Cour d'Appel · 3e chambre civile — 7 juillet 2022

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délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 07 JUILLET 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 17/03814 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NHQ3



ARRET N°



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 17 DECEMBRE 2015 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN 

N° RG 14/02541





APPELANTS :



Madame [E] [G] épouse [W]

née le 19 Juin 1966 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

et

Monsieur [P] [W]

né le 12 Avril 1952 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

et

SCI CADACA SCI CADACA RCS de Perpignan sous le N° D 800 350 506, et pour elle son représentant légal en exercice, y domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentés par Me Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET- JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Guillaume DANET, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMEE :



S.C.I. DE L'ILE, RCS CANNES 430 282 830 représenté par son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Mohamed DJERBI, avocat au barreau de GRENOBLE





Ordonnance de clôture du 19 Avril 2022



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 MAI 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de Président 

M. Fabrice DURAND, Conseiller

Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président en date du 20 avril 2022 



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL





ARRET : 



- contradictoire, 



 - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller, faisant fonction de Président et par Mme Sabine MICHEL, Greffier.



*

**



EXPOSE DU LITIGE :



Par acte sous seing privé des 25 novembre 2013 et 13 janvier 2014, la SCI de l'Ile a vendu à Monsieur [P] [W] et Madame [E] [G] épouse [W], avec faculté de substitution, le lot n°29 dans l'ensemble immobilier sis à [Adresse 6], moyennant le prix de 125.000 euros. Il a été stipulé que la signature de l'acte de vente dressé par Maître [B], notaire à [Localité 5], avec la participation de Maître [R], devait intervenir au plus tard le 28 février 2013. 



Une clause pénale a été insérée dans l'acte, rédigée en ces termes ' si une partie se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l'autre partie, à titre de clause pénale, une somme représentant 10% du prix de vente'.



Le 6 juin 2014, la vente a été réitérée par acte authentique au bénéfice de la SCI Cadaca qui s'est substituée aux époux [W]. 



Le 11 juillet 2014, par acte d'huissier, Monsieur [P] [W], Madame [E] [G] épouse [W] et la SCI Cadaca ont fait assigner la SCI de l'Ile au visa des articles 1134, 1247, 1601 et suivants du code civil pour qu'elle soit condamnée, avec exécution provisoire, à payer les sommes suivantes: 

- à la SCI Cadaca :

* 12.500 euros au titre de la clause pénale 

* 2.772 euros au titre du préjudice locatif ;

* 875 euros au titre du préjudice fiscal ; 

* 134,92 euros au titre de la sommation à comparaître.



- aux époux [W] :



* la somme de 1266,48 euros au titre de la perte d'intérêts sur les plans épargne logement. 



Par jugement du 17 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Perpignan a : 



- débouté Monsieur [P] [W], Madame [E] [G] épouse [W] et la SCI Cadaca de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SCI de l'Ile ;



- condamné in solidum Monsieur [P] [W], Madame [E] [G] épouse [W] et la SCI Cadaca aux dépens dont distraction au profit de Maître Neyen ;



- condamné in solidum Monsieur [P] [W], Madame [E] [G] épouse [W] et la SCI Cadaca à payer à la SCI de l'Ile la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le 6 juillet 2017, Monsieur [P] [W], Madame [E] [G] épouse [W] et la SCI Cadaca ont interjeté appel du jugement rendu le 17 décembre 2015 par le tribunal de grande instance de Perpignan. 



Vu les conclusions de Monsieur [P] [W], Madame [E] [G] épouse [W] et la SCI Cadaca remises au greffe le 29 novembre 2021; 



Vu les conclusions de la SCI de l'Ile remises au greffe le 28 mai 2018 ; 



MOTIVATION DE L'ARRÊT :



Sur la détermination de la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique :



Le compromis de vente stipule page 12 que la signature de l'acte authentique devra intervenir au plus tard le 28 février 2013.



En l'espèce, si les parties reconnaissent que le compromis de vente est affecté d'une erreur matérielle, les appelants soutiennent que l'acte authentique devait être signé le 28 février 2014 alors que la SCI de l'Ile expose que rien ne permet d'affirmer que cette date aurait été retenue par les parties pour la signature de l'acte authentique, faisant valoir que cette date ne laissait qu'un délai d'un mois entre la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives et la signature du compromis de vente.



Or, il convient de constater que le compromis de vente a été signé par les acquéreurs le 25 novembre 2013, de sorte qu' il était prévu un délai habituel de trois mois pour la signature de l'acte authentique le 28 février 2014 et un délai de quasiment trois mois pour réaliser l'ensemble des conditions suspensives (13 février 2014), étant rappelé que toutes les conditions suspensives étaient levées.



Par ailleurs, contrairement à ce que soutient l'intimée, il est peu probable que l'erreur matérielle affectant le compromis ait portée sur le mois, l'erreur de frappe portant à l'évidence uniquement sur le chiffre 3.



La date du 28 février 2014 est encore confirmée par un courrier du 7 novembre 2013 indiquant que le Mas 380 appartenant à la SCI de l'Ile serait libre de toute occupation à partir du 31 décembre 2013, par un courrier du 11 février 2014 adressé par le cabinet L'Immeuble à Maître [R], notaire de la venderesse faisant référence à une vente prévue en février 2014 et enfin par un courrier de Maître [B], notaire des acquéreurs, du 20 mars 2014 dans lequel il est sollicité la prise en charge par la SCI de l'augmentation au 1er mars 2014 de la taxe départementale.



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la commune intention des parties était bien de fixer la date de signature de l'acte authentique au plus tard le 28 février 2014.



Le jugement sera confirmé de ce chef.





Sur l'existence de manquements contractuels imputables à la SCI de l'Ile :



Les appelants soutiennent que la SCI de l'Ile, par ses manoeuvres dilatoires, serait responsable du retard dans la signature de l'acte authentique de vente, faisant notamment valoir qu'ils ont reçu le 21 février 2014 un projet d'acte authentique qui dénaturait substantiellement les termes du compromis de vente et qu'un certain nombre de documents avait été sollicité en vain et n'avait été communiqué qu'après la délivrance d'une sommation.



En l'espèce, comme le souligne l'intimée, la suppression de la clause mettant à la charge de l'occupant au 1er janvier la taxe d'habitation de l'année en cours, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères était indifférente alors même que c'est l'occupant, donc la SCI de l'Ile qui en était redevable, sauf accord entre le vendeur et l'acquéreur.



Par ailleurs, le remboursement des charges au vendeur par l'acquéreur au prorata du trimestre en cours constitue une clause tout à fait habituelle, la clause stipulant que les sommes qui deviendraient exigibles à l'égard du syndicat des copropriétaires postérieurement à la signature de l'acte authentique seraient dues par les acquéreurs n'étant quant à elle que l'application des dispositions combinées des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5 du décret du 17 mars 1967.



Enfin, concernant la clause portant sur les travaux incombant au vendeur, cette dernière stipule simplement que les parties déclarent faire directement entre elles leur affaire personnelle du règlement des sommes dues sans recours contre le notaire.



Il n'est donc démontré aucune dénaturation substantielle des termes du compromis de vente imputable à la SCI de l'Ile.



D'autre part, s'agissant des documents sollicités, il ressort des pièces versées aux débats que les documents et informations complémentaires sollicités par Maître [B] dans un courrier du 20 février 2014 lui avaient déjà été adressés les 17 janvier et 11 février 2014 par le notaire de la venderesse, Maître [B] confirmant même à son confrère par mail adressé le 21 février 2014 avoir bien reçu les pièces complémentaires.



Par conséquent, ni les modifications apportées au compromis de vente, ni l'absence de documents ou d'informations n'étaient de nature à retarder la signature de la vente, étant observé que Maître [R], par courrier du 29 avril 2014, rappelait à son confrère que les pièces nécessaires à la signature de l'acte lui avaient été adressées les 17 janvier et 11 février 2014 et demandait à Maître [B] de bien vouloir convoquer ses clients pour une régularisation rapide, ce qui tend à contredire l'affirmation des appelants selon laquelle la SCI de l'Ile aurait sciemment retardé la signature de l'acte, en raison des contrats de location déjà conclus, étant enfin observé que, dans cette hypothèse, le vendeur était en tout état de cause fondé à se prévaloir de la caducité de la vente en l'absence de versement par les acquéreurs du dépôt de garantie, ce qu'il n'a pas fait.



Il n'est donc pas caractérisé par les appelants l'existence de manoeuvres dilatoires ou de manquements contractuels imputables à la SCI de l'Ile ayant retardé la signature de l'acte authentique à la date du 6 juin 2014.



Les époux [W] et la SCI Cadaca seront donc déboutés de leur demande présentée au titre de la clause pénale qui n'est applicable que dans l'hypothèse d'un refus par l'une des parties de signer l'acte alors que les conditions suspensives sont réalisées et non, comme en l'espèce, dans l'hypothèse d'une signature tardive de l'acte ainsi que de leurs demandes de réparation de leurs préjudices financiers.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur la demande de dommages et intérêts pour appel abusif :



En l'espèce, la SCI de l'Ile ne caractérise pas en quoi l'appel interjeté par les époux [W] et la SCI Cadaca aurait dégénéré en abus.



Elle sera déboutée de sa demande présentée à ce titre.





PAR CES MOTIFS :



La cour,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute la SCI de l'Ile de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif; 



Condamne in solidum Monsieur [P] [W], Madame [E] [G] épouse [W] et la SCI Cadaca aux entiers dépens d'appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de la SCP Argellies et Apollis ;



Condamne in solidum Monsieur [P] [W], Madame [E] [G] épouse [W] et la SCI Cadaca à payer à la SCI de l'Ile la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel.

 

Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président,