Cour d'Appel · 12e chambre — 7 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 07 JUILLET 2022



N° RG 20/06426 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UHAJ





AFFAIRE :



M. [N] [B]



C/



Mme [W] [H]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Novembre 2020 par le TJ de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 19/03124



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Adel JEDDI 



Me Christel THILLOU DUPUIS 















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [N] [B]

né le 24 octobre 1962 à [Localité 7] (92)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Adel JEDDI de la SELARL CJ AVOCATS, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 208



APPELANT

****************



Madame [W] [H]

née le 07 Mai 1974 à [Localité 6] (95)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Me Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR BOUYER ET ASSOCIES, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 33 - N° du dossier 513678







INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,











EXPOSE DU LITIGE 



Par acte du 31 janvier 2012, M. [I] [F] a consenti à Mme [W] [H] un bail portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 2], pour une durée maximale de 23 mois à compter du 1er février 2012 jusqu'au 31 décembre 2013, moyennant un loyer mensuel de 850 euros toutes taxes comprises.



Le 28 septembre 2012, M.[F] a vendu l'immeuble à M. [N] [B].



Par lettre recommandée du 23 mai 2013, Mme [H] a donné congé à M. [B] pour le 24 juillet 2013. Elle a restitué les clés le 26 août 2013, après une première tentative infructueuse le 22 juillet 2013.



Par acte du 11 avril 2019, M. [B] a assigné Mme [H] devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de la voir condamnée à lui payer 17.000 euros au titre des loyers impayés de mai 2013 à janvier 2015 ainsi que la somme de 1.465,10 euros au titre des travaux de remise en état.



Par jugement du 9 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- Dit que les relations contractuelles ont régulièrement pris fin le 24 juillet 2013 ;

- Déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de M. [B] ; 

- Débouté Mme [H] de sa demande reconventionnelle ;

- Condamné M. [B] à payer à Mme [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné M. [B] aux dépens ; 

- Dit n'y avoir lieu a exécution provisoire.



Par déclaration du 22 décembre 2020, M. [B] a interjeté appel du jugement. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 6 avril 2022, M.[B] demande à la cour de: 

- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

Statuant à nouveau, 

- Juger que le contrat de bail liant M. [B] et Mme [H] entre les parties (sic) est un contrat de bail commercial ; 

- Juger que Mme [H] n'a pas donné congé dans les conditions et formes prévues par l'article 145-4 al. 2 du code de commerce ;

En conséquence, 

- Condamner Mme [H] à verser la somme de 78.200 euros à M. [B] pour les loyers impayés de mai 2013 à janvier 2021 ; 

- Condamner Mme [H] à verser la somme de 920 euros à M. [B] au titre des travaux de remise en état ; 

- Débouter Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts ; 

- Débouter Mme [H] du surplus de ses demandes ;

- Condamner Mme [H] à verser la somme de 2.000 euros à M. [B] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner Mme [H] aux entiers dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 5 avril 2022, Mme [H] demande à la cour de : 

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- Dit que les relations contractuelles ont régulièrement pris fin le 24 juillet 2013 ;

- Déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de M. [B] ; 

- Condamné M. [B] à payer à Mme [H] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens ;

- L'infirmer en ce qu'il a débouté Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts;



Et, statuant à nouveau, 

- Condamner M. [B] à payer à Mme [H] la somme de 78.200 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral ;

En tout état de cause, et y ajoutant, 

- Débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes ;

- Condamner M. [B] à payer à Mme [H] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Le condamner aux entiers dépens d'appel ; 

- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 avril 2022. 



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



Sur la nature de la convention de bail



M. [B] soutient qu'il peut être dérogé aux dispositions de l'article L145-4 du code de commerce qui dispose que ' La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans', par un contrat de bail commercial dérogatoire, selon les termes l'article L145-5 du même code sous réserve de respecter certaines conditions : ce contrat de bail dérogatoire ne peut être conclu que lors de l'entrée du locataire dans les locaux et non suite à un bail commercial classique ; il doit être établi par écrit ; les parties doivent expressément exprimer dans le contrat, leur intention de déroger aux statuts des baux commerciaux. Il fait valoir que si l'une de ces conditions n'est pas respectée, le contrat de bail dérogatoire doit être requalifié en un contrat de bail classique d'une durée de 9 ans. Il soutient par ailleurs que Mme [H] a déjà bénéficié d'un bail dérogatoire avant la convention litigieuse de sorte qu'il ne pouvait dès lors être renouvelé. Il sollicite l'infirmation du jugement entrepris et l'application du régime du bail commercial avec toutes ses conséquences à la convention litigieuse qui devait ainsi expirer le 31 janvier 2021.



Mme [H] fait valoir que les dispositions de l'article 145-5 du code de commerce, dans sa version applicable à l'espèce avant la loi du 18 juin 2014, l'autorisent à bénéficier d'un bail dérogatoire. Elle précise n'avoir jamais bénéficié d'un bail commercial avant la mise en place de la convention litigieuse. Elle soutient que le bail dérogatoire litigieux a été passé par écrit, que les parties ont dérogé expressément au statut des baux commerciaux, qu'elle a respecté le préavis de sorte qu'elle sollicite la confirmation du jugement qui a fixé l'expiration du bail au 24 juillet 2013.



*



L'article 145-5 du code de commerce, dans sa version applicable, dispose que : 



'Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.



Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.



Il en est de même , à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.



Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.'.



*



Il résulte du texte de la convention litigieuse du 31 janvier 2012, formalisée par écrit, paraphée et signée par le bailleur et Mme [H], et de son exécution que les parties ont entendu déroger expressément au statut des baux commerciaux.



La convention est intitulée 'LOCATION COMMERCIALE inférieure à 23 mois non soumise aux articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce'. 



L'alinéa 1 de l'article 1 de cette convention prévoit que 'La présente location commerciale est consentie pour une durée inférieure à VINGT TROIS MOIS ....'. L'alinéa 2 du même article précise qu' 'Elle n 'est pas soumise aux dispositions statutaires des articles L 145-l à L 145-60 du code de commerce mais simplement aux dispositions générales du code civil (notamment articles1714 à 1762 du code civil). La location prend fin à l'échéance du contrat sans que le bailleur ait à remplir aucune formalité.'.



Le 4 avril 2013, M. [B] adresse un sms à Mme [H] : ' Madame, j'ai appelé mon avocat et après réflexion et comme vous avez un bail précaire j'ai décidé de ne pas le renouveler à expiration. Ainsi on aura plus à se supporter.... ».





La lettre de résiliation du 23 mai 2013 de Mme [H] à M. [B] précise que celle-ci ' sera effective en date du 24 juillet 2013" respectant le délai de préavis et la forme (lettre recommandée avec accusé de réception) prévus à l'article 2 de la convention litigieuse. M. [B] conteste cette résiliation, dans son courrier du 12 juin 2013, en relevant que '...je vous indique que vous êtes liée par le bail jusqu'au 31 décembre 2013.'.



Certes Mme [H] avait déjà bénéficié d'un bail dérogatoire à compter du 1er mars 2010 jusqu'au 31 janvier 2012, pour les mêmes locaux et la même activité mais ce bail n'a pas été passé entre les mêmes parties (M. [E] [K] puis M. [F] [I]) de sorte que M. [B] ne peut se prévaloir de cette antériorité.



En outre, ainsi que les premiers juges l'ont relevé, il était admis, avant la loi du 18 juin 2014, que le locataire pouvait renoncer en toute connaissance de cause au bénéfice du statut des baux commerciaux et conclure avec le bailleur une nouvelle convention dérogatoire, la renonciation pouvant intervenir une fois que le locataire avait acquis le droit au statut. En donnant congé pour le 24 juillet 2013 par application de l'article 2 précité du bail dérogatoire du 31 janvier 2012, Mme [H] a, clairement et sans équivoque, renoncé au statut des baux commerciaux, de même que M. [B] par son sms du 4 avril 2013 et sa lettre du 12 juin 2013 précédemment commentés.



M. [B] ne peut ainsi, sans se contredire, revendiquer l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que les relations contractuelles relevaient d'un bail dérogatoire et qu'elles avaient pris fin régulièrement le 24 juillet 2013.



Sur les loyers impayés et les travaux de remise en état



M. [B] sollicite devant la cour la condamnation de Mme [H] à la somme de 78.200 euros pour les loyers impayés de mai 2013 à janvier 2021 et la somme de 920 euros au titre des travaux de remise en état. 



Cette demande a été rejetée par les premiers juges pour prescription soulevée par Mme [H] en première instance et maintenue en appel.



*



L'article 2224 du code civil dispose que 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'.



*



La cour ayant confirmé la régularité du congé au 24 juillet 2013, la demande de M. [B] ne peut que concerner des loyers impayés antérieurs à cette date, ainsi l'action en paiement des loyers aurait dû être exercée avant le 24 juillet 2018. 



L'assignation délivrée le 11avril 2019 n'a donc pas interrompu la prescription acquise depuis plusieurs mois. M. [B] ne rapporte pas la preuve que Mme [H] aurait renoncé à s'en prévaloir.



La cour confirmera le jugement qui a déclaré irrecevable la demande en paiement de loyers.



La cour observe qu'en première instance les premiers juges avait rejeté la demande au titre de travaux de remise en état pour prescription car le devis fourni à l'appui de cette demande datait du 10 septembre 2013. Les premiers juges en tiraient la conclusion que M. [B] à cette date aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer sa revendication.



Or, en appel, M. [B] ne produit plus ce devis daté du 10 septembre 2013 mais un devis daté cette fois du 31 janvier 2015 et une facture du 9 février 2015 de sorte que son action en paiement de ces travaux pourrait ne pas être prescrite.



La remise des clefs a été effectuée par Mme [H] le 26 août 2013.



Il s'en déduit qu'à cette date M. [B] connaissait les faits ou aurait dû connaître des faits lui permettant d'exercer sa revendication faisant courir le délai de prescription quinquennale.



L'assignation délivrée le 11 avril 2019 n'a donc pas davantage interrompu la prescription acquise depuis le 26 août 2018 s'agissant de l'action en paiement des travaux de remise en état.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de M.[B].





Sur le préjudice moral et la procédure abusive



Mme [H] sollicite en cause d'appel la somme de 78.200 euros (5.000 euros en première instance) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral qu'elle a subis résultant d'un harcèlement permanent de son bailleur qui a eu un impact sur sa santé et sa vie professionnelle et familiale.



Sur la procédure abusive



Mme [H] ne démontre pas en quoi l'exercice par M. [B] de ses droits et de ses voies de recours aurait été abusif, à cet égard la saisine tardive d'une juridiction ne constitue pas en soi un abus. 

Sur le préjudice moral



Mme [H] déclare avoir subi un harcèlement de M.[B] et un préjudice matériel et financier.



Elle ne justifie ni de l'un ni de l'autre. La production d'un certificat médical du 10 mars 2022 la concernant établit qu'elle n'est suivie par le médecin attestant que depuis 2017 soit presque 4 ans après les faits. L'autre certificat médical du 11 mars 2022 attestant de troubles depuis septembre 2013 concerne son compagnon.



Le quantum de la somme réclamée portée de 5.000 euros à 78.200 euros en cause d'appel n'est pas explicité. Ce dernier montant est identique à celui de la réclamation de loyers portée par M. [B].



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [H] de sa demande reconventionnelle.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. 



M. [B] sera condamné aux dépens d'appel et à une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 9 novembre 2020 en toutes ses dispositions,



Rejette toutes autres demandes,



Y ajoutant



Condamne M. [N] [B] aux dépens d'appel,



Condamne M. [N] [B] à payer à Mme [W] [H] une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le président,