Cour d'Appel · 4ème Chambre — 7 juillet 2022

4ème Chambre





ARRÊT N°264



N° RG 21/01761 - 

N° Portalis DBVL-V-B7F-ROWF









HR

































Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 JUILLET 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,





GREFFIER :



Madame Juliette VANHERSEL, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 19 Mai 2022





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Juillet 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTE :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TY AVEL représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DE LA PRESQU'ILE sise [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représentée par Me Yves REMOVILLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉES :



SAS PV HOLDING venant aux droits de la SAS PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES







S.A. SOGIRE, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Sébastien GUENOT de la SCP FENOT GHRISTI GUENOT, Plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Représentée par Me Luc PASQUET de la SELARL CONSILIUM ATLANTIQUE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de LORIENT







****



FAITS ET PROCÉDURE



La résidence Orion Quiberon située [Adresse 5] a été construite par la société Alma Loisir Immobilier en 1986 et classée en résidence de tourisme. 



Le 14 mai 2003, elle a procédé à la division de l'immeuble en lots, fait établir un règlement de copropriété et vendu les lots que leurs acquéreurs ont donné en location à la société d'exploitation touristique Pierre et Vacances Maeva France aux droits de laquelle vient la société PV Résidences & Resorts France.



Par acte extrajudiciaire du 25 mars 2015, la société PV Résidences & Resorts France a signifié aux copropriétaires un congé à effet du 30 septembre 2015 puis elle leur a adressé des propositions de bail mettant à leur charge les frais de remise en état à hauteur de 14 251 euros.



Estimant que l'ensemble immobilier avait subi des dégradations du fait du défaut d'entretien et de réparations de la résidence incombant à la société PV Résidences & Resorts France, le conseil syndical a fait procéder à une expertise amiable contradictoire et à un procès-verbal de constat d'état des lieux par un huissier de justice. 



Le 1er octobre 2015, s'est tenue une assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires ont mis fin aux fonctions de la société Sogire, filiale du groupe Pierre et Vacances et syndic depuis 2003.



L'assemblée générale du 7 décembre 2015 a refusé de lui donner quitus de sa gestion et a donné mandat à la société Agence Quiberonnaise d'entamer les procédures judiciaires.



Par acte d'huissier en date du 16 mars 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ty Avel a fait assigner la société PV Résidences & Resorts France et la société Sogire devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lorient en paiement d'une provision.



Par une ordonnance du 24 mai 2016, le magistrat a débouté le syndicat de sa demande et désigné M. [H] [Z] en qualité d'expert. 



L'expert a déposé son rapport le 22 mars 2018.



Par actes d'huissier en date du 4 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les sociétés PV Résidences & Resorts France et Sogire devant le tribunal de grande instance de Lorient en paiement de la somme de 242 407,21 euros à titre de dommages-intérêts.



Par un jugement en date du 20 janvier 2021, le tribunal judiciaire a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné à verser à la société PV Résidences & Resorts France et à la société Sogire la somme de 3 500 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant ceux de la procédure de référé et les frais et honoraires d'expertise.



Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision par déclaration du 19 mars 2021.



L'instruction a été clôturée le 12 mai 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions en date du 26 avril 2022, au visa des articles 1134, 1147, 1165, 1166 et 1382 anciens du code civil ainsi que de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ty Avel représenté son syndic la société Immobilière de la Presqu'île demande à la cour de :



- réformer le jugement ;

- condamner conjointement et solidairement la société PV Holding et la société Sogire à lui payer la somme de 208 907,21 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2018, date de l'assignation en ouverture de rapport ;

- débouter les sociétés PV Holding et Sogire de toutes leurs demandes ;

- les condamner conjointement et solidairement à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Il fait grief à la société PV Holding de ne pas avoir entretenu et fait procéder aux réparations des parties communes de la résidence. Il estime disposer de deux actions à son encontre fondées, l'une sur les articles 1165 et 1240 du code civil, l'autre sur l'article 1166 ancien. Il invoque la responsabilité contractuelle de la société Sogire sur la base des contrats de syndic qui comportaient un chapître relatif à l'entretien et à la maintenance et l'obligeaient à tenir un carnet d'entretien et l'article 18 de la loi de 1965. Il réfute toute carence ou désintérêt des copropriétaires, lesquels n'habitent pas la région pour la plupart et avaient investi dans la résidence avec la promesse d'une gestion parfaite du groupe Pierre et Vacances, lui ayant fait confiance, pouvant légitimement penser que leur bien serait géré 'en bon père de famille', soulignant que la société s'était accomodée de leur absence aux assemblées générales. 



Selon lui, le carnet d'entretien révèle que le syndic avait parfaitement conscience que des travaux importants étaient nécessaires. Les copropriétaires n'habitant pas sur place, il lui incombait d'attirer leur attention sur la dégradation des parties communes et la nécessité de faire des travaux. Il considère que le rapport d'expertise est accablant, l'expert démontrant l'absence d'entretien à compter de 2003, hormis les réparations urgentes, parfois mal faites, ce dont témoigne l'absence d'augmentation des charges sur cette période, les travaux ayant totalement cessé à compter de l'exercice 2010-2011. En outre, il est apparu que des devis n'avaient pas été soumis au vote, ou que le quorum n'était pas atteint, ou que les devis avaient été remplacés par d'autres. Il dénonce la politique de Pierre et Vacances consistant à utiliser la clause relative aux grosses réparations pour recruter de nouveaux propriétaires, à ne réaliser aucun travaux pendant les cinq dernières années puis à proposer un renouvellement des baux avec une baisse du loyer mettant le coût des travaux à la charge des copropriétaires. Il précise que le syndic l'a reconnu lors de l'assemblée générale de 2015 lorsqu'il a dit qu'il ne soumettait au vote que les travaux que la société PV Holding acceptait de réaliser, témoignant ainsi de son inféodation à cette dernière, les manoeuvres concertées entre le preneur et le syndic confinant au dol. 





Dans ses dernières conclusions en date du 10 mai 2022, la société PV Holding venant aux droits de la société PV Résidences & Resorts France demande à la cour de :



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement en ce qu'il a débouté le de syndicat des copropriétaires de ses demandes et l'a condamné à lui verser la somme de 3 500 euros en application de de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens ;

- déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires et, en toute hypothèse, le débouter de ses demandes fondées sur l'action oblique ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner en cause d'appel le syndicat des copropriétaires de la résidence Ty Avel à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.



Elle expose que les baux commerciaux ont été conclus avec les copropriétaires mais aucune convention avec le syndicat. Elle lui reproche de s'emparer de l'article 6.2 des contrats relatif à l'entretien et aux réparations pour lui réclamer une remise à neuf des parties communes de la résidence, achevée en 1986, alors qu'il n'existe aucun lien de droit entre eux et que les baux ne produisent leurs effets qu'entre les parties signataires. Elle ajoute que la clause du bail mettant à sa charge la totalité des réparations, petites ou grosses, pendant la durée du bail contrevient aux dispositions d'ordre public de l'article 25 la loi de 1965 qui ne vise que l'autorisation donnée aux copropriétaires qui le demandent d'effectuer à leurs frais des travaux affectant l'aspect extérieur ou les parties communes. Elle en déduit qu'elle n'avait pas la possibilité légale de réaliser des travaux sur les parties communes et que la clause les mettant à sa charge doit être réputée non écrite. Elle précise qu'en 2013, des travaux de réfection du sol des parkings et des balcons avaient été votés et payés par elle, de même que l'étanchéité d'une terrasse en 2015. Elle soutient que le syndicat de copropriétaires ne peut rechercher sa responsabilité contractuelle, ce qu'il admet désormais.



Sur le fondement de l'article 1166 du code civil, elle rappelle que le syndicat n'a pas la qualité de créancier, qui est la condition pour déclencher l'action oblique, mais les copropriétaires individuellement. En outre, elle considère que la condition relative à l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible n'est pas remplie, que l'action est prescrite, celle-ci ayant expiré le 30 septembre 2020, cinq ans après la date d'effet des congés, et que les copropriétaires n'ont pas été appelés à la cause comme l'exige une jurisprudence constante.







Sur le fondement délictuel, elle soutient qu'elle n'a commis aucune faute à l'égard des copropriétaires. Elle estime qu'il appartenait à ces derniers de décider de l'exécution des travaux de réparation ou de remise en état qui s'imposaient au cours du bail, or, ils n'ont jamais fait voter de résolution en ce sens. Elle ne saurait être déclarée responsable de l'absence de décision du syndicat et être condamnée pour pallier sa carence, la lecture des procès-verbaux démontrant leur désintérêt manifeste pour l'entretien et la gestion de l'immeuble. Elle estime que la stipulation des baux selon laquelle elle payait les charges si la société Sogire demeurait syndic, pour faciliter la gestion de leur paiement, ne signifiait nullement qu'elle l'imposait comme syndic de la copropriété. 



Si sa responsabilité devait être retenue, elle demande que les réclamations du syndicat soient examinées à l'aune des principes jutisprudentiels selon lesquels le preneur n'est pas tenu des effets de la vétusté, ni des vices de construction affectant le bien loué, ni des travaux de mise en conformité avec la réglementation à la date de conclusion des contrats, la liste de travaux relevant de l'article 606 du code civil étant limitative.





Dans ses dernières conclusions en date du 8 septembre 2021, la société Sogire demande à la cour de :



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement ayant débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées contre elle et l'ayant condamné à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- y ajoutant, condamner en cause d'appel le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.



Elle indique que le syndicat lui reproche de ne pas avoir fait voter au cours de l'exécution des baux des travaux de remise en état de l'immeuble en oubliant que les baux sont inopposables au syndicat de copropriétaires et au syndic. Elle fait valoir, en outre, que les copropriétaires avaient la faculté de demander l'inscription à l'ordre du jour des assemblées générales le vote de tels travaux s'il les estimait nécessaires, que ces derniers sont les seuls responsables de la situation dont le syndicat se plaint, s'étant totalement désintéressés de la gestion, leur seule préoccupation ayant été de percevoir les loyers. Selon elle, le syndic est l'agent exécutif de la copropriété et n'a aucun pouvoir d'initiative, sauf en matière de travaux relevant du menu entretien, tous les travaux étant décidés par l'assemblée générale des copropriétaires. Elle qualifie de gratuite l'allégation de collusion avec la société PV Holding et répond qu'elle n'est pas le rédacteur du procès-verbal du 1er octobre 2015. Elle considère qu'il est normal qu'un immeuble de plus de trente ans nécessite des travaux, leur coût incombant au syndicat de copropriétaires. Elle souligne que l'expert n'écrit pas que l'absence de réalisation des travaux pendant le bail a aggravé la charge financière de sorte que la preuve du lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice subi par le syndicat n'est pas rapportée.















MOTIFS 



Sur les fondements juridiques



La société PV Holding



Le tribunal a considéré qu'il n'existait aucun lien de droit entre le syndicat et la société PV Résidences & Resorts France, que pour invoquer les manquements contractuels entre cette dernière et les copropriétaires, il aurait fallu que ces derniers soient à la procédure. 



Cependant, il est de principe que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement délictuel, un manquement contractuel dès lors qu'il lui cause un préjudice.



Le moyen pris de l'inopposabilité des baux au syndicat est donc inopérant.



En l'espèce, l'article 6.2 du bail conclu entre les copropriétaires et la société preneuse stipulait:



'a) Le preneur devra entretenir de manière constante les lieux loués en bon état de réparations et d'entretien, prenant en charge notamment les frais d'exploitation, l'entretien et si nécessaire le remplacement du mobilier et du matériel, la maintenance courante, l'entretien des installations de sécurité et de tous équipements spéciques tels que notamment meubles, appareils ménagers, ventilation, installations électriques et téléphoniques, les redevances des contrats d'entretien et les fournitures nécessaires au bon fonctionnement des installations....



b) Le preneur devra rendre les locaux loués à la fin du bail, quelle que soit la cause de celle-ci, en bon état de réparation et d'entretien, sauf l'effet d'usure normale des biens.



c) Le preneur devra faire exécuter pendant le cours du présent bail toutes réparations d'entretien normalement à la charge du locataire ou du propriétaire, que celles-ci soient petites ou grosses. Il se charge donc des grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil auxquelles il est convenu d'adjoindre les réparations liées au ravalement et à la réfection des façades et structures immobilières extérieures de l'immeuble.

Cependant, le preneur est dispensé :

- de toutes charges relevant de dépenses votées en assemblée générale... dès lors que celles-ci présenteraient un caractère somptuaire ou ne seraient pas nécessitées par l'état de l'immeuble ou leur mise aux normes,

- de toute charge... en matière de présence et de traitement d'amiante, de xylophages et/ou de termites,

Le preneur veillera à maintenir les conditions normales d'exploitation de la résidence... et à entretenir les biens de manière à assurer la bonne conservation des biens ou à souscrire tout contrat d'entretien à cette fin. Il supportera toute charge nécessitée par la mise en conformité des biens loués avec les lois, règlements ou prescription administrative nécessaires à son activité et à l'exploitation des lieux loués.



d) Le bailleur autorise le preneur et en tant que de besoin, le subroge formellement dans ses droits et obligations concernant la mise en jeu de la responsabilité du vendeur, du constructeur et des locateurs d'ouvrage de toutes les garanties de vente et de construction telle que la garantie décennale à laquelle ce dernier est tenu et à mettre également en jeu l'assurance dommages-ouvrage ou les garanties contre toute malfaçon ; dans ce cas, les indemnités versées seront encaissées par le preneur à hauteur des sommes qu'il aura lui-même engagé pour procéder aux travaux de réparation.



e) Le preneur ne pourra faire aucune démolition... sans l'accord exprès du bailleur à moins que ces travaux ne soient exigés par l'urgence, la mise aux normes des biens ou le respect des dispositions règlementaires ou administratives.

...'



Il s'ensuit que, dans les relations entre le bailleur et le preneur, ce texte mettait à la charge de la société PV Holding une obligation générale d'entretien et l'obligation de prendre à sa charge toutes les réparations quelles qu'elles soient (la première phrase du § c), dont celles prévues à l'article 606 ('donc'), les seules exceptions étant les dépenses visées aux deux tirets du c).



La société ne peut se retrancher derrière les dispositions de l'article 1755 du code civil, qui sont supplétives de la volonté des parties, la clause 6.2 b) mentionnant uniquement l'usure normale des biens.



La clause 6.2 c) ne contrevient pas à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 car leur objet est distinct : la première stipule qui paie les travaux, le second définit les modalités de vote des catégories de travaux qu'il énumère, à savoir les travaux effectués par les copropriétaires affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et les travaux comportant transformation, addition ou amélioration. L'article 25 n'a pas pour objet ou pour effet d'interdire à un locataire de prendre à sa charge des travaux autres que ceux qui y sont mentionnés.



D'autres travaux doivent donner lieu à une délibération de l'assemblée générale, ceux prévus à l'article 24, notamment ceux qui sont nécessaires à la conservation de l'immeuble et ceux qui portent sur le clos ou le couvert, peu important qu'en l'espèce, ils étaient à la charge financière de la société PV Holding et non des copropriétaires.



La société PV Holding rappelle à juste titre que la réparation des désordres résultant de vices de construction et la mise en conformité avec les normes applicables lors de la signature du bail ne peuvent être mises à sa charge car elles relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur selon une jurisprudence constante. 



La société Sogire



L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'il est notamment chargé d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation et à son entretien. Il engage sa responsabilité dans l'exécution de son mandat.



Il apparaît que la société Sogire procède à un amalgame entre pouvoir de proposition et pouvoir de décision.



Si ses pouvoirs de décision étaient limités, il lui revenait de soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires, organe délibérant, les devis de travaux permettant de répondre aux finalités fixées par la loi. Le syndic dispose d'un pouvoir de proposition, contrairement à ce qui a été jugé, étant précisé qu'assurant la gestion quotidienne, il est le mieux à même d'évaluer les besoins, le cas échéant en se faisant assister par des spécialistes. 



La société Sogire était également tenue d'un devoir de conseil et d'information envers les copropriétaires. Dans le cas d'espèce, ce devoir incluait le rappel des dispositions de l'article 6.2 des baux, à savoir que les travaux seraient pris en charge par l'exploitant de la résidence. 



Elle ne peut arguer de l'inopposabilité des baux, ses obligations devant être appréciées au regard des caractéristiques de la copropriété, à savoir l'existence de tels contrats consentis par des copropriétaires bailleurs dont aucun n'est occupant et qui pour la plupart sont éloignés géographiquement de l'immeuble, qui réalisent un investissement dans des résidences présentées comme rénovées et de qualité selon la brochure commerciale en pièce 113 du dossier de l'appelant qui vantait également la mise à la charge de la société preneuse des gros travaux de l'article 606.



La société Sogire, qui appartient au même groupe que la société PV Holding, savait que l'absence des copropriétaires aux assemblées générales n'était pas lié à leur désintérêt pour la gestion de la résidence mais à leur éloignement géographique et à la confiance dans le gestionnaire qui se présentait comme le premier opérateur touristique européen.



Il convient d'examiner si les intimées ont manqué à leurs obligations, comme cela est soutenu par l'appelant.



Sur les manquements de la société PV Holding et de la société Sogire



Le tribunal a relevé que les copropriétaires n'assistaient pas aux assemblées générales et ne s'étaient intéressés à l'état de l'immeuble qu'en 2015, lorsque les baux avaient été dénoncés, que le syndic n'avait aucun pouvoir d'initiative en matière de travaux, qu'aucune faute n'était établie contre la société Sogire.



Il ressort du rapport d'expertise qu'aux termes du diagnostic technique réalisé avant la mise en copropriété, en 2003, l'immeuble alors âgé de 16 ans ne présentait aucun désordre autre qu'une infiltration au niveau d'un skydom de désenfumage et était correctement entretenu. 



M. [Z] a regroupé ses constatations et conclusions autour de six catégories de travaux qui auraient dû être réalisés selon lui pendant la durée des baux :



- la serrurerie : cette catégorie regroupe tous les ouvrages comportant des éléments métalliques qui sont corrodés, l'état de corrosion montrant que le phénomène n'est pas récent: portes de secours (paumelles, barre verticale...), pourtour du skydom de désenfumage, barraudage vertical de l'escalier en colimaçon, ouvrants à soufflets des cinq fenêtres des couloirs dont les mécanismes ne fonctionnent plus, porte du garage qui n'a pas été repeinte depuis 1986, corrosion du moteur de la barrière automatique ;



- l'installation électrique : elle est affectée de multiples non conformités, la vérification du sapiteur Socotec ayant été effectuée par rapport à la norme NF C15-100 édition 2002 ; l'expert précise que certaines non conformités avaient été signalées par la société Qualiconsult mais pas les plus dangereuses ; il relève également une absence d'entretien ;



- la maçonnerie : l'expert a constaté des fissures, des éclatements du béton, des fers à béton affleurant en ce qui concerne les nez et sous faces des balcons et les poteaux et murets d'acrotère en terrasse ; il les attribue à un enrobage insuffisant des ferraillages lors de la construction, indiquant que du fait de la proximité de la mer, le fer se transforme en rouille et fracture le béton ; il indique que les réparations avaient été ponctuelles et inefficaces ;



- l'étanchéité : l'expert a constaté une infiltration dans le local atelier sous la toiture terrasse ; il indique que tous les revêtements bitumineux des quatre toitures terrasses sont craquelés en surface et que des réparations ponctuelles sont visibles ; l'isolant est gorgé d'eau et n'assure plus sa fonction, il y a des stagnations d'eau sur toutes les dalles en béton ; le système d'étanchéité est fuyard ; selon lui, il n'est pas besoin d'être un professionnel pour constater les gonflements du revêtement atteignant plusieurs dizaines de centimètres en certains endroits et son percement ;



- l'installation VMC sur les toitures-terrasses : les manchettes-soufflets sont d'origine car le matériaux a changé en 1990, elles sont proches de la rupture ; tous les colliers sont corrodés, d'un état proche de la ruine, les gaines de ventilation sont rouillées, de même que leurs supports, la corrosion étant perforante en certains endroits ; il n'y a eu aucun entretien de l'installation depuis 2003 ;



- le local machinerie ascenseur : la ventilation haute est à remplacer car elle permet à l'eau de pluie de s'infiltrer dans le local ; il existe de nombreuses non conformités en matière de sécurité des personnes.



L'expert conclut aux carences manifestes d'entretien depuis 2003 qui nécessitent aujourd'hui de refaire intégralement l'étanchéité des toitures terrasses et l'installation VMC, de stopper le processus de dégradation des aciers d'armature et de reconstituer les ferraillages disparus qui contribuent à la résistance mécanique des balcons, de remplacer les serrureries rouillées et la porte du garage, de remédier aux non conformités électriques et de mettre en conformité le local ascenseur.



Les intimées ne contestent pas leur obligation au titre du lot serrurerie, le coût des travaux réparatoires s'élevant à 18 255,10 euros TTC, mais les autres postes.



L'étanchéité



Les intimées font valoir que l'étanchéité a été réalisée en 1986, qu'elle avait donc trente ans lors de la visite de l'expert judiciaire, qu'un revêtement bitumineux a une durée de vie limitée, que son remplacement entre dans le cadre de l'usure normale, qu'en outre, il existe des vices de conception. La société Sogire ajoute qu'elle a fait intervenir en 2010 et 2011 un couvreur qui n'a pas appelé son attention sur la nécessité d'une réfection complète et la société PV Holding, qu'elle a payé 34 000 euros en 2015 à ce titre.



Les trous, les infiltrations et les réparations constatés par l'expert judiciaire caractérisent une dégradation des revêtements d'étanchéité, non une usure normale.



La facture Collet Couverture du 23 février 2011 d'un montant de 2 936,26 euros TTC a porté sur la recherche d'infiltration et la réfection partielle de la toiture terrasse sud et celle de 510,70 euros du 19 mars 2012, sur la réparation du revêtement bitumineux sans mention de la terrasse concernée.





La société Sogire ne peut s'exonérer de sa responsabilité en invoquant le défaut de conseil de cette société alors qu'il résulte de la pièce 92 du dossier de l'appelant, qui est une fiche remplie par l'agent d'entretien, qu'il avait noté le 28/02/2005 que le revêtement au-dessus de l'atelier était gondolé et que les revêtements des trois terrasses étaient usés, en novembre 2007, que les revêtements des toitures terrrasses étaient à refaire, puis à nouveau en novembre 2008, qu'en novembre 2010, deux mois après l'intervention du couvreur, il écrivait 'trop d'eau sur les toits'.



C'est donc en toute connaissance de cause que des travaux limités avaient été confiés à ce dernier.



Il découle de ces éléments que la réfection intégrale des toitures terrasses aurait dû être inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée générale dès le début des baux. 



Il est exact que l'expert judiciaire a fait état de deux vices de conception pour la terrasse sud mais le moyen est inopérant car ce ne sont pas eux qui sont à l'origine du remplacement du complexe d'étanchéité.



Les manquements de l'exploitant et du syndic sont établis.



Le syndicat de copropriétaires réclame la somme de 86 636,31 euros après avoir déduit la somme versée par la société PV Holding de la facture de travaux de la société Boussicaud du 6 décembre 2017 d'un montant de 120 136,31 euros TTC.



Les intimées demandent à la cour de retenir la somme de 100 159 euros validée par l'expert.



L'expert indique valider la facture Boussicaud du 29 mars 2017 d'un montant de 100 159 euros. Cependant, cette somme et cette date ne figurent dans aucune pièce du dossier. C'est le devis de la société Boussicaud du 22 février 2017 d'un montant de 120 136,31 euros TTC qui a été signé par le nouveau syndic et les travaux ont été achevés en décembre 2017. Il sera donc retenu une erreur matérielle de sa part.



La facture de travaux est conforme au devis accepté.



Il convient de faire droit à la demande de l'appelant.



L'installation VMC



Les intimées invoquent la vétusté de l'installation au bout de trente ans et le fait que son remplacement ne constitue pas une grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil.



Ce dernier moyen n'est pas fondé, d'une part, parce que la société preneuse s'était engagée à prendre en charge tous les travaux, d'autre part, parce que les désordres sont consécutifs à un défaut d'entretien.



En effet, l'expert motive la réfection de l'installation par la corrosion généralisée et l'état de ruine de certains de ses éléments. Il précise que la rouille entraîne la destruction de la couche de galvanisation si des travaux de peinture ne sont pas effectués régulièrement et que les manchettes auraient dû être changées. L'installation n'était donc pas en bon état d'entretien et de réparations comme stipulé à l'article 6.2 b) mais détériorée par l'absence d'entretien.



La rouille était visible par le syndic qui ne justifie d'aucune intervention entre 2003 et 2015.



La somme de 15 598 euros sera donc mise à la charge des intimées.



L'installation électrique



La somme réclamée par l'appelant se décompose en 34 867 euros de travaux réalisés fin 2015 et début 2016 et 34 606 euros de travaux de mise en conformité.



Les intimées se prévalent de ce que les non conformités existaient déjà lors de la régularisation des baux et qu'il ne pourrait être mis à leur charge que les travaux rendus nécessaires par les normes adoptées postérieurement. La société Sogire fait plaider son incompétence technique et le fait qu'elle avait confié la vérification des installations à l'organisme de contrôle Qualiconsult.



Cette argumentation est fondée en ce qui concerne la somme de 34 606 euros, les vérifications du sapiteur ayant été effectuées par rapport à la réglementation applicable au moment de la signature des baux. Il est indifférent qu'aucune non conformité n'ait été signalée dans le rapport de diagnostic technique de décembre 2002.



Le grief pris de l'absence de mise en oeuvre par la société PV Holding de l'action prévue à l'article 6.2 d) n'est pas non plus fondé puisque l'installation date de 1986 de sorte que les garanties légales étaient expirées.



Le syndicat fait encore valoir que les intimées ont ignoré pendant des années les recommandations de la société Qualiconsult. Cependant, ni le rapport d'expertise ni celui du sapiteur ne traitent cette question qui ne leur a manifestement pas été posée. L'expert indique que l'organisme de contrôle n'avait informé l'exploitant que d'une partie des non conformités sans dire lesquelles. Quoi qu'il en soit, la société PV Holding aurait alors été fondée à réclamer le coût des travaux de mise aux normes aux copropriétaires.



Il en va différemment pour les travaux de réparation réalisés en urgence à la demande du nouveau syndic et qui auraient dû être réalisés pendant le bail.



Il y a lieu d'accueillir la demande de dommages-intérêts à hauteur de 34 867 euros.



Le local machinerie/ascenseur



Les intimés soutiennent vainement que les travaux concernant ce local n'appartiennent ni à la liste des grosses réparations de l'article 606 du code civil ni à ceux qui sont mentionnés à l'article 6.2 c), le coût des travaux (1 930 euros TTC) excluant en tout état de cause la qualification de grosses réparations.



Ces travaux correspondent à une mise en conformité avec la réglementation en matière de sécurité des personnes. En l'absence de précision sur sa date, il y a lieu de retenir qu'il s'agit des normes applicables à la date du dépôt du rapport d'expertise.



La demande à ce titre est fondée.









La maçonnerie



Les intimées soutiennent que c'est un vice de construction qu'a mis en évidence l'expert judiciaire, à savoir l'enrobage insuffisant des aciers de ferraillage, lequel ressortit à l'obligation de délivrance. La société Sogire ajoute que des travaux réparatoires avaient été réalisés par M. [V] en 2010.



Il résulte du tableau en pages 42 à 48 du rapport qu'en 2016, sur les 24 désordres identifiés affectant les nez et sous faces des balcons, les désordres existaient également pour 13 d'entre eux qui avaient fait l'objet d'une réparation. Il s'ensuit que les réparations avaient été inefficaces et que les désordres s'aggravaient, ce qui n'avait pu échapper ni à l'exploitant ni au syndic compte tenu des éclats, fissures, décollement, ferraillage apparent et rouillé. En outre, les poteaux et murets d'acrotère souffrent des mêmes désordres.



Le syndicat de copropriétaires objecte justement que cette question aurait dû être inscrite à l'ordre du jour et que la société exploitante aurait dû mettre en cause la responsabilité de l'entrepreneur en application de l'article 6.2 d). Par leur inaction pendant le bail, les intimées ont contribué à la détérioration des façades et à l'ampleur des travaux de reprise.



Le coût des travaux s'élevant à 17 014,80 euros TTC, il sera mis à leur charge la somme de 13 000 euros.



Le montant de la condamnation s'élève dès lors à 170 287 euros, l'appelant étant débouté du surplus de sa demande. Les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 4 décembre 2018, date de l'assignation.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement est infirmé en toutes ses dispositions.



Les intimées qui succombent en leurs prétentions sont condamnées in solidum aux dépens de première instance comprenant les frais de référé et d'expertise et aux dépens d'appel et à payer la somme de 15 000 euros à l'appelant.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, contradictoirement : 



INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

 

Statuant à nouveau, 



CONDAMNE in solidum la société PV Holding et la société Sogire à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Ty Avel :



- la somme de 170 287 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2018,



- la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,









DEBOUTE le syndicat de copropriétaires du surplus de ses demandes,



CONDAMNE in solidum la société PV Holding et la société Sogire aux dépens de première instance comprenant les frais de référé et d'expertise et aux dépens d'appel.





Le Greffier, Le Président,