différence du montant du loyer sur 19 mois soit 14 148,35€ HT (3244,65€ HT-2500€ HT X 19 mois).





* * * * *



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.



MOTIFS



Aux termes de l'article L. 145-9 du Code de commerce le bail commercial ne prend fin que par l'effet d'un congé délivré donné par acte extrajudiciaire six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.



A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.







Si le bailleur entend donner congé en précisant qu'il n'entend pas renouveler le bail en application de l'article L. 145-14 du code de commerce, il lui suffit de mentionner dans l'acte extrajudiciaire qu'il donne congé avec offre d'une indemnité d'éviction à déterminer conformément aux dispositions légales. Le bailleur n'est pas tenu de motiver le congé avec offre de payer une indemnité d'éviction,



L'article L. 145-14 du code de commerce dispose expressément que 'le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur devra, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement'.



L'indemnité d'éviction est destinée à compenser le préjudice subi par le preneur du fait du non-renouvellement du bail et de la perte de son fonds de commerce.



Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.



La faute du mandataire est présumée en cas d'inexécution du mandat.



Il appartient toutefois à la partie lésée de prouver l'inexécution du mandat.



Il résulte des articles 1231 et 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».



L'huissier de justice est tenu de mettre en 'uvre tous les soins et diligences pour assurer l'établissement et la délivrance de l'acte qu'il a été chargé de régulariser et de veiller à la validité et à l'efficacité des actes qu'il est requis de délivrer.



Dans l'exercice de son ministère et aussi à l'occasion de ses activités accessoires l'huissier de justice est responsable des fautes qu'il commet et pécuniairement des conséquences dommageables de ses actes, soit envers son client, dont il est le mandataire ou légal ou désigné.



En l'espèce, il est acquis qu'un mandat a été donné par Monsieur [T] à l'étude d'huissier aux fins de délivrer par acte extra judiciaire un congé Madame [I] dans le cadre du bail commercial signé le 02 août 2007.



Il convient de relever que :

-Un premier congé par un premier acte extra judiciaire en date du 29 janvier 2016 comportant des mentions erronées concernant la date de signature du bail commercial soit le 23 janvier 2008 au lieu du 02 août 2007 et la date du congé avec refus de renouvellement soit le 30 septembre 2016 au lieu du 31 juillet 2016 a été délivré;

-Par un second acte extra judiciaire du 17 mai 2016, un nouveau congé pour le 31 juillet 2016 à minuit avec refus de renouvellement du bail commercial du 02 août 2007 et indemnité d'éviction d'un montant de 45 000 euros a délivré en violation des dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce prévoyant un délai de six mois ;

-Par jugement en date du 21 avril 2017, le tribunal de grande instance de Saint Pierre a constaté la nullité des congés délivrés les 29 janvier 2016 et 17 mai 2016.







Il y a lieu déconsidérer que l'étude d'huissiers de justice a commis une faute en :

- délivrant un premier congé mentionnant une date de conclusion du bail commercial et d'expiration erronée ;

-en signifiant tardivement privant ainsi d'effet un second congé qui comportait les mentions exactes.



Conformément au droit commun, la responsabilité de l'huissier de justice n'est engagée que s'il y a eu relation de cause à effet entre la faute et le préjudice.



Il convient de rappeler qu'à défaut de congé valable, le bail commercial renouvelé par tacite prolongation se poursuit purement et simplement au-delà de la date contractuelle et il peut prendre fin à tout moment par un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et délivré au moins six mois à l'avance.



Comme a pu le relever à juste titre l'étude d'huissiers de justice, le litige principal qui a opposé Monsieur [T] à Madame [I] ne portait ni sur la prolongation du maintien dans les lieux du preneur, ni sur le principe de l'indemnité d'éviction mais sur le montant de l'indemnité d'éviction sur lequel les parties n'étaient pas parvenues à s'accorder.



De la même façon, le bail commercial renouvelé par tacite prolongation, à défaut de congé valable, se poursuivait purement et simplement au-delà de la date contractuellement prévue et le paiement des loyers restait dû.



En l'espèce, Monsieur [T] ne rapporte pas la preuve que la faute conduisant à l'inefficacité des congés délivrés le 29 janvier 2016 et le 17 mai 2016 est en lien direct avec le préjudice allégué consistant en une majoration de l'indemnité d'éviction et une diminution des loyers.



Dès lors, Monsieur [T] sera débouté de sa demande d'indemnisation du préjudice.



Le jugement déféré sera infirmé.



Sur les autres demandes :



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SAS [N] [F]-[S] Thiaucourt payer la somme de 3500€ à Monsieur [T] au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.



Succombant, Monsieur [K] [T] sera débouté de sa demande de condamnation de la SCP [N] [F]-[S] [A] aux frais irrépétibles.



Il ne paraît pas inéquitable de condamner Monsieur [T] au paiement de la somme de 1500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort



Infirme le jugement déféré



Statuant à nouveau



Y ajoutant







Déboute Monsieur [K] [T] de sa demande de condamnation de la SAS [N] [F]-[S] [A] à la somme de 49 148,35€ à titre de dommages et intérêts ;



Déboute Monsieur [K] [T] de sa demande de condamnation de la SAS [N] [F]-[S] [A] aux frais irrépétibles ;



Condamne Monsieur [K] [T] au paiement à la SAS [N] [F]-[S] [A] de la somme de 1500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



Condamne Monsieur [K] [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT

SIGNE