Cour d'Appel · 2ème Chambre — 11 juillet 2022

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 449 DU 11 JUILLET 2022





N° RG 21/01109 

N° Portalis DBV7-V-B7F-DL3E



Décision déférée à la cour : Jugement civil du tribunal judiciaire de Basse-Terre, décision attaquée en date du 16 septembre 2021, enregistrée sous le n° 20/00306.



APPELANTS :



Monsieur [P] [B]

Rue Charles Borromée 

Lieu-dit Blanchet

97113 Gourbeyre



Représenté par Me Florence Deloumeaux de la Selarl Deloumeaux, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





Madame [I] [B]

Rue Charles Borromée 

Lieu-dit Blanchet

97113 Gourbeyre



Représenté par Me Florence Deloumeaux de la Selarl Deloumeaux, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





INTIME :



Monsieur [C] [R]

21 Rue Martin Luther King

97100 Basse-Terre



Non représenté





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile jusqu'au 23 mai 2022.



Par avis du 23 mai 2022 le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

Madame Corinne Desjardins, présidente de chambre, 

Madame Annabelle Clédat, conseillère, 

Madame Christine Defoy, conseillère, 



qui en ont délibéré.





Les parties ont été avisées à l'issue des débat de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 11 juillet 2022.





GREFFIER en charge du dépôt des dossiers et lors du prononcé Madame Armélida Rayapin. 





ARRET : 



Réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 

Signé par Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par Mme Armélida Rayapin, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire





FAITS ET PROCEDURE



M. [C] [R] est propriétaire d'un terrain situé au 27 rue Martin Luther King, anciennement rue de la Martinique, commune de Basse-Terre, cadastré section AI n° 114, sur laquelle est édifiée une construction comprenant un hangar. 



Le 1er janvier 2006, M. [R] a donné à bail un garage pour stationner un camion et pour confectionner les préparations destinées à la vente ambulante à M. [P] [B] et Mme [I] [H] épouse [B] (les époux [B]) moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros et pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction.



Le 1er juillet 2014, un compromis de vente sous seing privé, sous condition suspensive a été signé par les parties portant sur un lot cadastré AI 114 d'une contenance de 214 m2, contenant un garage, situé 27 rue Martin Luther King, section le carmel sur la commune de Basse-Terre pour un prix de 60.000 euros payable comptant directement au vendeur en espèces, sous la condition suspensive du versement le 20 juillet 2012 de la somme de 60.000 euros correspondant au prix de vente. 



Les époux [B] ayant cessé de payer tout loyer à compter du mois d'avril 2018, M. [R] a saisi le juge des référé du tribunal de grande instance de Basse-Terre par assignation du 12 novembre 2018 aux fins d'obtenir l'expulsion des époux [B] et leur condamnation à une indemnité provisionnelle au titre des arriérés de loyers. 



Par ordonnance du 26 février 2019, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé après avoir retenu l'existence d'une contestation sérieuse fondée sur l'existence du compromis de vente dont se sont prévalus les époux [B] et du versement du prix de vente selon reçus en date des 1er juillet 2012 au 4 juillet 2018. 



Par acte d'huissier en date du 30 juillet 2020, M. [R] à fait assigner les époux [B] devant le tribunal judiciaire de Basse-Terre aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, de voir constater que le compromis de vente sous condition suspensive est atteint par la prescription quinquennale et subsidiairement de le déclarer nul, d'ordonner l'expulsion des époux [B] ainsi que leur condamnation à lui payer la somme de 28.000 euros au titre des loyers échus d'avril 2018 à juin 2020, de voir fixer le montant d'indemnité d'occupation à la somme de 1.000 euros . 





Par jugement du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Basse-Terre a :

- rejeté l'exception d'incompétence soulevée par les époux [B],

- rejeté le moyen soulevé sur la nullité de l'assignation par les époux [B], 

- déclaré recevable l'action formée par M. [C] [R] à l'encontre des époux [B], 

- prononcé la résiliation du bail ayant pris effet le 1er janvier 2006 entre les parties,

- ordonné l'expulsion des époux [B] ainsi que de tous occupants de leur chefs des lieux situés au 27 rue Martin Luther King, anciennement rue de la Martinique à Basse-Terre,

- condamné les époux [B] à payer à M. [R] la somme de 28.000 euros au titre des loyers échus et impayés du mois d'avril 2018 au mois de juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2018, date de la délivrance de la sommation de payer, 

- fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 1.000 euros par mois à compter du prononcé du jugement à intervenir jusqu'à la libération totale des lieux loués,

- prononcé la caducité du compromis de vente en date du 1er juillet 2014,

- débouté les époux [B] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné les époux [B] à payer à M. [R] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Les époux [B] ont interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 21 octobre 2021, de l'ensemble des dispositions du jugement expressément mentionnées. 



Le 8 janvier 2022, les époux [B] ont fait signifier la déclaration d'appel à M. [R] en réponse à l'avis du 10 décembre 2021 donné par le greffe. Cette signification a été faite à personne.



M. [R] n'a pas constitué avocat.



Par acte du 27 janvier 2022, les appelants ont fait signifier leurs conclusions à l'intimé. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 23 mai 2022, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2022.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



1/ M. [P] [B] et Mme [I] [H] épouse [B] , appelants :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 18 janvier 2022 par lesquelles les appelants demandent à la cour de :

- dire les époux [B] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes,

- débouter M. [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

- dire et juger nulle et de nul effet l'assignation au fond introductive d'instance,

- dire et juger le contrat de bail nul et de nul effet, 

- constater que le loyer versé selon quittance s est déduit du prix de vente et en conséquence rejeter la demande d'expulsion,

- condamner M. [R] au paiement des sommes suivantes:

* 25.654,98 euros au titre de l'indemnité principale d'éviction représentant une année de chiffre d'affaires,



* 15.000 euros au titre des frais de déménagement et réinstallation, 

* 53.800 euros en remboursement des sommes versées par les appelants selon quittances versées aux débats ( pièces 2 et 3),

* 33.000 euros au titre de l'acompte versé selon compromis de vente,

* 9.249,11 euros au titre des travaux de remise en état effectués par les appelants,

- donner acte à M.[B] de son maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction due, outre la somme demandée au titre des frais de déménagement,

- condamner M. [R] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.



MOTIFS DE L'ARRET



A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque l'intimé ne se constitue pas, la cour fait droit à la demande de l'appelant que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée.



La cour ajoute que les époux [B] ne versent au soutien de leur appel que trois pièces selon bordereau de pièces du 18 janvier 2022, une pièce 1 intitulée factures réalisées par M. [B] contenant 10 factures établies par la société SOPIMAT de divers matériaux en métal établies entre le 19 août 2014 pour les plus anciennes et le 26 juin 2015 pour la plus récente, deux pièces 2 et 3 contenant des quittances de loyer ou d'indemnité d'occupation de 1.000 euros établies au cours des années 2012 à 2018, et une 4ème pièce constituée d'un compromis de vente sous conditions suspensives en date du 1er juillet 2014.



Elle rappelle enfin que les demandes de ' constater', ' dire et juger', ne constituent pas des prétentions mais un rappel de moyens. 



Sur la demande tendant à la nullité de l'assignation 



Les époux [B] reprochent au jugement déféré d'avoir rejeté le moyen de nullité de l'assignation motif pris qu'il leur appartenait de saisir le juge de la mise en état de cette demande qui relève de sa compétence exclusive. 



Ils soutiennent devant la cour d'appel que la procédure au fond était pendante devant le juge de la mise en état, lequel n'avait pas à être saisi puisqu'il l'était déjà.



L'article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est jusqu'à son dessaisissent, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance.



C'est donc à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande de nullité de l'assignation qui devait être présentée par les époux [B] devant le juge de la mise en état, et non pas devant le tribunal. 



Sur la demande tendant à la nullité du bail 



Les époux [B] reprochent aux premiers juges de ne pas avoir prononcé la nullité du bail liant les parties, alors que ce bail dont la durée est limitée à six années ne remplit pas la condition de durée de neuf année, d'ordre public posée par l'article L 145-4 du code de commerce, d'une part et ne contient pas en annexes un état des risques naturels miniers et technologiques, un diagnostic de performance énergétique ( DPE) , un diagnostic amiante, et une annexe environnementale d'autre part. 



Ils affirment que la durée du bail limitée à six années et l'absence des annexes sus mentionnées entraînent la nullité du bail commercial. 



Cette seule affirmation, dénuée de fondement juridique, est parfaitement inopérante pour rapporter la preuve de la nullité alléguée. 



C'est en conséquence par une juste appréciation de la cause que les premiers juges ont considéré au visa des articles 1719 et 1728 du code civil qu'au regard du bail signé entre les parties, et l'absence de paiements des loyers échus à compter du mois d'avril 2018, du commandement aux fins de payer un arriéré locatif de 7.000 euros en principal délivré le 10 octobre 2018 resté sans effet, qu'en l'absence de paiement des loyers par les locataires depuis le mois d'avril 2018, il convenait de prononcer la résiliation du bail du 1er janvier 2006 conclu entre les parties, ordonner l'expulsion des époux [B] ainsi que de tous occupants de leur chef et de les condamner à payer à M. [R] la somme de 28.000 euros représentant les loyers échus et impayés du mois d'avril 2018 au mois de juillet 2020 et ont fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à 1.000 euros à compter du jugement jusqu'à la libération totale des lieux loués. 



Sur le compromis de vente



Les époux [B] n'hésitent pas à soutenir en cause d'appel que les sommes de 1.000 euros versées chaque mois, comme en attestent les quittances de loyers avec la mention 'location-vente' versées en pièces 2 et 3, doivent être déduites du prix de vente convenu dans le compromis signé par les parties le 1er juillet 2014.



L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter , de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public . 



L'article 1134 de ce même code dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour des causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. 



En l'espèce, les parties ont signé le 1er juillet 2014 un compromis de vente du bien objet du contrat de bail sous la condition suspensive que le prix fixé à 60.000 euros soit payé le 20 juillet 2012 (2014).



Il est constant que lorsque dans une promesse de vente sous condition, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque.

 

Or les époux [B] ne justifient pas avoir rempli cette condition suspensive en payant la somme de 60.000 euros le 20 juillet 2012 en réalité 2014. 



En outre, les quittances versées aux débats correspondent sans ambiguïté au paiement des loyers fixés à la somme de 1.000 euros dans le contrat de bail qui les lie à M. [R] et non pas comme ils le soutiennent de mauvaise foi au paiement d'acomptes sur le prix. 

Ainsi, l'absence du respect des délais prévus contractuellement pour lever la condition suspensive rend le compromis caduc comme l'ont à bon droit rappelé les premiers juges. 



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions y compris celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, et par suite, les époux [B] seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes de paiements. 



Les époux [B] qui succombent en leur appel seront condamnés aux entiers dépens. Et seront déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Déboute M. [P] [B] et Mme [I] [H] épouse [B] de l'ensemble de leurs demandes de paiement, 



Déboute M. [P] [B] et Mme [I] [H] épouse [B] de leur demande fondée sur l'article 700 du code e procédure civile,



Condamne M. [P] [B] et Mme [I] [H] épouse [B] aux entiers dépens. 



Et ont signé,



La greffière La présidente