Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 2 — 5 mai 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 2



ARRÊT DU 05/05/2022





****



'Jour fixe'





N° de MINUTE : 22/ 

N° RG 22/00052 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UBEV



Ordonnance de référé (N°J202100003) rendue le 09 décembre 2021par le tribunal de commerce de Lille Métropole

Ordonnance rendue le 21 février 2022 par le Premier président de la Cour d'Appel de Douai



APPELANTE



SARL Sashimi Bar prise en la personne de son représentant légal domicilié en 

cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 4]



représentée et assistée par Me Philippe Talleux, substituté à l'audience par Me Perrine Bailliez, avocat au barreau de Lille 



INTIMÉES



SAS Gdfv Partners

ayant son siège social [Adresse 3]

assignée à jour fixe le 07 mars 2022 à personne morale



représentée et assistée par Me Laurent Pouilly, avocat au barreau de Lille



SAS Invefimmo

ayant son siège social [Adresse 2] 

assignée à jour fixe le 07 mars 2022 à personne morale



représentée et assistée par Me Ondine Prevoteau, substituée à l'audience par Me Bastien Dervin, avocat au barreau de Lille 



intervenante volontaire



SA Maaf, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 6]

assignée à jour fixe le 07 mars 2022 à personne morale



représentée par Me Pierre Vandenbussche, avocat au barreau de Lille











DÉBATS à l'audience publique du 05 avril 2022 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Laurent Bedouet, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Laurent Bedouet, président et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 



****

FAITS ET PROC''DURE 



Selon acte du 4 juin 2004, les consorts [U] ont donné à bail commercial à la société Kyoto un local commercial à destination de café-brasserie-restaurant situé à [Adresse 4], composé d'un rez-de-chaussée comprenant une salle de café, des toilettes et des caves situées en sous-sol. Ce bail a été renouvelé le 11 juillet 2013.



Par acte du 12 juin 2014, la SARL Sashimi Bar a acquis le fonds de commerce de la société Kyoto. 



Par acte du 8 février 2019, la SAS Invefimmo a acquis l'entier immeuble des consorts [U].



La société Sashimi Bar a subi un dégât des eaux le 15 août 2020. 



Les experts de compagnie d'assurance de la société Sashimi Bar et de la société Invefimmo se sont réunis le 6 octobre 2020 et ont conclu que la cause du sinistre était une fuite en toiture. 



Par courriel du 1er décembre 2020, Monsieur [K], expert de la Maaf, a validé le devis de la société ADS pour la remise en état du plafond de la société Sashimi Bar. Celle-ci a tenté d'intervenir le 26 mai 2021 mais a été contrainte de renoncer en raison de la persistance des infiltrations. 



La locataire a adressé des demandes répétées d'intervention à son propriétaire en date des 12 septembre 2019, 23 février 2021, 17 avril 2021 et 24 avril 2021. L'expert de la société Maaf a également écrit à la société Invefimmo le 20 avril 2021 pour l'avertir que les dommages intérieurs s'aggravaient, engendrant une perte d'exploitation. Aucune réponse ne leur a été apportée.



Un procès-verbal de constat a été établi le 27 mai 2021 par un huissier. 





Une mise en demeure de procéder aux réparations nécessaires a été adressée à la société Invefimmo par le conseil de la société Sashimi Bar le 31 mai 2021, chiffrant la perte d'exploitation à 80 000 euros, en vain.



Après avoir fait établir, le 3 août 2021, un nouveau constat d'huissier, la société Sashimi Bar a assigné la société Invefimmo en référé devant le tribunal de commerce de Lille Métropole par acte d'huissier du 24 juin 2021. 



Par conclusions en vue de l'audience du 29 juillet 2021, la SAS Invefimmo a indiqué que le local avait été vendu à la SAS GDFV Partners le 30 décembre 2019. 



La société Sashimi Bar a donc assignée à son tour ladite société par acte d'huissier du 31 août 2021.



Par ordonnance du 16 septembre 2021, la jonction entre les deux procédures a été ordonnée.



La société Maaf, en sa qualité d'assureur de la société Sashimi Bar, est intervenue volontairement à l'instance.



Par ordonnance rendue le 9 décembre 2021, le juge des référés du tribunal de commerce de Lille Métropole a statué en ces termes :



Disons n'y avoir lieu à référé 

Renvoyons les parties à se pourvoir devant les juges du fond 

Réservons les indemnités, frais et dépens de la présente instance. 



Par déclaration du 4 janvier 2022, la société Sashimi Bar a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision.



Par requête en date du 11 janvier 2022, la société Sashimi Bar a sollicité l'autorisation d'assigner les intimées à jour fixe, qu'elle a obtenue par ordonnance du délégataire du premier président de la cour d'appel de Douai en date du 21 février 2022.



PR''TENTIONS DES PARTIES



Aux termes des assignations délivrées le 7 mars 2022, la société Sashimi Bar demande à la cour de : 



Vu les articles L.145-I et suivants du Code de commerce, 

Vu les articles R.145-I et suivants du Code de commerce, 

Vu l'article 1719 du Code civil, 

REFORMER l'ordonnance du juge des référés du tribunal de commerce de Lille Métropole du 9 décembre 2021 (RG n°J2021000034) et statuant à nouveau : 

D''BOUTER la SAS INVEFIMMO et la SAS GDVF PARTNERS de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions 

CONDAMNER la SAS GDFV PARTNERS à faire réaliser les travaux de toiture nécessaires dans son immeuble situé [Adresse 4], afin de mettre un terme aux infiltrations subies et assurer le clos et couvert du local commercial loué et la condamner au paiement de la remise en état des embellissements du local de la SARL SASHIMI BAR selon le devis de la société ADS validé par l'expert d'assurance de la MAAF, dans un délai de 8 jours à compter de l'ordonnance à intervenir, puis sous astreinte de 1.000 € par jour de retard 





Subsidiairement, pour le cas où la juridiction s'estimerait insuffisamment informée, 



D''SIGNER expert avec mission de : 

- Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] 

- Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,

- Visiter les lieux,

- Examiner les désordres allégués en particulier ceux mentionnés dans les présentes conclusions ainsi que les dommages, 

- Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis, 

- Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état,

- En cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert; ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance de ces travaux, 

- Donner son avis sur les comptes présentés par les parties,

- Dire que l'expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de ce tribunal dans les six mois de sa saisine, 

- Dire qu'il en sera référé en cas de difficultés, 

- Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir, 

CONDAMNER la SAS GDFV PARTNERS à payer, à titre de provision à valoir sur le préjudice subi du fait des infiltrations entrainant la fermeture du restaurant et une perte d'exploitation, la somme de 50.000 €,

DESIGNER un expert-comptable afin de déterminer le préjudice de pertes d'exploitation du fait des infiltrations de la SARL SASHIMI BAR, qui aura pour mission : 

- D'évaluer le montant des dommages constitués par la perte de marge brute pendant la période de fermeture,

- D'évaluer le montant des pertes de marchandises pendant la période d'indemnisation 

- D'évaluer le montant des frais supplémentaires d'exploitation pendant la période d'indemnisation 

- Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à sa mission 

- Entendre tout sachant qu'il estimera utile,

- S'il l'estime nécessaire, se rendre sur place, 

- Mener de façon contradictoire ses opérations d'expertise, en particulier en faisant connaître aux parties, oralement ou par écrit, l'état de ses avis et opinions à chaque étape de sa mission puis dans un document de synthèse en vue de recueillir les observations des parties avant une date limite qu'il fixera, avant le dépôt de son rapport, 

- Donner son avis sur les comptes présentés par les parties, 

- Dire que l'expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de ce tribunal dans les six mois de sa saisine, 

- Dire qu'il en sera référé en cas de difficultés,

- Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir CONDAMNER la SAS GDFV PARTNERS à payer à la société SASHIMI BAR la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers frais et dépens



d'instance en ce compris les procès-verbaux de constats d'huissier des 27 mai et 3 août 2021, 



CONDAMNER la SAS INVEFIMMO à payer à la société SASHIMI BAR la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,



La société Sashimi Bar souligne qu'aucune des parties n'a contesté en première instance la qualité de bailleresse de la société GDFV Partners depuis le 30 décembre 2019, qui ressort de manière incontestable de la production en cours de procédure de l'acte de vente. Si la société Invefimmo lui a adressé postérieurement des quittances de loyers et a envoyé son expert, il convient de prendre en considération qu'elle a les mêmes associés personnes physiques que la société GDFV Partners, ce qui explique la confusion entretenue entre les deux sociétés, outre le fait que la vente a été passée sous silence, probablement afin d'éviter que la société Sashimi Bar ne la conteste en vertu du non-respect frauduleux de son droit de préemption, une demie cage d'escalier des parties communes ayant été ajoutée à l'assiette des locaux loués afin d'éviter l'exercice du droit de préemption. 



L'appelante expose avoir pris contact avec le service communal d'hygiène et de santé de la ville de Lille, qui a mené une enquête sur place et lui a adressé un courrier en réponse le 17 décembre 2021, soit postérieurement à l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de commerce de Lille Métropole. Il a octroyé un délai de quinze jours à la société GDFV Partners pour le nettoyage des étages et la fermeture sécurisée des ouvrants et un délai d'un mois pour le reste des infractions. Aucune mesure n'a cependant été prise, ni en ce qui concerne les étages, ni en ce qui concerne le commerce de la société Sashimi Bar, qui est toujours contrainte d'exploiter en subissant des infiltrations potentiellement imprégnées de fientes de pigeons, avec un plafond ouvert sur 2 à 3 m2 et avec la crainte de subir une invasion de rongeurs. 



Le bailleur doit le clos et le couvert et la délivrance du bien à son preneur selon les dispositions de l'article 1719 du code civil. La cause des infiltrations est clairement établie, y compris par les experts d'assurance : il s'agit de la toiture qui est fuyarde. Le bailleur ne peut se prévaloir de l'existence d'une clause de souffrance dans le bail pour se dédouaner de son obligation de délivrance des locaux et de jouissance paisible, qui est d'ordre public. 



La société GDFV Partners croit devoir arguer que la société Invefimmo ne lui a cédé que les lots de volume I 1 à I 4, exclusivement localisés au sous-sol et au rez-de-chaussée, pour semer le doute sur la responsabilité des travaux à effectuer en toiture. Cependant, elle est garante, au titre du bail, de son obligation de délivrance envers sa locataire. En tant que copropriétaire, elle doit, soit faire voter la réparation de la toiture, soit contraindre sa copropriétaire à les exécuter. 



La société Sashimi Bar a été contrainte de faire intervenir la société Nordclim en juin 2021 pour un montant de 943,12 euros et la société Khelifi rénovations/multiservices les 30 avril, 17 mai et 3 juin 2021 pour du dépannage électrique en raison des infiltrations.



Elle a dû cesser à plusieurs occasions son activité et le doit encore lorsqu'il pleut, ne pouvant plus recevoir de clients du fait des inondations ni parfois même pratiquer la vente à emporter et en livraison. Elle subit une perte d'exploitation importante. 



Concernant l'indemnisation provisionnelle, la société Sashimi Bar sollicite la somme de 50 000 euros. En effet, au regard du chiffre d'affaires réalisé, l'expert d'assurance a estimé à 3 000 pour cinq jours de fermeture l'indemnisation due pendant la période de travaux. 



Les infiltrations durant depuis le 15 août 2020, la somme de 50 000 euros est loin d'être excessive. 



A titre subsidiaire, il y aura lieu de désigner un expert. La participation de la société GDFV Partners aux opérations d'expertise est justifiée par sa qualité de bailleresse et celle de la société Invefimmo par le fait qu'elle est propriétaire des étages incriminés et qu'elle doit probablement assurer au moins en partie la charge des réparations de la toiture de l'immeuble en sa qualité de copropriétaire, étant précisé qu'aucun règlement de copropriété n'a été versé à la procédure par ces deux sociétés, s'il en existe un. 



Par conclusions régularisées par le RPVA le 28 mars 2022, la société Maaf assurances demande à la cour : 



- de statuer ce que de droit sur le mérite des prétentions de la SARL SASHIMI BAR 

- de compléter la mission d'expertise judiciaire confiée à un expert-comptable en demandant à l'expert de : 

« Procéder à l'évaluation de l'ensemble des dommages de toute nature subis par la société SASHIMI BAR en suite du dégât des eaux du 15/08/2020, incluant ses dommages matériels » 

- Dépens comme de droit 



Elle expose que la société Sashimi Bar a souscrit auprès d'elle une police d'assurance multirisque professionnelle couvrant son activité de restauration. Elle est donc susceptible d'intervenir pour couvrir les dommages et pertes d'exploitation subis par son assurée. 



Il est, entre autres, sollicité des opérations d'expertise portant sur l'évaluation des dommages. Cependant, la mission proposée par la société Sashimi Bar ne vise que les pertes de marge brute, pertes de marchandises et frais supplémentaires d'exploitation. Elle demande donc que la mission vise l'ensemble des dommages de toute nature subis par la société Sashimi Bar, incluant ainsi les dommages matériels, qui ont été ou seront pris en charge par son assureur. 



Par conclusions régularisées par le RPVA le 4 avril 2022, la société GDFV Partners demande à la cour de : 



Vu les articles 872 et 873 du Code de procédure civile 

- Dire bien jugé, mal appelé 

- Relever l'existence de contestations sérieuses : 

' sur la cause des infiltrations alléguées 

' sur les éléments de responsabilité 

' sur la réalité du préjudice d'exploitation 

- Confirmer en intégralité l'ordonnance querellée et débouter en conséquence la société SASHIMI BAR de toutes ses demandes, fins et prétentions 

- Condamner la société SASHIMI BAR à payer à la société GDFV PARTNERS une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile 

- Condamner la société SASHIMI BAR aux entiers frais et dépens 



La société GDFV Partners plaide que la cause exacte des infiltrations reste à déterminer. Elle évoque un dégât des eaux dû à un débordement de chéneau ou de gouttière, susceptible de constituer le même sinistre, et conclut à un défaut d'entretien de la part de la société Sashimi Bar. Elle ajoute que les réparations ont été effectuées. 



Elle se prévaut de ce qu'elle n'a jamais été appelée aux opérations d'expertise diligentée par la société Maaf. 



Elle ajoute que la société ADS, en démontant les plaques du plafond, a pu participer aux désordres ou à tout le moins modifier les ouvrages originels interdisant désormais tout constat contradictoire. Elle remarque que cette dernière n'est intervenue qu'en mai 2021. 



Elle ajoute que la toiture litigieuse est utilisée par la société Sashimi Bar afin d'y installer ses équipements de traitement d'air et de ventilation, ce qui pourrait être la cause du sinistre, l'une des machines ayant présenté des fuites. 



Elle souligne n'avoir acheté que les lots de volume I 1 à I 4, exclusivement localisés au sous-sol et au rez-de-chaussée, et en tire pour conséquence qu'elle est exonérée, en tant que bailleur, de son obligation de jouissance paisible par un événement extérieur, imprévisible et irrésistible.



Elle conclut sur le fait que les grosses réparations de l'article 606 du code civil sont contractuellement à la charge de la locataire, rappelant qu'il n'appartient pas à la juridiction des référés d'interpréter les obligations issues du bail et les responsabilités qui en découlent.



Dans un contexte aussi incertain, le juge des référés ne peut sans excéder sa compétence trancher la question de fond afférente à la responsabilité des désordres allégués. 



Il appartient à la société Sashimi Bar de saisir le juge du fond afin de faire juger cette question principale de responsabilité, qui est un préalable requis avant même de discuter le cas échéant de la désignation d'un expert judiciaire afin d'apprécier le prétendu préjudice d'exploitation. Il est de surcroît absolument nécessaire de tenir compte des périodes de fermeture administrative et des contingences indirectes liées à l'état d'urgence sanitaire. 



Par conclusions régularisées par le RPVA le 4 avril 2022, la société Invefimmo demande à la cour de : 



Vu les articles 9, 32, 122, 146, 564, 700 et 872 du Code de procédure civile, 

Vu l'acte de vente en date du 30 décembre 2019, 

Vu les pièces versées au débat, 

(...)

In limine litis, 

ECARTER la demande de la SA MAAF ASSURANCE aux fins de compléter la mission d'expertise judiciaire confiée à un expert-comptable, 

A TITRE PRINCIPAL 

CONFIRMER en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le tribunal de commerce de Lille Métropole le 9 décembre 2021,

A TITRE SUBDIAIRE et statuant à nouveau 

PRONONCER la mise hors de cause la société INVEFIMMO s'agissant des demandes de réalisation des travaux, 

PRONONCER la mise hors de cause la société INVEFIMMO s'agissant de la demande de condamnation à provision à valoir sur le préjudice,

REJETER la demande de nomination d'un expert-comptable ou subsidiairement SURSEOIR à statuer sur le préjudice,

DONNER ACTE à la société INVEFIMMO de ses plus expresses protestations et réserves sur la demande de désignation d'un expert judiciaire afin d'examiner les désordres, 

CONDAMNER la société GDFV PARTNERS à garantir la société INVEFIMMO de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

D''BOUTER la société SASHIMI de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

EN TOUT ''TAT DE CAUSE, 

- CONDAMNER la société SASHIMI BAR à payer à la société INVEFIMMO la somme de 5.000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- CONDAMNER la société SASHIMI BAR aux entiers frais et dépens de la présente instance. 





La société Invefimmo conclut à l'irrecevabilité des prétentions de la société Maaf visant à compléter la mission d'expertise comptable sollicitée par la société Sashimi Bar, en soutenant qu'elle est nouvelle en cause d'appel. 



Elle prétend également que la société Sashimi Bar n'a aucun intérêt à agir à son encontre, puisque les lieux occupés appartiennent depuis le 30 décembre 2019 à la société GDFV Partners qui est donc depuis cette date son bailleur. 



A titre subsidiaire, elle demande sa mise hors de cause. Elle observe que la provision réclamée n'est justifiée par aucune pièce. Elle considère que la demande de nomination d'un expert-comptable ne peut se justifier que s'il est déjà démontré le principe de l'existence d'un préjudice et les contours de celui-ci, et notamment, s'agissant des pertes d'exploitation, les périodes précises d'empêchement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



SUR CE :



I ' Sur la recevabilité des demandes 



1) Sur l'intérêt à agir de la société Sashimi Bar



Aux termes de l'article 954 du Code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ses prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. Les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.



En conséquence, la cour n'est pas saisie des prétentions de la société Invefimmo visant à faire dire que la société Sashimi Bar n'a aucun intérêt à agir à son encontre, qui figurent exclusivement dans le corps de ses écritures et ne sont pas reprises au dispositif. 



Il n'y sera pas répondu.



2) Sur les demandes de la société Maaf assurances



Aux termes des dispositions des articles 564, 565 et 566 du Code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou la révélation d'un fait. Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.



En l'espèce, il s'impose de constater que la demande de la société Maaf assurances visant à faire compléter la mission d'expertise sollicitée par son assurée, la société Sashimi Bar, a été présentée dans les mêmes termes aux premiers juges. Dans le cas inverse, elle aurait, en tout état de cause, constitué le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.



La société Invefimmo doit donc être déboutée de sa demande tendant à faire « écarter » cette prétention.



II ' Sur la demande de travaux ou d'expertise



Aux termes de l'article 872 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.



Il appartient au bailleur d'apporter la preuve qu'il a rempli son obligation de délivrance. 



Aux termes de l'article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.



En l'espèce, il est démontré par les pièces versées aux débats que les locaux occupés par la société Sashimi Bar ont été dégradés par un dégât des eaux survenu le 15 août 2020. 



Une expertise amiable a été diligentée le 6 octobre 2020 entre l'expert de la société Maaf, assureur de la locataire, et l'expert de la société Axa, assureur de la société Invefimmo. L'expert de la société Maaf a conclu son rapport, daté du même jour, en ces termes : « Tous les Experts présents constatent que : Fuite sur la toiture de l'immeuble propriété de la société Invefimmo ».



La société GDFV Partners se plaint sans aucune légitimité de ne pas avoir été appelée à ces opérations d'expertise, ce dont elle ne tire d'ailleurs aucune conséquence juridique, alors que ce défaut de contradiction n'est que la conséquence de sa propre carence à informer la locataire de son acquisition des locaux pris à bail. 



Au surplus, ce rapport a été régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire, et il est corroboré par d'autres éléments de preuve, tels que les constats d'huissier réalisés, le mail de la société ADS du 28 mai 2021 et les constatations du service communal d'hygiène et de sécurité de la ville de [Localité 8] en date du 17 décembre 2021.



Le constat d'huissier réalisé le 27 mai 2021 met spécifiquement en évidence que :

- dans la salle du restaurant, le placoplâtre du plafond porte des traces jaunâtres d'auréoles d'humidité ; plusieurs plaques endommagées déposées révèlent la dalle béton, qui présente elle-même des traces d'humidité

- au niveau de la toiture, le revêtement d'étanchéité à la jonction avec les murs n'est pas correctement réalisé (présence d'écarts entre les murs et le zinc) ; une découpe est présente dans le revêtement de la toiture, protégée uniquement par une bâche, sans équipement de nature à permettre une étanchéité correcte.



C'est donc avec une parfaite mauvaise foi que la société GDFV Partners tente d'imputer la fuite à l'intervention de la société ADS, mandatée par l'assureur de la société Sashimi Bar pour la reprise des embellissements de la salle de restaurant, qu'elle n'a pu effectuer faute de réparation préalable de la fuite en toiture. La simple dépose des plaques de placoplâtre endommagées par l'eau n'a pu ni participer aux désordres, ni modifier les ouvrages originels. En revanche, des constatations réalisées à l'occasion de cette intervention, il peut être conclu à l'inaction persistante de la bailleresse à la date du 25 mai 2021, l'eau coulant toujours des fourrures.



C'est sans davantage de sérieux que la société GDFV Partners tente de se prévaloir d'un précédent sinistre, lié à un débordement de chéneau ou de gouttière déjà réparé lors de l'établissement du constat amiable signé entre les parties, et de la fuite d'un climatiseur Daikin ayant fait l'objet d'un devis de réparation du 4 juin 2021, ces deux événements étant manifestement sans aucun rapport avec l'objet du présent litige. Elle se contente d'affirmations purement péremptoires, non étayées par la moindre preuve, lorsqu'elle affirme que l'installation du système de ventilation et de climatisation de la locataire peut être à l'origine du sinistre.



C'est encore sans efficacité que la société GDFV Partners évoque la clause du bail mettant à la charge du locataire les réparations, y compris celles prévues par l'article 606 du Code civil, qui ne la décharge en aucune façon de son obligation de délivrance, étant souligné que la bailleresse ne produit toujours aux débats aucune pièce démontrant les actions qu'elle a entreprises pour remédier aux infiltrations subies de très longue date par sa locataire.



Il n'en reste pas moins que la société GDFV Partners justifie n'avoir acquis de la société Invefimmo, dans l'immeuble, que le lot de volume I comprenant des locaux en sous-sol et en rez-de-chaussée. Il en résulte que la toiture demeure la propriété exclusive de la société Invefimmo, et que la société GDFV Partners ne peut, sans enrichissement sans cause de la propriétaire, être condamnée à réaliser les travaux en ses lieu et place. Tout au plus aurait-elle pu être condamnée à titre provisionnel à des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance de sa locataire, si tant est qu'une telle demande ait été présentée, ce qui n'est pas le cas. 



La société Sashimi Bar ne peut dès lors qu'être déboutée de sa demande tendant à la voir condamnée à prendre en charge les travaux sollicités. 



En revanche, il sera fait droit à sa demande d'expertise, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.



III ' Sur la demande de provision et d'expertise comptable



1) Sur la demande de provision



Aux termes de l'article 873 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.





En l'espèce, le rapport d'expertise amiable du 6 octobre 2020 a chiffré les dommages de la manière suivante :

- réfection peinture plafond 38 m2 compris placo : 1 014,09 euros vétusté déduite ;

- estimation perte d'exploitation pendant les travaux soit 5 jours : 3 000 euros.



Il s'impose de constater que l'estimation de la perte d'exploitation a été réalisée sur la base d'une attestation de l'expert-comptable de la société Sashimi Bar en date du 6 octobre 2020 détaillant le chiffre d'affaires réalisé au mois de septembre 2020.



La locataire produit également sa balance générale sur l'exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021.



Le contenu de ces pièces ne fait l'objet d'aucune critique de la part des parties adverses.



La société Sashimi Bar établit, par le constat d'huissier du 3 août 2021 et la facture de la société Khelifi Rénovations/multiservices du 6 juin 2021 portant sur trois interventions des 30 avril, 17 mai et 3 juin 2021, les conditions dégradées dans lesquelles elle doit exercer son activité, du fait des inondations subies en période de pluie, assorties d'incidents électriques à répétition.



Les conséquences des périodes de fermeture administrative et des mesures de police liées à l'état d'urgence sanitaire sont manifestement déjà prises en compte dans la demande présentée devant la cour, à hauteur de seulement 50 000 euros.

 

Il doit être rappelé qu'une provision peut être allouée même si le montant de l'obligation est encore sujet à controverse.



La société GDFV Partners sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme sollicitée par sa locataire.



2) Sur la demande d'expertise



La bailleresse n'émet aucune contestation sérieuse de nature à s'opposer à la nomination d'un expert afin d'établir exactement le préjudice d'exploitation subi par sa locataire du fait de son manquement à son obligation de délivrance. 



Il ne sera pas répondu à l'argumentation de la la société Invefimmo, laquelle n'a pas à plaider par procureur, sauf à observer son absence de caractère sérieux au regard des éléments de preuve produits aux débats.



Il reste qu'aucun motif ne justifie, au risque de dissocier le litige d'une manière contraire à une bonne administration de la justice, d'ordonner deux expertises distinctes. Il sera donc nommé un seul expert, pouvant se faire assister d'un sachant, afin de chiffrer le préjudice d'exploitation de la locataire.



Sur les dépens : 



Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



L'issue du présent litige, dont l'existence n'est due qu'à l'attitude des sociétés Invefimmo et GDFV Partners, justifie de les condamner in solidum aux dépens d'appel et de première instance.



Il n'y a cependant pas lieu d'y inclure le coût des constats d'huissier diligentés par la locataire, qui entrent dans les frais irrépétibles.



La décision entreprise est infirmée en ce qu'elle a réservé les dépens.



Sur les frais irrépétibles 



Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



La décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a réservé les indemnités au titre des frais irrépétibles.



La société GDFV Partners sera condamnée à verser à la société Sashimi Bar la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, et déboutée de sa propre demande de ce chef.



La société Invefimmo sera condamnée à verser à la société Sashimi Bar la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, et déboutée de sa propre demande de ce chef.





PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance rendue le 9 décembre 2021 par le juge des référés du tribunal de commerce de Lille en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau, et y ajoutant,



Déboute la société Invefimmo de sa demande tendant à faire « écarter » la demande de la société Maaf Assurances aux fins de compléter la mission d'expertise judiciaire ;



Déboute la société Sashimi Bar de sa demande tendant à voir condamner la société GDFV Partners à « réaliser les travaux de toiture nécessaires dans son immeuble » ;



Condamne à titre provisionnel la société GDFV Partners à payer à la société Sashimi Bar la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur la réparation de ses pertes d'exploitation ; 



Ordonne une mesure d'expertise judiciaire confiée à :



Monsieur [J] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

[Courriel 7]



avec pour mission de : 



- convoquer les parties et se rendre avec elles sur les lieux situés [Adresse 4] ;

- entendre leurs explications ;

- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;

- examiner les désordres allégués ;

- fournir tout élément de nature à déterminer les responsabilités ; 

- indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires ;

- en cas d'urgence reconnue par lui, autoriser la société Sashimi Bar à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables, dirigés par son maître d''uvre et par des entreprises qualifiées de son choix, sous son constat de bonne fin ;

- évaluer l'ensemble des préjudices subis et des dommages de toute nature subis par la société Sashimi Bar, incluant notamment les dommages matériels, les pertes de marchandises pendant la période d'indemnisation, les frais supplémentaires d'exploitation pendant la période d'indemnisation, le trouble de jouissance, la perte de marge brute pendant la période de fermeture ;



Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près la cour d'appel de Douai ;



Désigne le magistrat de la mise en état de la chambre 2 de la section 2 pour contrôler les opérations d'expertise ;



Dit que l'expert fera connaître son acceptation ou son refus de la mission au magistrat chargé de contrôle de cette expertise, dans un délai de 8 jours après avoir pris connaissance de la présente décision ;



Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement, il sera pourvu au remplacement de l'expert par décision rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle de cette mesure d'instruction ;



Dit que l'expert devra déposer son rapport écrit au greffe de la cour d'appel dans un délai de six mois à compter de sa saisine, terme de rigueur, à moins que sa mission devienne sans objet, si les parties viennent à concilier ; 



Fixe à 4 000 euros le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert que devra verser la société Sashimi Bar avant le 5 juillet 2022 au service de la Régie d'avance et de recettes de cette Cour ;



Dit que l'expert commencera sa mission dès qu'il sera avisé du versement de la consignation ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Condamne la société GDFV Partners à payer à la société Sashimi Bar la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;



Déboute la société GDFV Partners de sa propre demande de ce chef ;



Condamne la société Invefimmo à payer à la société Sashimi Bar la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

















Déboute la société Invefimmo de sa propre demande de ce chef ;



Condamne in solidum les sociétés Invefimmo et GDFV Partners aux dépens de première instance et d'appel. 





Le greffierLe président







Marlène ToccoLaurent Bedouet