Cour d'Appel · 14e chambre — 7 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70C



14e chambre



ARRET N°



REPUTE CONTRADICTOIRE



DU 07 JUILLET 2022



N° RG 22/00112 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U53F



AFFAIRE :



[Z] [S] [Y]





C/

S.A.R.L. FONCIERE DE [Localité 7]...







Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 07 Décembre 2021 par le Tribunal de proximité de POISSY

N° RG : 1220000054



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 07.07.2022

à : 



Me François PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [Z] [S] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : Me François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 393 - N° du dossier FP02846





APPELANT

****************





S.A.R.L. FONCIERE DE [Localité 7] 

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° Siret 394 130 017 (Rcs d'Evreux)

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier 1900051





S.E.L.A.R.L. SMJ 

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

N° Siret 509 405 635 (Rcs de Versailles)

[Adresse 3]

[Localité 5]

(défaillante)



S.E.L.A.R.L. JSA 

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège et venant aux droits de la SELARL SMJ 

N° Siret 419 488 655 (Rcs de Versailles)

[Adresse 3]

[Localité 5]

(défaillante)





INTIMEES

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Mai 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



Par jugement d'adjudication sur licitation en date du 10 avril 2019, la société Foncière de [Localité 7] a été déclarée adjudicataire du bien sis à [Adresse 9], cadastre section AW [Cadastre 2] pour 6 à 81 ça, moyennant le prix de 141 000 euros.



Ce bien était auparavant occupé régulièrement par M. [Z] [Y], qui s'est maintenu dans les lieux.



Ledit jugement a été régulièrement signifié à M. [Y] le 2 septembre 2019.



Par acte d'huissier de justice délivré le 24 janvier 2020, la société Foncière de [Localité 7] a fait assigner en référé M. [Y] aux fins d'obtenir principalement de :

- l'autoriser à faire procéder à l'expulsion de M. [Y] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l'assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d'avoir à quitter les lieux,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur,

- fixer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges soit 900 euros hors charges à compter du 10 avril 2019 et le condamner à lui régler jusqu'à son départ effectif;

- condamner monsieur M. [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 7 décembre 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Poissy, statuant en référé, a :

- constaté l'occupation sans droit ni titre de M. [Y] du logement situé à [Adresse 9], suite au jugement d'adjudication forcée du 10 avril 2019,

- ordonné en conséquence à M. [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance,

- dit qu'à défaut de départ volontaire et d'avoir restitué les clés dans ce délai, M. [Y] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

- rappelé que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, 

- fixé l'indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation due par M. [Y] à la somme de 800 euros par mois hors charges,

- condamné M. [Y] à payer à la société Foncière de [Localité 7] une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant mensuel de 800 euros par mois hors charges à compter du 10 avril 2019 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,

- dit que l'indemnité mensuelle d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné M. [Y] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d'assignation. 

- condamné M. [Y] à payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









Par déclaration reçue au greffe le 6 janvier 2022, M. [Y] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Dans ses dernières conclusions déposées le 9 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [Y] demande à la cour, au visa des articles du code de la construction et de l'habitation et 12 et 378 du code de procédure civile, de : 

- le recevoir en ses demandes ;

- infirmer l'ordonnance de référé du 7 décembre 2021 par le tribunal de proximité de Poissy ;

- ordonner le sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt à intervenir par la Cour de cassation à l'encontre de l'arrêt prononcé par la cour d'appel de Versailles 16ème chambre le 5 novembre 2020 ;

- débouter la société Foncière de [Localité 7] de ses demandes en l'absence de justification de la publication de son titre de propriété au service de la publicité foncière compétent ;

- fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation, si elle lui était due, à la somme de 300 euros par mois ;

- lui accorder un délai de deux ans à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux ;

- condamner tout contestant aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions déposées le 5 avril 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Foncière de [Localité 7] demande à la cour, au visa des articles L. 613-2 du code de la construction et de l'habitation et 12 du code de procédure civile, de :

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 7 décembre 2021 par le juges des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy ; 

et statuant à nouveau, 

- débouter M. [Y] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- ordonner l'expulsion de M. [Y], de ses biens et de tous occupants de son chef du bien sis [Adresse 9], avec autant que de besoin le concours de la force publique ;

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au propriétaire aux frais de M. [Y] ;

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 800 euros, hors charges ;

- condamner M. [Y] à lui payer une indemnité d'occupation de 800 euros par mois, hors charges, à compter du 10 avril 2019 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au requérant ;

- condamner M. [Y] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d'appel.



La société SMJ à qui la déclaration d'appel et l'avis de fixation ont été signifiés le 17 février 2022 par remise à personne habilitée, n'a pas constitué avocat.



La société JSA, à qui la déclaration d'appel et l'avis de fixation ont été signifiées le 17 février à l'étude, n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, il convient de rappeler, qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée. 



Sur le sursis 



M. [Y] expose au soutien de son appel qu'une procédure est pendante devant la Cour de cassation puisqu'il a exercé un pourvoi à l'encontre de l'arrêt rendu par cette cour le 5 novembre 2020 ayant rejeté sa demande de dire que le juge ne pouvait autoriser son liquidateur à requérir la vente de l'immeuble litigieux. Il sollicite en conséquence de prononcer un sursis à statuer jusqu'à l'arrêt de la cour de cassation.







Pour s'opposer à cette demande, la société Foncière de [Localité 7] expose en premier lieu que M. [Y] ne justifie de la réalité ni de son pourvoi en cassation ni de l'avancement de la procédure.



Sur le fond, elle fait valoir que par jugement du 14 mai 2014, confirmé par arrêt du 2 juin 2016 aujourd'hui définitif, les opérations de compte, liquidation et partage du bien indivis et sa vente sur licitation ont été ordonnées, M. [Y] n'étant plus recevable à élever une contestation à ce titre.



Elles indique qu'au surplus la succession de l'ancienne compagne de M. [Y] est représentée par un administrateur provisoire et que le pourvoi n'est pas suspensif.



Sur ce, 



En vertu des dispositions de l'article 378 du code de procédure civile, 'la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine'.



En l'espèce, il convient de dire que la demande de sursis à statuer formée par M. [Y] est dilatoire, celui-ci ayant utilisé toutes les voies de droit depuis 2014 pour s'opposer à la vente de l'immeuble litigieux et ayant été débouté de la même demande fondée sur une argumentation identique à celle développée à nouveau devant la cour par un arrêt définitif du 2 juin 2016.



Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande.



Sur le respect des obligations imposées à l'adjudicataire





M. [Y] soutient que la société Foncière de [Localité 7] ne justifie pas avoir publié le jugement d'adjudication au service de la publicité foncière et en déduit que la mutation de propriété n'est donc pas opposable aux tiers, ce qui rend impossible son expulsion.



La société Foncière de [Localité 7] soutient au contraire avoir respecté le cahier des charges de la vente et verser aux débats tous les éléments justificatifs, dont le justificatif de la publication du jugement d'adjudication au service de la publicité foncière de [Localité 5].



Sur ce, 



La société Foncière de [Localité 7] produit le justificatif de la publication du jugement d'adjudication au service de la publicité foncière de [Localité 5] du 5 mars 2020.



Il n'existe donc aucune contestation sérieuse sur l'opposabilité de la mutation à son profit.



Sur la fixation de l'indemnité d'occupation 



M. [Y] affirme que les estimations locatives produites par la société Foncière de [Localité 7], qui ne sont pas établies par des tiers impartiaux, ne sont pas probantes.



Il conteste le montant de l'indemnité d'occupation retenu par le premier juge et sollicite sa réduction à la somme de 300 euros.



La société Foncière de [Localité 7] affirme en réponse que l'indemnité d'occupation peut être évaluée à la somme de 900 euros par mois en tenant compte de la valeur locative et de son préjudice lié à la privation de jouissance de son bien. 



Elle fait valoir que M. [Y] conteste ce montant sans apporter aucun élément de nature à contredire la pertinence des pièces versées aux débats. 



Sur ce, 



En application de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.



En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



L'indemnité d'occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.



M. [Y] ne conteste pas le principe de son obligation au versement d'une indemnité d'occupation.



C'est à juste titre que le premier juge a indiqué que cette indemnité est due à compter du 10 avril 2019, date de l'adjudication.



L'intimée verse aux débats un avis de valeur réalisé le 17 octobre 2019 qui conclut à une valeur locative de 770 à 790 euros et un 'rapport d'évaluation locative' daté du 16 octobre 2019 qui retient une valeur locative de 750 euros.



Ces documents indiquent que le bien litigieux est une maison d'environ 58 m2 comprenant une pièce principale avec cuisine américaine, deux chambres, deux WC et une salle de bains, outre deux dépendances, un garage indépendant, une cour et un jardin, le tout édifié sur une parcelle de 681 m2, dans un quartier calme et prisé de [Localité 8]. 



Ces éléments suffisent à démontrer que le montant non sérieusement contestable de l'indemnité d'occupation peut être fixé à la somme de 800 euros par mois, étant précisé que M. [Y] ne produit aucune pièce sur ce point. L'ordonnance sera confirmée de ce chef.



Sur la demande de délais 



M. [Y] sollicite un délai de deux ans avant de quitter les lieux, faisant valoir qu'il est malade et se trouve dans une situation précaire, tandis que la société Foncière de [Localité 7] est un marchand de biens qui était parfaitement informé des conditions d'occupation de l'immeuble lors de son acquisition.



La société Foncière de [Localité 7] conclut au rejet de cette demande, faisant valoir qu'il s'agit d'une demande nouvelle et, sur le fond, que l'appelant ne justifie ni de son état de santé ni de ses ressources ni de tentatives aux fins de se reloger.



Sur ce, 



En vertu des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile, 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.



Il convient en conséquence de dire que la demande de délais formée par M. [Y], accessoire de ses demandes devant le premier juge, est recevable. 



Aux termes de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, 'le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.'



L'article L. 412-4 précise que la durée des délais ne peut en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. 



Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. 







Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.



En l'espèce, M. [Y] ne justifie pas de sa situation financière. S'il dit connaître des problèmes de santé, il ne verse aux débats qu'un certificat d'hospitalisation d'une semaine en 2018, qui n'est manifestement plus d'actualité. Il ne démontre pas avoir effectué des démarches en vue de son relogement et, au surplus, a bénéficié de fait de trois ans de délai depuis l'adjudication.



En conséquence, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais et l'ordonnance déférée sera confirmée à ce titre.



Sur les demandes accessoires 



L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, M. [Z] [Y] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d'appel.



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Foncière de [Localité 7] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Rejette la demande de sursis ;



CONFIRME l'ordonnance entreprise ;



Y ajoutant ;



Rejette le surplus des demandes ;



Condamne M. [Z] [Y] à verser à la société Foncière de [Localité 7] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [Z] [Y] aux dépens d'appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le président,