Cour d'Appel · 1re chambre civile — 12 juillet 2022

SD/IC















[Z] [T]



C/



S.C.I. [V]

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère chambre civile



ARRÊT DU 12 JUILLET 2022



N° RG 21/01554 - N° Portalis DBVF-V-B7F-F2UN



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 08 novembre 2021, 

par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Montbard

RG : 12-21-0013











APPELANT :



Monsieur [Z] [T]

né le 11 Mai 1964 à [Localité 3] (21)

[Adresse 1]

[Localité 4]



représenté par Me Eric RUTHER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 106





INTIMÉE :



S.C.I. [V] prise en la personne de son gérant en exercice domiclié de droit au siège :

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par Me Jean-Hugues CHAUMARD, membre de la SCP CHAUMARD TOURAILLE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 96





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sophie DUMURGIER, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Michel PETIT, Président de chambre,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 12 Juillet 2022,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Sylvie RANGEARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES



La SCI [V], société civile familiale ayant pour associés les ayants droit de [Z] [T], est propriétaire de divers biens immobiliers, parmi lesquels un château et ses dépendances situés à [Localité 4], en Côte d'Or.

Depuis le décès de son père, survenu en avril 2018, M. [Z] [T], anciennement gérant de la société, occupe une partie du château.



Par exploit du 24 novembre 2020, la SCI [V] a fait assigner M. [T] devant le Tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé, aux fins de voir prononcer son expulsion.



Par ordonnance du 3 février 2021, le président du tribunal judiciaire de Dijon s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité de Montbard.



La SCI [V] a sollicité l'expulsion immédiate du défendeur, exécutable dans les 48 heures de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, la fixation d'une indemnité d'occupation à hauteur de 3 500 euros par mois, outre la condamnation de M. [T] au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Elle a fait valoir qu'elle souhaite vendre le château et mettre fin à l'occupation des lieux par M. [T] et qu'elle a pris en ce sens une résolution votée en assemblée générale le 5 décembre 2019, estimant que le défendeur ne peut nullement prétendre à son maintien dans les lieux et qu'il ne saurait exister aucune contestation sérieuse sur ce point.

Elle a ajouté que les conditions de la révocation du défendeur de ses fonctions de gérant de la société sont sans incidence sur la procédure, qu'il ne peut exister aucune gestion d'affaires dès lors que l'assemblée générale des associés a expressément qualifié le maintien dans les lieux de M. [T] d'occupation sans droit ni titre et qu'aucune contrepartie à cette occupation ne permet de caractériser un bail verbal. 



M. [T] a conclu à l'incompétence du juge des référés et au rejet de l'ensemble des prétentions adverses en sollicitant l'allocation d'une indemnité de 2 500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.



Il a soutenu que la demande d'expulsion se heurte à une contestation sérieuse en faisant valoir qu'il a été révoqué de ses fonctions de gérant sans même avoir été convoqué à l'assemblée générale ayant voté cette révocation.

Il s'est prévalu, d'une part, de la gestion d'affaires pour prétendre que son occupation du château, au vu et au su de tous, a permis d'enrayer la dégradation du bien, et, d'autre part, de l'existence d'un bail verbal, établie par la connaissance qu'avait la SCI [V] de sa présence sur les lieux et par l'inertie de cette dernière à solliciter son expulsion près de trois années après son entrée dans les lieux. 

Il a enfin indiqué que sa proposition d'achat du château et de l'ensemble des biens meubles dont il est garni, déja formulée auprès d'un notaire en décembre 2019, est toujours d'actualité.



Par ordonnance rendue le 8 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Montbard a :

- déclaré le juge des référés compétent pour statuer sur les demandes formées par la SCI [V], 

- constaté que M. [Z] [T] est occupant sans droit ni titre du bien immobilier appartenant à la SCI [V] situé [Adresse 1],

- dit qu'à défaut pour M. [Z] [T] d'avoir libéré les lieux dans les délais prévus par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,

- condamné M. [Z] [T] à payer à la SCI [V] une indemnité d'occupation provisionnelle de 3 500 euros par mois à compter du 24 novembre 2020 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné M. [Z] [T] à payer à la SCI [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [Z] [T] aux entiers dépens de l'instance.





M. [Z] [T] a relevé appel de cette décision, par déclaration reçue au greffe le 8 décembre 2021, portant sur l'ensemble des chefs de dispositif de l'ordonnance déférée.





Par écritures notifiées le 26 janvier 2022, l'appelant demande à la Cour de :

Statuant sur l'appel qu'il a interjeté à l'encontre de l'ordonnance rendue le 8 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montbard, 

- dire qu'il a été bien appelé et mal jugé, 

Réformer l'ordonnance entreprise, et statuant à nouveau, 

En ce qui concerne le premier chef de l'ordonnance critiquée sur la compétence du juge des référés et les demandes subséquentes,

- réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré le juge des référés compétent pour statuer sur les demandes formées par la SCI [V] et constaté qu'il est occupant sans droit ni titre et condamné celui-ci d'avoir à libérer les lieux sous astreinte, 

Et, statuant à nouveau, 

- juger qu'il existe une contestation sérieuse entrainant l'incompétence de la juridiction des référés pour les raisons suivantes, 

A titre principal, 

- juger qu'il a été irrégulièrement révoqué de ses fonctions de gérant, 

- juger en conséquence que les décisions prises par la SCI [V] sont irrégulières, 

A titre subsidiaire, 

- juger qu'il est recevable et bien fondé à se prévaloir de la gestion d'affaire, 

A titre infiniment subsidiaire, 

- juger qu'il existe un bail verbal,

A titre infiniment plus subsidiaire, 

- juger qu'il a formulé une proposition d'achat, 

En toute hypothèse, 

En conséquence, débouter la SCI [V] de l'ensemble de ses demandes à son encontre,

En ce qui concerne le deuxième chef de l'ordonnance critiquée sur l'indemnité provisionnelle de 3 500 euros,

- réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné à régler la somme de 3 500 euros (ou 3 400 euros ) à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 24 novembre 2020 jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs, 

Et, statuant à nouveau, 

A titre principal, 

- juger qu'il n'est pas redevable d'une indemnité d'occupation provisionnelle, 

- débouter la SCI [V] en sa demande, 

A titre subsidiaire, 

- réduire à la somme de 100 euros mensuelle le loyer dû par M. [Z] [T], 

En conséquence, 

- débouter la SCI [V] en sa demande, 

En ce qui concerne le troisième chef de l'ordonnance critiquée sur sa condamnation à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, 

- réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné à régler la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, 

- débouter la SCI [V] de ses demandes, 

En toute hypothèse, 

- condamner la SCI [V] à lui régler la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel.





Par conclusions d'intimée n° 2 notifiées le 30 mai 2022, la SCI [V] demande à la Cour de :

Vu les articles 834 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 544 et suivants du code civil,

- dire et juger M. [Z] [T] mal fondé en son appel,

- l'en débouter,

- confirmer la décision entreprise,

Y ajoutant,

- condamner M. [Z] [T] à la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [Z] [T] aux dépens.





La procédure a été clôturée par ordonnance rendue le 7 juin 2022.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour l'exposé des moyens des parties, à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus. 







SUR QUOI



Au soutien de son appel, M. [T] fait valoir, à titre principal, qu'ayant été révoqué irrégulièrement de ses fonctions de gérant de la SCI le 16 septembre 2020, la société intimée n'est pas valablement représentée et la dixième résolution adoptée par l'assemblée générale des associés le 5 décembre 2019, qui a constaté qu'il était occupant sans droit ni titre, est elle-même irrégulière.



L'intimée objecte que le statut de gérant dont se prévaut M. [T] ne lui confère aucun droit d'occupation sur l'immeuble appartenant à la SCI et que les termes des statuts ont été respectés pour décider la révocation de M. [T].



L'appelant est malvenu à exciper du défaut de pouvoir du représentant en exercice de la société intimée en arguant de sa révocation irrégulière de ses fonctions de gérant, alors que la résolution de l'assemblée générale ordinaire des associés de la SCI, adoptée à la majorité des voix le 16 septembre 2020, n'a fait l'objet d'aucune contestation de sa part.



L'article 834 du code de procédure civile permet, dans tous les cas d'urgence, au président du Tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différent.

L'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile permet aux mêmes magistrats, même en présence d'une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



L'occupation sans droit ni titre par l'associé d'une société civile immobilière d'un bien immobilier appartenant à cette société constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser en application des dispositions légales susvisées.



Il est constant que M. [T] occupe une partie du château de [Localité 4] depuis le mois d'avril 2018.

Ainsi que l'a exactement relevé le premier juge, le statut de gérant de la société, auquel l'assemblée générale ordinaire des associés a mis fin le 16 septembre 2020, ne conférait aucun droit d'occupation à l'appelant.

Force est de constater que M. [T] n'est titulaire d'aucun bail écrit pour occuper les lieux.



A titre subsidiaire, il se prévaut des dispositions de l'article 1301 du code civil en vertu desquelles celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l'affaire d'autrui, à l'insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l'accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d'un mandataire.



La SCI [V] objecte que M. [T] ne peut invoquer la gestion d'affaires pour justifier d'un titre à l'occupation des lieux, alors que l'assemblée générale des associés du 5 décembre 2019 a décidé de faire cesser la situation d'occupation du bien par lui et son frère et de rendre les lieux libres, le maître de l'affaire ayant ainsi exprimé son opposition.

Elle ajoute que l'appelant ne justifie pas avoir entretenu le patrimoine immobilier comme il le prétend.



Par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, le premier juge a considéré que les conditions de la gestion d'affaires telles que définies par l'article 1301 du code civil ne sont pas réunies en raison du désaccord explicite des associés exprimé dans la 10ème résolution adoptée par l'assemblée générale des associés du 5 septembre 2019, étant observé que l'appelant ne précise pas en quoi cette résolution serait irrégulière.



A titre infiniment subsidiaire, M. [T] argue d'un bail verbal que lui a consenti la SCI en faisant valoir qu'il vit dans le château familial depuis le décès de son père en avril 2018, qu'il a fait installer une ligne téléphonique à son nom et, qu'en contrepartie de cette occupation, il était convenu qu'il entretienne le château.

Il affirme que l'existence de ce bail est corroborée par le fait que la société intimée a attendu plus de deux ans avant de solliciter son expulsion des lieux et que, compte tenu de l'existence de ce bail, la SCI se devait de respecter les règles en matière d'expulsion locative.



La SCI [V] soutient que la preuve du bail verbal dont se prévaut l'appelant n'est pas rapportée, aucune contrepartie n'existant à son occupation puisque l'intéressé n'a jamais versé le moindre loyer.

Elle ajoute que, contrairement à ce que soutient l'appelant, qui affirme que son inertie vaudrait acceptation tacite de son occupation, le procès-verbal d'assemblée générale du 5 décembre 2019 et ses suites sont la conséquence de la résistance de M. [T] à exécuter les décisions collectives prises par les associés.

Elle précise que M. [T] s'est installé dans la propriété pour l'empêcher de la vendre, alors qu'il dispose d'un autre domicile.



Il ne résulte pas des éléments du dossier que la SCI a exprimé la volonté de consentir un bail à M. [T], ce qui est par ailleurs contredit par les termes de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 5 décembre 2019 et la sommation de quitter les lieux délivrée le 21 juillet 2020, et la simple inaction du propriétaire face à l'occupation de son bien ne peut valoir consentement à un bail, alors que M. [T] n'a jamais versé la moindre contrepartie à son occupation et que l'entretien de l'immeuble qu'il prétend avoir assumé n'est corroboré par aucun élément de preuve.



Enfin, comme l'a justement retenu le juge des référés, le projet d'achat du château par l'appelant ne saurait constituer un droit ou un titre lui permettant de solliciter son maintien dans les lieux. 



C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté que M. [T] occupe sans droit ni titre le château et ses dépendances situés à [Localité 4] et qu'il a ordonné son expulsion sous astreinte et l'ordonnance déférée mérite confirmation sur ce point.



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés d'accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.



L'obligation de M. [T] de verser une indemnité en contrepartie de l'occupation des lieux n'est pas sérieusement contestable, à compter de la date de la demande en justice formée par la SCI.

Le premier juge a fixé cette indemnité d'occupation mensuelle à 3 400 euros au regard de la valeur vénale de l'immeuble, proposé à la vente aux associés au prix de 340 000 euros, en condamnant toutefois M. [T] à payer une somme mensuelle de 3 500 euros.



L'appelant considère que cette valeur est excessive au regard de sa situation de revenus, étant actuellement sans profession, et il demande que l'indemnité d'occupation réclamée soit réduite à la somme mensuelle de 100 euros.



La SCI [V] sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle lui a alloué une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel et précise qu'elle a procédé à l'exécution de l'ordonnance déférée en pratiquant une saisie-attribution sur le compte bancaire de M. [T], détenteur de liquidités à hauteur de 146 500 euros, ce qui démontre que son unique volonté est de se maintenir dans l'immeuble qui ne lui appartient pas, sans bourser délier.



Au vu du procès-verbal de constat établi le 10 décembre 2021 par Me [G], huissier de justice à [Localité 2], qui décrit les lieux occupés par l'appelant, consistant en une salle à manger en rez de chaussée, une cuisine sans lumière naturelle et deux chambres à l'étage, dans un immeuble situé en milieu rural, il convient de fixer à 1 000 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle à la charge de M. [T] à compter du 24 novembre 2020 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, infirmant sur ce point l'ordonnance entreprise.



M. [T] qui succombe principalement en son appel supportera la charge des dépens d'appel.



Il est par ailleurs équitable de mettre à sa charge une partie des frais de procédure exposés en appel par la société intimée et non compris dans les dépens.



Il sera ainsi condamné à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



La Cour,



Confirme l'ordonnance rendue le 8 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Montbard en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'elle a condamné M. [T] à payer à la SCI [V] une indemnité d'occupation provisionnelle de 3 500 euros par mois à compter du 24 novembre 2020 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, 



L'infirme sur ce point et, statuant à nouveau, 



Condamne M. [Z] [T] à payer à la SCI [V] une indemnité d'occupation provisionnelle de 1 000 euros par mois à compter du 24 novembre 2020 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, 



Y ajoutant,



Condamne M. [Z] [T] à payer à la SCI [V] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [Z] [T] aux dépens d'appel.





Le Greffier, Le Président,