Cour d'Appel · 12e chambre — 7 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30E



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 07 JUILLET 2022



N° RG 20/06378 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UG4Z







AFFAIRE :



S.C.I. VERSAILLES CHATEAU



C/



E.U.R.L. C. AGGOUNE 









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Novembre 2020 par la chambre des loyers commerciaux du TJ de VERSAILLES

N° RG : 19/07569



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Martine DUPUIS



Me Hélène BOULY









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.I. VERSAILLES CHATEAU

RCS Antibes n° 449 235 324

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentant : Me Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2165200 

Représentants : Me Agnès VILETTE de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE et Me GUERIOUABI



APPELANTE

****************



EURL C. AGGOUNE exploitant sous l'enseigne 'HELIO'S PUB'

RCS Versailles n° 447 513 490

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentant : Me Hélène BOULY de la SELARL BHB AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 310

Représentant : Me Gilbert SAUVAGE de l'ASSOCIATION CHEDOT SAUVAGE SAUVAGE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R089 



INTIMEE

****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Avril 2022, M. Patrice DUSAUSOY, magistrat honoraire, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT













EXPOSE DU LITIGE 



Le 15 novembre 2005, la société Versailles château a donné à bail commercial à la société C. Aggoune des locaux afin d'y exercer une activité de 'café, bar, brasserie, restaurant, traiteur, pizzeria, vente à emporter' (à l'enseigne de l'Hélios) dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel en principal de 68.602 euros hors taxes et hors charges.



Le 13 mai 2014, la société Versailles château a signifié à la société C. Aggoune un congé pour le 14 novembre 2014, sans offre de renouvellement ni versement d'une indemnité d'éviction, invoquant des motifs graves et légitimes.



Par jugement du 26 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Versailles a validé le congé délivré par la bailleresse, mais considéré qu'elle était redevable d'une indemnité d'éviction a l'égard de la société C. Aggoune.



Le 15 novembre 2017, la société Versailles château a notifié à la société C. Aggoune l'exercice de son droit de repentir et sollicité que le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2017 soit fixé à 90.000 euros hors taxes et hors charges.



Par acte du 19 avril 2018, la société C. Aggoune a assigné la société Versailles château devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Versailles aux fins de voir fixé le montant du loyer renouvelé à compter du 15 novembre 2017 à 40.000 euros par an en principal ou à dire d'expert. 



Par jugement du 19 juillet 2018, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise confiée à M. [S]. Le 13 mars 2019, l'expert a rendu son rapport, fixant le prix du loyer annuel à 68.000 euros hors taxes et hors charges soit une valeur locative inférieure au loyer plafonné (80.503 euros).



Par jugement du 20 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- Rejeté la demande de déplafonnement du loyer renouvelé au 15 novembre 2017;

- Fixé à la valeur locative de 56.355,16 euros, hors taxes, hors charges, Ie montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2017, entre la société C. Aggoune et la société Versailles château pour les locaux situés à Versailles ;

- Dit que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel entre Ie loyer fixé judiciairement et Ie loyer provisionnel acquitté seront dus à compter du 19 avril 2018 et au fur et à mesure des échéances ;

- Dit que les intérêts légaux échus pour au moins une année seront eux-mêmes productifs d'intérêts ;

- Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure  civile ; 

- Rejeté toutes les autres demandes des parties ; 

- Dit que les dépens, en ce compris les frais d'expertise, seront supportés par moitié entre les parties et les y condamne en tant que de besoin ;

- Ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration du 18 décembre 2020, la société Versailles château a interjeté appel du jugement. 



Par ordonnance d'incident du 17 juin 2021, le conseiller de la mise en état de la 12e chambre de la cour d'appel de Versailles a :

- Rejeté les demandes de la société C. Aggoune (qui tendaient à obtenir la radiation pour défaut d'exécution provisoire) ; 

- Condamné la société C. Aggoune à payer à la société Versailles château la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné la société C. Aggoune aux dépens de l'incident.



PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2021, la société Versailles château demande à la cour de : 

- Déclarer l'appel formé par la société Versailles château recevable et bien fondé ; 

- Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu en date du 20 novembre 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles ;

Statuant à nouveau, 

- Juger que les conditions de l'article R.145-8 et R 145-6 du code de commerce permettant le déplafonnement du loyer sont réunies ; 

En conséquence, 

- Fixer le montant du loyer annuel dû par la société C. Aggoune à la somme de 97.233 euros hors taxe et hors charges par an à compter du 15 novembre 2017, correspondant à la valeur locative des locaux à cette date ; 

- Déclarer mal fondé l'appel incident formé par la société C. Aggoune et la débouter de son appel incident ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions et mémoires ; 

- Condamner la société C. Aggoune à payer à la société Versailles château la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner la société C. Aggoune aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la société Lexavoué Paris-Versailles.



Par dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2021, la société C. Aggoune demande à la cour de : 

- Déclarer mal fondé l'appel interjeté par la société Versailles château ; 

 - Déclarer recevable et bien fondé l'appel incident formé par la société C. Aggoune; 

- Réformer partiellement la décision entreprise en ce qu'elle a fixé la valeur locative annuelle à compter du 15 novembre 2017 à la somme de 56.355,16 euros, hors taxe et hors charges et partagé par moitié les dépens ; 

- Statuant à nouveau, juger que : 

- La surface pondérée à retenir est de 135 m² ; 

- La terrasse située sur le domaine public ne peut faire l'objet d'une majoration, et, à titre subsidiaire, si par impossible la cour retenait une majoration, celle-ci ne saurait être supérieure à 2% ; 

- La destination contractuelle des lieux loués ne peut être sujette à majoration, 

- Les clauses exorbitantes doivent être assujetties à une minoration de 5%; 

- Le prix annuel au m², par comparaison avec la valeur locative relevée, doit être fixé à la somme de 240 euros/m² ; 

- Le prix annuel du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2017 s'élève à la somme hors taxes et hors charges de (135 x 240 x 0.95) 30.780 euros; 

- Fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2017 à la somme hors taxes et hors charges de (135 x 240 x 0.95) 30.780 euros; 

- Condamner la société Versailles château en tous les dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise ; 

- Débouter la société Versailles château de ses demandes plus amples ou contraire;

- Confirmer pour le surplus le jugement entrepris, notamment en ce qui concerne les intérêts de retard et leur capitalisation ;

- Condamner la société Versailles château au paiement de la somme de 10.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; 

- Condamner la société Versailles château en tous les dépens d'appel.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 janvier 2022. 



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



À titre liminaire, la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à «donner acte », « constater », « dire et juger », dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.



Il résulte des différents échanges entre les parties que la cour n'est saisie que d'une demande de fixation du montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2017, et de ses conséquences.



L'expert désigné par jugement du 19 juillet 2018, rendu par le juge des loyers commerciaux a proposé une évaluation de 68.500 euros par an hors taxes, hors charges, au 15 novembre 2017 (son rapport du 13 mars 2019), soit une valeur locative inférieure au loyer plafond.



Par jugement du 20 novembre 2020 dont appel, le tribunal judiciaire de Versailles a fixé à la somme de 56.355,16 euros, le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2017 entre la société C.Aggoune et la société Versailles château, pour les locaux situés au [Adresse 2]. 



La cour examinera, en premier lieu, la question de la valeur locative, les premiers juges ayant retenu également une valeur locative inférieure au loyer plafonné.



Sur la valeur locative 



En application des dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers renouvelés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après: 

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.



L'article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume de la commodité de son accès pour le public ;

2° De I'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à I'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;

4° De I'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de I'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.



L'article R145-5 précise en outre que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55.



Aux termes de I'article R145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de I'intérêt que présente, pour le commerce considéré, I'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'empIacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.



L'article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à I'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d'équivaIence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. 



Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.



Selon I'article R145-8, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par I'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.



Il est acquis que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.



Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.



Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre soit à la valeur locative dés lors qu'eIle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail, soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution des facteurs de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné.



*



En l'espèce, selon le rapport, les locaux, sont accessibles en transports en commun par les trains RER et par de nombreuses lignes de bus desservant notamment la gare de [11] (7,6 millions de voyageurs par an) située à 300 m. Ils sont implantés à l'angle de la [Adresse 10] (n°1) et de I'[Adresse 7] (n°8) large artère qui débouche sur le Château de [Localité 6], à proximité immédiate de différents commerces situés [Adresse 10] (côté impair : fleuriste/décoration d'intérieur, auto-école, mutuelle nationale territoriale, institut supérieur de l'environnement et une banque, et côté pair: un tabac bar/brasserie, une brasserie, un salon de coiffure, un menuisier, un assureur, une boulangerie) et [Adresse 9] : la Mairie de [Localité 6], un hôtel, un restaurant, une librairie (côté pair), la Préfecture, le Conseil départemental et le tribunal de commerce (côté impair) ( pages 6,7 et 8 du rapport).



Les locaux, constitués d'un immeuble d'angle, composés d'un étage avec combles et cave, se développent sur 253,13 m2 ainsi, au rez-de-chaussée : salle de restaurant (68 m2 environ avec 87 places) avec terrasse fermée, des sanitaires, une cuisine, une laverie (soit en tout 116,56 m2) ; au 1er étage : une salle de restaurant (51 m2 environ avec 37 places) des sanitaires, un bureau, des vestiaires (soit 90 m2 environ); la cave (28,32 m2) abrite une chambre froide et une réserve. 



Il résulte du rapport d'expertise que l'emplacement des locaux confère à ceux-ci une bonne commercialité (page 8 du rapport).



Sur la surface locative



Les parties s'accordent sur la surface locative réelle de 253,13 m2 retenue par l'expert et le tribunal.



L'expert a retenu une valeur pondérée de 137,10m2p de cette surface réelle, en application des recommandations de la nouvelle méthode de pondération en vigueur depuis le 1er juillet 2015 (annexée à la 4ème édition de la Charte de l'expertise).



Le tribunal a fixé cette surface à 146,85 m2p. 



Le parties s'opposent sur la surface locative pondérée à retenir à propos de la cuisine et des salles de restauration.



- La cuisine



La bailleresse revendique une surface pondérée de 176,80 m2p, le preneur une surface de 135 m2p.



La bailleresse critique les premiers juges d'avoir retenu un coefficient de 0,6 et sollicite l'application d'un coefficient de 1 au lieu de 0,4 comme proposé par l'expert soit 13,70m2p au lieu de 9,13 m2p pour la cuisine puisque, placée en vitrine à la vue des clients, elle participe à l'attractivité du fonds.



Le preneur sollicite l'application du coefficient retenu par l'expert (0,4) car la cuisine est invisible pour les clients puisque située derrière le bar et fermée par une double porte battante.





Des photographies et du plan (page 11 du rapport), il n'apparaît pas que la cuisine soit visible au point d'être considérée comme une 'attractivité' du restaurant.



La cour retiendra le coefficient retenu par l'expert (0,4) et infirmera le jugement. Ce dernier a fixé celui-ci à 0,6 au motif que la cuisine, élément indispensable, présentait une localisation, une configuration et une surface justifiant une augmentation ce dont l'expert avait déjà tenu compte dans son appréciation (photographies et plan).



La cour retiendra une surface pondérée pour la cuisine de 9,13 m2 au lieu de 13,70 m2 fixé en première instance.



- les salles de restauration



La bailleresse sollicite, pour la salle de restauration du 1er étage, l'application d'un coefficient 1 (retenu pour la salle en rez-de chaussée) et non de 0,6 comme le premier juge et au lieu de 0,5 retenu par l'expert. 



Le preneur critique la surpondération (1,3) affectée à l'entrée attenante à la salle de restauration du rez-de-chaussée au motif qu'elle n'est affectée qu'à l'accueil et sollicite l'application d'un coefficient de 0,8 pour l'entrée et la salle de restauration tirée d'une distinction entre la salle de restauration qui longe la [Adresse 10] et celle de l'[Adresse 7] moins bien éclairée naturellement.



La surpondération de l'entrée (1,3) retenue par l'expert se justifie par sa dimension (12,5 m2 réels) et son originalité car elle est placée en angle à pan coupé. Il n'y a pas lieu de modifier le coefficient de 1 retenu pour la salle de restauration qui, si elle se divise spatialement (côté [Adresse 7] et côté [Adresse 10]), offre néanmoins une cohérence générale.



Le coefficient appliqué par l'expert (0,50) à la salle de restauration du 1er étage sera retenu au lieu de celui fixé par le tribunal (0,6) compte tenu de la raideur de l'escalier et de l'exposition de cette salle donnant sur l'[Adresse 7] offrant une luminosité naturelle moindre.



La cour retiendra une surface pondérée pour la salle de restauration du 1er étage de 25,88 m2 au lieu de 31,06 m2 fixé par le tribunal.



De ce qui précède, la surface locative pondérée retenue sera fixée à 137,10 m2p et le jugement infirmé sur ce point.



Sur la valeur locative



Après analyse détaillée (pages 17 à 23 du rapport) des éléments relatifs à la valeur locative (les caractéristiques du local non modifiées pendant le bail écoulé, la destination des lieux conforme au bail, les obligations respectives des parties sur lesquelles l'expert explique ne pouvoir se prononcer, les facteurs de commercialité (notamment une évolution d'une population avec fort pouvoir d'achat, augmentation du nombre de constructions), les prix pratiqués dans le voisinage situés entre 286 € et 655 €), l'expert a retenu une valeur unitaire de 416 euros du m2b/an au 15 novembre 2017.



Le tribunal a retenu une valeur unitaire de 328 euros du m2b/an au 15 novembre 2017 avant majorations ou minorations.



La société bailleresse sollicite une valeur unitaire de 464 euros du m2b/an dans le cadre d'un déplafonnement.



Le preneur revendique une valeur unitaire de 240 euros du m2b/an. 



La société bailleresse fait valoir la situation des locaux considérés qui bénéficie d'une 'visibilité exceptionnelle' en angle sur le parcours des touristes entre la gare de [11] et le château. Elle met en avant le flux piétonnier plus élevé devant le restaurant que devant le [Adresse 5] ou que devant le [Adresse 3]. Elle soutient à propos des références citées par l'expert qu'il conviendrait d'opérer la moyenne de celles-ci car les valeurs basses sont anciennes et les valeurs hautes plus récentes alors que la valeur retenue par l'expert est arbitraire.



Le preneur critique les références retenues par l'expert et fait valoir que deux autres brasseries comparables (Paris Versailles et Café de la poste), situées dans un environnement immédiat, plus ensoleillées, supportent un loyer de 258 € pour l'une et 302 € pour l'autre de sorte qu'il serait anormal de retenir un loyer plus élevé.



A défaut d'accord sur la valeur locative, seuls les critères prévus aux articles L.145-33 et R.145-3 et R.145-6 code de commerce doivent être considérés dans leur ensemble pour déterminer cette valeur.



1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.



L'expert a déterminé une valeur locative unitaire après avoir analysé chacun des critères ci-dessus avec une insistance toute particulière sur le dernier (les prix couramment pratiqués dans le voisinage). 



Ainsi, il a recherché différents locaux à usage de restauration sur la commune de [Localité 6]. Il a relevé les loyers des deux brasseries 'faciales' mentionnées par le preneur, sans toutefois les retenir pour cause de distorsion de date de prise d'effet et d'absence de pondération des surfaces. Il a recensé des loyers de nouvelles locations (loyers entre 424 euros/m2B et 655 euros/m2B pour des surfaces allant de 55 m2B à 67 m2B pour les locaux à usage de restaurant ; loyers entre 532 à 595 euros m2B pour des locaux à usage de supermarché bio et magasin d'ameublement-cadeaux), des loyers de renouvellement amiables (dont les prix unitaires varient de 337 euros/m2B à 594 euros/m2B pour des surfaces allant de 213 à 291 m2b), des loyers issus de renouvellement judiciaires (dont les prix unitaires varient de 235 euros/m2B à 364 euros/m2B pour des surfaces allant de 69,90 m2B à 125 m2B). Il a retenu, compte tenu de la localisation, de la surface et de l'activité exercée, une valeur unitaire de 416 €/m2/an au 15 novembre 2017 (page 37 - rapport) avant majoration ou minoration. 



Ainsi que l'a relevé le tribunal, il est de principe que le prix unitaire retenu à partir des références utilisées dans le cadre de la méthode par comparaison tient compte de pondérations indispensables liées aux caractéristiques des lieux loués, à leur emplacement et aux obligations des parties qui sont rarement identiques à ceux desdites références de sorte que la moyenne arithmétique de ces références ne peut être retenue comme la bailleresse le demandait.



Les deux références proposées par le preneur comme s'appliquant aux deux brasseries situées à proximité du restaurant ne sont pas suffisantes à titre de comparaison ce d'autant qu'elles sont justement critiquées par l'expert.



La cour tenant compte du caractère adapté des locaux à l'activité exploitée, de leur visibilité, de l'observation de la bailleresse qui fait valoir un flux piétonnier important aux abords du restaurant, tempérée par la mise en place d'un chemin piétonnier conduisant au château évitant le restaurant, et retenant que les références proposées par l'expert relatives aux restaurants situés dans la commune, doivent être appréciées en fonction de la localisation de ces restaurants dans un quartier plus ou moins recherché (Chantier ou Notre-Dame) retiendra la valeur unitaire de 380 euros m2b/an avant majoration ou minoration.



Sur les majorations et abattements



Selon I'article R145-8, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par I'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.









Les parties s'opposent sur ces points.



L'expert a proposé de retenir une majoration de la valeur locative de 20% au titre des différentes terrasses exploitées par le preneur (terrasse fermée de 28 m2 en façade de la [Adresse 10], 29 places assises ; droit de terrasse au niveau du pan coupé de 9 m2, 12 places assises ; terrasse extérieure sur le terre plein de l'[Adresse 7] de 138m2, 122 places assises). 



Le preneur sollicite la suppression de cette majoration ou, à tout le moins, une réduction de cette majoration à 2% faisant valoir la précarité d'une autorisation administrative et l'accessibilité difficile pour le service à la terrasse du terre-plein central.



Cependant, le preneur ne peut nier la valorisation que confère à son activité l'exploitation de ces terrasses autorisées par le bailleur et indissociables pour leur utilisation des locaux loués.



Ces terrasses permettent d'accueillir 163 places soit bien plus que les locaux loués (124 places) de sorte que la cour confirmera le tribunal qui a fixé cette majoration à 15% de la valeur locative.



Le bailleur sollicite la confirmation de la majoration de 5% retenue par le tribunal au titre de la destination du bail étendue à l'activité de 'café, bar, brasserie, restaurant, traiteur, pizzeria, vente à emporter' qui n'est donc pas restreinte à la seule activité de restaurant et qui offre la possibilité d'exercer des activités distinctes (café et bar ; brasserie et restaurant ; traiteur et vente à emporter). Le preneur ne peut sérieusement soutenir qu'il s'agit là d'activités redondantes. 



La cour confirmera le jugement en ce qu'il a retenu un coefficient de majoration de 5 % au titre de la destination du bail.



La société bailleresse sollicite une majoration de 5% au titre de la taxe foncière qu'elle supporte.

La cour confirmera le jugement qui l'a écartée, le bailleur étant légalement redevable de cette taxe.



Le preneur sollicite une minoration de 5% au titre des clauses du bail exorbitantes sans préciser celles-ci dans ses écritures.



L'expert a considéré que les clauses relatives aux travaux de sécurité, à la renonciation par les assureurs du fond à recours contre le bailleur, l'interdiction de sous-louer et la prise en charge par le preneur des frais et honoraires de rédaction de bail ou d'avenant, n'étaient pas exorbitantes.





Le tribunal a relevé que les clauses du bail mettant à la charge du preneur les travaux de sécurité, qui incombent normalement au bailleur au titre de son obligation de délivrance, ainsi que celle imposant une renonciation à recours des assureurs du fonds contre le bailleur étaient des clauses exorbitantes du droit commun, de sorte qu'il a retenu une minoration de 3%.



Le preneur qui sollicite cette minoration sans toutefois identifier lesdites clauses, ni justifier qu'elles présentent un caractère exorbitant succombe à rapporter la preuve de sa prétention et sera débouté de sa demande.



Le jugement sera infirmé sur ce point.



*



La cour retiendra une majoration de 15% et de 5% sans minoration. Le jugement sera infirmé.



Le montant du loyer renouvelé



Des éléments qui précèdent, la cour fixera le loyer renouvelé selon la valeur locative, à la somme de 62.518 € hors charges après application des majorations et abattements, ainsi : valeur locative brute de 52.098 € (380 euros x 137,10 m2p ) affectée des majorations (52.098 € x 1.20) sans abattements.



L'expert a déterminé le montant du loyer plafonné à la somme de 80.503 euros au 15 novembre 2017 sans que ce montant ne soit contesté (page 25 - rapport).



La valeur locative retenue par la cour étant inférieure au montant du loyer plafonné, la demande de déplafonnement de la bailleresse devient sans objet.

 

Sur les intérêts de retard



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'application du taux légal sur le différentiel entre le loyer judiciairement fixé et le loyer provisionnel acquitté à compter du 19 avril 2018, puis au fur et à mesure des échéances. Les intérêts légaux dus pour une année entière étant productifs d'intérêts.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



Chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens d'appel.



Il ne parait pas inéquitable de laisser à chaque partie les frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les parties seront déboutées de leur demande de condamnation présentée de ce chef.





PAR CES MOTIFS

 

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 20 novembre 2020, en ce qu'il a fixé à la somme de 56.355,16, hors taxes, hors charges, le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2017, entre la société C.Aggoune et la société Versailles château, pour les locaux sis [Adresse 2],



CONFIRME pour le surplus,



Statuant sur le chef infirmé,



FIXE à la somme de 62.518 euros euros, hors taxes, hors charges, le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2017, entre la société C.Aggoune et la société Versailles château, pour les locaux sis [Adresse 2],

 

REJETTE toute autre demande,



Y ajoutant,



DIT que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens d'appel,,

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,