Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 28 avril 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 28/04/2022





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N° de MINUTE : 

N° RG 20/02388 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TB2N



Jugement (N° 18/04167) rendu le 19 mai 2020

par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer







APPELANTE



Madame [N] [E]

née le 28 octobre 1981 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée et assistée de Me Laurent Pouilly, membre du cabinet XY Avocats, avocat au barreau de Lille





INTIMÉS



Monsieur [S] [F]

né le 17 avril 1967 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]



Madame [W] [D] épouse [F]

née le 16 avril 1970 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 5]



représentés et assistés de Me Alex Dewattine, membre de la SELARL Neos Avocats Conseils, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, substitué par Me Lucien Deleye, avocat au Barreau de Boulogne-sur-Mer





La SCI M.B.C.2 prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social, [Adresse 4]

[Adresse 4]



représentée par Me Sophie Graux, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer











DÉBATS à l'audience publique du 03 février 2022 tenue par Emmanuelle Boutié, magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Céline Miller, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine Simon- Rossenthal, présidente et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 janvier 2022



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Par acte authentique en date des 6 et 7 mai 2015, M. [S] [F] et Mme [W] [D] épouse [F] ont vendu à la SCI MBC2 un immeuble situé [Adresse 1], cadastré section [Cadastre 9] dont tous les logements étaient loués, pour un prix de 160 000 euros.



Suite au départ d'un locataire, la SCI MBC2 s'est plainte d'infiltrations et de la présence de mérule dans un placard situé au premier étage, en façade arrière.



Par ordonnance en date du 21 septembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de M. et Mme [F] et de Mme [N] [E], propriétaire de l'immeuble voisin.



M. [Z] [U], expert judiciaire, a déposé son rapport le 24 mai 2018.



Par actes d'huissier de justice en date des 17 et 20 septembre 2018, la SCI MBC2 a fait assigner M. et Mme [F] et Mme [E] aux fins de voir :

A titre principal,

- prononcer la résolution de la vente de l'immeuble situé [Adresse 1],

- condamner solidairement M. et Mme [F] à lui payer la somme de 160 000 euros en remboursement du prix de vente outre celle de 47 982,62 euros en réparation du préjudice subi,

- ordonner l'exécution provisoire,

- condamner solidairement M. et Mme [F] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens dont les dépens de la procédure de référé et de l'expertise judiciaire.



A titre subsidiaire,

- condamner Mme [E] à lui payer la somme de 65 238,58 euros en réparation de son préjudice,

- condamner Mme [E] à faire procéder par un professionnel aux travaux nécessaires et à en justifier sous peine d'astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

- ordonner l'exécution provisoire,

- condamner Mme [E] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens dont les dépens de la procédure de référé et de l'expertise judiciaire.

A titre infiniment subsidiaire,

- prononcer la résolution de la vente de l'immeuble situé [Adresse 1],

- condamner solidairement M. et Mme [F] à lui payer la somme de 160 000 euros en remboursement du prix de vente outre celle de 28 101,34 euros au titre des frais occasionnés par la vente,

- ordonner l'exécution provisoire,

- condamner solidairement M. et Mme [F] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens dont les dépens de la procédure de référé et de l'expertise judiciaire.



Par jugement en date du 19 mai 2020, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a:

- débouté la SCI MBC2 de sa demande à titre principal tendant à prononcer la résolution de la vente,

- condamné Mme [N] [E] à payer à la SCI MBC2 les sommes suivantes :

* 44 651,08 euros au titre des travaux de traitement curatif du mérule et des travaux d'embellissement,

* 21 580 euros au titre de la perte de loyers de l'appartement du premier étage, selon calcul actualisé au jour de la présente décision,

* 4 243,50 euros au titre de la perte de chance de relouer l'appartement du rez-de-chaussée, selon calcul actualisé au jour de la présente décision,

- débouté la SCI MBC2 de sa demande tendant à condamner Mme [E] à effectuer sous astreinte les travaux nécessaires pour son propre immeuble,

- condamné Mme [E] à payer à la SCI MBC2 la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné la SCI MBC2 à payer à M. et Mme [F] la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné Mme [E] aux dépens, y compris les frais de l'instance en référé et la rémunération de l'expert judiciaire.



Mme [N] [E] a interjeté appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2021, Mme [E] demande à la cour, au visa de l'article 1242 alinéa 1er du code civil, de :

- dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute à titre personnel,

- dire et juger que la preuve d'un lien de causalité certain et direct entre l'état de l'immeuble de Mme [E] et l'apparition du mérule dans l'immeuble de la SCI MBC2 n'est pas rapportée,

- débouter en conséquence la SCI MBC2 de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Mme [E],

- condamner la SCI MBC2 ou toute partie succombante à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance et d'expertise judiciaire.



A titre subsidiaire,

- ordonner un complément d'expertise confié à M. [U] ou tout autre expert spécialisé qu'il plaira, avec mission de procéder à toutes investigations utiles afin de répondre avec certitude à :

1) la présence de la mérule sur le site

2) le lien de causalité avec l'immeuble de Mme [E]

- surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de complément d'expertise.



Mme [E] fait valoir qu'aucune faute ne peut lui être reprochée à titre personnel alors qu'elle a fait l'acquisition de son immeuble de manière quasi concommitante à celle de l'immeuble de la SCI MBC2 et qu'elle a entrepris rapidement les travaux de réfection qui s'imposaient afin de mettre un terme à l'état de vétusté de son immeuble.

Elle précise aussi que l'expert judiciaire n'a jamais constaté personnellement la présence du champignon dans son immeuble et s'est forgé une conviction indirecte au travers d'éléments photographiques recueillis dans des conditions de date et de circonstances douteuses par son adversaire, ce qui ne saurait pallier l'absence de constat direct par l'expert.

En outre, elle relève qu'aucune analyse biologique avec prélèvement de filaments de champignons n'a été réalisée contradictoirement de sorte qu'il est impossible d'affirmer que le champignon présent dans son immeuble serait de type mérule.

Enfin, elle expose produire aux débats un rapport établi par M. [B], expert judiciaire près la cour d'appel de Douai, qui confirme et détaille les manques du rapport d'expertise judiciaire, notamment l'absence d'analyses mycologiques.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2022, la SCI MBC2 sollicite la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et demande à la cour de déclarer recevable sa demande d'actualisation de son préjudice et, y ajoutant:

- condamner Mme [E] à lui payer les sommes suivantes :

* 2 905 euros au titre de la perte de loyers de l'appartement du premier étage arrêtée au mois de décembre 2020 inclus, sauf mémoire,

*848,75 euros au titre de la perte de chance de relouer l'appartement du rez-de-chaussée dans de bonnes conditions à compter du mois de juin 2020 jusqu'au mois de décembre 2020 inclus, sauf mémoire.

En toutes hypothèses,

- dire irrecevable Mme [E] en sa demande de complément d'expertise judiciaire,

- débouter Mme [E] de l'ensemble de ses demandes,

En outre,

- condamner Mme [E] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens d'appel.



La SCI MBC2 soutient que Mme [E] ne s'est jamais présentée aux réunions d'expertise auxquelles elle était convoquée et ne fait valoir son argumentation que dans le cadre de la procédure d'appel. Elle précise que le rapport établi par la société ACTB à l'initiative de Mme [E] est dépourvu de force probante en raison de l'absence de contradictoire et du fait de l'absence d'impartialité.

Elle fait aussi valoir que l'expert judiciaire s'est rendu sur place et a visité l'immeuble de Mme [E] ainsi que celui de la SCI MBC2 et a pu constater la présence d'humidité, l'absence de traitement efficace des points d'infiltration ainsi que plus généralement, d'entretien de l'immeuble de Mme [E].

En outre, elle expose que la nature du champignon constaté dans l'immeuble de la SCI MBC2 a été confirmée par l'expert judiciaire ainsi que par la société AT3D qui s'est rendue sur place pour établir un devis pour le traitement de ce champignon.





De plus, la SCI MBC2 souligne que Mme [E] ne justifie pas que les travaux préalables préconisés par l'expert judiciaire ont été effectivement réalisés ni que Mme [E] aurait procédé au traitement efficace du mérule présent dans l'immeuble de sorte qu'elle n'est pas en mesure de procéder au traitement curatif du mérule présent dans son immeuble et que son préjudice continue ainsi de courir, faute de pouvoir donner en location les deux logements concernés.



Enfin, elle soutient que la demande de complément d'expertise formée par Mme [E] est irrecevable dans la mesure où elle n'a pas été formulée en première instance et qu'elle ne s'inscrit pas dans l'application de l'article 566 du code de procédure civile et qu'elle a disposé de la faculté de faire valoir son argumentation dans le cadre de l'expertise judiciaire, sa demande étant dès lors tardive et dénuée d'intérêt.



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2020, M. [F] et Mme [D] épouse [F] sollicitent la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et concluent au débouté de Mme [E] en toutes ses demandes. A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation de Mme [E] à leur verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.



M. et Mme [F] font valoir à titre principal que Mme [E] ne formule aucune demande à leur encontre aux termes de ses écritures.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que Mme [E] n'a pas apporté l'entretien nécessaire à son immeuble, les travaux entrepris étant insuffisants et ayant laissé subsister les désordres.

En outre, ils exposent que Mme [E] n'apporte aucun élément tangible permettant de remettre en cause la présence du mérule dans son immeuble et qu'elle a fait appel à une société spécialisée dans le traitement du mérule pour procéder à son enlèvement.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des moyens.





MOTIVATION



A titre liminaire, la cour relève que seules les dispositions du jugement entrepris relatives à la condamnation de Mme [E] au paiement de dommages et intérêts à la SCI MBC2 ainsi qu'à sa condamnation au paiement de la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les dépens de l'instance en référé et la rémunération de l'expert judiciaire sont contestées dans le cadre de l'appel interjeté par Mme [E].



En l'absence de toute contestation, il y a lieu de confirmer les autres dispositions du jugement.



Sur la demande principale



Aux termes des dispositions de l'article 1242 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.





Par ordonnance en date du 21 septembre 2016, une expertise judiciaire a été ordonnée aux fins notamment de rechercher l'existence de vices affectant l'immeuble de la SCI MBC2, de dire si ces vices résultent d'un défaut d'entretien de l'immeuble voisin et chiffrer les travaux de réparation qui seraient nécessaires pour y remédier et ce au contradictoire de M. et Mme [F], anciens propriétaires de l'immeuble de la SCI MBC2 ainsi que de Mme [E], propriétaire de l'immeuble mitoyen.



Alors que Mme [E] ne conteste pas avoir été valablement convoquée aux opérations d'expertise, elle n'était ni présente ni représentée aux réunions organisées par l'expert judiciaire les 20 janvier 2017 et 7 mars 2018, n'étant représentée par son époux que lors de la réunion du 24 avril 2017.



Lors de la première réunion du 20 janvier 2017, l'expert qui s'est rendu dans l'immeuble appartenant à la SCI MBC2, mitoyen de celui appartenant à Mme [E], a constaté la présence de mérule localisée au premier étage, dans l'angle composé par le mur arrière de l'immeuble et le mitoyen avec la résidence de Mme [E], précisant que si l'humidité constatée est incontestablement à l'origine du développement du mérule, il ne lui est pas possible de conclure sur le point d'infiltration d'autant qu'il n'a pas été en mesure d'accéder à l'immeuble de Mme [E].



Dans le cadre de la réunion du 24 avril 2017 au cours de laquelle Mme [E] était représentée par son époux, l'expert s'est rendu dans l'immeuble lui appartenant et a procédé à des mesures du taux d'humidité dans les moellons du mur mitoyen du rez-de-chaussée, relevant un taux de 90%, et a aussi relevé des traces de ruissellement sur le mur et le fait que dans les étages, certaines poutres et planchers ont été exposés durablement aux intempéries, avant même que Mme [E] ne devienne propriétaire de l'immeuble.



De plus, l'expert a noté l'absence de descente d'eau pluviale sur la gouttière qui se déverse en pied de mur mitoyen comme l'attestent les coulures et le verdissement important du mur séparatif des parcelles à la jonction avec les façades arrière des deux immeubles.



Par ailleurs, alors que Mme [E] n'a communiqué aucun dire à l'expert judiciaire, celui-ci a noté qu'elle lui avait adressé une photographie faisant apparaître que 'les eaux pluviales qui se déversaient dans l'angle du mur ont été collectées et que les gravats ont été évacués' de sorte que la réalisation de travaux de réparation par Mme [E] a été prise en compte par l'expert, celui-ci ayant toutefois conclu que la réfection de la couverture de l'immeuble de Mme [E] n'a pas permis de résorber les venues d'eau en l'absence de récupération des eaux de pluie qui se déversent sur la tête du mur de clôture dans le prolongement du mur mitoyen.



Lors de la troisième et dernière réunion organisée le 7 mars 2018, l'expert judiciaire a relevé qu'en l'absence de Mme [E], il ne lui a pas été possible de constater l'humidité du mur mitoyen de côté, s'agissant de la propriété de Mme [E]. Il a aussi noté que les documents produits, s'agissant de photographies transmises par la SCI MBC2, démontrent l'existence de mérule sur le mur mitoyen de la propriété de Mme [E].



Si en cause d'appel, Mme [E] conteste la présence de mérule dans son immeuble et produit aux débats un rapport établi le 14 février 2021 par la société ACTB, force est de constater que ce rapport établi de manière non contradictoire sur la base du seul rapport d'expertise judiciaire, sans qu'aucune constatation ne soit réalisée sur les lieux, affirme qu''il n'y avait donc aucun mérule chez Mme [E] puisque le limon de l'escalier qui était posé contre le mur est intact' alors même que l'expert judiciaire s'est livré à des constatations précises et circonstanciées en organisant trois réunions sur les lieux, chacune des parties ayant eu la possibilité de lui adresser ensuite des dires ainsi que des photographies.



En outre, il convient de relever que la présence de mérule sur le mur mitoyen de la propriété de Mme [E] a été constatée par l'expert judiciaire aux termes des trois réunions d'expertise organisées dans l'immeuble de la SCI MBC2 et se trouve démontrée tant par les photos communiquées par la SCI MBC2 à l'expert par dire en date du 4 juillet 2017 que par le devis établi par la société AT3D qui s'est rendue sur place pour établir un devis pour le traitement de ce champignon.



Enfin, alors que l'expert judiciaire a conclu que la présence d'humidité et l'absence de traitement efficace des points d'infiltration et plus généralement l'entretien de l'immeuble de Mme [E] sont à l'origine du développement du champignon constaté dans l'immeuble de la SCI MBC2, précisant que l'ensemble des ouvrages de toiture et zinguerie de l'immeuble de Mme [E] en jonction avec l'immeuble de la SCI MBC2 sont en cause et occasionnent des infiltrations dans une maçonnerie ancienne et poreuse, Mme [E] ne produit aux débats aucun élément de nature à écarter sa responsabilité du fait de l'immeuble dont elle est propriétaire dans les désordres affectant l'immeuble mitoyen appartenant à la SCI MBC2.

Ainsi, en s'abstenant d'entretenir son immeuble, Mme [E] a commis une faute qui a entraîné la survenance des désordres dans l'immeuble mitoyen.



La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a retenu la responsabilité de Mme [E] à ce titre.



Sur la demande subsidiaire de Mme [E]



Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 566 du même code dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.



Si la demande d'expertise formulée par Mme [E] en cause d'appel doit être déclarée recevable en cause d'appel, s'agissant d'une demande accessoire à la demande principale de la SCI MBC2 aux termes des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile susvisé, force est de constater que cette mesure ne saurait avoir pour objet de pallier la carence de Mme [E] dans l'administration de la preuve alors que les opérations d'expertise se sont déroulées de manière contradictoire et que le rapport d'expertise a été déposé le 24 mai 2018.



Dès lors, il y a lieu de débouter Mme [E] de sa demande subsidiaire au titre de la réalisation d'une mesure de contre-expertise.



Sur l'indemnisation des désordres



Aux termes de son rapport, l'expert judiciaire a évalué le montant des travaux relatifs au traitement curatif du mérule dans l'immeuble de la SCI MBC2 selon un protocole habituel qui nécessite la purge des supports infestés, murs, plafonds, planchers et la réparation des ouvrages après traitement à la somme de 44 651,08 euros TTC.



En l'absence de toute contestation de Mme [E] sur le montant des travaux préconisés par l'expert, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 44 651,08 euros à ce titre.



Par ailleurs, en cause d'appel, la SCI MBC2 sollicite l'actualisation de son préjudice résultant de la perte de chance de remettre en location les deux logements concernés par les désordres, s'agissant de celui du rez-de-chaussée et celui du 1er étage.



Alors que cette demande ne fait l'objet d'aucune critique ni dans son principe, ni dans son montant, le premier juge ayant retenu une perte de chance de 25% de relouer l'appartement du rez-de-chaussée compte tenu de l'absence de mérule, il y a lieu d'allouer à la SCI MBC2 la somme de 2 905 euros au titre de la perte de loyers relative à l'appartement du premier étage, pour la période allant du mois de juin 2020 au mois de décembre 2020 et celle de 848,75 euros au titre de la perte de chance de relouer l'appartement du rez-de-chaussée à compter du mois de juin 2020 jusqu'au mois de décembre 2020.



Mme [E] sera donc condamnée à verser ces sommes à la SCI MBC2, la décision entreprise étant complétée sur ces points.



Sur les autres demandes



Mme [E], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande d'indemnité de procédure.



Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser la somme de 3 000 euros à la SCI MBC2 outre celle de 1 500 euros à M. et Mme [F] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute Mme [N] [E] de sa demande subsidiaire au titre de la réalisation d'une contre-expertise ;



Condamne Mme [E] à payer à la SCI MBC2 les sommes suivantes au titre de l'actualisation de son préjudice :

- 2 905 euros au titre de la perte de loyers de l'appartement du premier étage pour la période comprise entre le mois de juin et le mois de décembre 2020 inclus ;

- 848,75 euros au titre de la perte de chance de relouer l'appartement du rez-de-chaussée pour la période comprise entre le mois de juin et le mois de décembre 2020 ;



Condamne Mme [N] [E] aux entiers dépens d'appel ;



Condamne Mme [N] [E] à payer à la SCI MBC2 la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;





Condamne Mme [N] [E] à payer à M. [S] [F] et Mme [W] [F] née [D] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



Déboute Mme [N] [E] de sa demande d'indemnité de procédure.



Le greffierLa présidente

Delphine VerhaegheChristine Simon-Rossenthal