Cour d'Appel · 3ème chambre — 13 juillet 2022

13/07/2022



ARRÊT N°531/2022



N° RG 21/03894 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OL2B

AM/IA



Décision déférée du 26 Juillet 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] ( 21/01371)

G.GRAFFEO

















[Localité 1] METROPOLE HABITAT





C/



[N] [C]





























































INFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX

***



APPELANTE



[Localité 1] METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA METROPOLE [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de [Localité 1]









INTIM



Monsieur [N] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Assigné le 07 octobre 2021 à étude, sans avocat constitué















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. MAFFRE, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- PAR DEFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par A. MAFFRE, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE 



Suivant acte sous seing privé à effet au 23 février 2017, l'Office public de l'Habitat de la Métropole [Localité 5] - [Localité 1] Métropole Habitat a donné à bail à M. [N] [C] un logement situé [Adresse 2].



Par acte d'huissier du 6 avril 2021, l'Office public de l'Habitat de la Métropole [Localité 5] - [Localité 1] Métropole Habitat a fait assigner M. [N] [C] aux fins de constatation de la résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif.



Par jugement réputé contradictoire du 26 juillet 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 1] a :

- débouté [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande de constatation de la résiliation du bail,

- constaté que les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation sont devenues sans objet,

- condamné Monsieur [N] [C] à verser à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 11.558,42 € (décompte arrêté au 7 juin 2021),

- débouté [Localité 1] Métropole Habitat de toute demande plus ample ou contraire,

- condamné Monsieur [N] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



Le juge a notamment :

. relevé que la destruction du bail ne permettait pas de constater la présence d'une clause résolutoire, pour rejeter la demande de constatation de la résiliation du bail,

. et retenu que le solde débiteur de l'arriéré locatif n'était pas contesté par le locataire, non comparant.



Par déclaration en date du 10 septembre 2021, l'Office public de l'Habitat de la Métropole [Localité 5] - [Localité 1] a interjeté appel de cette décision aux fins de réformation voire annulation du jugement en ce qu'il a :

. débouté [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande de constatation de la résiliation du bail, 

. constaté que les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation sont devenues sans objet, 

. débouté [Localité 1] Métropole Habitat de toute demande plus ample ou contraire.



MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 

L'Office public de l'Habitat de la Métropole [Localité 5] - [Localité 1] Métropole Habitat, dans ses dernières écritures en date du 13 mai 2022, demande à la cour, vu l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 1103, 1217 et suivants et 1728 du Code civil, de':

' Réformer le Jugement en ce qu'il a débouté [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande de constatation de la résiliation du bail,

' Réformer le Jugement en ce qu'il a constaté que les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation sont devenues sans objet,

' Réformer le Jugement en ce qu'il a condamné M. [C] au paiement de la somme de 11.558,42 €,

' Prononcer la résiliation du bail de l'appartement n°30, sis [Adresse 2],

' En conséquence, ordonner l'expulsion de M. [N] [C] de l'appartement 30 sis [Adresse 2]) ainsi que de tout occupant introduit de son chef dans ledit appartement, avec l'assistance de Monsieur le Commissaire de Police et de la Force Publique si besoin est, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

' Ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde meubles qu'il plaira au Tribunal de fixer, et ce aux frais, risques et périls du défendeur,

' S'entendre condamner M. [N] [C] à payer à l'Office public [Localité 1] Métropole Habitat à compter du 12 février 2021, une indemnité d'occupation de 1.607,10 € par mois d'occupation, égale au montant des derniers termes mensuels de loyers et charges, augmentée du supplément de loyer de solidarité, jusqu'à la libération effective des lieux, ainsi qu'aux frais éventuels de son expulsion,

' S'entendre condamner M. [N] [C] à payer à l'Office public [Localité 1] Métropole Habitat de la somme de 27.273,21 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, demeurés impayés, suivant décompte actualisé au 30 mai 2022, sauf à parfaire,

- Confirmer le Jugement pour le surplus,

- S'entendre condamner M. [N] [C] à verser à l'Office public [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Sorel.



L'Office public [Localité 1] Métropole Habitat expose que M. [C] a cessé de s'acquitter intégralement du paiement des loyers et charges quand il lui a facturé un supplément de loyer de solidarité faute de réponse à la demande de communication de ses revenus : ce manquement grave à ses obligations justifie la résiliation du bail.



L'appelant souligne qu'il a assigné son locataire au fond et non devant le juge des référés et prie la cour de réformer le jugement et de prononcer la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation à une indemnité d'occupation mensuelle de 1607,10 euros ainsi qu'au paiement de l'arriéré locatif.





M. [C] n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Il résulte de l'article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs ; M. [C] n'ayant pas conclu, il est réputé s'être approprié les motifs du jugement.



L'absence de conclusions de l'intimé n'a pas pour effet d'imposer à la cour d'appel d'accueillir obligatoirement celles de l'appelant. La cour ne doit, par application de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de celui-ci que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée, et en examinant les motifs accueillis par le jugement, la cour retient les éléments de fait constatés par le premier juge à l'appui de ces motifs.





Sur la résiliation du bail



En vertu des article 564 et 565, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 

Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



Et en l'espèce, la demande de prononcé de la résiliation du bail désormais présentée à la juridiction d'appel tend aux mêmes fins que la demande de constat de sa résiliation soumise au premier juge et abandonnée en cause d'appel, de sorte qu'elle est recevable



En l'espèce, l'Office public de l'Habitat [Localité 1] Métropole Habitat fonde sa demande de prononcé de la résiliation sur le non paiement des loyers et charges à compter de la facturation d'un supplément de loyer de solidarité, considéré comme un manquement grave du locataire à ses obligations.



L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.



Ces deux obligations sont reprises à l'article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dans les termes suivants : "Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;"



Et le bailleur est fondé, en application de l'article 1227 du code civil, à demander la résolution du bail en cas de manquement grave du locataire notamment à cette obligation de paiement des loyers.



Au cas particulier, [Localité 1] Métropole Habitat, qui ne possède plus le contrat de bail consenti, verse aux débats l'état des lieux d'entrée qu'il a dressé contradictoirement le 23 février 2017 avec [N] et [V] [C], le courrier de M. [C] demandant le 3 avril 2018 le transfert du bail à son seul nom du fait du divorce du couple en date du 20 mars 2018, et un relevé de compte locatif en faveur d'un dernier paiement du locataire le 14 septembre 2020 à hauteur de 1757,47 euros : la réalité du contrat de bail liant les parties est ainsi établie.



L'historique du compte locatif montre également que, si le paiement effectué le 14 septembre 2020 soldait alors toute dette, M. [C] n'a plus, par la suite, effectué aucun paiement, même partiel, y compris après le commandement de payer la somme de 1118,85 euros délivré à domicile (copie déposée à l'étude) le 11 décembre 2020, puis l'assignation en résiliation et expulsion signifiée selon le même mode le 6 avril 2021, ou la déclaration d'appel et l'avis de fixation à bref délai signifiés à domicile le 7 octobre 2021.



Le locataire ne s'est ainsi acquitté d'aucun de ses loyers depuis près de vingt mois.

Compte tenu de ce qu'il n'a pas non plus répondu à l'enquête de ressources adressée le 13 octobre 2020 même après la mise en demeure du 7 décembre 2020 et les différents actes de procédure, un supplément de loyer Solidarité lui est désormais facturé, triplant le montant de l'échéance mensuelle et portant la dette locative à la somme totale de 27723,93 euros au 30 avril 2022.



L'ancienneté, la constance et l'importance de la dette, ajoutées à l'absence de toute réaction du locataire aux différentes mises en demeures, font de ces impayés un manquement durable de M. [C] à ses obligations de locataire, suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et son expulsion, et partant, le paiement d'une indemnité d'occupation.



Dès lors, la résiliation du bail liant les parties sera prononcée, et l'expulsion de l'intimé et de tous occupants de son chef sera ordonnée, au besoin avec l'assistance de la force publique, sans qu'il soit justifié d'assortir la décision d'une astreinte en l'état.

La décision déférée, qui rejetait à bon droit la demande de constatation de la résiliation du bail en l'absence de contrat de bail versé aux débats, sera ainsi infirmée en ce qu'elle a constaté que les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation sont devenues sans objet. 



M. [C] doit être au surplus condamné à régler au bailleur :

. la somme de 27.273,21 € au titre des loyers, charges et surloyers arrêtée au 30 avril 2022,

. et une indemnité d'occupation égale au une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges conventionnels augmentés du supplément de loyer de solidarité, à compter de la résiliation du contrat de bail prononcée par le présent arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux, avec revalorisation dans les mêmes conditions que le loyer.





Sur les frais et dépens



M. [C] qui succombe sera condamné aux dépens dont distraction au profit de Maître Sorel et il devra verser à[Localité 1] Métropole Habitat la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :



La Cour, statuant dans les limites de l'appel,



Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions en dehors du rejet de la demande de constat de la résiliation du bail et des dépens,



Statuant à nouveau,



Prononce la résiliation du bail liant l'Office public de l'Habitat de la Métropole [Localité 5] - [Localité 1] Métropole Habitat et M. [N] [C] et portant sur un logement situé [Adresse 2],



Ordonne la libération des lieux par M. [N] [C] et de tous occupants de son chef ainsi que de tous objets mobiliers à défaut de quoi il pourra en être expulsé au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Dit n'y avoir lieu à fixation d'une astreinte,



Dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera organisé selon les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 



Condamne M. [N] [C] à payer à l'Office public de l'Habitat de la Métropole [Localité 5] - [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 27 273,21 euros au titre des loyers, charges, surloyers arrêtée au 30 avril 2022.



Condamne M. [N] [C] à payer à l'Office public de l'Habitat de la Métropole [Localité 5] - [Localité 1] Métropole Habitat à compter du présent arrêt, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges conventionnels augmentés du supplément de loyer de solidarité, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, avec revalorisation dans les mêmes conditions que le loyer, 



Rappelle qu'il est possible pour M. [N] [C] de saisir la commission de médiation de la Haute-Garonne ([Adresse 4]), conformément aux dispositions de l'article L 441-2-3 du Code de la construction et de l'habitation, 



Y ajoutant,

 

Condamne M. [N] [C] à payer à l'Office public de l'Habitat de la Métropole [Localité 5] - [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [N] [C] à payer à l'Office public de l'Habitat de la Métropole [Localité 5] - [Localité 1] Métropole Habitat aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Sorel.



LE GREFFIERLE PRESIDENT

I. ANGERA. MAFFRE