Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 10 mai 2022

JP/CS



Numéro 22/1866





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 10 mai 2022 







Dossier : N° RG 20/01446 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HSQ6 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion















Affaire :



[B] [F]

[N] [R] épouse [F]





C/



[Z] [D]

[T] [O] épouse [D]







 













Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 10 mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 1er mars 2022, devant :



Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,





Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller







qui en ont délibéré conformément à la loi.

















dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Monsieur [B] [F]

né le 04 Avril 1948 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Madame [N] [R] épouse [F]

née le 28 Août 1959 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentés par Me Fabienne BARNECHE de la SELARL FABIENNE BARNECHE, avocat au barreau de PAU









INTIMES :



Monsieur [Z] [D]

né le 02 Avril 1974 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]



Assigné



Madame [T] [O] épouse [D]

née le 20 Juillet 1980 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]



Assignée



























sur appel de la décision 

en date du 11 MAI 2020

rendue par le TRIBUNAL DE PROXIMITE D'OLORON SAINTE MARIE







Par acte du 28 janvier 2019,[B] [F] et [N] [R] épouse [F] ont assigné [Z] [D] et [T] [O] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection d'Oloron Sainte-Marie aux fins de les voir condamner solidairement à leur payer la somme de 10'500 € au titre des loyers impayés arrêtés au 24 août 2017, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ainsi que 1000 € de dommages-intérêts et 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire du 11 mai 2020, le tribunal a :



- déclaré irrecevable la demande de paiement au titre des arriérés locatifs de [B] [F] et [N] [R] épouse [F] pour la période allant du 7 octobre 2015 au 27 janvier 2016,

- condamné solidairement [Z] [D] et [T] [O] épouse [D] à payer à [B] [F] et [N] [R] épouse [F] au titre du préavis non effectué, la somme de 400 € avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la décision,

- débouté [B] [F] et [N] [R] épouse [F] de leur demande de paiement au titre des dommages intérêts,

- débouté [Z] [D] et [T] [O] épouse [D] de leur demande d'échelonnement de la dette,

- condamné solidairement [Z] [D] et [T] [O] épouse [D] à payer à [B] [F] et [N] [R] épouse [F] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement [Z] [D] et [T] [O] épouse [D] aux entiers dépens de l'instance à l'exception des frais de huissier engagé au titre de la sommation interpellative.



Par déclaration du 7 juillet 2020, [B] [F] et [N] [R] épouse [F] ont interjeté appel de la décision.



Ils sollicitent dans leurs conclusions voir dire et juger que :



Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [O] épouse [D], restent débiteurs d'une somme de 6400 € au titre des arriérés de loyer arrêté à la date du 22 août 2017,



Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [O] épouse [D] restent débiteurs d'une somme de 3300 € au titre des loyers appelés pendant la durée de trois mois de préavis applicable



et la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [O] épouse [D]à payer à [B] [F] et [N] [R] épouse [F] une somme de 8600 €au titre des loyers impayés arrêtés au 24 août 2017 et du préavis (après déduction du dépôt de garantie de 1100 €, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2019, date de l'assignation.



et voir dire et juger que le non règlement des loyers appelés en exécution du contrat de bail leur a causé un préjudice distinct de celui d'un simple retard.



Ils demandent la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [O] épouse [D] à leur payer une somme de 1000 €à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.



Et pour le surplus, sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande d'échelonnement de la dette, condamné solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [O] épouse [D] à payer la somme de 300 € au titre de l'article 700 et les dépens.



[Z] [D] et [T] [O] épouse [D] n'ont pas costitué avocat conformément à l'article 902 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2021.



SUR CE



Par acte sous seing privé du 14 octobre 2015, [B] [F] et [N] [R] épouse [F] ont donné à bail à [Z] [D] et [T] [O] épouse [D] un ensemble immobilier situé [Adresse 2] avec prise d'effet au 17 octobre 2015, comprenant une maison d'habitation un hangar agricole et une grange, moyennant un loyer mensuel de 1100 €.



L'ensemble immobilier comprenait en outre, un appartement qui était, lors de la conclusion du bail, occupé de manière épisodique par la fille de Madame [F]. Pour cette raison un accord verbal avait été passé entre les bailleurs et les locataires aux termes duquel le loyer était diminué en conséquence et ramené à la somme de 700 €.



Le 30 décembre 2016, l'appartement a été libéré et les bailleurs ont appris que les locataires avaient sous-loué ce bien.



Ils leur faisaient alors délivrer une sommation interpellative par acte du huissier du 9 août 2017.



Aux termes de celle-ci, ils apprenaient que l'appartement avait été loué à compter du 1er mars 2017 pour une durée de six mois moyennant un loyer mensuel de 550 €.



Le 24 août 2017, [Z] [D] et [T] [O] épouse [D] sans avoir donné congé, faisaient établir un état des lieux de sortie par acte du huissier du 24 août 2017.



- Sur la prescription :



L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »



En l'espèce, les époux [F] ont fait délivrer leur assignation en paiement aux époux [D] le 28 janvier 2019.



Par conséquent, compte tenu des règles de la prescription triennale, leur demande en paiement de l'arriéré locatif ne sera recevable que pour les sommes réclamées à compter du 27 janvier 2016 .



- Sur le montant des sommes réclamées :



[B] [F] et [N] [R] épouse [F] font valoir en application de l'article 1728 du Code civil et de l'article7 la loi du 6 juillet 1989, que [Z] [D] et [T] [O] épouse [D] en ne versant que 500 € par mois n'ont pas payé l'intégralité de leur loyer alors qu'à compter du 1er janvier 2017 ils bénéficiaient de la jouissance de l'appartement, suite au départ de leur fille, et auraient dû leur verser un loyer de 1100 € tel que fixé dans le contrat et non le loyer minoré à 700 € du fait de l'occupation de leur fille.



Ils sollicitent la condamnation de [Z] [D] et [T] [O] épouse [D] à leur payer la somme de 3300 € au titre du préavis non respecté et l'allocation de 1000 € de dommages-intérêts.



Les époux [D] ont soutenu que l'accord portait sur une diminution du loyer à hauteur de 500 € par mois et non 700 € par mois. Ils en justifient par le fait que les bailleurs ne leur ont jamais délivré de reçu partiel et qu' ils se sont toujours acquittés de cette somme sans qu'aucune contestation ne soit émise par ces derniers.







Suivant les dispositions de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 14 octobre 2015 prévoit un loyer mensuel de 1100 € pour la maisond'habitation et ses dépendances.



Les époux [F] n'ont pas contesté avoir conclu un accord verbal avec les locataires. Compte tenu de l'occupation épisodique de l'appartement par la fille de [N] [F], une réduction du loyer avait été convenue.



Les époux [F] soutiennent que la réduction ramenait le loyer à un montant mensuel de 700 € alors que selon les époux [D] le loyer était de 500 €. Cependant le message électronique versé aux débats montre que le montant initial était bien de 1100 € par mois et que l'arrangement n'était que provisoire pour minorer le loyer.



Il sera admis que le montant du loyer convenu provisoirement était de 500 € et non de 700€, le message évoquant bien le montant de 500 € et les époux [F] n'établissant pas avoir réclamé une somme supplémentaire durant cette période pendant laquelle le loyer avait été réduit en raison de l'occupation sporadique des lieux par leur fille. L'attestation de leur ancien locataire versée aux débats n'est pas suffisante à apporter la preuve contraire.



Leur demande de paiement de la somme de 2200 € correspondant aux 200 € non réglés mensuellement sur les 700 € de loyers appelé sur la période de février 2016 au 31 décembre 2016 sera donc rejetée.



Les époux [F] expliquent de façon cohérente les raisons pour lesquelles cette réduction est intervenue de manière temporaire et a cessé au départ de leur fille des lieux le 31 décembre 2016.



Ils établissent que les époux [D] avaient sous-loué l'appartement moyennant un loyer de 550 € par mois à compter du 1er mars 2017 jusqu'au 24 août 2017, suivant sommation interpellative qu'ils leur ont fait délivrer par huissier de justice et qui est versée aux débats.



Compte tenu de ces circonstances les époux [D] ne peuvent de bonne foi soutenir que le montant du loyer était de 500 € pour une occupation complète des lieux dépendances comprises.



Ces éléments viennent conforter la demande des époux [F] de réclamation du loyer à hauteur de 1100 € par mois comme initialement prévu et ce du 1er janvier 2017, date à laquelle l'appartement occupé par leur fille a été libéré, jusqu'au 31 juillet 2017, les époux [D]ayant quitté les lieux sans préavis le 24 août 2017.



Il sera par conséquent fait droit à leur demande de versement de la somme de 4200 € correspondant au reliquat de 600 € non réglés mensuellement sur les 1100 € de loyer dus pour la période du 1er janvier 2017 au 31 juillet 2017.



- Sur la demande de préavis:



Il n'est pas contesté que les époux [D] ont quitté les lieux le 24 août 2017 sans avoir respecté le préavis légal de trois mois.



Il n'est pas davantage contesté qu'ils ont versé un dépôt de garantie d'un montant de 1100 €.



Sur la somme due au titre du dépôt de garantie d'un montant de 3300 €, ils seront donc condamnés à verser aux époux [F] la somme de 2200 €.



Les époux [D]seront donc condamnés à payer aux époux [F] la somme totale de 6400 € au titre de l'arriéré de loyers et du préavis pour la période du 1er janvier 2017 au 31 juillet 2017, déduction faite du dépôt de garantie versé à hauteur de 1100 €.



- Sur la demande de dommages-intérêts:



Les époux [F] E sollicitent la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en invoquant les difficultés de trésorerie auxquelles ils ont été confrontés du fait de la résistance abusive de leur locataires.



Ils ne justifient cependant pas d'un préjudice distinct de celui découlant du défaut de paiement de loyers dont ils ont demandé réparation par la condamnation de leurs anciens locataires au paiement des sommes restant dues.



Ils seront donc déboutés de ce chef de demande.



- Sur la demande d'échelonnement de la dette :



L'article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier reporté ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation réformé par la loi du 24 mars 2014 , a porté ce délai à trois ans.



Les époux [D] absents en cause d'appel n'ont proposé en première instance aucun échéancier de règlement permettant d'envisager une perspective de règlement à une date précise et ne se présentent donc pas comme des débiteurs de bonne foi montrant leur bonne volonté afin d'apurer leurs dettes suivant leur capacité financière.



D'autre part, les créanciers ont évoqué les difficultés de trésorerie auxquelles ils ont été confrontés suite à la carence de leurs locataires.



La demande de délai depaiement sera donc rejetée en confirmation du jugement déféré.



La somme de 1000 € sera allouée aux époux [F] E sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les époux [D]également condamné aux entiers dépens de l'instance incluant le coût de la sommation interprétative d'huissier d'un montant de 204,09€.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de paiement au titre des arriérés locatifs de [B] [F] et [N] [F] pour la période allant du 17 octobre 2015 au 27 janvier 2016.



Le confirme sur le rejet de la demande de délai de paiement de [Z] [D] et [T] [O] épouse [D]



L'infirmant sur le surplus :



Condamne solidairement [Z] [D]et [T] [O] épouse [D] à payer à [B] [F] et [N] [F] la somme de 6400 € au titre de l'arriéré de loyers et du préavis pour la période du 1er janvier 2017 au 31 juillet 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2019 date de l'assignation.



Condamne solidairement [Z] [D]et [T] [O] épouse [D] à payer à [B] [F] et [N] [F] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile











Dit [Z] [D]et [T] [O] épouse [D] tenus aux entiers dépens de l'instance incluant le coût de la sommation interpellative d' huissier d'un montant de 204,09 €.



Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



LA GREFFIÈRE,LE PRÉSIDENT,