Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 11 juillet 2022

PhD/CS



Numéro 22/2749





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 11 juillet 2022 







Dossier : N° RG 21/00952 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H2CJ 





Nature affaire :



Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion















Affaire :



[F] [E] épouse [B]





C/



[D] [P]

[X] [G] épouse [P]







 



















Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 11 juillet 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 7 juin 2022, devant :



Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller







qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [F] [E] épouse [B]

née le 28 Février 1947 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assistée de Me Patrick MAUBARET, avocat au barreau de Bordeaux







INTIMES :



Monsieur [D] [P] 

né le 13 Novembre 1944 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/5049 du 27/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



Madame [X] [G] épouse [P] 

née le 24 Juin 1944 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentés par Me Alexandra GIUROVICH de la SCP SCP DUVIGNAC & ASSOCIES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN



































sur appel de la décision 

en date du 09 FEVRIER 2021

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONT DE MARSAN







FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Par acte sous seing privé du 1er avril 1987, Mme [F] [E], épouse [B], représentée par son mari, a donné à bail à M. [D] [P] et Mme [X] [P] (ci-après les époux [P]) un local à usage d'habitation principale et des granges attenantes, sis commune de [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1.000 francs, pour une durée de trois ans.



Le bail a été tacitement reconduit par périodes successives de trois ans, la dernière fois étant le 1er avril 2020.



Le 22 août 2018, les locataires ont saisi les services préfectoraux pour dénoncer l'indécence de leur logement.



Le 15 mars 2019, la délégation départementale de l'agence régionale de santé a remis un rapport concluant à l'insalubrité remédiable du logement.



Par arrêté préfectoral du 20 juin 2019, notifié le 27 juin, le logement a été déclaré insalubre et Mme [E] s'est vu enjoindre de réaliser divers travaux dans un délai de neuf mois, avec prise en charge des frais de relogement temporaire des locataires.



Suivant exploit du 30 juillet 2019, Mme [E] a fait assigner les époux [P] par devant le tribunal d'instance de Mont-de-Marsan en résiliation du bail, pour perte de la chose louée en raison de la disproportion du coût des travaux prescrits par l'autorité administrative et la valeur du logement.



Par jugement du 9 février 2021, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, anciennement tribunal d'instance, a :



- débouté Mme [E] de toutes ses demandes

- enjoint à Mme [E] d'effectuer les travaux prescrits par l'arrêté préfectoral du 20 juin 2019 en les engageant dans un délai de huit jours suivant la signification de cette décision, sous astreinte, au delà, de 50 euros par jour de retard

- condamné Mme [E] à payer aux époux [P], à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, une somme de 7.500 euros

- débouté les époux [P] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

- condamné Mme [E] à payer la somme de 1.251,40 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par déclaration au greffe faite le 19 mars 2021, Mme [E] a relevé appel de ce jugement.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 mai 2022.



****



Vu les dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2021 par Mme [E] qui a demandé à la cour, au visa des articles 1722 et 1741 du code civil, de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :



- juger que le coût des travaux de remise en état est disproportionné par rapport au rendement locatif de l'immeuble

- juger applicable les dispositions prévues par l'article 1722 du code civil, à titre principal, et, à titre subsidiaire, celles de l'article 1741

- en conséquence, prononcer la résiliation du bail

- ordonner l'expulsion des époux [P] et de tous occupants et biens de leur chef des locaux loués

- condamner solidairement les époux [P] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges actuels exigibles à compter de la résiliation du bail jusqu'à la parfaite libération des locaux et remise des clés

- les débouter de leurs demandes

- condamner solidairement les époux [P] au paiement d'une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Vu les dernières conclusions notifiées le 4 mai 2022 par les époux [P] qui ont demandé à la cour de confirmer en tous points le jugement entrepris et, y ajoutant, de condamner Mme [E] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Les parties ont été avisées par message RPVA que le délibéré sera rendu par anticipation le 11 juillet 2022.



MOTIFS



sur la résiliation du bail pour perte de la chose louée



L'article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.



L'article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.



Il résulte de la combinaison de ces deux textes que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l'une des parties sauf les dommages et intérêts pouvant être mis à la charge de la partie déclarée responsable de cette perte.



Et, le coût des travaux de remise en état de l'immeuble loué excédant sa valeur emporte destruction totale de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil.



En l'espèce, il est constant que le rapport de l'ARS du 15 mars 2019 a conclu à l'insalubrité remédiable du logement loué qui présente de nombreux désordres :



- absence d'aération et de ventilation permanente dans le logement

- installation électrique vétuste et dangereuse

- fenêtres simple vitrage, vétustes et non étanches à l'air

- absence d'isolation thermique des murs et plafonds

- revêtement des sols et des murs en très mauvais état et difficiles d'entretien

- absence de chauffage conforme et sécurisé dans toutes les pièces

- porte d'entrée défectueuse et non sécurisée

- assainissement autonome désuet et défectueux

- système de collecte et d'évacuation des eaux pluviales incomplet

- absence de constat de risque d'exposition au plomb par la présence de peintures dégradées.



L'arrêté préfectoral du 20 juin 2019, reprenant les constatations et préconisations de l'ARS, a déclaré le logement insalubre, au sens du code de la santé publique, et a enjoint à Mme [E], outre de prendre en charge le relogement temporaire des locataires, de réaliser les travaux suivants :



- remettre en état le système d'assainissement non collectif

- compléter le système de collecte des eaux pluviales et mettre en place un système d'évacuation des eaux pluviales

- assurer la réfection ou le confortement des éléments dégradés de la structure (planchers haut et bas murs) et fournier un diagnostic attestant de la stabilité de la structure

- réfection des menuiseries et huisseries extérieures

- sécuriser les fenêtres situées au grenier

- réfection des façades

- remettre en état de fonctionnalité et sécuriser la porte d'entrée

- rechercher les causes d'humidité, de présence de moisissures et y remédier

- réfection des sols, murs, plafonds

- mettre en place un système de ventilation réglementaire

- remise à neuf du réseau d'évacuation des eaux du logement

- mettre en place un chauffage suffisant et adapté aux caractéristiques du logement

- mise en sécurité de la totalité de l'installation électrique

- mise en sécurité du système de production d'eau chaude sanitaire

- réaliser un constat des risques d'exposition au plomb et les travaux préconisés dans ce constant.



Une convention de relogement temporaire des époux [P] a été signée le 15 janvier 2020 entre le bailleur, les locataires et l'office HLM des Landes dans l'attente d'une mainlevée de l'arrêté d'insalubrité au vu de la réalisation des travaux prescrits, le déménagement ayant eu lieu en juillet 2020.



Le 10 juin 2021, les époux [P] ont remis les clés du logement à la bailleresse qui souhaitait accéder au logement pouvoir faire réaliser des devis, sous réserve de son appel.



Mme [E] a produit une estimation d'un agent immobilier en date du 29 mars 2019 évaluant à 120.000 euros la maison, d'une superficie de 138 m² habitables, composée d'une entrée, séjour, cuisine, 4 chambres, une salle d'eau, wc, terrasse couverte, sol et terrain, sur une parcelle de 1.171 m².



Cette estimation n'est pas contestée.



Pour caractériser la disproportion alléguée, Mme [E] avait produit, devant le premier juge, l'estimation faite par un architecte du coût des travaux pour une sortie d'insalubrité, chiffrant les divers postes à la somme totale de 100.270,50 euros au terme d'une étude sur pièce, sans visite des lieux, privilégiant une première approche approximative dont le premier juge a, justement, relevé le caractère insuffisamment probant.



A hauteur d'appel, Mme [E] a produit un rapport de visite et une estimation du projet de rénovation du logement loué, pour chaque lot de travaux, établi par la Chaîne des artisans landais, chiffrant le coût de l'opération dans une fourchette comprise entre 169.800 euros et 187.600 euros en ce compris la coordination des travaux et l'assurance décennale unique.



Les époux [P] contestent la valeur probante de cette estimation, non contradictoire, qu'ils jugent approximative, comportant des postes non prévus dans les mesures de sortie d'insalubrité ainsi que des travaux d'amélioration et d'équipements injustifiés ou somptuaires destinés à majorer le coût réel des seuls travaux nécessaires à la mainlevée de l'arrêté préfectoral.



Mais, d'une part, cette étude estimative, dont le coût définitif doit faire l'objet de devis, qui est fondée sur un rapport de visite exhaustif de la maison, avec relevé des métrés et quantitatifs précis, constitue un moyen de preuve recevable, en dépit de son caractère unilatéral, venant appuyer la précédente étude faite par le cabinet d'architecte, ces pièces étant soumise à la libre discussion des parties. 



D'autre part, il ressort du rapport de l'ARS, des photographies annexées et des propres attestations produites par les époux [P] que le logement présente un état de décrépitude générale le rendant totalement inhabitable, la sécurité et la santé des occupants étant compromise, nécessitant des travaux de rénovation de très grande ampleur pour lui restituer sa destination contractuelle prévue au bail d'habitation.



Si les mesures de sortie ne concernent que la résorption des causes d'insalubrité, celles-ci ne coïncident pas nécessairement avec les non-conformités aux normes de décence dont se prévalent également les époux [P], lesquels dénoncent également, au travers de leurs attestations, un manque de clarté des lieux, la vétusté des sanitaires et des équipements de confort.











Cette vétusté incombe au bailleur, lequel ne peut donc se voir reprocher d'inclure dans son projet de rénovation, outre les travaux prescrits par l'administration, les travaux de remise en état lié à la vétusté des sanitaires et de la cuisine, outre les traitements parasitaires qui sont indissociables des travaux de confortement des éléments de la structure en bois prescrits par l'administration.



En tout état de cause, outre l'absence d'éléments contraires produits par les époux [P], la cour constate que les seuls postes incontestables, et non sérieusement critiqués, soit la maçonnerie, l'assainissement, la charpente, y compris la réalisation d'une trémie qui ne concerne pas nécessairement un escalier mais aussi l'ouverture pour une cheminée qui existe actuellement, la plâtrerie, le carrelage et l'électricité, s'élèvent à 102.600 euros.



A ceux-là, il faut ajouter le chauffage, les peintures intérieures, les revêtements de sol et les façades extérieures, le traitement termites, qui, selon l'estimation, représente un coût de 24.500 euros quand les critiques sur les peintures intérieures et extérieures ne reposent sur aucun élément pertinent contraire et celle concernant le niveau d'équipement du chauffage (3.500 euros) n'a pas d'incidence décisive sur le montant global des travaux qui, dès ce stade, atteint la valeur de la maison.



Et, il faut ajouter les autres prestations, critiquées en raison de leur coût excessif ou faisant double emploi, mais incontestablement justifiées en leur principe concernant la reprise des menuiseries intérieures et extérieures, de sorte qu'il est patent que le coût global des seuls travaux de sortie d'insalubrité excèdent notablement la valeur de la maison, sans préjudice du coût des travaux de remise en état lié à la vétusté notamment des sanitaires et de la cuisine.



Il résulte des considérations qui précèdent que Mme [E] rapporte la preuve que le coût des travaux de remise en état du logement, au seul titre de la sortie de l'insalubrité, excède très largement la valeur vénale du logement qui était loué, à la date du déménagement, moyennant un loyer mensuel de 250 euros ne permettant pas de financer les travaux.



Par conséquent, la disproportion entre le coût des travaux de remise en état et la valeur du logement loué emporte disparition de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil et, par voie de conséquence, résiliation de plein droit du bail.



Le jugement sera infirmé en ce sens et la cour prononcera la résiliation du bail.



En application de l'article 1719 du code civil, le logement loué étant inhabitable, Mme [E] ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l'expulsion des époux [P].



Au demeurant, ces derniers ne sont plus présents dans les lieux et ont restitué les clés à titre provisoire.



En outre, toute réintégration des lieux inhabitables étant impossible à raison de l'arrêté d'insalubrité, il n'y a pas lieu de fixer une indemnité d'occupation.



Les époux [P] seront déboutés de leur demande de travaux de remise en état sous astreinte.



sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [P] 



Les époux [P], qui ont conclu à la confirmation du jugement leur ayant alloué une somme de 7.500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance du fait de l'indécence et de l'insalubrité du logement, n'ont pas sollicité une indemnisation spécifique au titre de la résiliation du bail, pour perte de la chose louée dans l'hypothèse où celle-ci serait imputable à la faute de Mme [E].









En tout état de cause, les époux [P] sont recevables à demander leur indemnisation au titre des troubles de jouissance subis en cours de bail du fait de l'insalubrité et de l'indécence du logement. .



En application de l'article 6 alinéa 1er de la loi du 06 juillet 1989, et de l'article 1719 du code civil, dans sa version issue de la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Il s'ensuit notamment que l'indemnisation du locataire pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure.



Les dispositions légales précitées et le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques du logement décent sont applicables aux relations contractuelles établies entre les parties dès le premier bail tacitement reconduit postérieurement à leur date d'entrée en vigueur ainsi que celle de leur modification successive.



En l'espèce, il ressort du rapport de l'ARS que les multiples désordres grevant le logement loué, déclaré insalubre, constituent, pour l'essentiel, des non-conformités aux normes de décence qui trouvent leur origine dans la défaillance de Mme [E] qui s'est désintéressée de la mise aux normes réglementaires du logement concernant l'installation électrique, le chauffage, l'isolation, la ventilation du logement et l'assainissement, provoquant ou aggravant la vétusté de certains équipements de confort.



Le premier juge a justement écarté le moyen tiré de la responsabilité des locataires dans les désordres relevés par l'ARS au titre d'un défaut d'entretien qui n'a aucun lien de causalité avec les non-conformités majeures aux normes de décence et avec les désordres affectant la structure du logement imputable à un défaut d'entretien incombant au bailleur qui n'a justifié d'aucune dépense au cours du bail.



A cet égard, Mme [E] ne peut utilement invoquer un manquement des locataires à la clause du bail selon laquelle le locataire s'oblige formellement à aviser sans délai le bailleur de toute dégradation ou de tout sinistre, même en l'absence de dégâts apparents, survenant dans les locaux loués et qui nécessiteraient une déclaration d'assurance, une action contre des tiers ou des réparations incombant au bailleur.



Le premier juge a, à tort, considéré que cette clause était abusive comme ajoutant une obligation contractuelle contraire aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, alors que, d'une part, les parties peuvent moduler leurs obligations réciproques dans la seule limite de ne pas déroger au statut d'ordre public, et, d'autre part, que cette clause ne met pas à la charge du locataire une obligation contrevenant au dit statut mais rend effective la nécessaire collaboration du locataire qui seul connaît les sinistres susceptibles de survenir dans son logement de nature à mettre en jeu la garantie du bailleur, le locataire pouvant, même dans le silence du bail, voir sa responsabilité mise en jeu par le bailleur en cas d'information tardive qui aurait contribué à l'aggravation d'un dommage que le bailleur aurait pu prévenir ou réparer à temps.



Cependant, en l'espèce, Mme [E] ne peut se faire un grief de la dénonciation tardive, en 2016, de certaines non-conformités qu'il lui appartenait de prévenir en s'assurant que son logement répondait aux normes réglementaires de décence.



Eu égard à l'indécence du logement, sa dangerosité et son insalubrité, le premier juge a justement évalué ce préjudice à la somme de 7.500 euros.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Le jugement sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.



Mme [E] succombe pour l'essentiel puisque la résiliation du bail pour perte de la chose louée, lui est imputable.



Mme [E] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [E] à payer aux époux [P] une somme de 7.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,



INFIRME le jugement pour le surplus,



et statuant à nouveau,



PRONONCE la résiliation du bail liant les parties pour perte de la chose louée,



DEBOUTE les époux [P] de leur demande d'exécution des travaux prescrits par l'autorité préfectorale,



DIT n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion des époux [P] et à fixer une indemnité d'occupation,



CONDAMNE Mme [E] aux dépens de première instance et d'appel,



DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



LA GREFFIÈRE,LE PRÉSIDENT,