Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 06 JUILLET 2022



N° RG 20/00138 - N° Portalis DBV3-V-B7E-TV6S



AFFAIRE :



SCI PRESTIGIO



C/



SDC LE CLOS ROBERT,représenté par son syndic la société GERFRANCE IMMOBILIER





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Novembre 2019 par le Tribunal d'Instance de PONTOISE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 19-000654



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Gilles PARUELLE 



Me Constance DEGOT



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SCI PRESTIGIO

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Gilles PARUELLE de la SCP PARUELLE ET ASSOCIE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 02



APPELANTE

****************



SDC LE CLOS ROBERT, représenté par son syndic la société GERFRANCE IMMOBILIER, situé [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentant : Me Constance DEGOT, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 64 et Me Virginie FRENKIAN SAMPIC de la SELEURL FRENKIAN AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0693



INTIMÉ

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Pascale CARIOU, conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,







***

Par jugement du 14 novembre 2019, le tribunal d'instance de Pontoise a :

- condamné la SCI Prestigio à payer au syndicat des copropriétaires Le Clos Robert situé [Adresse 1]) :

* la somme de 6.181,32 euros au titre des charges de copropriété échues arrêtées au 25 mars 2019 (1er trimestre 2019 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2019, date de l'assignation ;

* la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI Prestigio aux entiers dépens ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



La SCI Prestigio a interjeté appel suivant déclaration du 9 janvier 2020 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 29 mars 2021, au visa des dispositions des articles 1302 et suivants du code civil, du jugement entrepris et des pièces versées au débat, de :

- la déclarer recevable en son appel et l'en déclarer bien fondée ;

- infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident et de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

- dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du montant des charges réclamées au titre du chauffage concernant le lot 297 appartenant à la SCI Prestigio ;

- dire et juger qu'elle n'a pas à s'acquitter des charges de chauffage mises à sa charge pour le local 297 ; 

En conséquence,

- condamner le syndicat des copropriétaires à restituer la somme de 3.357,29 euros au titre du trop-perçu acquitté par la SCI Prestigio au titre des charges de chauffage sollicitées pour ledit local du 4ème appel de charges de 2015/2016 au décompte d'apurement des charges 2018/2019 ;

- dire et juger que les appels de fonds postérieurs devront être réédités déduction faite des charges de chauffage concernant le lot 297, et ce sous huitaine à compter de la décision à intervenir ;

- dire et juger qu'elle pourra procéder à la pose de butée sur ses cinq places de parkings afin d'en conserver la jouissance exclusive, à compter de la décision à intervenir ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance. 





Le syndicat des copropriétaires Le Clos Robert situé [Adresse 1]) demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 3 février 2021, au visa des dispositions des articles 10-1 et 19 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, L.241-9 et suivants du code de l'énergie, 564 du code de procédure civile et 1231-1 du code civil, de :

- déclarer irrecevable comme se heurtant à une fin de non-recevoir les demandes nouvelles formées par la SCI Prestigio en appel s'agissant des butées de parking ;

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SCI Prestigio à lui payer la somme de 6.181,32 euros au titre des charges de copropriété échues arrêtées au 25 mars 2019 (1er trimestre 2019 inclus) et ce avec intérêt au taux légal à compter du 8 mars 2019 ; 

Y ajoutant,

- porter le montant des sommes dues au titre des charges impayées à la somme actualisée de 11.801,06 euros, 1er appel de fonds 2020/2021 inclus ; 

En conséquence, 

- condamner la SCI Prestigio à lui payer la somme de 11.801,06 euros au titre de l'arriéré de charges, 1er appel de charges 2020/2021 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 8 mars 2019 date de l'assignation ; 

- débouter la SCI Prestigio de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- le recevoir en son appel incident et l'en déclarer recevable et bien fondé ; 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

* l'a débouté de sa demande au titre des frais pour un montant de 470 euros ; 

* l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour un montant de 1.000 euros ; 

* a limité l'article 700 du code de procédure civile alloué à la somme de 600 euros ; 

Statuant à nouveau, 

- condamner la SCI Prestigio à lui payer :

* la somme de 470 euros au titre des frais nécessaires et en application du contrat de syndic ; 

* la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 

- débouter la SCI Prestigio de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- condamner la SCI Prestigio à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 3.000 euros pour la procédure d'appel ; 

- condamner la SCI Prestigio en tous les dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.





SUR CE LA COUR 





1 - Sur les charges impayées 



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.



Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de raporter la preuve de son bien- fondé.



***



L'appelante conteste l'imputation à son lot 297 de charges de chauffage, soutenant qu'il n'est pas raccordé au système de chauffage collectif et, qu'en tout état de cause, il n'a pas l'utilité de ce dernier.



Toutefois, elle procède par affirmation sans aucune offre de preuve de ce non raccordement, peu important à cet égard qu'aucune charge de chauffage n'ait été débitée sur son lot 298 et qu'elle n'ait pas l'utilité du chauffage collectif. Sa demande en remboursement de charges de chauffage, qu'au demeurant elle ne justifie pas avoir intégralement payées, ne peut donc proposérer non plus que sa demande de réédition des appels de fonds 'postérieurs' concernant ce lot 297.



Elle fait encore grief au syndicat des copropriétaires de l'absence de mise en conformité de l'immeuble aux exigences des articles L.241-9 et R 241-7 et 10 du code de l'énergie alors qu'il résulte de l'audit énergétique (pièce SDC 34) que l'immeuble est éligible à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage qu'ils prévoient. Elle en déduit un préjudice résultant d'un trop perçu que cependant elle ne chiffre pas. Et pour cause s'agissant d'un préjudice hypothétique dès lors que, comme le fait pertinemment valoir le syndicat des copropriétaires, ce rapport d'audit qui relève que l'installation est d'une qualité énergétique très satisfaisante, préconise non pas des travaux d'individualisation du chauffage mais d'isolation du bâti et divers travaux d'amélioration des équipements techniques qui ne sont pas susceptible de générer le gain d'énergie allégué. Cette demande ne peut donc pas aboutir non plus.



En définitive et au vu des pièces produites, la dette de l'appelante - qu'elle ne conteste pas autrement, sauf à invoquer l'absence d'imputation de paiements dont elle ne donne aucun détail - s'établit, hors frais et après actualisation, à la somme totale de 10.162,79 euros, ainsi détaillée :

- 6.141,32 euros au1er mars 2019, (pièce 6)

- 8.281,28 euros au 9 octobre 2019, (pièce 20)

- outre 1.881.51 euros au 2 juillet 2020, 1er appel de charges 2020/2021 inclus (pièce 32).



L'appelante doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.162,79 euros sans qu'il y ait lieu de faire droit à sa demande de production de décompte qui n'est nullement étayée.



Le jugement entrepris sera infirmé pour permettre l'actualisation de la créance de syndicat des copropriétaires.



Les décomptes produits, qui n'indiquent pas de soldes intermédiaires, ne permettent pas de déterminer sur quelle somme faire courir les intérêts à compter de l'assignation. Cette demande ne peut donc prospérer.





2 - Sur les frais nécessaires 



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



Par suite, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires est justifiée dans la limite de 50 euros (40+10) que l'appelante doit être condamnée à lui payer.



Le jugement entrepris sera donc infirmé en conséquence.





3 - Sur la pose de butées de place de parking 



Vu les articles 564 et suivants du code de procédure civile, 



Cette demande de l'appelante tendant à se voir autoriser à poser des butées sur ses cinq places de parking est recevable, bien que nouvelle, comme étant le complément nécessaire de la demande en paiement de charges et frais.



Toutefois, elle n'est pas fondée en droit et il n'appartient pas à la cour de se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires pour autoriser cette pose de butée, sur le revêtement du parking extérieur dont il n'est pas contesté qu'il fait fonction d'étanchéité pour le parking en sous-sol.



Ce d'autant que l'argumentaire de l'appelante qui dit ne pouvoir agir 'contre l'avis de son locataire, qui use, en tout état de cause, de motifs proche de la mauvaise foi' est incompréhensible.



Cette demande doit donc être rejetée.





4 - Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive 



Vu l'article 1231-6 du code civil, 



L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs, la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris et désorganisent la trésorerie du syndicat.



Compte tenu de l'importance de ces impayés et de leur ancienneté, non justifiés, qui attestent de la mauvaise foi de l'appelante, le jugement sera infirmé et celle-ci sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros qu'il demande. 



Le jugement entrepris sera donc infirme de ce chef.





5 - Sur les demandes accessoires 



Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code. 



L'appelante dont le recours échoue doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner à l'indemnité de procédure qui suit. 





PAR CES MOTIFS 



Statuant par arrêt contradictoire, 



Infirme le jugement entrepris mais seulement des chefs des charges impayées et de l'indemnité de procédure ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne la SCI Prestigio à payer au syndicat des copropriétaires Le Clos Robert situé [Adresse 1]) :

- la somme de 10.162,79 euros à titre de charges impayées au 2 juillet 2020, 1er appel de charges 2020/2021 inclus ;

- la somme de 50 euros à titre de frais nécessaires ;

- la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- la somme de 5.000 euros à titre d'indemnité de procédure ;



Condamne la SCI Prestigio aux dépens d'appel et rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,